Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Гильмановой Э.Г., Закировой И.Ш.,
при участии представителя:
заявителя - Лисиной С.И., директора,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 (судья Мальцев Н.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Драгоценнова И.С., Филиппова Е.Г.)
по делу N А55-29243/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (ОГРН 1036301022372, ИНН 6322014672) к мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) о признании недействительным постановления от 12 июля 2012 года N 1982-П/1,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (далее - ООО "Жемчужина Жигулей", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления мэрии городского округа Тольятти от 12.07.2012 N 1982-П/1, которым отменено постановление мэрии от 26.12.2011 N 4095-п/1 "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 25, по преимущественному праву приобретения".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-29243/2012 заявление удовлетворено. Постановление мэрии городского округа Тольятти от 12.07.2012 N 1982-П/1 признано недействительным.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 решение суда первой инстанции от 04.03.2013 оставлено без изменения, апелляционная жалоба мэрии городского округа Тольятти - без удовлетворения.
В кассационной жалобе мэрия городского округа Тольятти (далее - мэрия городского округа Тольятти, мэрия) просит отменить состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение. Считает, что преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения обществом было утрачено в силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в связи с неподписанием направленного обществу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и судебным отказом в удовлетворении требований общества о заключении договора на иных условиях, а также в связи с имеющейся задолженностью общества по арендной плате по состоянию на 01.01.2013.
В судебном заседании представитель общества просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Заявил, что он не отказывается от приобретения здания, между ним и мэрией имеются разногласия по вопросам цены договора, считает, что действия мэрии направлены на уклонение от исполнения решения суда, которым признано преимущественное право общества на приобретение арендуемого помещения.
Мэрия, извещенная о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направила.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя общества, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2009 по делу N А55-9298/2009 признан незаконным отказ мэрии городского округа Тольятти в преимущественном выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 23, выраженный в письме от 18.02.2009 N 635/2. На мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав ООО "Жемчужина Жигулей", подготовить и направить в адрес ООО "Жемчужина Жигулей" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 23, площадью 116,4 кв. м (1 этаж, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 29), здание литер А, в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядке.
Судом установлен факт отсутствия задолженности ООО "Жемчужина Жигулей" по арендным платежам на день обращения с заявлением о выкупе арендованного имущества.
26.12.2011 мэрией принято постановление N 4095-П/1 "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 25, по преимущественному праву приобретения", которым предусмотрена передача в собственность ООО "Жемчужина Жигулей" арендуемого нежилого здания литер А д. 25 по ул. Ленинградской в Центральном районе г. Тольятти за 10 912 881 руб. без учета налога на добавленную стоимость с рассрочкой платежей на пять лет с уплатой процентов на выкупную стоимость здания.
Мэрия направила обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, который подписан обществом с протоколом разногласий в части определенной проектом цены недвижимости. После отказа мэрии подписать договор на новых условиях общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании необоснованным уклонения мэрии от подписания договора и понуждении мэрии заключить договор купли-продажи на условиях покупателя, то есть по выкупной цене в 5 954 398 руб., включая налог на добавленную стоимость.
Вступившим в законную силу 11.04.2012 решением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 по делу N А55-18829/2011 в иске отказано по мотивам необходимости обращения с отдельным иском об оспаривании величины оценки объекта недвижимости, установленной независимым оценщиком.
12.07.2012 мэрией принято постановление N 1982-П/1, которым отменено постановление от 26.12.2011 N 4095-п/1 по мотивам утраты обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и в связи с судебными актами, принятыми по делу N А55-18829/2011.
Суды первой и апелляционной инстанции, дав оценку законности оспоренного постановления мэрии от 12.07.2012 N 1982-П/1, правомерно указали, что общество не утратило преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Подпункт 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает утрату преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества при неподписании арендатором направленного ему предложения или проекта договора купли-продажи.
Направленный обществу проект договора купли-продажи от 28.12.2011 подписан обществом 27.01.2012 (л.д. 78 - 80) с протоколом разногласий. Поскольку договор подписан, подпункт 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может быть применен как основание для утраты арендатором преимущественного права. Подписание договора, заключение которого является обязательным для лица, направившего оферту, с протоколом разногласий является правом акцептанта в силу статьи 443, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не означает отказа от реализации преимущественного права на получение в собственность недвижимого имущества.
Суды также правомерно указали, что суды при рассмотрении дела N А55-18829/2011 не признали утрату обществом преимущественного права на приобретение недвижимости. Суды также не установили факт уклонения общества от заключения договора, отказав в иске и указав только на необходимость отдельного оспаривания достоверности определенной независимым оценщиком стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, у мэрии не имелось законных оснований для признания оспоренным постановлением утраты обществом преимущественного права приобретения в собственность арендованного объекта недвижимости, в связи с чем суды обоснованно удовлетворили требования общества.
Довод мэрии о наличии у общества задолженности по арендной плате не имеет отношения к настоящему спору. Наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в приобретении арендуемого имущества, если такая задолженность имелась на момент обращения арендатора с заявлением о реализации преимущественного права (абзац 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Отсутствие такой задолженности на дату подачи заявления установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-9298/2009, которыми признано за ООО "Жемчужина Жигулей" преимущественное право на приобретение недвижимости в собственность.
Задолженность, образовавшаяся впоследствии, не влияет на реализацию преимущественного права, при ее возникновении она может быть взыскана с арендатора в судебном порядке.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 по делу N А55-29243/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Л.ПЕТРОВ
Судьи
Э.Г.ГИЛЬМАНОВА
И.Ш.ЗАКИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-29243/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А55-29243/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Гильмановой Э.Г., Закировой И.Ш.,
при участии представителя:
заявителя - Лисиной С.И., директора,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 (судья Мальцев Н.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Драгоценнова И.С., Филиппова Е.Г.)
