Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: И.А. Тарасова
Судей: Л.А. Боликовой, Л.Б. Шариповой
при участии
- от истца: представитель Овчинников В.М., по доверенности от 17.06.2013;
- от ОАО "РЖД": представитель Трегонина О.А., по доверенности от 20.11.2012 N 1094;
- от администрации МО "Смидовичский муниципальный район" ЕАО: представитель Окунев А.Ю., по доверенности от 08.04.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
на решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013
по делу N А16-896/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.В. Янина, в суде апелляционной инстанции судьи: А.В. Шевц, М.О. Волкова, И.В. Иноземцев
По иску общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области
третье лицо: индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич
о переводе на истца прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ответчиками
Общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" (адрес - ЕАО, поселок Смидович, улица Советская, 68; ОГРН - 1047900120333; далее - ООО "Южное ЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (адрес - город Москва, улица Новая Басманная, 2; ОГРН - 1037739877295; далее - ОАО "РЖД"), администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области (адрес - ЕАО, поселок Смидович, улица Октябрьская, 8; ОГРН - 1027900634695; далее - администрация) о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией.
Решением суда от 04.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на недоказанность истцом совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору от 09.06.2012 на ООО "Южное ЖКХ".
Кроме того, суды указали, что при отсутствии доказательств уведомления субарендатором арендодателя в разумный срок до окончания действия договора субаренды о намерении заключить новый договор, отказ ответчика от акцепта оферты, предложенной ООО "Южное ЖКХ" ответчику по прошествии года после прекращения между ними договорных отношений, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Южное ЖКХ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что он уведомлял ОАО "РЖД" о желании заключить с ним новый договор субаренды в разумный срок до окончания действия договора субаренды. Выводы судов об обратном, по мнению истца, сделаны без учета наличия между сторонами фактических договорных отношений по субаренде спорного земельного участка после 13.02.2011 (по признанию судов - даты прекращения действия договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенного между ООО "Южное ЖКХ" и ОАО "РЖД").
Кроме того в кассационной жалобе отмечено, что по правилам части 2 статьи 610 ГК РФ ОАО "РЖД" было вправе отказаться от договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, продленного в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, предупредив об этом ООО "Южное ЖКХ" за три месяца. Поскольку указанное условие не было выполнено ОАО "РЖД", данный договор действовал после 13.02.2011.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "РЖД" не согласилось с ее доводами, просит обжалуемые судебные акты оставить в силе как законные и обоснованные.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "Южное ЖКХ" и ОАО "РЖД" поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно; представитель администрации возражал относительно доводов кассационной жалобы.
Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, выступлений в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор), 14.03.2006 заключен договор N 148, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
Согласно пункту 1.1 вышеназванного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок - полосу отвода железной дороги, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, общей площадью 5886,7134 га (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2006 к договору).
Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2006 по 13.02.2011 (пункт 2.1 данной сделки).
Право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам установлено пунктом 4.3.5 указанной сделки.
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.
На основании вышеуказанного договора аренды между ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Южное ЖКХ" (субарендатор), 11.12.2008 заключен договор субаренды части земельного участка N НЮ 3656.
В силу пункта 1.1 вышеназванной сделки арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка площадью 4 969 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, имеющую адресные ориентиры: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Смидович, ст. Ин, склад топлива в границах, указанных в проекте границ земельного участка. Участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 14.03.2006 N 148.
Участок, согласно пункту 1.3 договора, предоставляется для цели, не связанной со строительством - для разгрузки и хранения угля.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2009.
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1 указанной сделки).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор), 15.12.2010 заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью N 212, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок, являющийся федеральной собственностью, категория земель: земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 5 883,9545 га, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области для его использования в целях обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (с учетом дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору).
Договор заключен сроком на 49 лет, условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 14.02.2011 по 13.02.2060 (пункты 2.1, 2.2 данной сделки).
