Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2805/2013) общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" на решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 (судья Глазков О.В.), принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (ОГРН 1025501249388, ИНН 5501050611) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений - Степанов Е.С. по доверенности от 04.12.2012 сроком на 1 год, удостоверение (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" - Филатов Е.Ю. по доверенности N 19 от 23.04.2011, сроком действия 3 года, паспорт;
Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту - ГУЗР Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (далее по тексту - ООО "ОМУ N 3", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности в сумме 340 920 руб. 96 коп., в том числе по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп.
В судебном заседании 07.02.2013-12.02.2013 представителем Департамента имущественных отношений администрации города Омска заявлено ходатайство в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о проведении процессуального правопреемства истца, замене ГУЗР Омской области на Департамент имущественных отношений администрации города Омска в связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой ГУЗР Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий в соответствии с постановлением Администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Указанное ходатайство судом удовлетворено, ГУЗР Омской области заменено на его правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец).
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2013 по делу N А46-31848/2012 исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме. С ООО "ОМУ N 3" взыскано 340 920 руб. 96 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 818 руб. 41 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ОМУ N 3" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента.
Как указывает ответчик, земельный участок с кадастровым номером 55:36:12:03:05:0155, часть которого являлась предметом договора аренды N Д-0-2-12-3582, был ликвидирован еще в 2004 году, что установлено судебными актами по делам N А46-7870/2010, N А46-7871/2010, N А46-7872/2010. Кроме того, в рамках рассмотрения дела N А46-7872/2010 сам Департамент ссылался на ликвидацию названного судебного участка. Также указывает, что ответчик не является фактическим землепользователем, а в границах ранее существовавшего земельного участка у него отсутствуют какие-либо здания или сооружения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 по делу N А46-31848/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.05.2013.
Определением суда от 21.05.2013 по настоящему делу рассмотрение апелляционной жалобы ООО "ОМУ N 3" было отложено для представления Департаментом дополнительных пояснений по делу относительно формирования земельного участка.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОМУ N 3" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
В судебном заседании, открытом 11.06.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 18.06.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2013 по настоящему делу - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ОМУ N 3" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 от 19.11.2002, зарегистрированный 03.03.2003 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 15132 кв. м из состава земельного участка площадью 19590 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5 Кордная, д. 65-А (Октябрьский округ) для использования в производственных целях под здания (производственный корпус, гараж-стоянка).
Величина арендной платы в месяц была установлена сторонами в размере 9 684 руб. 48 коп. (пункт 2.1 договора аренды).
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582, заключенным между ГУЗР Омской области, ООО "ОМУ N 3", обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная компания "Сибцентрострой" (далее - ООО "СПК "Сибцентрострой") и зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2012, внесены изменения, в том числе в пункт 1.1 указанного договора, а именно после слов "сроком на 25 лет" изложен в редакции:
- "- часть земельного участка площадью 11893 кв. м из состава земельного участка общей площадью 19590 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно 2- этажного кирпичного административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей;
- - земельный участок площадью 3239 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:16656, местоположение которого установлено в 80 м относительно 2-этажного кирпичного цехового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей".
При этом указанным соглашением установлено, что все права и обязанности по договору аренды N Д-О-2-12-3582 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16656, перешли к вступающему в договор "Арендатору": ООО "СПК "Сибцентрострой".
Также названным соглашением внесены изменения в раздел 2 и 7 договора аренды, размер арендной платы за представленный участок установлен согласно расчету арендной платы осуществляемому в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года N 179-п, а именно размер ежемесячной арендной платы за период с 01.01.2012 по 21.06.2012 за предоставленную в аренду часть (площадь 15132 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 для ООО "ОМУ N 3" (с учетом предоставленной в аренду части земельного участка) установлен в сумме 22 186 руб. 77 коп.; размер ежемесячной арендной платы с 22.06.2012 за предоставленную в аренду часть (площадь 11893 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 для ООО "ОМУ N 3" (с учетом предоставленной в аренду части земельного участка) установлен в сумме 17 437 руб. 70 коп.; размер ежемесячной арендной платы с 22 июня 2012 года за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16656 для ООО "СПК "Сибцентрострой" установлен в сумме 4 749 руб. 06 коп. Арендатор обязался перечислять арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. Пеня за просрочку внесения арендной платы установлена в размере 0,1%.
