Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2013 г.
Постановления в полном объеме изготовлено 17.06.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.И. Захарчук
судей: Н.В. Марченко
Т.В. Павлюк
при ведении протокола помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии в судебном заседании:
от истца: Воробьей В.В., паспорт
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Воробьева В.В. (07АП-3453/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 марта 2013 года по делу N А03-18850/2012
(судья А.С. Гуляев)
по иску ИП Воробьева В.В.
к ООО "Сибирьстройинвест"
об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения.
установил:
Индивидуальный предприниматель Воробьев Владимир Васильевич обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по заключению долгосрочного договора аренды согласно предварительному договору аренды N 00501100002 от 15.03.2011 г., отказом ответчика заключить договор аренды сроком на 5 лет на условиях договора аренды нежилых помещений N 00511100097 от 18.10.2011 г. и обоснован статьями 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением от 11.03.2013 г. Арбитражный суд Алтайского края отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 июня 2013 года до 12 час. 00 мин. Информация об объявлении перерыва размещалась на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва истец апелляционную жалобу поддержал, просил приобщить к материалам дела в качестве доказательства письмо N 200 от 03.10.2012 г.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении указанного дополнительного доказательства к материалам дела, поскольку оно не было предметом исследования в суде первой инстанции, не обоснована уважительность причин невозможности его представления в суд первой инстанции.
Таким образом, ссылка апеллянта на письмо ответчика о повышении на 10% арендной платы апелляционным судом не принимается во внимание и оценка ему не дается.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Между ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Воробьевым Владимиром Васильевичем (арендатор) 15.03.2011 г. заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 00501100002, по условиям которого стороны обязались в течение 30 дней с даты регистрации права собственности арендодателя на здание торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года на условиях, установленных этим предварительным договором. Согласно пункту 1.1 договора под помещением, подлежащим передаче в аренду, стороны согласовали и договорились понимать часть здания, площадью 80,50 кв. м, обозначенное в копии поэтажного плана (Приложение N 1 к договору).
По условиям пункта 2.2 договора до заключения основного договора стороны обязались в течение 153 календарных дней (до 15.08.2011 г.) с даты подписания предварительного договора заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, установленных предварительным договором.
17 октября 2011 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за ООО "Сибирьстройинвест" зарегистрировано право собственности на здание торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой площадью 30054 кв. м, инвентарный номер 01:401:600:000103630:0100, расположенное по адресу: Россия, Алтайский край, г. Барнаул, улица Малахова, дом N 86в.
18 октября 2011 года между ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Воробьевым Владимиром Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 00511100097, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение общей площадью 82 кв. м, обозначенное в приложении N 1 к договору, на срок 11 месяцев.
В пункте 2.4 указанного договора стороны пришли к соглашению заключить договор аренды помещения сроком на 5 (пять) лет на тех же условиях, что и договор (за исключением условия об арендной плате), если одновременно совпадут следующие события: полное и надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие полного пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора аренды помещения сроком на 5 лет; арендатор согласовал изменение арендной платы в течение срока действия договора и в соответствии с условиями договора; отсутствие иных препятствующих обстоятельств, независящих от сторон, для заключения договора аренды помещения сроком на 5 лет.
Полагая, что ответчик после регистрации права собственности на здание торгово-развлекательного центра в нарушение обязательства, вытекающего из предварительного договора, заключил с истцом договор аренды нежилых помещений на срок не три года, а 11 месяцев, а в дальнейшем, после неоднократных обращений истца с требованием заключить основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором, уклонялся от его заключения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 2.1. предварительного договора от 15.03.2011 установлено, что стороны обязуются в течение 30 дней с даты регистрации права собственности Арендодателя на здание, заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года.
Таким образом, в предварительном договоре от 15.03.2011 прямо указано на 30 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика в течение которого стороны должны были заключить основной договор аренды, а не событие с которым связана эта обязанность.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09
Как следует из судебного акта и сторонами не оспаривается, на момент обращения истца к ответчику с требованием о заключении основного договора, право собственности ответчика на объект недвижимого имущества было зарегистрировано - 17.11.2011 г.
