Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Крыловой И.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика Чистопашина А.А., действующего на основании доверенности от 17.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 по делу N А28-11448/2012, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.,
по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис" (ИНН 1650201309, ОГРН 1091650014367)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательств по договору,
установил:
Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - истец, Департамент, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис" (далее - ответчик, ООО "ТрансТехСервис", общество) с исковым заявлением (с учетом уточнения) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 N 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 148 170 руб. 16 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 в сумме 47 300 руб. 58 коп.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ТрансТехСервис" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 N 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 14 473 руб. 60 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в сумме 4387 руб. 63 коп.
Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение о расторжении договора аренды с ООО "Диалог" и, следовательно, о прекращении действия разрешения на строительство, орган местного самоуправления не принимал, договор аренды с предыдущим застройщиком прекращен в связи с переходом права собственности права собственности на объект незавершенного строительства к ответчику, что свидетельствует о волеизъявлении ответчика, а не о наличии решения органа местного самоуправления, в связи с чем, в данном случае, не подлежит применению положение части 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Следовательно, действие разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объект капитального строительства сохранилось. Нормативный срок строительства был установлен на основании письма ответчика от 10.12.2008 N 207, заявленный им срок не был подтвержден проектной документацией. Был выполнен перерасчет арендной платы с 01.01.2009 по договору аренды земельного участка со значением базовой ставки арендной платы за земельный участок Са=5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (Ск) (подпункт 1.6. приложения к методике определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области", утвержденного Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что во внимание должен приниматься нормативный срок строительства, определенный проектной организацией, а не разрешением на строительство. Ссылка истца на разрешение на строительство от 08.02.2008 судом правомерно отклонена, как не влияющая на существо рассматриваемого спора. Проектная документация, на основании которой можно было бы установить нормативный срок строительства здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения, в материалах дела отсутствует. Согласно справке ООО "Ваш партнер в строительстве" от 10.12.2008 продолжительность строительства составляет 54 месяца. В договоре аренды от 03.02.2009 N 56778 стороны определили, что нормативный срок строительства составляет также 54 месяца. Таким образом, на момент подписания указанного договора аренды истец обладал сведениями о том, что нормативный срок строительства объекта составляет 54 месяца и был согласен с этим, поэтому правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии иного нормативного срока строительства. На момент рассмотрения данного дела нормативный срок не истек и соответствует договору аренды N 56778. При изложенных обстоятельствах арендная плата за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 должна рассчитываться с применением базовой ставки арендной платы в размере 2% и с применением поправочного коэффициента 0,35, в связи с чем истец неправомерно произвел расчет арендной платы по повышенной базовой ставке. Кроме того, суд обоснованно применил нормы о пропуске срока исковой давности в отношении взыскания пени за ненадлежащее исполнение договора аренды за период с 01.01.2009 по 19.11.2009.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал изложенные доводы и возражения.
От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие его представителя по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее - Управление) (арендодатель) и ООО "Диалог" (арендатор) 11.01.2008 подписали договор аренды N 55568 земельного участка, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок площадью 1674 кв. м с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а. Указанный земельный участок предоставлен ООО "Диалог" в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Срок действия договора с 06.12.2007 по 05.12.2011 (л.д. -62, 63).
По пункту 1.4 договора N 55568 нормативный срок строительства составляет 15 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
В соответствии с пунктом 6.4 договора N 55568 при отчуждении арендатором незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект.
03.03.2008 ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" приобрело у ООО "Диалог" незавершенный строительством объект с кадастровым номером 43:40:000172:0033:22050НС/09/А, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2008.
Заместителем главы администрации города Кирова 04.12.2008 издано распоряжение N 1808-зр о предоставлении ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" земельного участка с кадастровым номером 43:40:000172:0033 в аренду для строительства объекта по ул. Производственной, 31а, Ленинского района.
Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" (арендатор) 03.02.2009 подписали договор аренды N 56778 земельного участка (далее - договор N 56778), в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок площадью 1674 кв. м с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а. Указанный земельный участок предоставлен ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Срок действия договора с 04.12.2008 по 01.04.2011.
По пункту 1.4 договора N 56778 нормативный срок строительства составляет 54 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
Пунктами 2.1, 2.3, 2.4 договора N 56778 арендная плата оплачивается ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями. Неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Согласно пункту 5.3 договора N 56778 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.
Земельный участок передан 03.02.2009 по акту приема-передачи.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области 25.05.2009 произведена государственная регистрация договора аренды от 03.02.2009 N 56778, регистрационный номер 43-43-01/228/2009-630.
ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" 18.12.2009 реорганизовано в ООО "ТрансТехСервис".