В соответствии с пунктами 7, 8 и 9 соглашения стороны пришли к согласию, что оплата ежемесячной арендной платы в размере 22 186 руб. 77 коп. ООО "ОМУ N 3" производится с 01.01.2012 по 21.06.2012, оплата ежемесячной арендной платы в размере 17 437 руб. 70 коп. ООО "ОМУ - 3" производится с 22.06.2012, оплата ежемесячной арендной платы в размере 4 749 руб. 06 коп. ООО "СПК "Сибцентрострой" производится с 22.06.2012.
Поскольку, по мнению Департамента, ООО "ОМУ N 3" не исполняло надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований Департамента в полном объеме послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Судом апелляционной инстанции установлено, что обстоятельства, связанные с действием договора аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 от 19.11.2002, являлись предметом рассмотрения, в том числе, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа в рамках дела N А46-7872/2010.
В ходе рассмотрения названного дела судом кассационной инстанции установлено, что в соответствии с заключенным между Департаментом (арендодателем) и ООО "ОМУ N 3" (арендатором) договором аренды N Д-О-2-12-3582 от 19.09.2002 арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 площадью 15 132 м 2 из состава земель населенных пунктов общей площадью 19 590 м 2, расположенного по адресу: город Омск, ул. 5-я Кордная, 65А (Октябрьский округ), для использования под здания производственного корпуса, гаража-стоянку.
В связи с продажей ООО "ОМУ N 3" обществу с ограниченной ответственностью "Омсктрактор" гаража-стоянки были проведены землеустроительные работы и на основании распоряжения директора департамента недвижимости от 21.05.2004 N 595 земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:0155 разделен на два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера 55:36:120305:281 и 55:36:120305:282.
Распоряжением Департамента имущественных отношений администрации города Омска N 13438-р от 24.11.2009 утверждена разработанная обществом с ограниченной ответственностью "Национальный земельный фонд" по заявлению предпринимателя Руденко И.А. схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в границах кадастрового квартала с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно материального склада (литера Ж) по ул. 5-я Кордная, 65 А в Октябрьском административном округе города Омска.
После утверждения схемы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:281 и 55:36:120305:282 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120305:3283, 55:36:120305:3284, 55:36:120305:3285.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:0155 в первоначальном виде прекратил свое существование в 2004 году в связи с его разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:120305:281, 55:36:120305:282.
Указанные обстоятельства также установлены в судебных актах по делам N А46-7870/2010, N А46-7871/2010, при рассмотрении которых участвовало ГУЗР Омской области. Содержащиеся в этих судебных актах выводы имеют преюдициальное значение в силу требований статьи 69 АПК РФ.
Вместе с тем, договор аренды N Д-0-2-12-3582 одновременно с ликвидацией земельного участка, часть которого выступала предметом договора, расторгнут не был.
В соответствии с пунктом 6 ЗК РФ (в редакции действовавшей на 2004-2007 годы) под земельным участком как объектом земельных отношений понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
При этом по своей правовой природе обязательство, возникшее из договора аренды N Д-0-2-12-3582, являлось договорным. В силу пункта 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
При таких обстоятельствах обязательство ООО "ОМУ N 3" по уплате арендной платы прекращено в связи с ликвидацией земельного участка, поскольку ликвидация предмета договора аренды влечет невозможность его исполнения.
Невозможность исполнения обязательств по договору N Д-0-2-12-3582 констатирована арбитражным судом Омской области по делу А46-12306/2011 при рассмотрении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" о взыскании задолженности по договору аренды Д-0-2-12-3582 за период с ноября 2010 по сентябрь 2011 года и пени за просрочку за период с 26.10.2010 по 25.08.2011. В данном же судебном акте указано, что истцом не доказано фактическое пользование ответчиком земельным участком за период с 2004 года. Решение вступило в законную силу.
На ликвидацию земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 ссылался и сам Департамент, в частности, в кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Омской области от 08.11.2010 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А46-7872/2010.
При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции отклонив возражения ответчика указал на возможность удовлетворения требований, так как имеется соглашение к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Как отмечено выше, соглашением к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 (государственная регистрация соглашения 11.09.2012) пункт 1 договора аренды после сроком "на 25 лет" изложен в следующей редакции: "часть земельного участка площадью 11893 кв. м, из состава земельного участка общей площадью 19590 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно 2-этажного кирпичного административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей".
Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Оценивая соглашение к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 на предмет заключенности суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из части 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 ГК РФ.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).
В силу части 1 статьи 64, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав условия о предмете рассматриваемого соглашения к договору аренды (в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, переданного ООО "ОМУ N 3"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание не позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду ответчику.
Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
В силу пункта 3 части 1 Федерального закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета (часть 1 статьи 23 Федерального закона N 221-ФЗ).
Согласно руководящим разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Ответчик возражает против требований и приводит доводы о том, что ему неизвестен принцип индивидуализации истцом части земельного участка, указанного в соглашении.
Учитывая процессуальное положение Департамента (истец) у него имеется обязанность при подаче иска и рассмотрении спора представлять доказательства в обоснование своих требований (пункт 3 части 1 статьи 126, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Определение Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 об отложении рассмотрения апелляционной жалобы Департаментом не исполнено, мотивированные пояснения относительно хронологии кадастрового учета земельного участка и кадастровый план земельных участков на дату подписания соглашения суду апелляционной инстанции не представлены.
При исследовании обстоятельств дела, суд исходит из данных кадастрового паспорта, приложенного к дополнительным доводам к исковому заявлению представителя истца Рейтер М.А. (л.д. 68-77).
Как отмечено выше, площадь части земельного участка, предоставленного ООО "ОМУ N 3" в аренду, оговоренная сторонами в соглашении договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582, составляет 11 893 кв. м.
Вместе с тем, имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470 (том 1 листы дела 71-77), на который ссылается истец в обоснование своих доводов о том, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:155 существует на данный момент, содержит противоречивые сведения относительно частей и площадей земельного участка, передаваемых в аренду и не позволяет установить какая именно часть земельного участка является предметом соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Так, согласно сведениям о частях земельного участка и обременениях (лист N 4 кадастрового паспорта) площадь земельного участка, переданного в аренду ООО "ОМУ N 3", составляет 15 132 кв. м, что не согласуется с условиями рассматриваемого соглашения к договору аренды. Тут же имеются сведения о том, что ООО "Омское монтажное управление N 3" сдан в аренду "весь" земельный участок, без конкретизации номера его учетной части и площади.
Кроме того, из кадастрового паспорта земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470 следует, что общая площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 составляет 16 477 кв. м, (лист N 1 кадастрового паспорта, том 1 лист дела 71). В особых отметках указано: кадастровый номер 55:36:120305:155 равнозначен кадастровому номеру 55:36:12 03 05:0155. После государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16656 площадь земельного участка составит 13238 кв. м. Из земельного участка образованы земельные участки, сведения о которых носят временный характер, с кадастровыми номерами 55:36120305:16656. Граница земельного участка состоит из 4 контуров. Список учетных номеров приведен на листе N 2.
На листе N 2 (раздел В.1) указаны площади учетных номеров N 1-55 кв. м, N 2-4349 кв. м, N 3-76 кв. м, N 4-11997 кв. м, особых отметок и обременений нет. Общая же площадь частей земельного участка, отмеченных в разделе "сведения о частях земельного участка и обременениях" на листе N 4 (раздел В.3) если их сложить составляет 29 082 кв. м, (4 458 + 15 132 + 9 492). При этом указано, что участок с учетным номером части 2 - площадью 4 458 кв. м, предназначен для сдачи в аренду, учетный номер части 3 площадью 15 132 кв. м, сдан в аренду ООО ОМУ N 3, учетный номер части 4 земельного участка предназначен для сдачи в аренду, согласно договора аренды N Д-О-2-12-5384, без номера учетной части и указания площади "весь" - аренда ООО "Омское монтажное управление N 3".
При этом, согласно Правил оформления кадастровых планов земельных участков ГЗК - 1ТО-04-01-01 определено, что в разделе В.1 в текстовой форме отражаются общие сведения о земельном участке, в разделе В.2 отражаются в графической форме сведения о границах земельного участка и его частей, если они не накладываются друг на друга и не перегружают план, в разделе кадастрового паспорта В.3 отражаются сведения в текстовой форме о частях и обременениях земельного участка.
Количество разделов, включаемых в КПЗУ, определяется объемом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно). Кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1 - В.6). Кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1 - В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК.