Принимая во внимание, что событие, с которым стороны связали срок заключения основного договора в рамках действия предварительного договора на момент обращения предпринимателя с иском к обществу, наступило, оснований считать, что сторонами срок не согласован и обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились по истечении года с момента заключения предварительного договора, не имеется.
Данный подход суда апелляционной инстанции к оценке согласования сторонами срока в настоящем деле согласуется с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.05.2010 N 1404/10, а также Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-10184/11 от 12 августа 2011 г.
В связи с изложенным судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о том, что сторонами в предварительном договоре не был определен срок для заключения основного договора, а, следовательно, по правилам п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен был быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора, является ошибочным и основан на неправильном применении положений ст. 190 ГК РФ с учетом всех обстоятельств дела.
Доводы подателя апелляционной жалобы, что истец узнал о регистрации права собственности ответчика из выписки из ЕГРП от 03.10.2012 г. и обратился с претензией о заключении основного договора аренды 09.10.2012 г., как предусмотрено п. 2.1. предварительного договора, судебная коллегия отклоняет исходя из следующего.
Согласно п. 3.2. предварительного договора ответчик обязался оформить право собственности на здание в течение 8 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 120) государственная регистрации права собственности ответчика на выше названное здание произведена 17.10.2011 г.
Тем самым ответчик выполнил взятые на себя обязательства предусмотренные предварительным договором.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество также являются открытыми.
Учитывая открытость данных сведений, истец имел возможность получить информацию о государственной регистрации прав на выше названное здание.
Соответственно, отсутствие доказательств письменного уведомления истца о государственной регистрации права собственности ответчика на выше названное здание, не является основанием считать, что истец узнал о регистрации данного здания только 03.10.2012 года.
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что 09.10.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено претензия с предложение о заключении основанного договора аренды со ссылкой на обязательства по Предварительному договору (л.д. 66.)
Между тем, с учетом, установленного в предварительном договоре пункта 2.1 срока для заключения договора, данное предложение было направлено после окончания соответствующего срока.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Доказательств направления ответчику предложения о заключении договора купли-продажи в установленный пунктом 3.1 предварительного договора срок истцом не представлено.
Соответственно, на момент направления предложения от 09.10.2012 г. Предварительный договор на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратил свое действие. Ввиду прекращения действия Предварительного договора основания для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи отсутствуют.
Как правильно было установлено судом первой инстанции, истец не представил в материалы дела доказательств того, что договор аренды от 18.10.2011 г., заключен во исполнение условий предварительного договора, устанавливающего 153-дневный срок для заключения такого договора (до 15.08.2011 г).
Претензия о заключении основного договора аренды на три года в соответствии с условиями предварительного договора N 00501100002 была направлена лишь 09.10.2012 г., (том 1 л.д. 66, 137.), то есть после прекращения обязательств сторон по этому договору.
Тем самым, на день предъявления иска (28.11.2012 г.) истцом утрачено право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на три года на основании предварительного договора.
Вывод суда первой инстанции о надлежащем соблюдении досудебного порядка направления предложения о заключении основного договора путем отправления письма от 09.10.2012 (том 1 л.д. 137) не может быть признан обоснованным в силу следующего.
Как следует из требований истца, последний обратился с иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет.
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что 09.10.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено претензия с предложение о заключении договора аренды на 3 года со ссылкой на обязательства по предварительному договору (л.д. 66, 137.)
Вместе с тем, предусмотренная договором необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, обретает правовое значение в процессуальных целях только при возможности однозначно определить процедуру указанного порядка.
В п. 5.8. договора аренды нежилых помещений N 00511100097 от 18.11.2011 г. стороны предусмотрели такую процедуру (том 1 л.д. 48).
В суде апелляционной инстанции истец так же пояснил, что претензию о заключении договора аренды на срок 5 лет в соответствии с п. 5.8. договора аренды от 18.11.2011 г в адрес ответчика не направлял. Истец посчитал, что все документы в части заключения основного договора аренды на срок 3 года были направлены ответчику на основании его письма от 19.10.2012 г. (том 1 л.д. 68).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом поданного заявления без рассмотрения.
Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств направления в адрес ответчика до обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению договора на срок 5 лет - проекта договора аренды, содержащего существенные условия сделки.
