Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
от истца - Администрации Муниципального образования город Нижний Тагил: Малахов М.Р. по доверенности N 53-163 от 17.01.2013, паспорт,
от ответчика - ОАО "Уральское": Балдин К.В. по доверенности от 05.09.2013, паспорт, Шерстнев С.В. по доверенности от 09.10.2013, паспорт,
от третьего лица - ООО "Уральское": конкурсный управляющий Мозолин А.А., паспорт,
от третьего лица - ООО "Урал-Технология": Оганян Ю.Р. по доверенности от 06.02.2013, паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы:
1. ответчика - ОАО "Уральское",
2. третьего лица - ООО "Уральское",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 июля 2013 года
по делу N А60-8640/2013,
принятое судьей Парамоновой В.В.
по иску Администрации Муниципального образования город Нижний Тагил
к ОАО "Уральское" (ОГРН 1116623010239, ИНН 6623086110)
третьи лица: ООО "Урал-Технология" (ОГРН 1106659011227, ИНН 6659210410), ООО "Уральское" (ОГРН 1026601369850, ИНН 6623009884) в лице конкурсного управляющего Мозолина Андрея Александровича
о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка,
установил:
Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Уральское" о расторжении договора от 05.12.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0404001:0002, площадью 312 337 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, карьер "Валегин бор".
Определениями суда от 06.05.2013, от 03.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Урал-Технология", ООО "Уральское".
Решением арбитражного суда от 24.07.2013 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды от 05.12.2005 земельного участка с кадастровым номером 66:56:0404001:0002. Суд обязал ответчика в течение месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу.
Истец, ответчик и третье лицо, ООО "Уральское", обжаловали решение в апелляционном порядке.
Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения путем исключения сделанных судом выводов в абз. 6 на стр. 2 судебного акта.
ООО "Уральское" (третье лицо) в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что судом оставлен без должного внимания вопрос о моменте перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.12.2005 от ООО "Уральское" к ОАО "Уральское". В этой связи заявитель считает, что Администрацией неверно определен период и размер задолженности по арендной плате. Полагает, что истцом не соблюден, предусмотренный п. 3 ст. 619 ГК РФ, порядок предъявления требований, дающих право на досрочное расторжение договора. Утверждает, что долг был погашен полностью в разумные сроки после получения претензии. Заявитель настаивает, что сама по себе не уплата арендных платежей более двух раз подряд не является основанием достаточным для расторжения договора аренды земельного участка (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ).
ОАО "Уральское" доводы апелляционной жалобы третьего лица поддержало.
В своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ответчик сообщил о надлежащем исполнении обязательств по договору аренды земельного участка после его приобретения, то есть после регистрации договора аренды. Обратил внимание суда на отсутствие со стороны Администрации действий по предъявлению требований, касающихся оплаты задолженности, как к прежнему арендатору, так и к новому. Считает необоснованным отклонение доводов ответчика о необходимости сохранения прав аренды для обеспечения сохранности принципа единства объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Считает, что истец мог избрать иной путь защиты своего права, предъявив иск о взыскании задолженности. Полагает, что несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, не позволило ответчику принять меры по урегулированию разногласий. Указанное обстоятельство заявитель расценивает как злоупотребление правом со стороны Администрации.
ООО "Урал-Технология" в отзыве на апелляционные жалобы истца и третьего лица, сослалось на судебный акт по делу N А60-25473/2010 (постановление апелляционного суда N 17АП-5009/2013-ГК), в рамках которого стороны доказывали переход прав и обязанностей по договору аренды к ОАО "Уральское" с даты подписания акта приема-передачи прав аренды в уставный капитал акционерного общества. Напомнило, что в рамках указанного дела, заявители жалоб возражали относительно единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика. В отзыве указал на несостоятельность доводов заявителя жалобы.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 производство по апелляционной жалобе Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил прекращено в связи с отказом от жалобы (п. 1 ст. 265 АПК РФ).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции основания для отмены либо изменения решения не находит.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" (арендодатель) и ООО "Уральское" (арендатор) 05.12.2005 заключен договор аренды на 25 лет (с 01.06.2003 по 31.05.2028) земельного участка общей площадью 312 337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор (п. 1.1. договора), договор аренды в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Указанный договор заключен в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2007.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В разделе 3 (три) договора сторонами согласованы размер и условия внесения арендных платежей; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (п.п. 3.1, 3.2 договора). В п. 3.4 договора предусмотрены основания пересмотра размера арендной платы. Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды от 05.12.2005 стороны внесли изменения в раздел 3 (три) договора в части, касающейся изменения размера арендной платы, оснований начисления арендной платы, оснований пересмотра размера арендной платы. Указан механизм информирования истца об изменении арендной платы и соответствующие этому последствия.
