Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шимит Л.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Болат-оол А.В., Куулар Л.Д.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат по апелляционной жалобе Х. на решение Барун-Хемчикского районного суда Республики Тыва от 22 апреля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Куулар Л.Д., судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат. В обоснование иска указала, что в марте 2011 года договорилась с О. о приобретении у нее дома ** за ** руб., договорились, что оплата будет производиться по частям. Договор купли-продажи дома не заключался. О. обещала оформить документы на дом на нее после получения окончательного расчета. В начале марта 2011 года О. отдала ей ключи от квартиры, она заселилась в дом, с 16 марта по 23 декабря 2011 года она полностью выплатила стоимость дома. В декабре 2012 года О. заявила, что будет продавать дом за ** руб., в январе 2013 года потребовала, чтобы она освободила дом. В период проживания ею были произведены затраты на улучшение состояния дома. Просит признать устную сделку по купле-продаже дома ** недействительным, применить последствия недействительности сделки. Взыскать с О. в ее пользу ** руб. в счет возмещения затрат, направленных на улучшение состояния дома.
Решением Барун-Хемчикского районного суда Республики Тыва от 22 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Х. отказано.
Х. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала на то, что ею были представлены доказательства о заключении устной сделки по купле-продаже квартиры. Деньги в счет стоимость дома она отдавала сестре ответчицы Д., о чем в материалах дела имеются ее расписки о получении денежных средств. Свидетель Д. в судебном заседании подтвердила, что ** руб. передала сестре О., а ** руб. отдала С. в счет погашения долга сестры О.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия доказательств заключения между сторонами сделки по купле-продаже квартиры. Расписки Д. о получении денежных средств от истицы, ее свидетельские показания не подтверждают факт совершения сделки между сторонами.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 11 марта 2011 года следует, что О. является собственником дома **, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации **.
Согласно пояснениям истицы, деньги в счет стоимости дома она отдавала коллеге Д. для передачи ответчице, так как они являлись родными сестрами. Для улучшения состояния дома ею были произведены затраты, для выполнения ремонтно-строительных работ она заключила договор с подрядчиком, заменили печь, сделали пристройку. Знает, что ранее ответчица продала квартиру С. за ** руб., затем отказалась от сделки.
Согласно пояснениям ответчицы, она продала дом С. за ** руб., дом истице не продавала, денег от нее не получала. С. отказалась от сделки, требует с нее ** руб. При каких обстоятельствах истица вселилась в дом, она не знает. Знала, что истица проживает в ее доме. С сестрой Д. у нее отношения нормальные. Д. деньги ей не передавала.
Из расписки Д. следует, что она получила за дом от истицы с 16 марта по 5 августа 2011 года ** руб.
Также из расписок Д. без даты следует, что она получила от истицы ** руб. в счет стоимости дома **, деньги передала сестре О.
Свидетель Д. в судебном заседании в суде первой инстанции пояснила, что приходится ответчице родной сестрой, отношения между ними хорошие. Истица купила дом ** за ** руб. у ее сестры О. Истица платила за дом в рассрочку, ** руб. она получила у истицы и отдала сестре. Также получила от истицы ** руб. и отдала деньги С., так как сестра должна была ей эту сумму. Отдала деньги С. из-за того, что та не могла найти Ч., поэтому требовала деньги у нее.
В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
То, что истица стала проживать в доме с марта 2011 года, о чем было известно ответчице, расписки Д. о получении денежных средств от истицы в счет стоимости дома и передача их ответчице свидетельствуют о том, что между сторонами была заключена устная сделка купли-продажи дома **. Во исполнение договоренности истица получила в пользование дом, а ответчица через сестру Д. получила от истицы ** руб. от стоимости дома.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчицей не представили доказательств, ведущих к противоположным выводам.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 162 Гражданского кодекса РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Поскольку в данном случае письменная форма договора продажи недвижимости соблюдена не была, устная сделка, заключенная между истицей и ответчицей по купле-продаже дома является недействительной.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить также последствия по собственной инициативе.
По указанным выше основаниям исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности подлежат удовлетворению.
Данная сделка является недействительной, судебная коллегия применяет последствия недействительности сделки, приводит стороны в первоначальное состояние - ответчица должна выплатить истице полученные в счет стоимости дома ** руб., а истица передать ответчице дом.
В интересах соблюдения прав всех сторон сделки, судебная коллегия считает необходимым передачу дома и денежных средств между сторонами производить одновременно.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с положениями ст. 1108 Гражданского кодекса РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с учетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.