Как следует из материалов дела, проект договора аренды был представлен истцом суду после оставления иска без движения определением Арбитражного суда Алтайского края от 05.12.2012. В указанном определении суд указал, что в нарушение п. 8 ст. 126 АПК РФ к исковому заявлению не приложен проект договора, в отношении которого заявлены требования (том 1 л.д. 84 - 85).
Из описи вложения в ценное письмо следует, что претензию о заключении договора аренды на срок 5 лет в соответствии с п. 5.8. договора аренды от 18.11.2011 г. в адрес ответчика истец не направлял (том 1 л.д. 10).
Доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии с п. 7 ст. 126 АПК РФ суду первой инстанции так и не были представлены (том 1 л.д. 10),
Несмотря на отсутствие выше названного доказательства, исковое заявление с требованием об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. было принято к производству.
При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. подлежит оставлению без рассмотрения на основании пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ ввиду несоблюдения установленного законом порядка досудебного урегулирования спора.
Истец, реализовав предусмотренное статьями 11, 12 ГК РФ право выбора способа защиты нарушенного права, обратился в арбитражный суд в порядке именно искового производства, сформулировав свое требование как понуждение ответчика к заключению договора аренды выше названного помещения на 5 лет. В этом случае истец был обязан направить истцу предложение заключить указанный договор сроком на 5 лет с приложением проекта договора аренды, содержащего все существенные условия сделки в соответствии со ст. 435 ГК РФ.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционный суд признает необходимым отменить решение и оставить иск без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ).
В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная истцом по иску госпошлина подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 марта 2013 года по делу N А03-18850/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Воробьева Владимира Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. оставить без рассмотрения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Воробьеву Владимира Васильевича (ОГРНИП 304222234200062, ИНН 222300210265) из федерального бюджета 10000 рублей государственной пошлины, в том числе 8000 рублей государственной пошлины по иску, уплаченной по квитанциям от 21.11.2012, 30.01.2013, 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по квитанции от 10.03.2013.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа через Арбитражный суд Алтайского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18850/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. по делу N А03-18850/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2013 г.
Постановления в полном объеме изготовлено 17.06.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.И. Захарчук
судей: Н.В. Марченко
Т.В. Павлюк
при ведении протокола помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии в судебном заседании:
от истца: Воробьей В.В., паспорт
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Воробьева В.В. (07АП-3453/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 марта 2013 года по делу N А03-18850/2012
(судья А.С. Гуляев)
по иску ИП Воробьева В.В.
к ООО "Сибирьстройинвест"
об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения.
установил:
Индивидуальный предприниматель Воробьев Владимир Васильевич обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по заключению долгосрочного договора аренды согласно предварительному договору аренды N 00501100002 от 15.03.2011 г., отказом ответчика заключить договор аренды сроком на 5 лет на условиях договора аренды нежилых помещений N 00511100097 от 18.10.2011 г. и обоснован статьями 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением от 11.03.2013 г. Арбитражный суд Алтайского края отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 июня 2013 года до 12 час. 00 мин. Информация об объявлении перерыва размещалась на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва истец апелляционную жалобу поддержал, просил приобщить к материалам дела в качестве доказательства письмо N 200 от 03.10.2012 г.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении указанного дополнительного доказательства к материалам дела, поскольку оно не было предметом исследования в суде первой инстанции, не обоснована уважительность причин невозможности его представления в суд первой инстанции.
Таким образом, ссылка апеллянта на письмо ответчика о повышении на 10% арендной платы апелляционным судом не принимается во внимание и оценка ему не дается.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Между ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Воробьевым Владимиром Васильевичем (арендатор) 15.03.2011 г. заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 00501100002, по условиям которого стороны обязались в течение 30 дней с даты регистрации права собственности арендодателя на здание торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года на условиях, установленных этим предварительным договором. Согласно пункту 1.1 договора под помещением, подлежащим передаче в аренду, стороны согласовали и договорились понимать часть здания, площадью 80,50 кв. м, обозначенное в копии поэтажного плана (Приложение N 1 к договору).
По условиям пункта 2.2 договора до заключения основного договора стороны обязались в течение 153 календарных дней (до 15.08.2011 г.) с даты подписания предварительного договора заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, установленных предварительным договором.
