Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 по делу N А76-17176/20122 (судья Шумакова С.М.).
В заседании приняли участие представители:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905),
общества с ограниченной ответственностью "Град" - Алыева М.С. (доверенность от 12.05.2012 N 10).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Град" (далее - ответчик) об обязании в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 2483 кв. м с кадастровым номером 74:36:0408005:38, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Цвиллинга, а также взыскании 2 700 016 руб., в том числе 1 624 347 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.08.2012 и 1 075 669 руб. неустойки за период с 01.04.2008 по 20.06.2012 по договору аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 (т. 1, л.д. 7-8).
Определением суда первой инстанции от 03.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Гастроном N 5 "Лазурит" (далее - третье лицо) (т. 1, л.д. 119-122).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 (резолютивная часть объявлена 05.02.2013) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 61-67).
С принятым решением не согласился истец (далее также - апеллянт) и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, полагая что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права (т. 2, л.д. 75-76).
Полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об идентичности, совпадении по месту расположения, площади и характеристикам земельных участков по договору аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006 и по договору аренды УЗ N 002024-К-2003 от 09.07.2003.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", считает договор аренды от 09.07.2003 УЗ N 002024-К-2003 незаключенным; указывает на невозможность установления идентичности земельных участков в отсутствие кадастрового учета земельных участков переданных по акту приема-передачи от 11.09.2006 и акт сдачи-приемки от 25.06.2007; полагает, что акт сдачи-приемки от 25.06.2007 и соглашение о расторжении договора аренды от 09.07.2003 УЗ N 002024-К-2003 следует расценивать как формальные.
Указывает также, что ответчик совершал действия, направленные на исполнение обязательств по договору аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006: заключил дополнительное соглашение от 16.09.2008, подписал расчет арендной платы N 4 за период с 01.04.2008 по 31.12.2008, оплатил арендную плату за вторую половину 2007 года и первый квартал 2008 года, что свидетельствует о продолжении арендных отношений между сторонами в отсутствие со стороны арендатора действий к расторжению данного договора.
Ссылаясь на пункт 4.2.7 договора аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006 и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт полагает, что отсутствие фактического пользования земельным участком не освобождает ответчика от обязанности возвратить участок истцу и внести плату за его использование, а нахождение на спорном земельном участке объектов, предположительно принадлежащих третьим лицам, не имеет правового значения, поскольку требование об освобождении и передаче по акту предъявлено к ответчику как к стороне по договору аренды.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с изложенными в ней доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представители подателя жалобы и ответчика поддержали доводы и возражения, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.03.2003 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Град" (арендатор) был оформлен договор УЗ N 002024-К-2003 аренды земли, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 2483 кв. м, расположенный по адресу: ул. Цвиллинга в Советском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 52-53).
Как следует из содержания решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006 по делу N Т15/2005, обязанность по передаче предоставленного в аренду по названному договору земельного участка Комитетом не была своевременно исполнена, при этом обществом совершены действия по изготовлению проекта застройки, согласованию проекта и получению технических условий.
Решением третейского суда на Комитет возложена обязанность в семидневный срок заключить с обществом "Град" договор аренды земельного участка площадью 2483 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 83, сроком на два года на условиях договора УЗ N 002024-К-2003 аренды земли от 09.04.2003 (по тесту резолютивной части "и на иных условиях"), при заключении договора аренды земельного участка площадью 2483 кв. м передать истцу названный участок по акту сдачи-приемки (т. 1, л.д. 58-61).
11.09.2006 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Град" (арендатор) заключен договор УЗ N 008604-К-2006 аренды земли по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 2483,0 кв. м, расположенный в квартале по ул. Цвиллинга в Советском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 16-21).
В пункте 1.3 договора указано, что договор заключен на основании решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006 дело N Т15/2005, постановления главы города Челябинска от 04.09.2001 N 1198-п "О предоставлении земельного участка из земель городской застройки в краткосрочную аренду для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Цвиллинга в Советском районе для общества с ограниченной ответственностью "Град" (т. 1, л.д. 24).
Согласно пункту 1.4 настоящий договор заключен сроком до 17.07.2008.
Дополнительным соглашением от 16.09.2008 N 2 стороны продлили срок действия договора аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 до 01.07.2010 (т. 1, л.д. 26).
Договор аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2012 N 01/087/2012-328 (т. 1, л.д. 33).
Указанный выше земельный участок передан Комитетом арендатору - обществу "Град" по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 11.09.2006 (т. 1, л.д. 106).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408005:38, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 16.10.2006, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Челябинск, р-н Советский, ул. Цвиллинга, площадь 2483 кв. м, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (т. 1, л.д. 30-32).
