Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Орловой Н.В.,
Сириной В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (истца) на решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай (судья Гуткович Е.М.) и постановление от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Мухина И.Н., Ярцев Д.Г.) по делу N А02-1742/2012 по иску индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (ИНН 222101310064, ОГРНИП 312041109300019, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск) к муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (649006, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Г.И. Чорос-Гуркина, 58, ИНН 0411130888, ОГРН 1070411001638) об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с лишением права пользования земельным участком, и по иску муниципального унитарного предприятия "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" к администрации города Горно-Алтайска (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр-кт Коммунистический, 18, ИНН 0411112575, ОГРН 1030400726938), индивидуальному предпринимателю Рогозиной Надежде Константиновне о признании недействительными торгов.
- В заседании приняли участие представители: от индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (истца) - Батырова Г.Н. по доверенности от 25.04.2013;
- От администрации города Горно-Алтайска (ответчика) - Дробот В.П. по доверенности от 22.03.2013 N 573.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Рогозина Надежда Константиновна обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (далее - предприятие) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенным по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, и об обязании ответчика освободить данный земельный участок.
Исковые требования со ссылкой на статьи 11, 12, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы невозможностью пользования истцом вышеупомянутым земельным участком, переданным истцу по договору от 24.08.2912 N 2316 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор аренды N 2316), ввиду владения и распоряжения им предприятием без правовых оснований.
Данному делу был присвоен номер А02-1772/2012 и к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Горно-Алтайска (далее - администрация).
Предприятие также обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к администрации и предпринимателю Рогозиной Н.К. о признании недействительными проведенных 20.08.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, и заключенного по результатам торгов договора аренды N 2316.
В обоснование заявленных требований предприятие, ссылаясь на нормы статей 12, 449, 606, 610 ГК РФ, статей 30, 36, 37, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", указало на исключительное право на приобретение спорного земельного участка и нарушение порядка проведения торгов. Делу присвоен номер А02-1742/2010.
Определением от 09.10.2012 Арбитражного суда Республики Алтай по ходатайству предпринимателя Рогозиной Н.К. суд объединил производства по делам N А02-1742/2012 и N А02-1772/2012 в рамках дела N А02-1742/2012.
Решением от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай (с учетом определения от 15.11.2012 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований предпринимателя Рогозиной Н.К. отказано.
Требования МУП "Горно-Алтайское РСУ" удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе предприниматель Рогозина Н.К. просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт, которым ее требования удовлетворить, в удовлетворении требования предприятия отказать.
По мнению подателя жалобы, основанием для признания торгов недействительными может служить лишь нарушение, существенно влияющее на результат торгов, и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Заявитель считает, что судами неправильно применены положения статьи 621 ГК РФ, не подлежащие применению в данном случае, поскольку заключенный между администрацией и предприятием договор аренды земельного участка от 21.12.2009 N 1912 (далее - договор аренды N 1912) был заключен с нарушением закона (подлежал заключению по результатам открытых торгов), в период действия этого договора произошло изменение его предмета (границы и площадь земельного участка), сторонами не представлено доказательств, подтверждающих намерение администрации на продление данного договора.
Истец также указывает на недоказанность внесения ответчиком арендных платежей.
В отзывах на кассационную жалобу предприятие и администрация просят оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Представитель предпринимателя Рогозиной Н.К. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации от 12.07.2012 N 1100-р, протокола N 1 от 20.08.2012 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из государственной собственности между администрацией (арендодателем) и предпринимателем Рогозиной Н.К. (арендатором) был заключен договор аренды N 2316, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:000000:1, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для использования в целях строительства крытого рынка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 12 515 м 2.
Пунктом 2.1 срок действия договора аренды N 2316 определен сторонами с 24.08.2012 по 24.08.2017.
Договор аренды N 2316 зарегистрирован в Управлении Росрегистрации по Республики Алтай 28.08.2012 за N 204-02-01/031/2012-679.