17 октября 2011 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за ООО "Сибирьстройинвест" зарегистрировано право собственности на здание торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой площадью 30054 кв. м, инвентарный номер 01:401:600:000103630:0100, расположенное по адресу: Россия, Алтайский край, г. Барнаул, улица Малахова, дом N 86в.
18 октября 2011 года между ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Воробьевым Владимиром Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 00511100097, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение общей площадью 82 кв. м, обозначенное в приложении N 1 к договору, на срок 11 месяцев.
В пункте 2.4 указанного договора стороны пришли к соглашению заключить договор аренды помещения сроком на 5 (пять) лет на тех же условиях, что и договор (за исключением условия об арендной плате), если одновременно совпадут следующие события: полное и надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие полного пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора аренды помещения сроком на 5 лет; арендатор согласовал изменение арендной платы в течение срока действия договора и в соответствии с условиями договора; отсутствие иных препятствующих обстоятельств, независящих от сторон, для заключения договора аренды помещения сроком на 5 лет.
Полагая, что ответчик после регистрации права собственности на здание торгово-развлекательного центра в нарушение обязательства, вытекающего из предварительного договора, заключил с истцом договор аренды нежилых помещений на срок не три года, а 11 месяцев, а в дальнейшем, после неоднократных обращений истца с требованием заключить основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором, уклонялся от его заключения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 2.1. предварительного договора от 15.03.2011 установлено, что стороны обязуются в течение 30 дней с даты регистрации права собственности Арендодателя на здание, заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года.
Таким образом, в предварительном договоре от 15.03.2011 прямо указано на 30 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика в течение которого стороны должны были заключить основной договор аренды, а не событие с которым связана эта обязанность.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09
Как следует из судебного акта и сторонами не оспаривается, на момент обращения истца к ответчику с требованием о заключении основного договора, право собственности ответчика на объект недвижимого имущества было зарегистрировано - 17.11.2011 г.
Принимая во внимание, что событие, с которым стороны связали срок заключения основного договора в рамках действия предварительного договора на момент обращения предпринимателя с иском к обществу, наступило, оснований считать, что сторонами срок не согласован и обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились по истечении года с момента заключения предварительного договора, не имеется.
Данный подход суда апелляционной инстанции к оценке согласования сторонами срока в настоящем деле согласуется с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.05.2010 N 1404/10, а также Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-10184/11 от 12 августа 2011 г.
В связи с изложенным судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о том, что сторонами в предварительном договоре не был определен срок для заключения основного договора, а, следовательно, по правилам п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен был быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора, является ошибочным и основан на неправильном применении положений ст. 190 ГК РФ с учетом всех обстоятельств дела.
Доводы подателя апелляционной жалобы, что истец узнал о регистрации права собственности ответчика из выписки из ЕГРП от 03.10.2012 г. и обратился с претензией о заключении основного договора аренды 09.10.2012 г., как предусмотрено п. 2.1. предварительного договора, судебная коллегия отклоняет исходя из следующего.
Согласно п. 3.2. предварительного договора ответчик обязался оформить право собственности на здание в течение 8 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 120) государственная регистрации права собственности ответчика на выше названное здание произведена 17.10.2011 г.
Тем самым ответчик выполнил взятые на себя обязательства предусмотренные предварительным договором.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество также являются открытыми.
Учитывая открытость данных сведений, истец имел возможность получить информацию о государственной регистрации прав на выше названное здание.
Соответственно, отсутствие доказательств письменного уведомления истца о государственной регистрации права собственности ответчика на выше названное здание, не является основанием считать, что истец узнал о регистрации данного здания только 03.10.2012 года.
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что 09.10.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено претензия с предложение о заключении основанного договора аренды со ссылкой на обязательства по Предварительному договору (л.д. 66.)
Между тем, с учетом, установленного в предварительном договоре пункта 2.1 срока для заключения договора, данное предложение было направлено после окончания соответствующего срока.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Доказательств направления ответчику предложения о заключении договора купли-продажи в установленный пунктом 3.1 предварительного договора срок истцом не представлено.