по делу N А55-29243/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (ОГРН 1036301022372, ИНН 6322014672) к мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) о признании недействительным постановления от 12 июля 2012 года N 1982-П/1,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (далее - ООО "Жемчужина Жигулей", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления мэрии городского округа Тольятти от 12.07.2012 N 1982-П/1, которым отменено постановление мэрии от 26.12.2011 N 4095-п/1 "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 25, по преимущественному праву приобретения".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-29243/2012 заявление удовлетворено. Постановление мэрии городского округа Тольятти от 12.07.2012 N 1982-П/1 признано недействительным.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 решение суда первой инстанции от 04.03.2013 оставлено без изменения, апелляционная жалоба мэрии городского округа Тольятти - без удовлетворения.
В кассационной жалобе мэрия городского округа Тольятти (далее - мэрия городского округа Тольятти, мэрия) просит отменить состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение. Считает, что преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения обществом было утрачено в силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в связи с неподписанием направленного обществу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и судебным отказом в удовлетворении требований общества о заключении договора на иных условиях, а также в связи с имеющейся задолженностью общества по арендной плате по состоянию на 01.01.2013.
В судебном заседании представитель общества просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Заявил, что он не отказывается от приобретения здания, между ним и мэрией имеются разногласия по вопросам цены договора, считает, что действия мэрии направлены на уклонение от исполнения решения суда, которым признано преимущественное право общества на приобретение арендуемого помещения.
Мэрия, извещенная о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направила.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя общества, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2009 по делу N А55-9298/2009 признан незаконным отказ мэрии городского округа Тольятти в преимущественном выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 23, выраженный в письме от 18.02.2009 N 635/2. На мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав ООО "Жемчужина Жигулей", подготовить и направить в адрес ООО "Жемчужина Жигулей" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 23, площадью 116,4 кв. м (1 этаж, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 29), здание литер А, в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядке.
Судом установлен факт отсутствия задолженности ООО "Жемчужина Жигулей" по арендным платежам на день обращения с заявлением о выкупе арендованного имущества.
26.12.2011 мэрией принято постановление N 4095-П/1 "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 25, по преимущественному праву приобретения", которым предусмотрена передача в собственность ООО "Жемчужина Жигулей" арендуемого нежилого здания литер А д. 25 по ул. Ленинградской в Центральном районе г. Тольятти за 10 912 881 руб. без учета налога на добавленную стоимость с рассрочкой платежей на пять лет с уплатой процентов на выкупную стоимость здания.
Мэрия направила обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, который подписан обществом с протоколом разногласий в части определенной проектом цены недвижимости. После отказа мэрии подписать договор на новых условиях общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании необоснованным уклонения мэрии от подписания договора и понуждении мэрии заключить договор купли-продажи на условиях покупателя, то есть по выкупной цене в 5 954 398 руб., включая налог на добавленную стоимость.
Вступившим в законную силу 11.04.2012 решением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 по делу N А55-18829/2011 в иске отказано по мотивам необходимости обращения с отдельным иском об оспаривании величины оценки объекта недвижимости, установленной независимым оценщиком.
12.07.2012 мэрией принято постановление N 1982-П/1, которым отменено постановление от 26.12.2011 N 4095-п/1 по мотивам утраты обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и в связи с судебными актами, принятыми по делу N А55-18829/2011.
Суды первой и апелляционной инстанции, дав оценку законности оспоренного постановления мэрии от 12.07.2012 N 1982-П/1, правомерно указали, что общество не утратило преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Подпункт 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает утрату преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества при неподписании арендатором направленного ему предложения или проекта договора купли-продажи.
Направленный обществу проект договора купли-продажи от 28.12.2011 подписан обществом 27.01.2012 (л.д. 78 - 80) с протоколом разногласий. Поскольку договор подписан, подпункт 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может быть применен как основание для утраты арендатором преимущественного права. Подписание договора, заключение которого является обязательным для лица, направившего оферту, с протоколом разногласий является правом акцептанта в силу статьи 443, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не означает отказа от реализации преимущественного права на получение в собственность недвижимого имущества.
Суды также правомерно указали, что суды при рассмотрении дела N А55-18829/2011 не признали утрату обществом преимущественного права на приобретение недвижимости. Суды также не установили факт уклонения общества от заключения договора, отказав в иске и указав только на необходимость отдельного оспаривания достоверности определенной независимым оценщиком стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, у мэрии не имелось законных оснований для признания оспоренным постановлением утраты обществом преимущественного права приобретения в собственность арендованного объекта недвижимости, в связи с чем суды обоснованно удовлетворили требования общества.
Довод мэрии о наличии у общества задолженности по арендной плате не имеет отношения к настоящему спору. Наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в приобретении арендуемого имущества, если такая задолженность имелась на момент обращения арендатора с заявлением о реализации преимущественного права (абзац 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Отсутствие такой задолженности на дату подачи заявления установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-9298/2009, которыми признано за ООО "Жемчужина Жигулей" преимущественное право на приобретение недвижимости в собственность.
Задолженность, образовавшаяся впоследствии, не влияет на реализацию преимущественного права, при ее возникновении она может быть взыскана с арендатора в судебном порядке.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 по делу N А55-29243/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Л.ПЕТРОВ
Судьи
Э.Г.ГИЛЬМАНОВА
И.Ш.ЗАКИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)