В соглашении к договору аренды нет указания на номер учетной записи части земельного участка, передаваемого в аренду ответчику в 2012 году, площадь части земельного участка, указанного в соглашении, не соответствует ни одной из площадей, приведенных судом и указанных в кадастровом паспорте от 02.11.2012, который представлен истцом в материалы дела. Кадастровый паспорт, как приложение к соглашению относительно аренды части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, не указан.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условие о предмете соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 (в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, переданного ООО "ОМУ N 3") не согласовано сторонами, в связи с чем в указанной части, вне зависимости от государственной регистрации соглашения, оно является незаключенным.
Какие-либо пояснения истца относительно наличия расхождений в размере площадей земельного участка, установленного соглашением к договору аренды и сведений о земельном участке, отраженных в кадастровом земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470, в материалах дела отсутствуют.
Также представитель Департамента не смог пояснить суду апелляционной инстанции, почему после преобразования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 в 2004 году на два земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:120305:281, 55:36:120305:282, в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 2012 год имеются сведения о земельном участке с равнозначным номером 55:36:120305:155.
Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих полномочия представителя Курмелевой А.А. на подписание соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает недоказанным также и факт пользования именно ответчиком спорным земельным участком в исковой период с 01.10.2011 по 31.10.2012.
По смыслу статей 606, 614 ГК РФ внесение арендной платы предусмотрено за период фактического пользования переданным в аренду имуществом. То есть, для установления обязанности для внесения платежей доказыванию подлежит фактическое пользование земельным участком.
По утверждению ответчика, объект недвижимости (цех), расположенный на спорном земельном участке принадлежит обществу с таким же наименованием (ООО "ОМУ N 3"), но с другими реквизитами юридического лица (ИНН 5528028839 и ОГРН 1075528000789).
Истец данные доводы документально не опроверг.
Истец в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердил наличие на земельном участке объектов, принадлежащих непосредственно ответчику.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате.
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270, части 2 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Апелляционная жалоба ООО "ОМУ N 3" подлежит удовлетворению.
По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и с него в пользу ООО "ОМУ N 3" взыскивается 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации города Омска отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (ИНН 5501050611, ОГРН 1025501249388) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N А46-31848/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N А46-31848/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2805/2013) общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" на решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 (судья Глазков О.В.), принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (ОГРН 1025501249388, ИНН 5501050611) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений - Степанов Е.С. по доверенности от 04.12.2012 сроком на 1 год, удостоверение (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" - Филатов Е.Ю. по доверенности N 19 от 23.04.2011, сроком действия 3 года, паспорт;
-
установил:
установил:
Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту - ГУЗР Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (далее по тексту - ООО "ОМУ N 3", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности в сумме 340 920 руб. 96 коп., в том числе по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп.
В судебном заседании 07.02.2013-12.02.2013 представителем Департамента имущественных отношений администрации города Омска заявлено ходатайство в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о проведении процессуального правопреемства истца, замене ГУЗР Омской области на Департамент имущественных отношений администрации города Омска в связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой ГУЗР Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий в соответствии с постановлением Администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Указанное ходатайство судом удовлетворено, ГУЗР Омской области заменено на его правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец).
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2013 по делу N А46-31848/2012 исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме. С ООО "ОМУ N 3" взыскано 340 920 руб. 96 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 230 500 руб. 14 коп., пени в сумме 110 420 руб. 82 коп. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 818 руб. 41 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ОМУ N 3" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента.
Как указывает ответчик, земельный участок с кадастровым номером 55:36:12:03:05:0155, часть которого являлась предметом договора аренды N Д-0-2-12-3582, был ликвидирован еще в 2004 году, что установлено судебными актами по делам N А46-7870/2010, N А46-7871/2010, N А46-7872/2010. Кроме того, в рамках рассмотрения дела N А46-7872/2010 сам Департамент ссылался на ликвидацию названного судебного участка. Также указывает, что ответчик не является фактическим землепользователем, а в границах ранее существовавшего земельного участка у него отсутствуют какие-либо здания или сооружения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 по делу N А46-31848/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.05.2013.
Определением суда от 21.05.2013 по настоящему делу рассмотрение апелляционной жалобы ООО "ОМУ N 3" было отложено для представления Департаментом дополнительных пояснений по делу относительно формирования земельного участка.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОМУ N 3" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
В судебном заседании, открытом 11.06.2013, в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 18.06.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2013 по настоящему делу - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ОМУ N 3" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 от 19.11.2002, зарегистрированный 03.03.2003 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 15132 кв. м из состава земельного участка площадью 19590 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5 Кордная, д. 65-А (Октябрьский округ) для использования в производственных целях под здания (производственный корпус, гараж-стоянка).