Соответственно, на момент направления предложения от 09.10.2012 г. Предварительный договор на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратил свое действие. Ввиду прекращения действия Предварительного договора основания для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи отсутствуют.
Как правильно было установлено судом первой инстанции, истец не представил в материалы дела доказательств того, что договор аренды от 18.10.2011 г., заключен во исполнение условий предварительного договора, устанавливающего 153-дневный срок для заключения такого договора (до 15.08.2011 г).
Претензия о заключении основного договора аренды на три года в соответствии с условиями предварительного договора N 00501100002 была направлена лишь 09.10.2012 г., (том 1 л.д. 66, 137.), то есть после прекращения обязательств сторон по этому договору.
Тем самым, на день предъявления иска (28.11.2012 г.) истцом утрачено право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на три года на основании предварительного договора.
Вывод суда первой инстанции о надлежащем соблюдении досудебного порядка направления предложения о заключении основного договора путем отправления письма от 09.10.2012 (том 1 л.д. 137) не может быть признан обоснованным в силу следующего.
Как следует из требований истца, последний обратился с иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет.
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что 09.10.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено претензия с предложение о заключении договора аренды на 3 года со ссылкой на обязательства по предварительному договору (л.д. 66, 137.)
Вместе с тем, предусмотренная договором необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, обретает правовое значение в процессуальных целях только при возможности однозначно определить процедуру указанного порядка.
В п. 5.8. договора аренды нежилых помещений N 00511100097 от 18.11.2011 г. стороны предусмотрели такую процедуру (том 1 л.д. 48).
В суде апелляционной инстанции истец так же пояснил, что претензию о заключении договора аренды на срок 5 лет в соответствии с п. 5.8. договора аренды от 18.11.2011 г в адрес ответчика не направлял. Истец посчитал, что все документы в части заключения основного договора аренды на срок 3 года были направлены ответчику на основании его письма от 19.10.2012 г. (том 1 л.д. 68).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом поданного заявления без рассмотрения.
Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств направления в адрес ответчика до обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению договора на срок 5 лет - проекта договора аренды, содержащего существенные условия сделки.
Как следует из материалов дела, проект договора аренды был представлен истцом суду после оставления иска без движения определением Арбитражного суда Алтайского края от 05.12.2012. В указанном определении суд указал, что в нарушение п. 8 ст. 126 АПК РФ к исковому заявлению не приложен проект договора, в отношении которого заявлены требования (том 1 л.д. 84 - 85).
Из описи вложения в ценное письмо следует, что претензию о заключении договора аренды на срок 5 лет в соответствии с п. 5.8. договора аренды от 18.11.2011 г. в адрес ответчика истец не направлял (том 1 л.д. 10).
Доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии с п. 7 ст. 126 АПК РФ суду первой инстанции так и не были представлены (том 1 л.д. 10),
Несмотря на отсутствие выше названного доказательства, исковое заявление с требованием об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. было принято к производству.
При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. подлежит оставлению без рассмотрения на основании пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ ввиду несоблюдения установленного законом порядка досудебного урегулирования спора.
Истец, реализовав предусмотренное статьями 11, 12 ГК РФ право выбора способа защиты нарушенного права, обратился в арбитражный суд в порядке именно искового производства, сформулировав свое требование как понуждение ответчика к заключению договора аренды выше названного помещения на 5 лет. В этом случае истец был обязан направить истцу предложение заключить указанный договор сроком на 5 лет с приложением проекта договора аренды, содержащего все существенные условия сделки в соответствии со ст. 435 ГК РФ.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционный суд признает необходимым отменить решение и оставить иск без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ).
В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная истцом по иску госпошлина подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 марта 2013 года по делу N А03-18850/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Воробьева Владимира Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" об обязании заключить основной договор аренды нежилого помещения площадью 82 кв. м, находящегося на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Весна", расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, сроком на 5 лет. оставить без рассмотрения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Воробьеву Владимира Васильевича (ОГРНИП 304222234200062, ИНН 222300210265) из федерального бюджета 10000 рублей государственной пошлины, в том числе 8000 рублей государственной пошлины по иску, уплаченной по квитанциям от 21.11.2012, 30.01.2013, 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по квитанции от 10.03.2013.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа через Арбитражный суд Алтайского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)