Уведомлением от 21.06.2012 Комитет направил в адрес арендатора сообщение за N 9820 о расторжении договора аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 (т. 1, л.д. 34). В уведомлении, со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, Комитет указал на отказ от договора в одностороннем порядке и необходимость в течение пятнадцати дней после получения настоящего уведомления оплатить долг по арендной плате и освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи Комитету.
В материалы дела представлен акт сдачи-приемки земельного участка от 25.06.2007, согласно которому общество "Град" возвратило Комитету земельный участок площадью 0,2483 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга в Советском районе, в состоянии, свободном от застройки (т. 2, л.д. 53).
Письмом от 31.03.2011 N 2300/6с Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска сообщило обществу "Град" о том, что на спорном земельном участке находится спортивная площадка для жителей многоквартирных домов, выполнено благоустройство и озеленение, установлены малые архитектурные формы (л.д. 107 т. 1).
Из содержания указанного письма, а также сообщения от 12.08.2004 (л. д. 112, т. 1) и пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что документацией по планировке территории в границах улиц Цвиллинга, Евтеева, Свободы размещение жилого дома или иного объекта капитального строительства не обоснованно, размещение на земельном участке, являющимся предметом договора аренды, до настоящего времени не предусмотрено.
Из представленного в материалы дела акта от 18.12.2012 обследования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды земли УЗ N 008604-К-2006 по договору УЗ N 008604-К-2006 обществу "Град", следует, что на земельном участке расположены следующие объекты: детская спортивная площадка, сквер, территория которого ограждена металлическим забором и благоустроена, с северной стороны обследуемого участка часть территории эксплуатируется для автопарковки машин, с северо-восточной стороны на земельном участке частично расположено бетонно-металлическое ограждение, на момент обследования строительство на земельном участке не ведется (т. 1, л.д. 17).
В соответствии с техническим заключением от 31.01.2013 N 46 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408005:38 расположены объекты: спортивная площадка площадью 234 кв. м, сквер площадью 514 кв. м, площадка для выгрузки и погрузки товаров магазина ООО Гастроном N 5 "Лазурит" площадью 195 кв. м, площадка для выгрузки и погрузки ресторана "Венеция галерея Челябинск" площадью 336 кв. м, парковка для автомобилей 155,1 кв. м, строительная площадка для строительства жилого дома отсутствует (т. 2, л.д. 46-51).
Согласно справке от 05.02.2013 N 46-13 Челябинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408005:38 расположены металлические опоры на бетонном фундаменте электролинии наружного освещения сквера, спортивная площадка с металлическим ограждением, металлическое ограждение на бетонном фундаменте детской площадки, парковка для машин около дома N 81 по улице Цвиллинга (т. 2, л.д. 54).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 и освобождению арендуемого земельного участка, после прекращенных односторонним отказом договорных отношений сторон, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок с 26.06.2007 не находится в пользовании ответчика, в связи с его возвратом истцу. Соответственно, у ООО "Град" отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование вышеназванным земельным участком за спорный период и возможность осуществить действия по возврату земельного участка. Суд указал также, что выявленные недостатки в оформлении процедур документального прекращения правоотношений по земельным участкам не влияют на установленный факт отсутствия пользования участком в заявленный истцом период.
Выводы суда являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и нормам закона.
Из материалов дела усматривается, что требования истца основаны на договоре аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года, сторонами соблюдено.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исходя из названных норм, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Таким образом, арендатор обязан оплатить пользование лишь при исполнении арендодателем своего обязательства при предоставлении предмета аренды в пользование арендатору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Применительно к аренде спорного земельного участка, удовлетворение заявленных настоящим истцом требований о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.04.2008 по 31.08.2012 находится в зависимости от доказанности истцом предоставления земельного участка ответчику в этом период.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что на основании акта сдачи-приемки земельного участка от 25.06.2007, общество "Град" возвратило Комитету земельный участок площадью 0,2483 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга в Советском районе, в состоянии, свободном от застройки (т. 2, л.д. 53).
Иные имеющиеся в деле доказательства - письмо от 31.03.2011 N 2300/6с Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации акт от 18.12.2012 обследования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды земли УЗ N 008604-К-2006 по договору УЗ N 008604-К-2006 обществу "Град", техническое заключение от 31.01.2013 N 46, справка от 05.02.2013 N 46-13 Челябинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", также не подтверждают использование земельного участка ответчиком и напротив свидетельствуют об использовании земельного участка для размещения объектов - детская спортивная площадка, сквер, автопарковка машин, собственником которых ответчик не является (т. 1, л.д. 17, т. 1 л.д. 107, т. 2, л.д. 46-51, т. 2, л.д. 54).