Величина арендной платы в месяц была установлена сторонами в размере 9 684 руб. 48 коп. (пункт 2.1 договора аренды).
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582, заключенным между ГУЗР Омской области, ООО "ОМУ N 3", обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная компания "Сибцентрострой" (далее - ООО "СПК "Сибцентрострой") и зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2012, внесены изменения, в том числе в пункт 1.1 указанного договора, а именно после слов "сроком на 25 лет" изложен в редакции:
- "- часть земельного участка площадью 11893 кв. м из состава земельного участка общей площадью 19590 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно 2- этажного кирпичного административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей;
- - земельный участок площадью 3239 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:16656, местоположение которого установлено в 80 м относительно 2-этажного кирпичного цехового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей".
При этом указанным соглашением установлено, что все права и обязанности по договору аренды N Д-О-2-12-3582 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:16656, перешли к вступающему в договор "Арендатору": ООО "СПК "Сибцентрострой".
Также названным соглашением внесены изменения в раздел 2 и 7 договора аренды, размер арендной платы за представленный участок установлен согласно расчету арендной платы осуществляемому в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года N 179-п, а именно размер ежемесячной арендной платы за период с 01.01.2012 по 21.06.2012 за предоставленную в аренду часть (площадь 15132 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 для ООО "ОМУ N 3" (с учетом предоставленной в аренду части земельного участка) установлен в сумме 22 186 руб. 77 коп.; размер ежемесячной арендной платы с 22.06.2012 за предоставленную в аренду часть (площадь 11893 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 для ООО "ОМУ N 3" (с учетом предоставленной в аренду части земельного участка) установлен в сумме 17 437 руб. 70 коп.; размер ежемесячной арендной платы с 22 июня 2012 года за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16656 для ООО "СПК "Сибцентрострой" установлен в сумме 4 749 руб. 06 коп. Арендатор обязался перечислять арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. Пеня за просрочку внесения арендной платы установлена в размере 0,1%.
В соответствии с пунктами 7, 8 и 9 соглашения стороны пришли к согласию, что оплата ежемесячной арендной платы в размере 22 186 руб. 77 коп. ООО "ОМУ N 3" производится с 01.01.2012 по 21.06.2012, оплата ежемесячной арендной платы в размере 17 437 руб. 70 коп. ООО "ОМУ - 3" производится с 22.06.2012, оплата ежемесячной арендной платы в размере 4 749 руб. 06 коп. ООО "СПК "Сибцентрострой" производится с 22.06.2012.
Поскольку, по мнению Департамента, ООО "ОМУ N 3" не исполняло надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований Департамента в полном объеме послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Судом апелляционной инстанции установлено, что обстоятельства, связанные с действием договора аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 от 19.11.2002, являлись предметом рассмотрения, в том числе, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа в рамках дела N А46-7872/2010.
В ходе рассмотрения названного дела судом кассационной инстанции установлено, что в соответствии с заключенным между Департаментом (арендодателем) и ООО "ОМУ N 3" (арендатором) договором аренды N Д-О-2-12-3582 от 19.09.2002 арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 площадью 15 132 м 2 из состава земель населенных пунктов общей площадью 19 590 м 2, расположенного по адресу: город Омск, ул. 5-я Кордная, 65А (Октябрьский округ), для использования под здания производственного корпуса, гаража-стоянку.
В связи с продажей ООО "ОМУ N 3" обществу с ограниченной ответственностью "Омсктрактор" гаража-стоянки были проведены землеустроительные работы и на основании распоряжения директора департамента недвижимости от 21.05.2004 N 595 земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:0155 разделен на два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера 55:36:120305:281 и 55:36:120305:282.
Распоряжением Департамента имущественных отношений администрации города Омска N 13438-р от 24.11.2009 утверждена разработанная обществом с ограниченной ответственностью "Национальный земельный фонд" по заявлению предпринимателя Руденко И.А. схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в границах кадастрового квартала с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно материального склада (литера Ж) по ул. 5-я Кордная, 65 А в Октябрьском административном округе города Омска.
После утверждения схемы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:281 и 55:36:120305:282 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120305:3283, 55:36:120305:3284, 55:36:120305:3285.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:0155 в первоначальном виде прекратил свое существование в 2004 году в связи с его разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:120305:281, 55:36:120305:282.