Уведомлением от 07.09.2012, направленным в адрес предприятия, истец предложил ответчику в срок до 09.09.2012 освободить земельный участок и не препятствовать в его использовании арендатору Рогозиной Н.К.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не освободил спорный земельный участок, предприниматель Рогозина Н.К. обратилась в суд с настоящим иском.
В то же время предприятие оспорило законность торгов и договор аренды N 2316.
Отказывая в иске предпринимателю Рогозиной Н.К., суды исходили из того, что фактическим владельцем спорного земельного участка на праве аренды является предприятие и смены арендатора в связи с заключением договора аренды между организатором торгов и предпринимателем Рогозиной Н.К. не произошло.
При этом суды установили, что администрация (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили сроком с 21.12.2010 по 21.11.2010 договор аренды N 1912 на земельный участок площадью 12 421 м 2, с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенный по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для размещения и обслуживания рынка.
Поскольку после истечения предусмотренного договором срока аренды предприятие продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Доводы заявителя о неправильном применении судами указанной нормы в связи тем, что на момент заключения договора аренды N 1912 действовало законодательство, обязывающее заключить договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, только на торгах, о ничтожности упомянутого договора аренды и о непредставлении ответчиком доказательств внесения арендной платы не принимаются во внимание суда кассационной инстанции.
Предприниматель Рогозина Н.К. указанные доводы в судах первой и апелляционной инстанций не заявляла, договор аренды N 1912 не оспаривала и документально не подтвердила заключение его в нарушение порядка, установленного действующим в тот момент законодательством.
Между тем суд кассационной инстанции не рассматривает и не оценивает новые доводы, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который сослался истец в обоснование недействительности договора аренды N 1912, разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции от 17.07.2009) заключение договора аренды по результатам торгов в виде конкурсов или аукционов осуществляется в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежало на праве оперативного, хозяйственного ведения муниципальным унитарным предприятиям.
Статьями 30 - 30.2 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до заключения договора аренды N 1912 (до 21.12.2009) спорный земельный участок принадлежал предприятию на праве оперативного или хозяйственного ведения и предоставлялся ему для строительства.
В связи с этим правомерен вывод судов о возобновлении договора аренды N 1912 на неопределенный срок на оговоренных в нем условиях на момент проведения торгов на право заключения договора аренды, по итогам которых с предпринимателем был заключен договор аренды N 2316, и предприятие на законных основаниях занимает испрашиваемый земельный участок.
То обстоятельство, что согласно пункту 3.9 договора аренды N 2316 он одновременно имеет силу акта-приема передачи, а суды посчитали неисполненным договор аренды в части передачи истцу земельного участка, не привело к принятию неправильных судебных актов.
Проведенный судами анализ материалов дела показал, что земельный участок, в том числе на дату проведения аукциона из владения предприятия не выбывал, его фактической передачи истцу произведено не было.
Кроме того, суды правильно указали, что одновременное законное владение одним и тем же земельным участком в тех же границах, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан был предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Исходя из правовой позиции, сформированной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением свободы", по смыслу статьи 304 ГК РФ ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.
С учетом того, что фактическим землепользователем спорного земельного участка по договору аренды N 1912 является предприятие, которое не может считаться нарушителем прав предпринимателя Рогозиной Н.К., суды правильно отказали в удовлетворении негаторного иска истца.
Названное обстоятельство послужило основанием для удовлетворения требований предприятия, так как выставление на торги права аренды земельного участка, обремененного арендными отношениями с ответчиком, нарушает имущественные права последнего и противоречит нормам статей 607, 613, 621 ГК РФ.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 18.07.2012 на сайте http://torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения на срок 5 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, обремененного правом проезда к зданию пожарного депо МЧС, разрешенное использование - для строительства крытого рынка.
В то же время администрация в информационном сообщении не указала об обременении спорного земельного участка арендными правами предприятия и не приняла мер к прекращению арендных отношений с прежним арендатором до момента объявления торгов.
С учетом изложенного требования предприятия удовлетворены обоснованно.
Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы кассационной жалобы, по существу, направлены на переоценку доказательств, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А02-1742/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2013 ПО ДЕЛУ N А02-1742/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2013 г. по делу N А02-1742/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Орловой Н.В.,
Сириной В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (истца) на решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай (судья Гуткович Е.М.) и постановление от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Мухина И.Н., Ярцев Д.Г.) по делу N А02-1742/2012 по иску индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (ИНН 222101310064, ОГРНИП 312041109300019, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск) к муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (649006, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Г.И. Чорос-Гуркина, 58, ИНН 0411130888, ОГРН 1070411001638) об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с лишением права пользования земельным участком, и по иску муниципального унитарного предприятия "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" к администрации города Горно-Алтайска (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр-кт Коммунистический, 18, ИНН 0411112575, ОГРН 1030400726938), индивидуальному предпринимателю Рогозиной Надежде Константиновне о признании недействительными торгов.
- В заседании приняли участие представители: от индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (истца) - Батырова Г.Н. по доверенности от 25.04.2013;
- От администрации города Горно-Алтайска (ответчика) - Дробот В.П. по доверенности от 22.03.2013 N 573.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Рогозина Надежда Константиновна обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (далее - предприятие) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенным по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, и об обязании ответчика освободить данный земельный участок.
Исковые требования со ссылкой на статьи 11, 12, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы невозможностью пользования истцом вышеупомянутым земельным участком, переданным истцу по договору от 24.08.2912 N 2316 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор аренды N 2316), ввиду владения и распоряжения им предприятием без правовых оснований.
Данному делу был присвоен номер А02-1772/2012 и к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Горно-Алтайска (далее - администрация).
Предприятие также обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к администрации и предпринимателю Рогозиной Н.К. о признании недействительными проведенных 20.08.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, и заключенного по результатам торгов договора аренды N 2316.
В обоснование заявленных требований предприятие, ссылаясь на нормы статей 12, 449, 606, 610 ГК РФ, статей 30, 36, 37, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", указало на исключительное право на приобретение спорного земельного участка и нарушение порядка проведения торгов. Делу присвоен номер А02-1742/2010.
Определением от 09.10.2012 Арбитражного суда Республики Алтай по ходатайству предпринимателя Рогозиной Н.К. суд объединил производства по делам N А02-1742/2012 и N А02-1772/2012 в рамках дела N А02-1742/2012.
Решением от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай (с учетом определения от 15.11.2012 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований предпринимателя Рогозиной Н.К. отказано.
Требования МУП "Горно-Алтайское РСУ" удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе предприниматель Рогозина Н.К. просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт, которым ее требования удовлетворить, в удовлетворении требования предприятия отказать.
По мнению подателя жалобы, основанием для признания торгов недействительными может служить лишь нарушение, существенно влияющее на результат торгов, и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Заявитель считает, что судами неправильно применены положения статьи 621 ГК РФ, не подлежащие применению в данном случае, поскольку заключенный между администрацией и предприятием договор аренды земельного участка от 21.12.2009 N 1912 (далее - договор аренды N 1912) был заключен с нарушением закона (подлежал заключению по результатам открытых торгов), в период действия этого договора произошло изменение его предмета (границы и площадь земельного участка), сторонами не представлено доказательств, подтверждающих намерение администрации на продление данного договора.
Истец также указывает на недоказанность внесения ответчиком арендных платежей.
В отзывах на кассационную жалобу предприятие и администрация просят оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов.
Предприятие о времени и месте слушания дела извещено, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Представитель предпринимателя Рогозиной Н.К. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации от 12.07.2012 N 1100-р, протокола N 1 от 20.08.2012 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из государственной собственности между администрацией (арендодателем) и предпринимателем Рогозиной Н.К. (арендатором) был заключен договор аренды N 2316, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:000000:1, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для использования в целях строительства крытого рынка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 12 515 м 2.
Пунктом 2.1 срок действия договора аренды N 2316 определен сторонами с 24.08.2012 по 24.08.2017.
Договор аренды N 2316 зарегистрирован в Управлении Росрегистрации по Республики Алтай 28.08.2012 за N 204-02-01/031/2012-679.