Согласно пункту 4.3.2 договора, арендатор имеет право передать участок в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника при условии уведомления арендодателя.
Данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.
09.06.2012 между ОАО "РЖД" (арендатор) и администрацией (субарендатор) заключен договор субаренды частей земельного участка N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды две части земельного участка общей площадью 4 969 кв. м (2 469 кв. м и 2 500 кв. м) из земель населенных пунктов, имеющие адресные ориентиры: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы, в границах, указанных в ситуационном плане участков, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участки расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 15.12.2010 N 212 (регистрационная запись от 21.09.2011 N 79-79-01/021/2011-213).
В силу пункта 2.1 договора, он вступает в силу с даты его подписания и действует до 10.03.2013.
03.02.2012 ОАО "РЖД" направило в адрес ООО "Южное ЖКХ" уведомление N 496/ДВОСТ о расторжении договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656 и проведении конкурса по заключению нового договора, а также об освобождении частей земельного участка.
На предложения истца рассмотреть вопрос о заключении нового договора субаренды на длительный срок, выраженные в письмах от 17.02.2012 N 62, от 14.03.2012 N 133, ОАО "РЖД" ответило отказом, уведомив о необходимости передачи частей земельного участка администрации.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Южное ЖКХ" в арбитражный суд с исковым заявлением, о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ответчиками, в порядке части 1 статьи 621 ГК РФ.
По смыслу указанной нормы права, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В этом случае первоначальный арендатор вправе, в том числе, потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Как указывалось выше, предметом спора является перевод прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды частей земельного участка N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941 на ООО "Южное ЖКХ".
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды установили, что обязательства по договору субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенному между истцом и ОАО "РЖД" и продленному на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, были прекращены 13.02.2011 по основаниям, предусмотренным абзацем 2 пункта 2 статьи 615 Кодекса.
Также судами установлено, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено надлежащих доказательств соблюдения арендатором требований абзаца 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ РФ касающихся уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок.
При этом, по признанию судов, письма ООО "Южное ЖКХ" от 13.01.2012 N 02, от 17.02.2012 N 62, адресованные ОАО "РЖД", не подтверждают факт заблаговременного уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, до окончания действия договора.
В этой связи, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "Южное ЖКХ" утратило преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок, а заключение между ответчиками соответствующего договора по прошествии года после прекращения договорных отношений между ОАО "РЖД" и истцом, не нарушает прав и законных интересов последнего.
Доводы заявителя о том, что договор субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656 не был прекращен 13.02.2011 ввиду фактического продолжения между сторонами отношений по субаренде спорного земельного участка, подлежат отклонению исходя из следующего.
В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Поскольку договор субаренды имеет производный характер от договора аренды, прекращение основного договора, на основании которого имущество было передано в аренду, служит основанием для прекращения договора субаренды; Принимая во внимание, что срок действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области и ОАО "РЖД" истек 13.02.2011, выводы судов о том, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены с указанной даты являются верными, соответствующими обстоятельствам дела и указанным выше нормам закона.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, ссылка в кассационной жалобе на внесение истцом арендных платежей после 13.02.2011, как на обстоятельство, свидетельствующее о действии договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, либо заключении нового договора субаренды с заявителем, учитывая установленный судами факт использования ООО "Южное ЖКХ" спорного участка после указанной даты, несостоятельна.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают правильности применения судами норм материального права относительно спорных правоотношений сторон, а по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А16-896/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.ТАРАСОВ
Судьи
Л.А.БОЛИКОВА
Л.Б.ШАРИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 16.07.2013 N Ф03-2849/2013 ПО ДЕЛУ N А16-896/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. N Ф03-2849/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: И.А. Тарасова
Судей: Л.А. Боликовой, Л.Б. Шариповой
при участии
- от истца: представитель Овчинников В.М., по доверенности от 17.06.2013;
- от ОАО "РЖД": представитель Трегонина О.А., по доверенности от 20.11.2012 N 1094;
- от администрации МО "Смидовичский муниципальный район" ЕАО: представитель Окунев А.Ю., по доверенности от 08.04.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
на решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013
по делу N А16-896/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.В. Янина, в суде апелляционной инстанции судьи: А.В. Шевц, М.О. Волкова, И.В. Иноземцев
По иску общества с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ"
к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области
третье лицо: индивидуальный предприниматель Котов Андрей Игоревич
о переводе на истца прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ответчиками
Общество с ограниченной ответственностью "Южное ЖКХ" (адрес - ЕАО, поселок Смидович, улица Советская, 68; ОГРН - 1047900120333; далее - ООО "Южное ЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (адрес - город Москва, улица Новая Басманная, 2; ОГРН - 1037739877295; далее - ОАО "РЖД"), администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области (адрес - ЕАО, поселок Смидович, улица Октябрьская, 8; ОГРН - 1027900634695; далее - администрация) о переводе на ООО "Южное ЖКХ" прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от 09.06.2012 N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941, заключенному между ОАО "РЖД" и администрацией.
