Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. (доверенность от 28.12.2012), рассмотрев 12.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2013 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А05-16002/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Континент Северодвинск", место нахождения: 164500, г. Северодвинск, Железнодорожная ул., д. 1/39, ОГРН 10529002035284 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164500, г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000307 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 243,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Ленина, д. 6/34 (пункты 1.2, 2.1, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.3.1 договора).
Определением от 16.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Алексахин А.В.
В процессе рассмотрения дела стороны урегулировали разногласия по пунктам 1.2, 5.2, 5.3.2, 5.4.1 и 6.3.1 договора, в связи с чем истец заявил об отказе от иска в этой части. Отказ принят судом.
Решением от 22.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.08.2013, принят отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.2, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.3.1 договора, производство по делу в этой части прекращено. Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества принят в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 10 572 881 руб. (без учета налога на добавленную стоимость)".
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и неправильную оценку доводов сторон и представленных ими доказательств, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт о согласовании цены спорного имущества в размере 13 170 000 руб.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.01.2005 заключили договор N 03-07/263-05 аренды нежилого помещения общей площадью 243,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Северодвинск, пр. Ленина, дом 6/34. Срок действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2009. Дополнительным соглашением от 24.12.2009 срок действия договора продлен по 31.12.2014.
Решением Совета депутатов Северодвинска от 28.06.2012 N 67 арендуемое Обществом помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2012 год.
Общество 24.07.2012 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Письмом от 20.08.2012 Комитет сообщил Обществу о принятии заявления к рассмотрению и проведении оценки рыночной стоимости имущества.
Постановлением администрации муниципального образования "Северодвинск" от 22.10.2012 N 406-па утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с заключением независимого оценщика в сумме 13 170 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Комитет 24.10.2012 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Общество подписало договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 8 135 593 руб. 22 коп. Предложение письмом от 20.11.2012 N 11-04-04/6139 отклонено Комитетом.
Так как стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 12 476 000 руб. с учетом НДС (10 572 881 руб. без учета НДС) на основании экспертного заключения от 29.03.2013 специалиста общества с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза". Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Учитывая существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта Коптевой О.А. от 29.03.2013 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 24.10.2012 составила 12 476 000 руб. с учетом НДС (10 572 881 без учета НДС).
Поскольку полученное экспертное заключение соответствовало требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, суды пришли к обоснованному выводу о необходимости заключить договор купли-продажи по цене 10 572 881 руб. (без учета НДС).
При таком положении разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы правильно.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А05-16002/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2013 ПО ДЕЛУ N А05-16002/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. по делу N А05-16002/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. (доверенность от 28.12.2012), рассмотрев 12.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2013 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А05-16002/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Континент Северодвинск", место нахождения: 164500, г. Северодвинск, Железнодорожная ул., д. 1/39, ОГРН 10529002035284 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164500, г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000307 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 243,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Ленина, д. 6/34 (пункты 1.2, 2.1, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.3.1 договора).
Определением от 16.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Алексахин А.В.
В процессе рассмотрения дела стороны урегулировали разногласия по пунктам 1.2, 5.2, 5.3.2, 5.4.1 и 6.3.1 договора, в связи с чем истец заявил об отказе от иска в этой части. Отказ принят судом.
Решением от 22.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.08.2013, принят отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.2, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.3.1 договора, производство по делу в этой части прекращено. Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества принят в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 10 572 881 руб. (без учета налога на добавленную стоимость)".
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и неправильную оценку доводов сторон и представленных ими доказательств, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт о согласовании цены спорного имущества в размере 13 170 000 руб.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.01.2005 заключили договор N 03-07/263-05 аренды нежилого помещения общей площадью 243,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Северодвинск, пр. Ленина, дом 6/34. Срок действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2009. Дополнительным соглашением от 24.12.2009 срок действия договора продлен по 31.12.2014.
Решением Совета депутатов Северодвинска от 28.06.2012 N 67 арендуемое Обществом помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2012 год.
Общество 24.07.2012 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Письмом от 20.08.2012 Комитет сообщил Обществу о принятии заявления к рассмотрению и проведении оценки рыночной стоимости имущества.
Постановлением администрации муниципального образования "Северодвинск" от 22.10.2012 N 406-па утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с заключением независимого оценщика в сумме 13 170 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Комитет 24.10.2012 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Общество подписало договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 8 135 593 руб. 22 коп. Предложение письмом от 20.11.2012 N 11-04-04/6139 отклонено Комитетом.
Так как стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 12 476 000 руб. с учетом НДС (10 572 881 руб. без учета НДС) на основании экспертного заключения от 29.03.2013 специалиста общества с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза". Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Учитывая существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта Коптевой О.А. от 29.03.2013 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 24.10.2012 составила 12 476 000 руб. с учетом НДС (10 572 881 без учета НДС).
Поскольку полученное экспертное заключение соответствовало требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, суды пришли к обоснованному выводу о необходимости заключить договор купли-продажи по цене 10 572 881 руб. (без учета НДС).
При таком положении разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы правильно.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А05-16002/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)