Названное исключает наличие встречной обязанности ответчика по оплате использования земельного участка.
Доводы апеллянта об осуществлении обществом "Град" действий по возврату иного земельного участка подлежат отклонению.
Как правильно установлено судом первой инстанции, предметом отношений сторон по договору аренды от 09.06.2003 и 11.09.2006 являлся один и тот же земельный участок ввиду совпадения характеристик, места расположения и площади. Тот же вывод следует из содержания решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006, предметом рассмотрения которого являлись требования ООО "Град" о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, своевременно не переданного арендодателем. Более того, содержание указанного решения позволяет сделать вывод о том, что в рамках договора от 09.06.2003 обязанность по передаче земельного участка арендодателем не была исполнена. Таким образом, земельный участок единожды был передан обществу по акту приема - передачи от 11.09.2006 и возвращен по акту сдачи-приемки от 25.06.2007 (л. д. 106 т. 1 и л.д. 53 т. 2).
Доказательств предоставления земельного участка в пользование ответчика после указанной даты суду не представлено. Поскольку, по смыслу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения обязательств являются фактические действия (по предоставлению имущества в рассматриваемом случае), названное исключает удовлетворение исковых требований, вне зависимости от оформления обязательственных отношений сторон, в том числе путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка и подписание расчета платы за аренду земли N 4.
Ссылки истца на отсутствие осуществления индивидуализации и кадастрового учета земельного участка, предоставленного обществу "Град" по договору от 09.06.2003 тождественности земельных участков не исключают, ввиду отсутствия разногласий сторон об объекте аренды.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Заявленное к обществу "Град" требование о возврате земельного участка подлежит отклонению по тем же основаниям, связанным с осуществлением возврата земельного участка по акту сдачи-приемки от 25.06.2007.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличия факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.
Поскольку арендатор утратил владение спорным земельным участком, истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения негаторного иска.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 по делу N А76-17176/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2013 N 18АП-2825/2013 ПО ДЕЛУ N А76-17176/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. N 18АП-2825/2013
Дело N А76-17176/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 по делу N А76-17176/20122 (судья Шумакова С.М.).
В заседании приняли участие представители:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905),
общества с ограниченной ответственностью "Град" - Алыева М.С. (доверенность от 12.05.2012 N 10).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Град" (далее - ответчик) об обязании в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 2483 кв. м с кадастровым номером 74:36:0408005:38, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Цвиллинга, а также взыскании 2 700 016 руб., в том числе 1 624 347 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.08.2012 и 1 075 669 руб. неустойки за период с 01.04.2008 по 20.06.2012 по договору аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 (т. 1, л.д. 7-8).
Определением суда первой инстанции от 03.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Гастроном N 5 "Лазурит" (далее - третье лицо) (т. 1, л.д. 119-122).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 (резолютивная часть объявлена 05.02.2013) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 61-67).
С принятым решением не согласился истец (далее также - апеллянт) и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, полагая что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права (т. 2, л.д. 75-76).
Полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об идентичности, совпадении по месту расположения, площади и характеристикам земельных участков по договору аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006 и по договору аренды УЗ N 002024-К-2003 от 09.07.2003.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", считает договор аренды от 09.07.2003 УЗ N 002024-К-2003 незаключенным; указывает на невозможность установления идентичности земельных участков в отсутствие кадастрового учета земельных участков переданных по акту приема-передачи от 11.09.2006 и акт сдачи-приемки от 25.06.2007; полагает, что акт сдачи-приемки от 25.06.2007 и соглашение о расторжении договора аренды от 09.07.2003 УЗ N 002024-К-2003 следует расценивать как формальные.
Указывает также, что ответчик совершал действия, направленные на исполнение обязательств по договору аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006: заключил дополнительное соглашение от 16.09.2008, подписал расчет арендной платы N 4 за период с 01.04.2008 по 31.12.2008, оплатил арендную плату за вторую половину 2007 года и первый квартал 2008 года, что свидетельствует о продолжении арендных отношений между сторонами в отсутствие со стороны арендатора действий к расторжению данного договора.
