Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Витер Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Герман М.В. и Ильичевой Т.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года, которым частично удовлетворен иск В. к ООО "Гарантъ Девелопмент" о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя истца В. - Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Гарантъ Девелопмент" - М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Гарантъ Девелопмент" о расторжении предварительного договора N от <...>, взыскании с ООО "Гарантъ Девелопмент" покупной стоимости объекта по предварительному договору N от <...> на общую сумму <...> рублей, убытков в размере <...> рублей, а также убытков по день исполнения решения, неустойки в сумме <...> рублей, неустойки в сумме <...> рублей, а также неустойки по день исполнения решения, компенсации морального вреда в сумме <...> рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.
В обоснование исковых требований В. и его представитель указали, что <...> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор N, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры строительный N по адресу: <адрес>. Истец уплатил ответчику предусмотренную договором сумму <...> рублей в полном объеме. Предложения от ответчика о заключении основного договора до настоящего времени не последовало. Срок сдачи объекта согласно пункту 1.2 предварительного договора - 3 <...>, Дополнительным соглашением от <...> срок изменен на <...>. <...> истец направил в адрес ответчика было направлено уведомление с просьбой сообщить причины, препятствующие заключению основного договора. <...> в адрес ответчика направлено письмо с требованием о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, на которое ответ не поступил. Весь период просрочки истец вынужден был арендовать жилое помещение, плату за которое просит взыскать с ответчика как причиненные убытки. Длительностью просрочки исполнения обязательств истцу причинен моральный вред.
Представитель ответчика - ООО "Гарантъ Девелопмент" против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что срок действия договора истек <...>. Так как основной договор не был заключен, и обязательства по предварительному договору прекратились, указывает на невозможность расторжения договора, срок действия которого истек. Также ссылается на то, что возврат денежных средств по предварительному договору после его прекращения регулируется нормами ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, а не положениями Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, считает, что истцом не приведены доказательства нуждаемости в жилом помещении, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и необходимостью арендовать жилое помещение, полагает сумму арендной платы чрезмерной. В отношении требования о взыскании неустойки указывает на нераспространение на возникшие отношения Закона о защите прав потребителей. Полагает причинение морального вреда не доказанным.
Судом постановлено указанное выше решение, которым иск В. удовлетворен частично. С ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. взыскана покупная стоимость объекта по предварительному договору N от <...> на общую сумму <...> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе В. просит решение отменить и принять по делу новое решение. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления. Кроме того полагает, что судом не приняты во внимание ответы ответчика на обращение истца от <...> о плановом сроке сдачи объекта - <...> и предложение продлить предварительный договор. Также полагает очевидной причинно-следственную связь между противоправным поведением ответчика и наступившим для истца вредом, поскольку именно в связи с длительным неисполнением ответчиком условий договора истец вынужден был арендовать жилое помещение с <...>. Обстоятельства, вызвавшие задержку строительных работ, приведенные в письме ответчика, не исключают вину застройщика по задержке заключения основного договора купли-продажи, а, напротив, подтверждают ее.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
<...> между ООО "Гарантъ Девелопмент" и В. заключен предварительный договор N, согласно п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем в сроки и на условиях, предусмотренных данным договором, договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью <...> м 2 с проектными характеристиками: жилая площадь <...> м 2, кухня <...> м 2, строительный N, в строительных осях <...>, расположенная на <...> этаже в жилом доме, строящемся на основании разрешения на строительство N по строительному адресу: <адрес>.
Срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен п. 1.2 Договора - <...>.
Согласованная сторонами цена объекта недвижимости согласно п. 3.2 и 3.3 договора составляет <...> рублей и подлежала уплате не позднее <...>.
Указанная сумма внесена истцом на счет ООО "Гарантъ Девелопмент" <...>, что подтверждается платежным поручением.
<...> между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, которым продлен срок действия предварительного договора от <...> до <...>, установлен новый срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>.
<...> истцом в адрес ответчика направлено уведомление с требованием заключить договор купли-продажи и пояснить причины, препятствующие заключению договора и сроки заключения. На данное уведомление ООО "Гарантъ Девелопмент" дан ответ без номера и даты, в котором указано на плановый срок ввода объекта в эксплуатацию - <...> квартал <...> года.
<...> истец вновь обратился к ответчику с требованием заключить основной договор купли-продажи, а в случае отсутствия такой возможности - расторгнуть предварительный договор от <...> и вернуть уплаченные по договору денежные средства. В ответ на данное обращение ответчик указал на плановый срок сдачи объекта - <...> и на готовность продлить предварительный договор. Однако дополнительное соглашение в установленной законом форме заключено не было.