01.03.2010 Управление и ООО "ТрансТехСервис" подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630 (далее - соглашение).
По пункту 1 соглашения в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630, внесены следующие изменения: в первом абзаце договора вместо слов "закрытое акционерное общество "Производственная фирма "ТрансТехСервис" читать "общество с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис". 20.04.2010 соглашение от 01.03.2010 прошло государственную регистрацию.
Кроме того, в материалы дела представлено разрешение, выданное Администрацией муниципального образования г. Киров ООО "Диалог" от 08.02.2008 N RU43306000-025 на строительство здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения. Срок действия разрешения установлен до 10.12.2008 (л.д. -49).
Посчитав, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате договору N 56778, Департамент обратился в Арбитражный суд Кировской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Из пункта 3 статьи 65 ЗК РФ усматривается, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Правительством Кировской области принято постановление от 04.05.2008 N 130/149 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области" (далее - постановление от 04.05.2008 N 130/149)
Из постановления N 130/149 и договора аренды от 03.02.2009 N 56778 следует, что расчет годового размера арендной платы за земельный участок производится по формуле:
Аг = Са x Ск x S x Кп x Кд, где:
- Аг - годовой размер арендной платы (рублей);
- Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%);
- Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб. /кв. метр).
- S - площадь земельного участка (кв. метров);
- Кп - поправочный коэффициент.
Кд - коэффициент-дефлятор.
Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
В силу частей 1, 2, 19, 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
В части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что действие разрешения на строительство прекращается, в том числе при расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
Согласно статье 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.
Инструкцией о порядке заполнения форм разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 установлено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства.
Нормативный срок строительства определяется проектной организацией на основании норм продолжительности строительства, которые являются максимально допустимыми значениями времени (пункт 1 приложения к СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II", утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90).
Пунктом 1.6 приложения "Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок" к Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области, утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149, предусмотрено, что, если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной пяти процентам от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, разрешение на строительство объекта является документом, устанавливающим право на строительство объекта недвижимости. Осуществлять строительство объекта возможно после получения разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство соответствует нормативному сроку строительства. Вместе с тем разрешение на строительство нормативный срок строительства не определяет. Данный срок устанавливается проектной организацией на основании норм продолжительности строительства. Следовательно, если нормативный срок строительства объекта, определенный проектной организацией, отличается от срока действия разрешения на строительство данного объекта, при разрешении вопроса об истечении нормативного срока строительства и применении значения базовой ставки арендной платы равной пяти процентам во внимание должен приниматься нормативный срок строительства, определенный проектной организацией.
Из искового заявления следует, что истец применил базовую ставку арендной платы за земельный участок в размере 5%, посчитав истекшим срок нормативного строительства объекта.
Из материалов дела следует, что после перехода права собственности к ООО "ТрансТехСервис" на спорный объект незавершенного строительства, арендодатель 03.02.2009 заключил новый договор аренды с обществом.
Таким образом, подписанием договора N 56778 Управление выразило свое решение прекратить арендные отношения с ООО "Диалог", в связи с чем договор аренды договор аренды N 55568 считается расторгнутым.
В силу пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения действия разрешения на строительство, в том числе является и расторжение договора аренды, следовательно, действие разрешения на строительство от 08.02.2008, выданного ООО "Диалог" также прекратило свое действие, после подписания договора аренды с ответчиком.
По пункту 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ООО "ТрансТехСервис" разрешение на строительство не выдавалось.
Как ранее указывалось в пункте 1.4 договора N 56778, нормативный срок строительства объекта составляет 54 месяца. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
Из справки ООО "Ваш партнер в строительстве" от 10.12.2008 N 27 следует, что согласно эскизному проекту и проекту организации строительства по объекту "Здание склада строительных материалов с помещениями бытового назначения" в г. Кирове по ул. Производственной, 31-а, продолжительность строительства 54 месяца (л.д. -81).
Доказательств, свидетельствующих об ином нормативном сроке строительства данного объекта, истцом в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент подписания договора аренды N 56778 истец обладал сведениями о том, что нормативный срок строительства спорного объекта составляет 54 месяца и был согласен с этим.
Поскольку в период, за который начислена Департаментом арендная плата с применением повышающего коэффициента - 5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, нормативный срок строительства - 54 месяца, установленный сторонами в договоре аренды N 56778, не истек, то, следовательно, применение указанного коэффициента со стороны арендодателя не является надлежащим образом обоснованным. В данном случае, должна быть применена базовая ставка арендной платы в размере двух процентов с применением поправочного коэффициента - 0,35.
