Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Шелудяева В.Н.
судей Смолко С.И., Ивановой Н.Н.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (Московское шоссе, д. 5 г. Орел, 302029, ИНН 5754000298, ОГРН 1025700847699) - Волкова А.В. - представителя по доверенности от 06.12.2012, сроком на три года;
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ул. Пролетарская Гора, д. 1, г. Орел, 302028, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) - Кудряшова С.Л. - представителя по доверенности N 7/2844 от 17.07.2013, сроком до 31.12.2013;
- от администрации города Орла (ул. Пролетарская гора, д. 1, г. Орел, 302000, ИНН 5701000745, ОГРН 1025700831640) - Кудряшова С.Л. - представителя по доверенности N 67/Д от 08.07.2013,сроком до 31.12.2013
при ведении протокола судебного заседания в суде кассационной инстанции помощником судьи Кузиной И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 (судья Жернов А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Скрынников В.А.) по делу N А48-4053/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (далее - ООО "Техноэлектросервис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - Управление), оформленного письмом от 19.07.2012 N 4165, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения и обязании Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества в приобретении указанного помещения.
Решением арбитражного суда от 17.01.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Управление просит отменить обжалуемые решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судом, 30.01.2001 между ООО "Техноэлектросервис" и ОАО "Протон" (предыдущий собственник спорного помещения) заключен договор аренды N 152 нежилых помещений (строений) сроком действия до 31.12.2001, в состав которых входило помещение по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, лит. А.
Принятие указанного помещения в пользование Общества подтверждается актом приема-передачи от 30.01.2001, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.
На основании решения Арбитражного суда Орловской области от 18.03.03 по делу N А48-2842/01 о признании ОАО "Протон" банкротом постановлением администрации города Орла от 05.05.2003 N 1311 жилищный фонд Общества, включая дом, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, 5, принят в муниципальную собственность.
По факту передачи имущества в муниципальную собственность подписан акт приемки-передачи от 01.09.2003.
Между Управлением и ООО "Техноэлектросервис" 01.04.2004 заключен договор аренды N 0348 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, лит. А, площадью 185, 7 кв. м.
Принятие спорного помещения в пользование Общества подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.04.2004, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.
Договор заключен сроком с 01.04.2004 до 31.03.2005. Действие договора продлевалось сторонами ежегодно.
В дальнейшем Общество владело и пользовалось вышеназванным помещением на основании договора аренды от 14.05.2007, заключенного с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на период с 01.04.2007 по 31.03.2012.
Государственная регистрация указанной сделки в установленном законом порядке не осуществлялась.
Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за муниципальным образованием г. Орел 02.07.2007.
В связи с перепланировкой арендуемых помещений фактическая площадь объекта недвижимости составила 180,1 кв. м.
Дальнейшее владение и пользование указанным имуществом Общество осуществляло на основании заключенного договора от 06.08.2012 N 03111 сроком действия до 04.08.2013.
29.06.2012 ООО "Техноэлектросервис" обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 180, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, с приложением всех необходимых документов.
Письмом от 19.07.2012 N 4165 Управление отказало Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в связи с неосуществлением государственной регистрации ранее заключенных договоров аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369.
Посчитав отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла незаконным, ООО "Техноэлектросервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что Общество правомерно владело и пользовалось спорным имуществом на основании договора аренды от 30.01.2001 N 152, заключенного с ОАО "Протон" (предыдущий собственник) на период до 31.12.2001.
После истечения срока действия указанной сделки возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжал пользоваться этим имуществом, а поэтому, как считает суд, действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.
Выводы суда в этой части судебная коллегия признает ошибочными в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции, действовавшей в спорный период, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, договор аренды спорного имущества от 30.01.2001 N 152 заключен Обществом с ОАО "Протон" на период до 31.12.2001.
По истечении срока действия указанного договора ООО "Техноэлектросервис" продолжало пользоваться арендованным имуществом.
Однако, в связи с признанием ОАО "Протон" банкротом на основании решения суда от 18.03.2003 по делу N А48-2842/01 спорное имущество передано в муниципальную собственность.
В дальнейшем арендные отношения ООО "Техноэлектросервис" продолжало на основании заключаемых соответствующих договоров с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Таким образом, с момента передачи спорного имущества в муниципальную собственность действие договора аренды от 30.01.2001 N 152, заключенного с ОАО "Протон", не может считаться возобновленным на неопределенный срок, так как сменился собственник этого имущества, а соответственно и сторона договора.
При этом договора аренды недвижимого имущества заключались с новым собственником на иных условиях, а также подлежали государственной регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, в связи с неосуществлением государственной регистрации договора аренды от 14.05.2007, заключенного на срок свыше года, начиная с 01.04.2007 и до введения в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "Техноэлектросервис" владело и пользовалось муниципальным имуществом без оформления в установленном порядке прав на это имущество.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ изложенные обстоятельства не порождают у заявителя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества.
При таких обстоятельствах спора действия Управления, связанные с отказом ООО "Техноэлектросервис" в выкупе арендуемого муниципального имущества, являются правомерными, а поэтому заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А48-4055/2012 отменить.
В удовлетворении требований ООО "Техноэлектросервис" о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, оформленного письмом от 19.07.2012 N 4165, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения и обязании Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества в приобретении арендуемого им помещения, отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
Судьи
С.И.СМОЛКО
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 23.08.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4053/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2013 г. по делу N А48-4053/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Шелудяева В.Н.