Указанные обстоятельства также установлены в судебных актах по делам N А46-7870/2010, N А46-7871/2010, при рассмотрении которых участвовало ГУЗР Омской области. Содержащиеся в этих судебных актах выводы имеют преюдициальное значение в силу требований статьи 69 АПК РФ.
Вместе с тем, договор аренды N Д-0-2-12-3582 одновременно с ликвидацией земельного участка, часть которого выступала предметом договора, расторгнут не был.
В соответствии с пунктом 6 ЗК РФ (в редакции действовавшей на 2004-2007 годы) под земельным участком как объектом земельных отношений понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
При этом по своей правовой природе обязательство, возникшее из договора аренды N Д-0-2-12-3582, являлось договорным. В силу пункта 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
При таких обстоятельствах обязательство ООО "ОМУ N 3" по уплате арендной платы прекращено в связи с ликвидацией земельного участка, поскольку ликвидация предмета договора аренды влечет невозможность его исполнения.
Невозможность исполнения обязательств по договору N Д-0-2-12-3582 констатирована арбитражным судом Омской области по делу А46-12306/2011 при рассмотрении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" о взыскании задолженности по договору аренды Д-0-2-12-3582 за период с ноября 2010 по сентябрь 2011 года и пени за просрочку за период с 26.10.2010 по 25.08.2011. В данном же судебном акте указано, что истцом не доказано фактическое пользование ответчиком земельным участком за период с 2004 года. Решение вступило в законную силу.
На ликвидацию земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 ссылался и сам Департамент, в частности, в кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Омской области от 08.11.2010 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А46-7872/2010.
При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции отклонив возражения ответчика указал на возможность удовлетворения требований, так как имеется соглашение к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Как отмечено выше, соглашением к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 (государственная регистрация соглашения 11.09.2012) пункт 1 договора аренды после сроком "на 25 лет" изложен в следующей редакции: "часть земельного участка площадью 11893 кв. м, из состава земельного участка общей площадью 19590 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:120305:155, местоположение которого установлено относительно 2-этажного кирпичного административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, д. 65а, с видом разрешенного использования: для производственных целей".
Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Оценивая соглашение к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 на предмет заключенности суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из части 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 ГК РФ.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).
В силу части 1 статьи 64, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав условия о предмете рассматриваемого соглашения к договору аренды (в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, переданного ООО "ОМУ N 3"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание не позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду ответчику.
Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
В силу пункта 3 части 1 Федерального закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета (часть 1 статьи 23 Федерального закона N 221-ФЗ).
Согласно руководящим разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Ответчик возражает против требований и приводит доводы о том, что ему неизвестен принцип индивидуализации истцом части земельного участка, указанного в соглашении.
Учитывая процессуальное положение Департамента (истец) у него имеется обязанность при подаче иска и рассмотрении спора представлять доказательства в обоснование своих требований (пункт 3 части 1 статьи 126, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Определение Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 об отложении рассмотрения апелляционной жалобы Департаментом не исполнено, мотивированные пояснения относительно хронологии кадастрового учета земельного участка и кадастровый план земельных участков на дату подписания соглашения суду апелляционной инстанции не представлены.
При исследовании обстоятельств дела, суд исходит из данных кадастрового паспорта, приложенного к дополнительным доводам к исковому заявлению представителя истца Рейтер М.А. (л.д. 68-77).
Как отмечено выше, площадь части земельного участка, предоставленного ООО "ОМУ N 3" в аренду, оговоренная сторонами в соглашении договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582, составляет 11 893 кв. м.
Вместе с тем, имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470 (том 1 листы дела 71-77), на который ссылается истец в обоснование своих доводов о том, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:155 существует на данный момент, содержит противоречивые сведения относительно частей и площадей земельного участка, передаваемых в аренду и не позволяет установить какая именно часть земельного участка является предметом соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Так, согласно сведениям о частях земельного участка и обременениях (лист N 4 кадастрового паспорта) площадь земельного участка, переданного в аренду ООО "ОМУ N 3", составляет 15 132 кв. м, что не согласуется с условиями рассматриваемого соглашения к договору аренды. Тут же имеются сведения о том, что ООО "Омское монтажное управление N 3" сдан в аренду "весь" земельный участок, без конкретизации номера его учетной части и площади.