Таким образом, апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 по делу N А28-11448/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N А28-11448/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N А28-11448/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Крыловой И.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика Чистопашина А.А., действующего на основании доверенности от 17.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 по делу N А28-11448/2012, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.,
по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис" (ИНН 1650201309, ОГРН 1091650014367)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательств по договору,
установил:
Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - истец, Департамент, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис" (далее - ответчик, ООО "ТрансТехСервис", общество) с исковым заявлением (с учетом уточнения) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 N 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 148 170 руб. 16 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 в сумме 47 300 руб. 58 коп.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ТрансТехСервис" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 N 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 14 473 руб. 60 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в сумме 4387 руб. 63 коп.
Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение о расторжении договора аренды с ООО "Диалог" и, следовательно, о прекращении действия разрешения на строительство, орган местного самоуправления не принимал, договор аренды с предыдущим застройщиком прекращен в связи с переходом права собственности права собственности на объект незавершенного строительства к ответчику, что свидетельствует о волеизъявлении ответчика, а не о наличии решения органа местного самоуправления, в связи с чем, в данном случае, не подлежит применению положение части 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Следовательно, действие разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объект капитального строительства сохранилось. Нормативный срок строительства был установлен на основании письма ответчика от 10.12.2008 N 207, заявленный им срок не был подтвержден проектной документацией. Был выполнен перерасчет арендной платы с 01.01.2009 по договору аренды земельного участка со значением базовой ставки арендной платы за земельный участок Са=5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (Ск) (подпункт 1.6. приложения к методике определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области", утвержденного Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что во внимание должен приниматься нормативный срок строительства, определенный проектной организацией, а не разрешением на строительство. Ссылка истца на разрешение на строительство от 08.02.2008 судом правомерно отклонена, как не влияющая на существо рассматриваемого спора. Проектная документация, на основании которой можно было бы установить нормативный срок строительства здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения, в материалах дела отсутствует. Согласно справке ООО "Ваш партнер в строительстве" от 10.12.2008 продолжительность строительства составляет 54 месяца. В договоре аренды от 03.02.2009 N 56778 стороны определили, что нормативный срок строительства составляет также 54 месяца. Таким образом, на момент подписания указанного договора аренды истец обладал сведениями о том, что нормативный срок строительства объекта составляет 54 месяца и был согласен с этим, поэтому правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии иного нормативного срока строительства. На момент рассмотрения данного дела нормативный срок не истек и соответствует договору аренды N 56778. При изложенных обстоятельствах арендная плата за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 должна рассчитываться с применением базовой ставки арендной платы в размере 2% и с применением поправочного коэффициента 0,35, в связи с чем истец неправомерно произвел расчет арендной платы по повышенной базовой ставке. Кроме того, суд обоснованно применил нормы о пропуске срока исковой давности в отношении взыскания пени за ненадлежащее исполнение договора аренды за период с 01.01.2009 по 19.11.2009.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал изложенные доводы и возражения.
От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие его представителя по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее - Управление) (арендодатель) и ООО "Диалог" (арендатор) 11.01.2008 подписали договор аренды N 55568 земельного участка, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок площадью 1674 кв. м с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а. Указанный земельный участок предоставлен ООО "Диалог" в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Срок действия договора с 06.12.2007 по 05.12.2011 (л.д. -62, 63).
По пункту 1.4 договора N 55568 нормативный срок строительства составляет 15 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
В соответствии с пунктом 6.4 договора N 55568 при отчуждении арендатором незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект.
03.03.2008 ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" приобрело у ООО "Диалог" незавершенный строительством объект с кадастровым номером 43:40:000172:0033:22050НС/09/А, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2008.
Заместителем главы администрации города Кирова 04.12.2008 издано распоряжение N 1808-зр о предоставлении ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" земельного участка с кадастровым номером 43:40:000172:0033 в аренду для строительства объекта по ул. Производственной, 31а, Ленинского района.
Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" (арендатор) 03.02.2009 подписали договор аренды N 56778 земельного участка (далее - договор N 56778), в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок площадью 1674 кв. м с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 31а. Указанный земельный участок предоставлен ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Срок действия договора с 04.12.2008 по 01.04.2011.
По пункту 1.4 договора N 56778 нормативный срок строительства составляет 54 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
Пунктами 2.1, 2.3, 2.4 договора N 56778 арендная плата оплачивается ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями. Неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Согласно пункту 5.3 договора N 56778 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.
Земельный участок передан 03.02.2009 по акту приема-передачи.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области 25.05.2009 произведена государственная регистрация договора аренды от 03.02.2009 N 56778, регистрационный номер 43-43-01/228/2009-630.
ЗАО "ПФ "ТрансТехСервис" 18.12.2009 реорганизовано в ООО "ТрансТехСервис".