<...> В. обратился к ответчику с требованием расторгнуть предварительный договор от <...> и вернуть уплаченные денежные средства в сумме <...> рублей.
До настоящего времени объект недвижимости, в котором находится указанная в договоре квартира, в эксплуатацию не сдан, денежные средства В. не возвращены.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск В. только в части взыскания уплаченных им денежных средств в сумме <...> рублей исходил из того, что предварительный договор от <...> прекратил свое действие с <...>, поэтому отсутствуют основания для взыскания неустойки и компенсации морального вреда.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не соглашается с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из существа фактически сложившихся между В. и ООО "Гарантъ Девелопмент" отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними <...> предварительному договору купли-продажи жилого помещения в объекте строительства привлечены для долевого строительства, в том числе, многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре квартира, разрешение на строительство которого получено после 1 апреля 2005 года. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком и подтверждено им в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
С учетом положений указанных статей договор от <...> между В. и ООО "Гарантъ Девелопмент" считается расторгнутым со дня вручения истцом ответчику уведомления об отказе от его исполнения, то есть, с <...>. Поэтому основания для удовлетворения требования о расторжении договора отсутствуют.
В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Поскольку указанная выше обязанность и ответственность застройщика регулируются специальным законом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются.
Поэтому суд первой инстанции правильно взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную по договору сумму <...> рублей, несмотря на иное правовое обоснование.
Однако с учетом положений указанных выше ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, взысканию с ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. также подлежат взысканию проценты на указанную сумму за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за период со дня внесения истцом денежных средств в счет цены договора <...> до дня вынесения настоящего определения, то есть, за <...> дня, в двойном размере, так как участником долевого строительства является гражданин. Поскольку закон связывает исчисление процентов с размером ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, подлежит применению учетная ставка на момент вынесения судом решения о взыскании неустойки, составляющая 8,25%. Всего подлежат взысканию проценты в сумме <...> (<...> рублей * 8,25%: 300 * <...> дня * 2).
Размер подлежащих взысканию процентов судебная коллегия суд находит соразмерным последствиям просрочки денежного обязательства, оснований для уменьшения ставки процента не усматривает. При этом находит необходимым учесть последствия, которые имеют нарушения обязательства для истца, с учетом увеличения рыночных цен на квартиры за период с 2008 года. Заявления о снижении установленной судебной коллегией суммы процентов от ответчика не поступало, и доказательств явной несоразмерности указанной суммы ответчик не представлял.
Также необоснованно суд первой инстанции отказал истцу в иске о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
В силу ст. 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют данные о том, что длительная задержка передачи истцам квартиры произошла вследствие непреодолимой силы или их вины. Поэтому на ответчика должна быть возложена обязанность по компенсации морального вреда, причиненного истцу неисполнением условий о передаче квартиры.
При определении размера компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истца, степень вины причинителя вреда. С учетом установленных судом обстоятельств, а также требований разумности и справедливости суд находит необходимым определить размер компенсации морального вреда, причиненного по вине ответчика в <...> рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Поскольку обязанность по взысканию штрафа установлена Законом РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которым в пользу истца взыскивается только компенсация морального вреда, размер подлежащего взысканию штрафа составляет <...> рублей, то есть 50% от суммы компенсации морального вреда <...> рублей.
С учетом установленных обстоятельств решение в части отказа в иске о взыскании процентов, компенсации морального вреда и штрафа подлежит отмене.
Оснований для отмены решения Всеволожского суда в части отказа во взыскании убытков, понесенных в связи с арендой жилого помещения, судебная коллегия не усматривает, поскольку истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств того, что заключение договоров аренды вызвано именно неисполнением ответчиком обязанностей по договору купли-продажи. Из представленных договоров аренды следует, что В. арендовал квартиру в <адрес>, в то время как местом его жительства согласно регистрации является <адрес>, и квартиру по договору купли-продажи он также намеревался приобрести в <адрес>.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Взысканию с ответчика в доход государства подлежит государственная пошлина в размере <...> (<...> рубля от взысканной суммы <...> рублей + <...> рублей по требованию о компенсации морального вреда).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года отменить в части отказа в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. неустойку в размере <...>, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <...> рублей.