судей Смолко С.И., Ивановой Н.Н.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (Московское шоссе, д. 5 г. Орел, 302029, ИНН 5754000298, ОГРН 1025700847699) - Волкова А.В. - представителя по доверенности от 06.12.2012, сроком на три года;
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ул. Пролетарская Гора, д. 1, г. Орел, 302028, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) - Кудряшова С.Л. - представителя по доверенности N 7/2844 от 17.07.2013, сроком до 31.12.2013;
- от администрации города Орла (ул. Пролетарская гора, д. 1, г. Орел, 302000, ИНН 5701000745, ОГРН 1025700831640) - Кудряшова С.Л. - представителя по доверенности N 67/Д от 08.07.2013,сроком до 31.12.2013
при ведении протокола судебного заседания в суде кассационной инстанции помощником судьи Кузиной И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 (судья Жернов А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Скрынников В.А.) по делу N А48-4053/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (далее - ООО "Техноэлектросервис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - Управление), оформленного письмом от 19.07.2012 N 4165, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения и обязании Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества в приобретении указанного помещения.
Решением арбитражного суда от 17.01.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Управление просит отменить обжалуемые решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судом, 30.01.2001 между ООО "Техноэлектросервис" и ОАО "Протон" (предыдущий собственник спорного помещения) заключен договор аренды N 152 нежилых помещений (строений) сроком действия до 31.12.2001, в состав которых входило помещение по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, лит. А.
Принятие указанного помещения в пользование Общества подтверждается актом приема-передачи от 30.01.2001, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.
На основании решения Арбитражного суда Орловской области от 18.03.03 по делу N А48-2842/01 о признании ОАО "Протон" банкротом постановлением администрации города Орла от 05.05.2003 N 1311 жилищный фонд Общества, включая дом, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, 5, принят в муниципальную собственность.
По факту передачи имущества в муниципальную собственность подписан акт приемки-передачи от 01.09.2003.
Между Управлением и ООО "Техноэлектросервис" 01.04.2004 заключен договор аренды N 0348 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, лит. А, площадью 185, 7 кв. м.
Принятие спорного помещения в пользование Общества подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.04.2004, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.
Договор заключен сроком с 01.04.2004 до 31.03.2005. Действие договора продлевалось сторонами ежегодно.
В дальнейшем Общество владело и пользовалось вышеназванным помещением на основании договора аренды от 14.05.2007, заключенного с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на период с 01.04.2007 по 31.03.2012.
Государственная регистрация указанной сделки в установленном законом порядке не осуществлялась.
Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за муниципальным образованием г. Орел 02.07.2007.
В связи с перепланировкой арендуемых помещений фактическая площадь объекта недвижимости составила 180,1 кв. м.
Дальнейшее владение и пользование указанным имуществом Общество осуществляло на основании заключенного договора от 06.08.2012 N 03111 сроком действия до 04.08.2013.
29.06.2012 ООО "Техноэлектросервис" обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 180, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, с приложением всех необходимых документов.
Письмом от 19.07.2012 N 4165 Управление отказало Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в связи с неосуществлением государственной регистрации ранее заключенных договоров аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369.
Посчитав отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла незаконным, ООО "Техноэлектросервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что Общество правомерно владело и пользовалось спорным имуществом на основании договора аренды от 30.01.2001 N 152, заключенного с ОАО "Протон" (предыдущий собственник) на период до 31.12.2001.
После истечения срока действия указанной сделки возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжал пользоваться этим имуществом, а поэтому, как считает суд, действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.
Выводы суда в этой части судебная коллегия признает ошибочными в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции, действовавшей в спорный период, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, договор аренды спорного имущества от 30.01.2001 N 152 заключен Обществом с ОАО "Протон" на период до 31.12.2001.
По истечении срока действия указанного договора ООО "Техноэлектросервис" продолжало пользоваться арендованным имуществом.
Однако, в связи с признанием ОАО "Протон" банкротом на основании решения суда от 18.03.2003 по делу N А48-2842/01 спорное имущество передано в муниципальную собственность.
В дальнейшем арендные отношения ООО "Техноэлектросервис" продолжало на основании заключаемых соответствующих договоров с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Таким образом, с момента передачи спорного имущества в муниципальную собственность действие договора аренды от 30.01.2001 N 152, заключенного с ОАО "Протон", не может считаться возобновленным на неопределенный срок, так как сменился собственник этого имущества, а соответственно и сторона договора.
При этом договора аренды недвижимого имущества заключались с новым собственником на иных условиях, а также подлежали государственной регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, в связи с неосуществлением государственной регистрации договора аренды от 14.05.2007, заключенного на срок свыше года, начиная с 01.04.2007 и до введения в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "Техноэлектросервис" владело и пользовалось муниципальным имуществом без оформления в установленном порядке прав на это имущество.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ изложенные обстоятельства не порождают у заявителя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества.
При таких обстоятельствах спора действия Управления, связанные с отказом ООО "Техноэлектросервис" в выкупе арендуемого муниципального имущества, являются правомерными, а поэтому заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А48-4055/2012 отменить.
В удовлетворении требований ООО "Техноэлектросервис" о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, оформленного письмом от 19.07.2012 N 4165, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения и обязании Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества в приобретении арендуемого им помещения, отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
Судьи
С.И.СМОЛКО
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)