Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Зуева А.О.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2013 года по делу N А19-18118/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Никонорова С.В.; суд апелляционной инстанции: Капустина Л.В., Макарцев А.В., Скажутина Е.Н.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (ОГРН 1033802082357, Иркутская область, г. Усть-Кут; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Охрана" Министерства внутренних дел Российской Федерации в лице Усть-Кутского филиала (ОГРН 1057747117724, г. Москва; далее - ФГУП "Охрана" МВД России, Предприятие) о взыскании 80 713 рублей 41 копеек задолженности по арендной плате и 1 128 рублей 41 копеек пени.
Предприятие обратилось к Комитету со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 107 353 рублей убытков и 4 280 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2013 года в удовлетворении иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Суд исходил из того, что на стороне Комитета за счет Предприятия в результате неправомерного получения платы за право заключения договора, невозврата Предприятию суммы задатка возникло неосновательное обогащение. При этом суд посчитал требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки не обоснованными.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 апреля 2013 года решение суда первой инстанции от 18 января 2013 года изменено. Требования Комитета к ФГУП "Охрана" МВД России в лице Усть-Кутского филиала удовлетворены частично - взыскано 54 371 рублей 32 копеек долга и 355 рублей 20 копеек неустойки. Встречные исковые требования ФГУП "Охрана" МВД России к Комитету удовлетворены частично - взыскано 86 482 рублей неосновательного обогащения и 3 424 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска и встречного иска отказано. В результате зачета удовлетворенных требований с Комитета взыскано в пользу ФГУП "Охрана" МВД России 32 110 рублей 68 копеек неосновательного обогащения и 3 069 рублей 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 310, 314, 330, 395, 410, 448, 606, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 статьи 8 и статью 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункты 21, 31 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67). Суд апелляционной инстанции признал, что размер неосновательного обогащения судом первой инстанции установлен неправильно, поскольку: Комитетом неправомерно удержаны средства, полученные от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества; в оплату за право заключения договора необоснованно зачислен задаток; а также неправомерно отнесено на лицо, получившее право аренды помещения, возмещение расходов на оценку имущества.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований Комитета и отказе в удовлетворении встречного иска Предприятия.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов об обоснованности в части встречных исковых требований Предприятия. Указывает, что судами неверно установлено отсутствие правовой возможности получения платы за право заключения договора аренды на торгах.
По мнению заявителя, ошибочен вывод суда апелляционной инстанции об отнесении на лицо, получившее право аренды помещения, расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления N 4803, 4804, 4805; информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, в связи с чем дело слушается без их участия.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
Предприятие потребовало взыскания с Комитета в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды суммы задатка и суммы оплаты за право аренды, а также возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
Судами установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Суд, установив, что Комитет 16.04.2012 передал Предприятию помещения в пользование, и с этой даты может получать арендную плату по договору, со ссылкой на пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки.
В обоснование отсутствия возможности получения платы за право заключения договора аренды и при решении вопроса о правомерности удержания Комитетом денежных средств, внесенных ранее Предприятием в качестве задатка, суд сослался на нормы права, регулирующие правоотношения сторон при заключении договора аренды по результатам торгов.
Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В связи с чем суд пришел к правомерному выводу о том, что у Комитета не имелось законных оснований не учитывать полученную от Предприятия сумму задатка в исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору.
Особенности проведения аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, определены Приказом ФАС России N 67.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно.
В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет.
Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение денежного обязательства предусмотрена ответственность в виде начисления на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами по учетной ставке банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Суд апелляционной инстанции исходил из конкретных обстоятельств дела, характера возникших между сторонами правоотношений и результата оценки представленных доказательств, и обоснованно указал на возникновение на стороне истца неосновательного обогащения за счет ответчика в сумме 86 343 рублей (83 483 рублей + 3 000 рублей), начислении на эту сумму процентов за указанный ответчиком период времени, рассчитанной по учетной ставке банковского процента 8,25% годовых; а также возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца (встречные исковые требования) в части 86 483 рублей и 3 424 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; и с учетом требований части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произвел зачет удовлетворения взаимных денежных требований сторон.
Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы при оценке правовой возможности получения платы за право заключения договора аренды на торгах на неверное применение судебно-арбитражной практики по делу N А43-26508/2011 (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 1653/13 об отказе в передаче в Президиум) не может быть принята, поскольку в данном деле исследовались иные обстоятельства, связанные с соблюдением организатором торгов порядка проведения аукциона.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании указанных норм самим заявителем. Доводы об отнесении на лицо, получившее право аренды помещения, расходов, связанных с оценкой муниципального имущества, передаваемого в аренду, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, судом обоснованно отклонены ввиду наличия императивных норм права, не позволяющих возлагать такие расходы на участников аукциона. Доводы об обоснованном зачислении задатка также не свидетельствуют о нарушении судом норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года по делу N А19-18118/2012 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2013 ПО ДЕЛУ N А19-18118/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. N А19-18118/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Зуева А.О.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2013 года по делу N А19-18118/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Никонорова С.В.; суд апелляционной инстанции: Капустина Л.В., Макарцев А.В., Скажутина Е.Н.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (ОГРН 1033802082357, Иркутская область, г. Усть-Кут; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Охрана" Министерства внутренних дел Российской Федерации в лице Усть-Кутского филиала (ОГРН 1057747117724, г. Москва; далее - ФГУП "Охрана" МВД России, Предприятие) о взыскании 80 713 рублей 41 копеек задолженности по арендной плате и 1 128 рублей 41 копеек пени.