В остальной части иска о взыскании неустойки и компенсации морального вреда В. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" государственную пошлину в доход государства в размере <...>.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.05.2013 N 33-1861/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. N 33-1861/2013
Судья Витер Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Герман М.В. и Ильичевой Т.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года, которым частично удовлетворен иск В. к ООО "Гарантъ Девелопмент" о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя истца В. - Х., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Гарантъ Девелопмент" - М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Гарантъ Девелопмент" о расторжении предварительного договора N от <...>, взыскании с ООО "Гарантъ Девелопмент" покупной стоимости объекта по предварительному договору N от <...> на общую сумму <...> рублей, убытков в размере <...> рублей, а также убытков по день исполнения решения, неустойки в сумме <...> рублей, неустойки в сумме <...> рублей, а также неустойки по день исполнения решения, компенсации морального вреда в сумме <...> рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.
В обоснование исковых требований В. и его представитель указали, что <...> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор N, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры строительный N по адресу: <адрес>. Истец уплатил ответчику предусмотренную договором сумму <...> рублей в полном объеме. Предложения от ответчика о заключении основного договора до настоящего времени не последовало. Срок сдачи объекта согласно пункту 1.2 предварительного договора - 3 <...>, Дополнительным соглашением от <...> срок изменен на <...>. <...> истец направил в адрес ответчика было направлено уведомление с просьбой сообщить причины, препятствующие заключению основного договора. <...> в адрес ответчика направлено письмо с требованием о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, на которое ответ не поступил. Весь период просрочки истец вынужден был арендовать жилое помещение, плату за которое просит взыскать с ответчика как причиненные убытки. Длительностью просрочки исполнения обязательств истцу причинен моральный вред.
Представитель ответчика - ООО "Гарантъ Девелопмент" против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что срок действия договора истек <...>. Так как основной договор не был заключен, и обязательства по предварительному договору прекратились, указывает на невозможность расторжения договора, срок действия которого истек. Также ссылается на то, что возврат денежных средств по предварительному договору после его прекращения регулируется нормами ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, а не положениями Закона РФ "О защите прав потребителей". Кроме того, считает, что истцом не приведены доказательства нуждаемости в жилом помещении, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и необходимостью арендовать жилое помещение, полагает сумму арендной платы чрезмерной. В отношении требования о взыскании неустойки указывает на нераспространение на возникшие отношения Закона о защите прав потребителей. Полагает причинение морального вреда не доказанным.
Судом постановлено указанное выше решение, которым иск В. удовлетворен частично. С ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. взыскана покупная стоимость объекта по предварительному договору N от <...> на общую сумму <...> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе В. просит решение отменить и принять по делу новое решение. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления. Кроме того полагает, что судом не приняты во внимание ответы ответчика на обращение истца от <...> о плановом сроке сдачи объекта - <...> и предложение продлить предварительный договор. Также полагает очевидной причинно-следственную связь между противоправным поведением ответчика и наступившим для истца вредом, поскольку именно в связи с длительным неисполнением ответчиком условий договора истец вынужден был арендовать жилое помещение с <...>. Обстоятельства, вызвавшие задержку строительных работ, приведенные в письме ответчика, не исключают вину застройщика по задержке заключения основного договора купли-продажи, а, напротив, подтверждают ее.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
<...> между ООО "Гарантъ Девелопмент" и В. заключен предварительный договор N, согласно п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем в сроки и на условиях, предусмотренных данным договором, договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью <...> м 2 с проектными характеристиками: жилая площадь <...> м 2, кухня <...> м 2, строительный N, в строительных осях <...>, расположенная на <...> этаже в жилом доме, строящемся на основании разрешения на строительство N по строительному адресу: <адрес>.
Срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен п. 1.2 Договора - <...>.
Согласованная сторонами цена объекта недвижимости согласно п. 3.2 и 3.3 договора составляет <...> рублей и подлежала уплате не позднее <...>.
Указанная сумма внесена истцом на счет ООО "Гарантъ Девелопмент" <...>, что подтверждается платежным поручением.
<...> между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, которым продлен срок действия предварительного договора от <...> до <...>, установлен новый срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>.
<...> истцом в адрес ответчика направлено уведомление с требованием заключить договор купли-продажи и пояснить причины, препятствующие заключению договора и сроки заключения. На данное уведомление ООО "Гарантъ Девелопмент" дан ответ без номера и даты, в котором указано на плановый срок ввода объекта в эксплуатацию - <...> квартал <...> года.
<...> истец вновь обратился к ответчику с требованием заключить основной договор купли-продажи, а в случае отсутствия такой возможности - расторгнуть предварительный договор от <...> и вернуть уплаченные по договору денежные средства. В ответ на данное обращение ответчик указал на плановый срок сдачи объекта - <...> и на готовность продлить предварительный договор. Однако дополнительное соглашение в установленной законом форме заключено не было.