Согласно пункту 3 статьи 303 Гражданского кодекса РФ, владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника имущества возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Из содержания указанной нормы права следует, что владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат вправе только добросовестный владелец.
Из материалов дела следует, что ответчица (собственница дома) в доме не проживала, никаких расходов по его поддержанию в надлежащем состоянии не несла, распорядилась домом, продав истице. Тем самым ответчица предоставила истице возможность доступа в дом и пользования домом.
Истица, вселившись в указанный дом, произвела в доме ремонт, значительно улучшивший его состояние, тем самым увеличила стоимость дома. Необходимость такого ремонта и его фактическое проведение подтвердили свидетели У., Ч., М.
Стоимость произведенных затрат подтверждается договором на выполнение подрядных работ от 17 мая 2011 года, стоимость работ оценена в ** руб., распиской К. о получении от истицы ** руб. за выполненную работу, товарными чеками о приобретении строительных материалов на сумму ** руб.
Из материалов дела следует, что произведенные улучшения дома являются неотделимыми. Поскольку затраты на ремонт жилого помещения были необходимыми, произведенные работы существенно улучшили условия проживания, что повлияло на увеличение стоимости дома, при этом улучшения являются неотделимыми, истица вправе требовать возмещения стоимости указанных затрат.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчицей не представили доказательств, ведущих к противоположным выводам.
С ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию в счет неосновательного обогащения ** руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям расходы по оплате госпошлины в размере ** руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Барун-Хемчикского районного суда от 22 апреля 2013 года отменить, вынести новое решение следующего содержания:
Исковые требования Х. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат удовлетворить частично.
Признать недействительной сделку, состоявшуюся между Х. и О. по купле-продаже недвижимого имущества **.
Применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние.
Взыскать с О. в пользу Х. денежные средства, переданные в счет стоимости дома **.
Обязать Х. возвратить О. жилой дом **.
Решения в части взыскания стоимости дома и возврата дома подлежит исполнение одновременно.
Взыскать с О. в пользу Х. в счет неосновательного обогащения ** руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ** руб.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТЫВА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-803/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТЫВА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N 33-803/2013
Судья: Шимит Л.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Болат-оол А.В., Куулар Л.Д.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат по апелляционной жалобе Х. на решение Барун-Хемчикского районного суда Республики Тыва от 22 апреля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Куулар Л.Д., судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат. В обоснование иска указала, что в марте 2011 года договорилась с О. о приобретении у нее дома ** за ** руб., договорились, что оплата будет производиться по частям. Договор купли-продажи дома не заключался. О. обещала оформить документы на дом на нее после получения окончательного расчета. В начале марта 2011 года О. отдала ей ключи от квартиры, она заселилась в дом, с 16 марта по 23 декабря 2011 года она полностью выплатила стоимость дома. В декабре 2012 года О. заявила, что будет продавать дом за ** руб., в январе 2013 года потребовала, чтобы она освободила дом. В период проживания ею были произведены затраты на улучшение состояния дома. Просит признать устную сделку по купле-продаже дома ** недействительным, применить последствия недействительности сделки. Взыскать с О. в ее пользу ** руб. в счет возмещения затрат, направленных на улучшение состояния дома.
Решением Барун-Хемчикского районного суда Республики Тыва от 22 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Х. отказано.
Х. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала на то, что ею были представлены доказательства о заключении устной сделки по купле-продаже квартиры. Деньги в счет стоимость дома она отдавала сестре ответчицы Д., о чем в материалах дела имеются ее расписки о получении денежных средств. Свидетель Д. в судебном заседании подтвердила, что ** руб. передала сестре О., а ** руб. отдала С. в счет погашения долга сестры О.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия доказательств заключения между сторонами сделки по купле-продаже квартиры. Расписки Д. о получении денежных средств от истицы, ее свидетельские показания не подтверждают факт совершения сделки между сторонами.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 11 марта 2011 года следует, что О. является собственником дома **, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации **.
Согласно пояснениям истицы, деньги в счет стоимости дома она отдавала коллеге Д. для передачи ответчице, так как они являлись родными сестрами. Для улучшения состояния дома ею были произведены затраты, для выполнения ремонтно-строительных работ она заключила договор с подрядчиком, заменили печь, сделали пристройку. Знает, что ранее ответчица продала квартиру С. за ** руб., затем отказалась от сделки.