Предприятие обратилось к Комитету со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 107 353 рублей убытков и 4 280 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2013 года в удовлетворении иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Суд исходил из того, что на стороне Комитета за счет Предприятия в результате неправомерного получения платы за право заключения договора, невозврата Предприятию суммы задатка возникло неосновательное обогащение. При этом суд посчитал требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки не обоснованными.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 апреля 2013 года решение суда первой инстанции от 18 января 2013 года изменено. Требования Комитета к ФГУП "Охрана" МВД России в лице Усть-Кутского филиала удовлетворены частично - взыскано 54 371 рублей 32 копеек долга и 355 рублей 20 копеек неустойки. Встречные исковые требования ФГУП "Охрана" МВД России к Комитету удовлетворены частично - взыскано 86 482 рублей неосновательного обогащения и 3 424 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска и встречного иска отказано. В результате зачета удовлетворенных требований с Комитета взыскано в пользу ФГУП "Охрана" МВД России 32 110 рублей 68 копеек неосновательного обогащения и 3 069 рублей 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 310, 314, 330, 395, 410, 448, 606, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 статьи 8 и статью 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункты 21, 31 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67). Суд апелляционной инстанции признал, что размер неосновательного обогащения судом первой инстанции установлен неправильно, поскольку: Комитетом неправомерно удержаны средства, полученные от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества; в оплату за право заключения договора необоснованно зачислен задаток; а также неправомерно отнесено на лицо, получившее право аренды помещения, возмещение расходов на оценку имущества.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований Комитета и отказе в удовлетворении встречного иска Предприятия.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов об обоснованности в части встречных исковых требований Предприятия. Указывает, что судами неверно установлено отсутствие правовой возможности получения платы за право заключения договора аренды на торгах.
По мнению заявителя, ошибочен вывод суда апелляционной инстанции об отнесении на лицо, получившее право аренды помещения, расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления N 4803, 4804, 4805; информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, в связи с чем дело слушается без их участия.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
Предприятие потребовало взыскания с Комитета в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды суммы задатка и суммы оплаты за право аренды, а также возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
Судами установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Суд, установив, что Комитет 16.04.2012 передал Предприятию помещения в пользование, и с этой даты может получать арендную плату по договору, со ссылкой на пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования Комитета о взыскании арендной платы и неустойки.
В обоснование отсутствия возможности получения платы за право заключения договора аренды и при решении вопроса о правомерности удержания Комитетом денежных средств, внесенных ранее Предприятием в качестве задатка, суд сослался на нормы права, регулирующие правоотношения сторон при заключении договора аренды по результатам торгов.
Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора. В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В связи с чем суд пришел к правомерному выводу о том, что у Комитета не имелось законных оснований не учитывать полученную от Предприятия сумму задатка в исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору.
Особенности проведения аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, определены Приказом ФАС России N 67.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно.
В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет.
Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение денежного обязательства предусмотрена ответственность в виде начисления на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами по учетной ставке банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Суд апелляционной инстанции исходил из конкретных обстоятельств дела, характера возникших между сторонами правоотношений и результата оценки представленных доказательств, и обоснованно указал на возникновение на стороне истца неосновательного обогащения за счет ответчика в сумме 86 343 рублей (83 483 рублей + 3 000 рублей), начислении на эту сумму процентов за указанный ответчиком период времени, рассчитанной по учетной ставке банковского процента 8,25% годовых; а также возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца (встречные исковые требования) в части 86 483 рублей и 3 424 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; и с учетом требований части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произвел зачет удовлетворения взаимных денежных требований сторон.
Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы при оценке правовой возможности получения платы за право заключения договора аренды на торгах на неверное применение судебно-арбитражной практики по делу N А43-26508/2011 (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 1653/13 об отказе в передаче в Президиум) не может быть принята, поскольку в данном деле исследовались иные обстоятельства, связанные с соблюдением организатором торгов порядка проведения аукциона.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании указанных норм самим заявителем. Доводы об отнесении на лицо, получившее право аренды помещения, расходов, связанных с оценкой муниципального имущества, передаваемого в аренду, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, судом обоснованно отклонены ввиду наличия императивных норм права, не позволяющих возлагать такие расходы на участников аукциона. Доводы об обоснованном зачислении задатка также не свидетельствуют о нарушении судом норм права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 года по делу N А19-18118/2012 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)