<...> В. обратился к ответчику с требованием расторгнуть предварительный договор от <...> и вернуть уплаченные денежные средства в сумме <...> рублей.
До настоящего времени объект недвижимости, в котором находится указанная в договоре квартира, в эксплуатацию не сдан, денежные средства В. не возвращены.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск В. только в части взыскания уплаченных им денежных средств в сумме <...> рублей исходил из того, что предварительный договор от <...> прекратил свое действие с <...>, поэтому отсутствуют основания для взыскания неустойки и компенсации морального вреда.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не соглашается с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из существа фактически сложившихся между В. и ООО "Гарантъ Девелопмент" отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними <...> предварительному договору купли-продажи жилого помещения в объекте строительства привлечены для долевого строительства, в том числе, многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре квартира, разрешение на строительство которого получено после 1 апреля 2005 года. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком и подтверждено им в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
С учетом положений указанных статей договор от <...> между В. и ООО "Гарантъ Девелопмент" считается расторгнутым со дня вручения истцом ответчику уведомления об отказе от его исполнения, то есть, с <...>. Поэтому основания для удовлетворения требования о расторжении договора отсутствуют.
В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Поскольку указанная выше обязанность и ответственность застройщика регулируются специальным законом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются.
Поэтому суд первой инстанции правильно взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную по договору сумму <...> рублей, несмотря на иное правовое обоснование.
Однако с учетом положений указанных выше ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, взысканию с ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. также подлежат взысканию проценты на указанную сумму за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за период со дня внесения истцом денежных средств в счет цены договора <...> до дня вынесения настоящего определения, то есть, за <...> дня, в двойном размере, так как участником долевого строительства является гражданин. Поскольку закон связывает исчисление процентов с размером ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, подлежит применению учетная ставка на момент вынесения судом решения о взыскании неустойки, составляющая 8,25%. Всего подлежат взысканию проценты в сумме <...> (<...> рублей * 8,25%: 300 * <...> дня * 2).
Размер подлежащих взысканию процентов судебная коллегия суд находит соразмерным последствиям просрочки денежного обязательства, оснований для уменьшения ставки процента не усматривает. При этом находит необходимым учесть последствия, которые имеют нарушения обязательства для истца, с учетом увеличения рыночных цен на квартиры за период с 2008 года. Заявления о снижении установленной судебной коллегией суммы процентов от ответчика не поступало, и доказательств явной несоразмерности указанной суммы ответчик не представлял.
Также необоснованно суд первой инстанции отказал истцу в иске о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
В силу ст. 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют данные о том, что длительная задержка передачи истцам квартиры произошла вследствие непреодолимой силы или их вины. Поэтому на ответчика должна быть возложена обязанность по компенсации морального вреда, причиненного истцу неисполнением условий о передаче квартиры.
При определении размера компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истца, степень вины причинителя вреда. С учетом установленных судом обстоятельств, а также требований разумности и справедливости суд находит необходимым определить размер компенсации морального вреда, причиненного по вине ответчика в <...> рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Поскольку обязанность по взысканию штрафа установлена Законом РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которым в пользу истца взыскивается только компенсация морального вреда, размер подлежащего взысканию штрафа составляет <...> рублей, то есть 50% от суммы компенсации морального вреда <...> рублей.
С учетом установленных обстоятельств решение в части отказа в иске о взыскании процентов, компенсации морального вреда и штрафа подлежит отмене.
Оснований для отмены решения Всеволожского суда в части отказа во взыскании убытков, понесенных в связи с арендой жилого помещения, судебная коллегия не усматривает, поскольку истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств того, что заключение договоров аренды вызвано именно неисполнением ответчиком обязанностей по договору купли-продажи. Из представленных договоров аренды следует, что В. арендовал квартиру в <адрес>, в то время как местом его жительства согласно регистрации является <адрес>, и квартиру по договору купли-продажи он также намеревался приобрести в <адрес>.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Взысканию с ответчика в доход государства подлежит государственная пошлина в размере <...> (<...> рубля от взысканной суммы <...> рублей + <...> рублей по требованию о компенсации морального вреда).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года отменить в части отказа в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу В. неустойку в размере <...>, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <...> рублей.
В остальной части иска о взыскании неустойки и компенсации морального вреда В. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" государственную пошлину в доход государства в размере <...>.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)