Ссылаясь на пункт 4.2.7 договора аренды УЗ N 008804-К-2006 от 11.09.2006 и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт полагает, что отсутствие фактического пользования земельным участком не освобождает ответчика от обязанности возвратить участок истцу и внести плату за его использование, а нахождение на спорном земельном участке объектов, предположительно принадлежащих третьим лицам, не имеет правового значения, поскольку требование об освобождении и передаче по акту предъявлено к ответчику как к стороне по договору аренды.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с изложенными в ней доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представители подателя жалобы и ответчика поддержали доводы и возражения, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.03.2003 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Град" (арендатор) был оформлен договор УЗ N 002024-К-2003 аренды земли, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 2483 кв. м, расположенный по адресу: ул. Цвиллинга в Советском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 52-53).
Как следует из содержания решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006 по делу N Т15/2005, обязанность по передаче предоставленного в аренду по названному договору земельного участка Комитетом не была своевременно исполнена, при этом обществом совершены действия по изготовлению проекта застройки, согласованию проекта и получению технических условий.
Решением третейского суда на Комитет возложена обязанность в семидневный срок заключить с обществом "Град" договор аренды земельного участка площадью 2483 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 83, сроком на два года на условиях договора УЗ N 002024-К-2003 аренды земли от 09.04.2003 (по тесту резолютивной части "и на иных условиях"), при заключении договора аренды земельного участка площадью 2483 кв. м передать истцу названный участок по акту сдачи-приемки (т. 1, л.д. 58-61).
11.09.2006 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Град" (арендатор) заключен договор УЗ N 008604-К-2006 аренды земли по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 2483,0 кв. м, расположенный в квартале по ул. Цвиллинга в Советском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 16-21).
В пункте 1.3 договора указано, что договор заключен на основании решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006 дело N Т15/2005, постановления главы города Челябинска от 04.09.2001 N 1198-п "О предоставлении земельного участка из земель городской застройки в краткосрочную аренду для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Цвиллинга в Советском районе для общества с ограниченной ответственностью "Град" (т. 1, л.д. 24).
Согласно пункту 1.4 настоящий договор заключен сроком до 17.07.2008.
Дополнительным соглашением от 16.09.2008 N 2 стороны продлили срок действия договора аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 до 01.07.2010 (т. 1, л.д. 26).
Договор аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2012 N 01/087/2012-328 (т. 1, л.д. 33).
Указанный выше земельный участок передан Комитетом арендатору - обществу "Град" по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 11.09.2006 (т. 1, л.д. 106).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408005:38, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 16.10.2006, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Челябинск, р-н Советский, ул. Цвиллинга, площадь 2483 кв. м, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения (т. 1, л.д. 30-32).
Уведомлением от 21.06.2012 Комитет направил в адрес арендатора сообщение за N 9820 о расторжении договора аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 (т. 1, л.д. 34). В уведомлении, со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, Комитет указал на отказ от договора в одностороннем порядке и необходимость в течение пятнадцати дней после получения настоящего уведомления оплатить долг по арендной плате и освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи Комитету.
В материалы дела представлен акт сдачи-приемки земельного участка от 25.06.2007, согласно которому общество "Град" возвратило Комитету земельный участок площадью 0,2483 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга в Советском районе, в состоянии, свободном от застройки (т. 2, л.д. 53).
Письмом от 31.03.2011 N 2300/6с Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска сообщило обществу "Град" о том, что на спорном земельном участке находится спортивная площадка для жителей многоквартирных домов, выполнено благоустройство и озеленение, установлены малые архитектурные формы (л.д. 107 т. 1).
Из содержания указанного письма, а также сообщения от 12.08.2004 (л. д. 112, т. 1) и пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что документацией по планировке территории в границах улиц Цвиллинга, Евтеева, Свободы размещение жилого дома или иного объекта капитального строительства не обоснованно, размещение на земельном участке, являющимся предметом договора аренды, до настоящего времени не предусмотрено.
Из представленного в материалы дела акта от 18.12.2012 обследования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды земли УЗ N 008604-К-2006 по договору УЗ N 008604-К-2006 обществу "Град", следует, что на земельном участке расположены следующие объекты: детская спортивная площадка, сквер, территория которого ограждена металлическим забором и благоустроена, с северной стороны обследуемого участка часть территории эксплуатируется для автопарковки машин, с северо-восточной стороны на земельном участке частично расположено бетонно-металлическое ограждение, на момент обследования строительство на земельном участке не ведется (т. 1, л.д. 17).
В соответствии с техническим заключением от 31.01.2013 N 46 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408005:38 расположены объекты: спортивная площадка площадью 234 кв. м, сквер площадью 514 кв. м, площадка для выгрузки и погрузки товаров магазина ООО Гастроном N 5 "Лазурит" площадью 195 кв. м, площадка для выгрузки и погрузки ресторана "Венеция галерея Челябинск" площадью 336 кв. м, парковка для автомобилей 155,1 кв. м, строительная площадка для строительства жилого дома отсутствует (т. 2, л.д. 46-51).