Решением суда от 04.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на недоказанность истцом совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору от 09.06.2012 на ООО "Южное ЖКХ".
Кроме того, суды указали, что при отсутствии доказательств уведомления субарендатором арендодателя в разумный срок до окончания действия договора субаренды о намерении заключить новый договор, отказ ответчика от акцепта оферты, предложенной ООО "Южное ЖКХ" ответчику по прошествии года после прекращения между ними договорных отношений, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Южное ЖКХ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что он уведомлял ОАО "РЖД" о желании заключить с ним новый договор субаренды в разумный срок до окончания действия договора субаренды. Выводы судов об обратном, по мнению истца, сделаны без учета наличия между сторонами фактических договорных отношений по субаренде спорного земельного участка после 13.02.2011 (по признанию судов - даты прекращения действия договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенного между ООО "Южное ЖКХ" и ОАО "РЖД").
Кроме того в кассационной жалобе отмечено, что по правилам части 2 статьи 610 ГК РФ ОАО "РЖД" было вправе отказаться от договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, продленного в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, предупредив об этом ООО "Южное ЖКХ" за три месяца. Поскольку указанное условие не было выполнено ОАО "РЖД", данный договор действовал после 13.02.2011.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "РЖД" не согласилось с ее доводами, просит обжалуемые судебные акты оставить в силе как законные и обоснованные.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "Южное ЖКХ" и ОАО "РЖД" поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно; представитель администрации возражал относительно доводов кассационной жалобы.
Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, выступлений в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор), 14.03.2006 заключен договор N 148, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
Согласно пункту 1.1 вышеназванного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок - полосу отвода железной дороги, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, общей площадью 5886,7134 га (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2006 к договору).
Срок действия договора аренды установлен с 14.03.2006 по 13.02.2011 (пункт 2.1 данной сделки).
Право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам установлено пунктом 4.3.5 указанной сделки.
Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.
На основании вышеуказанного договора аренды между ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Южное ЖКХ" (субарендатор), 11.12.2008 заключен договор субаренды части земельного участка N НЮ 3656.
В силу пункта 1.1 вышеназванной сделки арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка площадью 4 969 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, имеющую адресные ориентиры: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Смидович, ст. Ин, склад топлива в границах, указанных в проекте границ земельного участка. Участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 14.03.2006 N 148.
Участок, согласно пункту 1.3 договора, предоставляется для цели, не связанной со строительством - для разгрузки и хранения угля.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, он вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2009.
Субарендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае если до окончания срока ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункты 5.3.2, 9.1 указанной сделки).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор), 15.12.2010 заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью N 212, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок, являющийся федеральной собственностью, категория земель: земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 5 883,9545 га, с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы Еврейской автономной области для его использования в целях обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (с учетом дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору).