Кроме того, из кадастрового паспорта земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470 следует, что общая площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155 составляет 16 477 кв. м, (лист N 1 кадастрового паспорта, том 1 лист дела 71). В особых отметках указано: кадастровый номер 55:36:120305:155 равнозначен кадастровому номеру 55:36:12 03 05:0155. После государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16656 площадь земельного участка составит 13238 кв. м. Из земельного участка образованы земельные участки, сведения о которых носят временный характер, с кадастровыми номерами 55:36120305:16656. Граница земельного участка состоит из 4 контуров. Список учетных номеров приведен на листе N 2.
На листе N 2 (раздел В.1) указаны площади учетных номеров N 1-55 кв. м, N 2-4349 кв. м, N 3-76 кв. м, N 4-11997 кв. м, особых отметок и обременений нет. Общая же площадь частей земельного участка, отмеченных в разделе "сведения о частях земельного участка и обременениях" на листе N 4 (раздел В.3) если их сложить составляет 29 082 кв. м, (4 458 + 15 132 + 9 492). При этом указано, что участок с учетным номером части 2 - площадью 4 458 кв. м, предназначен для сдачи в аренду, учетный номер части 3 площадью 15 132 кв. м, сдан в аренду ООО ОМУ N 3, учетный номер части 4 земельного участка предназначен для сдачи в аренду, согласно договора аренды N Д-О-2-12-5384, без номера учетной части и указания площади "весь" - аренда ООО "Омское монтажное управление N 3".
При этом, согласно Правил оформления кадастровых планов земельных участков ГЗК - 1ТО-04-01-01 определено, что в разделе В.1 в текстовой форме отражаются общие сведения о земельном участке, в разделе В.2 отражаются в графической форме сведения о границах земельного участка и его частей, если они не накладываются друг на друга и не перегружают план, в разделе кадастрового паспорта В.3 отражаются сведения в текстовой форме о частях и обременениях земельного участка.
Количество разделов, включаемых в КПЗУ, определяется объемом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно). Кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1 - В.6). Кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1 - В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК.
В соглашении к договору аренды нет указания на номер учетной записи части земельного участка, передаваемого в аренду ответчику в 2012 году, площадь части земельного участка, указанного в соглашении, не соответствует ни одной из площадей, приведенных судом и указанных в кадастровом паспорте от 02.11.2012, который представлен истцом в материалы дела. Кадастровый паспорт, как приложение к соглашению относительно аренды части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, не указан.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условие о предмете соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 (в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:155, переданного ООО "ОМУ N 3") не согласовано сторонами, в связи с чем в указанной части, вне зависимости от государственной регистрации соглашения, оно является незаключенным.
Какие-либо пояснения истца относительно наличия расхождений в размере площадей земельного участка, установленного соглашением к договору аренды и сведений о земельном участке, отраженных в кадастровом земельного участка от 02.11.2011 N 55/201/12-142470, в материалах дела отсутствуют.
Также представитель Департамента не смог пояснить суду апелляционной инстанции, почему после преобразования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:0155 в 2004 году на два земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:120305:281, 55:36:120305:282, в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 2012 год имеются сведения о земельном участке с равнозначным номером 55:36:120305:155.
Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих полномочия представителя Курмелевой А.А. на подписание соглашения к договору аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает недоказанным также и факт пользования именно ответчиком спорным земельным участком в исковой период с 01.10.2011 по 31.10.2012.
По смыслу статей 606, 614 ГК РФ внесение арендной платы предусмотрено за период фактического пользования переданным в аренду имуществом. То есть, для установления обязанности для внесения платежей доказыванию подлежит фактическое пользование земельным участком.
По утверждению ответчика, объект недвижимости (цех), расположенный на спорном земельном участке принадлежит обществу с таким же наименованием (ООО "ОМУ N 3"), но с другими реквизитами юридического лица (ИНН 5528028839 и ОГРН 1075528000789).
Истец данные доводы документально не опроверг.
Истец в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердил наличие на земельном участке объектов, принадлежащих непосредственно ответчику.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате.
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270, части 2 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Апелляционная жалоба ООО "ОМУ N 3" подлежит удовлетворению.
По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и с него в пользу ООО "ОМУ N 3" взыскивается 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 февраля 2013 года по делу N А46-31848/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации города Омска отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Омское монтажное управление N 3" (ИНН 5501050611, ОГРН 1025501249388) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)