Согласно пояснениям ответчицы, она продала дом С. за ** руб., дом истице не продавала, денег от нее не получала. С. отказалась от сделки, требует с нее ** руб. При каких обстоятельствах истица вселилась в дом, она не знает. Знала, что истица проживает в ее доме. С сестрой Д. у нее отношения нормальные. Д. деньги ей не передавала.
Из расписки Д. следует, что она получила за дом от истицы с 16 марта по 5 августа 2011 года ** руб.
Также из расписок Д. без даты следует, что она получила от истицы ** руб. в счет стоимости дома **, деньги передала сестре О.
Свидетель Д. в судебном заседании в суде первой инстанции пояснила, что приходится ответчице родной сестрой, отношения между ними хорошие. Истица купила дом ** за ** руб. у ее сестры О. Истица платила за дом в рассрочку, ** руб. она получила у истицы и отдала сестре. Также получила от истицы ** руб. и отдала деньги С., так как сестра должна была ей эту сумму. Отдала деньги С. из-за того, что та не могла найти Ч., поэтому требовала деньги у нее.
В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
То, что истица стала проживать в доме с марта 2011 года, о чем было известно ответчице, расписки Д. о получении денежных средств от истицы в счет стоимости дома и передача их ответчице свидетельствуют о том, что между сторонами была заключена устная сделка купли-продажи дома **. Во исполнение договоренности истица получила в пользование дом, а ответчица через сестру Д. получила от истицы ** руб. от стоимости дома.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчицей не представили доказательств, ведущих к противоположным выводам.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 162 Гражданского кодекса РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Поскольку в данном случае письменная форма договора продажи недвижимости соблюдена не была, устная сделка, заключенная между истицей и ответчицей по купле-продаже дома является недействительной.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить также последствия по собственной инициативе.
По указанным выше основаниям исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности подлежат удовлетворению.
Данная сделка является недействительной, судебная коллегия применяет последствия недействительности сделки, приводит стороны в первоначальное состояние - ответчица должна выплатить истице полученные в счет стоимости дома ** руб., а истица передать ответчице дом.
В интересах соблюдения прав всех сторон сделки, судебная коллегия считает необходимым передачу дома и денежных средств между сторонами производить одновременно.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с положениями ст. 1108 Гражданского кодекса РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с учетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.
Согласно пункту 3 статьи 303 Гражданского кодекса РФ, владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника имущества возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Из содержания указанной нормы права следует, что владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат вправе только добросовестный владелец.
Из материалов дела следует, что ответчица (собственница дома) в доме не проживала, никаких расходов по его поддержанию в надлежащем состоянии не несла, распорядилась домом, продав истице. Тем самым ответчица предоставила истице возможность доступа в дом и пользования домом.
Истица, вселившись в указанный дом, произвела в доме ремонт, значительно улучшивший его состояние, тем самым увеличила стоимость дома. Необходимость такого ремонта и его фактическое проведение подтвердили свидетели У., Ч., М.
Стоимость произведенных затрат подтверждается договором на выполнение подрядных работ от 17 мая 2011 года, стоимость работ оценена в ** руб., распиской К. о получении от истицы ** руб. за выполненную работу, товарными чеками о приобретении строительных материалов на сумму ** руб.
Из материалов дела следует, что произведенные улучшения дома являются неотделимыми. Поскольку затраты на ремонт жилого помещения были необходимыми, произведенные работы существенно улучшили условия проживания, что повлияло на увеличение стоимости дома, при этом улучшения являются неотделимыми, истица вправе требовать возмещения стоимости указанных затрат.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчицей не представили доказательств, ведущих к противоположным выводам.
С ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию в счет неосновательного обогащения ** руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям расходы по оплате госпошлины в размере ** руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Барун-Хемчикского районного суда от 22 апреля 2013 года отменить, вынести новое решение следующего содержания:
Исковые требования Х. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании произведенных затрат удовлетворить частично.
Признать недействительной сделку, состоявшуюся между Х. и О. по купле-продаже недвижимого имущества **.
Применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние.
Взыскать с О. в пользу Х. денежные средства, переданные в счет стоимости дома **.
Обязать Х. возвратить О. жилой дом **.
Решения в части взыскания стоимости дома и возврата дома подлежит исполнение одновременно.
Взыскать с О. в пользу Х. в счет неосновательного обогащения ** руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ** руб.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)