Уведомлением от 07.09.2012, направленным в адрес предприятия, истец предложил ответчику в срок до 09.09.2012 освободить земельный участок и не препятствовать в его использовании арендатору Рогозиной Н.К.
Поскольку ответчик в добровольном порядке не освободил спорный земельный участок, предприниматель Рогозина Н.К. обратилась в суд с настоящим иском.
В то же время предприятие оспорило законность торгов и договор аренды N 2316.
Отказывая в иске предпринимателю Рогозиной Н.К., суды исходили из того, что фактическим владельцем спорного земельного участка на праве аренды является предприятие и смены арендатора в связи с заключением договора аренды между организатором торгов и предпринимателем Рогозиной Н.К. не произошло.
При этом суды установили, что администрация (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили сроком с 21.12.2010 по 21.11.2010 договор аренды N 1912 на земельный участок площадью 12 421 м 2, с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенный по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для размещения и обслуживания рынка.
Поскольку после истечения предусмотренного договором срока аренды предприятие продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Доводы заявителя о неправильном применении судами указанной нормы в связи тем, что на момент заключения договора аренды N 1912 действовало законодательство, обязывающее заключить договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, только на торгах, о ничтожности упомянутого договора аренды и о непредставлении ответчиком доказательств внесения арендной платы не принимаются во внимание суда кассационной инстанции.
Предприниматель Рогозина Н.К. указанные доводы в судах первой и апелляционной инстанций не заявляла, договор аренды N 1912 не оспаривала и документально не подтвердила заключение его в нарушение порядка, установленного действующим в тот момент законодательством.
Между тем суд кассационной инстанции не рассматривает и не оценивает новые доводы, которые не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который сослался истец в обоснование недействительности договора аренды N 1912, разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции от 17.07.2009) заключение договора аренды по результатам торгов в виде конкурсов или аукционов осуществляется в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежало на праве оперативного, хозяйственного ведения муниципальным унитарным предприятиям.
Статьями 30 - 30.2 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до заключения договора аренды N 1912 (до 21.12.2009) спорный земельный участок принадлежал предприятию на праве оперативного или хозяйственного ведения и предоставлялся ему для строительства.
В связи с этим правомерен вывод судов о возобновлении договора аренды N 1912 на неопределенный срок на оговоренных в нем условиях на момент проведения торгов на право заключения договора аренды, по итогам которых с предпринимателем был заключен договор аренды N 2316, и предприятие на законных основаниях занимает испрашиваемый земельный участок.
То обстоятельство, что согласно пункту 3.9 договора аренды N 2316 он одновременно имеет силу акта-приема передачи, а суды посчитали неисполненным договор аренды в части передачи истцу земельного участка, не привело к принятию неправильных судебных актов.
Проведенный судами анализ материалов дела показал, что земельный участок, в том числе на дату проведения аукциона из владения предприятия не выбывал, его фактической передачи истцу произведено не было.
Кроме того, суды правильно указали, что одновременное законное владение одним и тем же земельным участком в тех же границах, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан был предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Исходя из правовой позиции, сформированной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением свободы", по смыслу статьи 304 ГК РФ ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.
С учетом того, что фактическим землепользователем спорного земельного участка по договору аренды N 1912 является предприятие, которое не может считаться нарушителем прав предпринимателя Рогозиной Н.К., суды правильно отказали в удовлетворении негаторного иска истца.
Названное обстоятельство послужило основанием для удовлетворения требований предприятия, так как выставление на торги права аренды земельного участка, обремененного арендными отношениями с ответчиком, нарушает имущественные права последнего и противоречит нормам статей 607, 613, 621 ГК РФ.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 18.07.2012 на сайте http://torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения на срок 5 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, обремененного правом проезда к зданию пожарного депо МЧС, разрешенное использование - для строительства крытого рынка.
В то же время администрация в информационном сообщении не указала об обременении спорного земельного участка арендными правами предприятия и не приняла мер к прекращению арендных отношений с прежним арендатором до момента объявления торгов.
С учетом изложенного требования предприятия удовлетворены обоснованно.
Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы кассационной жалобы, по существу, направлены на переоценку доказательств, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 26.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А02-1742/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)