Договор заключен сроком на 49 лет, условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 14.02.2011 по 13.02.2060 (пункты 2.1, 2.2 данной сделки).
Согласно пункту 4.3.2 договора, арендатор имеет право передать участок в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора без согласия его собственника при условии уведомления арендодателя.
Данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.
09.06.2012 между ОАО "РЖД" (арендатор) и администрацией (субарендатор) заключен договор субаренды частей земельного участка N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды две части земельного участка общей площадью 4 969 кв. м (2 469 кв. м и 2 500 кв. м) из земель населенных пунктов, имеющие адресные ориентиры: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, Облученский, Биробиджанский, Смидовичский, Ленинский районы, в границах, указанных в ситуационном плане участков, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участки расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 15.12.2010 N 212 (регистрационная запись от 21.09.2011 N 79-79-01/021/2011-213).
В силу пункта 2.1 договора, он вступает в силу с даты его подписания и действует до 10.03.2013.
03.02.2012 ОАО "РЖД" направило в адрес ООО "Южное ЖКХ" уведомление N 496/ДВОСТ о расторжении договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656 и проведении конкурса по заключению нового договора, а также об освобождении частей земельного участка.
На предложения истца рассмотреть вопрос о заключении нового договора субаренды на длительный срок, выраженные в письмах от 17.02.2012 N 62, от 14.03.2012 N 133, ОАО "РЖД" ответило отказом, уведомив о необходимости передачи частей земельного участка администрации.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Южное ЖКХ" в арбитражный суд с исковым заявлением, о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды, заключенному между ответчиками, в порядке части 1 статьи 621 ГК РФ.
По смыслу указанной нормы права, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В этом случае первоначальный арендатор вправе, в том числе, потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Как указывалось выше, предметом спора является перевод прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды частей земельного участка N ЦРИ/4/СА/9269/12/000752/НЮ 941 на ООО "Южное ЖКХ".
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды установили, что обязательства по договору субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, заключенному между истцом и ОАО "РЖД" и продленному на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, были прекращены 13.02.2011 по основаниям, предусмотренным абзацем 2 пункта 2 статьи 615 Кодекса.
Также судами установлено, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено надлежащих доказательств соблюдения арендатором требований абзаца 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ РФ касающихся уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок.
При этом, по признанию судов, письма ООО "Южное ЖКХ" от 13.01.2012 N 02, от 17.02.2012 N 62, адресованные ОАО "РЖД", не подтверждают факт заблаговременного уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, до окончания действия договора.
В этой связи, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "Южное ЖКХ" утратило преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок, а заключение между ответчиками соответствующего договора по прошествии года после прекращения договорных отношений между ОАО "РЖД" и истцом, не нарушает прав и законных интересов последнего.
Доводы заявителя о том, что договор субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656 не был прекращен 13.02.2011 ввиду фактического продолжения между сторонами отношений по субаренде спорного земельного участка, подлежат отклонению исходя из следующего.
В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Поскольку договор субаренды имеет производный характер от договора аренды, прекращение основного договора, на основании которого имущество было передано в аренду, служит основанием для прекращения договора субаренды; Принимая во внимание, что срок действия договора аренды от 14.03.2006 N 148, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области и ОАО "РЖД" истек 13.02.2011, выводы судов о том, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены с указанной даты являются верными, соответствующими обстоятельствам дела и указанным выше нормам закона.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, ссылка в кассационной жалобе на внесение истцом арендных платежей после 13.02.2011, как на обстоятельство, свидетельствующее о действии договора субаренды от 11.12.2008 N НЮ 3656, либо заключении нового договора субаренды с заявителем, учитывая установленный судами факт использования ООО "Южное ЖКХ" спорного участка после указанной даты, несостоятельна.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают правильности применения судами норм материального права относительно спорных правоотношений сторон, а по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А16-896/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.ТАРАСОВ
Судьи
Л.А.БОЛИКОВА
Л.Б.ШАРИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)