Согласно справке от 05.02.2013 N 46-13 Челябинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408005:38 расположены металлические опоры на бетонном фундаменте электролинии наружного освещения сквера, спортивная площадка с металлическим ограждением, металлическое ограждение на бетонном фундаменте детской площадки, парковка для машин около дома N 81 по улице Цвиллинга (т. 2, л.д. 54).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 и освобождению арендуемого земельного участка, после прекращенных односторонним отказом договорных отношений сторон, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок с 26.06.2007 не находится в пользовании ответчика, в связи с его возвратом истцу. Соответственно, у ООО "Град" отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование вышеназванным земельным участком за спорный период и возможность осуществить действия по возврату земельного участка. Суд указал также, что выявленные недостатки в оформлении процедур документального прекращения правоотношений по земельным участкам не влияют на установленный факт отсутствия пользования участком в заявленный истцом период.
Выводы суда являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и нормам закона.
Из материалов дела усматривается, что требования истца основаны на договоре аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 11.09.2006 УЗ N 008604-К-2006 является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года, сторонами соблюдено.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исходя из названных норм, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Таким образом, арендатор обязан оплатить пользование лишь при исполнении арендодателем своего обязательства при предоставлении предмета аренды в пользование арендатору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Применительно к аренде спорного земельного участка, удовлетворение заявленных настоящим истцом требований о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.04.2008 по 31.08.2012 находится в зависимости от доказанности истцом предоставления земельного участка ответчику в этом период.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что на основании акта сдачи-приемки земельного участка от 25.06.2007, общество "Град" возвратило Комитету земельный участок площадью 0,2483 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга в Советском районе, в состоянии, свободном от застройки (т. 2, л.д. 53).
Иные имеющиеся в деле доказательства - письмо от 31.03.2011 N 2300/6с Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации акт от 18.12.2012 обследования земельного участка, предоставленного на основании договора аренды земли УЗ N 008604-К-2006 по договору УЗ N 008604-К-2006 обществу "Град", техническое заключение от 31.01.2013 N 46, справка от 05.02.2013 N 46-13 Челябинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", также не подтверждают использование земельного участка ответчиком и напротив свидетельствуют об использовании земельного участка для размещения объектов - детская спортивная площадка, сквер, автопарковка машин, собственником которых ответчик не является (т. 1, л.д. 17, т. 1 л.д. 107, т. 2, л.д. 46-51, т. 2, л.д. 54).
Названное исключает наличие встречной обязанности ответчика по оплате использования земельного участка.
Доводы апеллянта об осуществлении обществом "Град" действий по возврату иного земельного участка подлежат отклонению.
Как правильно установлено судом первой инстанции, предметом отношений сторон по договору аренды от 09.06.2003 и 11.09.2006 являлся один и тот же земельный участок ввиду совпадения характеристик, места расположения и площади. Тот же вывод следует из содержания решения постоянно действующего третейского суда при Челябинском региональном некоммерческом партнерстве "Правовая помощь" от 17.07.2006, предметом рассмотрения которого являлись требования ООО "Град" о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, своевременно не переданного арендодателем. Более того, содержание указанного решения позволяет сделать вывод о том, что в рамках договора от 09.06.2003 обязанность по передаче земельного участка арендодателем не была исполнена. Таким образом, земельный участок единожды был передан обществу по акту приема - передачи от 11.09.2006 и возвращен по акту сдачи-приемки от 25.06.2007 (л. д. 106 т. 1 и л.д. 53 т. 2).
Доказательств предоставления земельного участка в пользование ответчика после указанной даты суду не представлено. Поскольку, по смыслу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения обязательств являются фактические действия (по предоставлению имущества в рассматриваемом случае), названное исключает удовлетворение исковых требований, вне зависимости от оформления обязательственных отношений сторон, в том числе путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка и подписание расчета платы за аренду земли N 4.
Ссылки истца на отсутствие осуществления индивидуализации и кадастрового учета земельного участка, предоставленного обществу "Град" по договору от 09.06.2003 тождественности земельных участков не исключают, ввиду отсутствия разногласий сторон об объекте аренды.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Заявленное к обществу "Град" требование о возврате земельного участка подлежит отклонению по тем же основаниям, связанным с осуществлением возврата земельного участка по акту сдачи-приемки от 25.06.2007.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличия факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.
Поскольку арендатор утратил владение спорным земельным участком, истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения негаторного иска.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2013 по делу N А76-17176/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)