01.03.2010 Управление и ООО "ТрансТехСервис" подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630 (далее - соглашение).
По пункту 1 соглашения в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630, внесены следующие изменения: в первом абзаце договора вместо слов "закрытое акционерное общество "Производственная фирма "ТрансТехСервис" читать "общество с ограниченной ответственностью "ТрансТехСервис". 20.04.2010 соглашение от 01.03.2010 прошло государственную регистрацию.
Кроме того, в материалы дела представлено разрешение, выданное Администрацией муниципального образования г. Киров ООО "Диалог" от 08.02.2008 N RU43306000-025 на строительство здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения. Срок действия разрешения установлен до 10.12.2008 (л.д. -49).
Посчитав, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате договору N 56778, Департамент обратился в Арбитражный суд Кировской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Из пункта 3 статьи 65 ЗК РФ усматривается, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Правительством Кировской области принято постановление от 04.05.2008 N 130/149 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области" (далее - постановление от 04.05.2008 N 130/149)
Из постановления N 130/149 и договора аренды от 03.02.2009 N 56778 следует, что расчет годового размера арендной платы за земельный участок производится по формуле:
Аг = Са x Ск x S x Кп x Кд, где:
- Аг - годовой размер арендной платы (рублей);
- Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%);
- Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб. /кв. метр).
- S - площадь земельного участка (кв. метров);
- Кп - поправочный коэффициент.
Кд - коэффициент-дефлятор.
Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
В силу частей 1, 2, 19, 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
В части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что действие разрешения на строительство прекращается, в том числе при расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
Согласно статье 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.
Инструкцией о порядке заполнения форм разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 установлено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства.
Нормативный срок строительства определяется проектной организацией на основании норм продолжительности строительства, которые являются максимально допустимыми значениями времени (пункт 1 приложения к СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II", утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90).
Пунктом 1.6 приложения "Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок" к Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области, утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149, предусмотрено, что, если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной пяти процентам от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, разрешение на строительство объекта является документом, устанавливающим право на строительство объекта недвижимости. Осуществлять строительство объекта возможно после получения разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство соответствует нормативному сроку строительства. Вместе с тем разрешение на строительство нормативный срок строительства не определяет. Данный срок устанавливается проектной организацией на основании норм продолжительности строительства. Следовательно, если нормативный срок строительства объекта, определенный проектной организацией, отличается от срока действия разрешения на строительство данного объекта, при разрешении вопроса об истечении нормативного срока строительства и применении значения базовой ставки арендной платы равной пяти процентам во внимание должен приниматься нормативный срок строительства, определенный проектной организацией.
Из искового заявления следует, что истец применил базовую ставку арендной платы за земельный участок в размере 5%, посчитав истекшим срок нормативного строительства объекта.
Из материалов дела следует, что после перехода права собственности к ООО "ТрансТехСервис" на спорный объект незавершенного строительства, арендодатель 03.02.2009 заключил новый договор аренды с обществом.
Таким образом, подписанием договора N 56778 Управление выразило свое решение прекратить арендные отношения с ООО "Диалог", в связи с чем договор аренды договор аренды N 55568 считается расторгнутым.
В силу пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения действия разрешения на строительство, в том числе является и расторжение договора аренды, следовательно, действие разрешения на строительство от 08.02.2008, выданного ООО "Диалог" также прекратило свое действие, после подписания договора аренды с ответчиком.
По пункту 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ООО "ТрансТехСервис" разрешение на строительство не выдавалось.
Как ранее указывалось в пункте 1.4 договора N 56778, нормативный срок строительства объекта составляет 54 месяца. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.
Из справки ООО "Ваш партнер в строительстве" от 10.12.2008 N 27 следует, что согласно эскизному проекту и проекту организации строительства по объекту "Здание склада строительных материалов с помещениями бытового назначения" в г. Кирове по ул. Производственной, 31-а, продолжительность строительства 54 месяца (л.д. -81).
Доказательств, свидетельствующих об ином нормативном сроке строительства данного объекта, истцом в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент подписания договора аренды N 56778 истец обладал сведениями о том, что нормативный срок строительства спорного объекта составляет 54 месяца и был согласен с этим.
Поскольку в период, за который начислена Департаментом арендная плата с применением повышающего коэффициента - 5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, нормативный срок строительства - 54 месяца, установленный сторонами в договоре аренды N 56778, не истек, то, следовательно, применение указанного коэффициента со стороны арендодателя не является надлежащим образом обоснованным. В данном случае, должна быть применена базовая ставка арендной платы в размере двух процентов с применением поправочного коэффициента - 0,35.
Таким образом, апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 07.06.2013 по делу N А28-11448/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)