Согласно п. 6.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
В п. 7.5 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного прекращения действия договора в случае, если имеет место существенное нарушение арендатором условий договора аренды.
В ходе конкурсного производства, введенного в отношении ООО "Уральское", собранием кредиторов 06.09.2011 принято решение о замещении активов названного должника, в связи с чем по акту от 01.11.2011 конкурсным управляющим ООО "Уральское" в состав имущества ОАО "Уральское" было передано право аренды вышеуказанного земельного участка.
Государственная регистрация юридического лица - ОАО "Уральское" осуществлено 23.11.2011.
Государственная регистрация перехода права аренды (со слов ответчика) была произведена 28.08.2012.
18.01.2013 исх. N 53-184 истец направил ответчику претензию, содержащую требование о досрочном расторжении договора в связи с наличием на стороне арендатора задолженности по арендной плате с учетом пеней в размере 7 419 403 руб. 38 коп. В претензии арендодатель предложил рассмотреть требование в течение тридцати календарных дней с момента ее получения, в случае оставления претензии без ответа и удовлетворения истец заявил о передаче спора в арбитражный суд.
Не получив ответ в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арбитражным судом Свердловской области установлено, материалами дела подтверждено, что требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ истцом исполнены: претензия от 18.01.2013 о досрочном расторжении договора, направлена ответчику заказным письмом и вручена ему согласно почтовому уведомлению 06.02.2013 (л.д. 25-27). Однако ответчиком предложение истца оставлено без ответа.
С иском истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области 13.03.2013, то есть досудебный порядок истцом соблюден, в связи с чем отклоняется как необоснованный довод заявителя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды.
С учетом изложенного доводы жалобы ответчика об отсутствии у него возможности принять меры по урегулированию спорного вопроса следует признать несостоятельными, а оценка действий истца по признакам ст. 10 ГК РФ, безосновательной.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным нарушением условий договора согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.
Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В качестве основания для расторжения договора истец указал на положения ст. 619 ГК РФ, когда сторона более двух раз подряд не вносит арендную плату (подп. 7.4.1 договора аренды от 05.12.2005).
Данное нарушение условий договора с учетом приведенных выше норм подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.
Оценив представленные в деле доказательства, доводы жалобы, возражения на нее (ст. 65, 71 АПК РФ), апелляционный суд оснований для переоценки сделанных в решении выводов и изменения судебного акта не находит.
Мотивируя решение, суд первой инстанции учел отсутствие полной оплаты задолженности за весь период действия договора аренды от 05.12.2005, обстоятельства связанные с переменной лиц в обязательстве (причины смены арендатора), отсутствие со стороны нового арендатора действий по безусловному погашению долга.
Доводы заявителей жалоб о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды в период после 29.08.2012, то есть даты государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) по январь 2013 года, и, в этой связи, неверно представленном истцом расчете задолженности, апелляционный суд во внимание не принимает.
Из материалов дела не усматривается факт передачи ООО "Уральский" в уставный капитал ОАО "Уральский" прав аренды земельного участка N 66:56:04 04 001:002 без передачи соответствующих обязанностей, иными словами долга по арендной плате, который имелся у прежнего арендатора.
Факт нарушения арендатором условий договора, являющийся основанием к его досрочному прекращению (расторжению) следует признать установленным.
С учетом изложенного, период образования задолженности нового арендатора с 23.11.2011 по 13.03.2013 является обоснованным.
Сделанные заявителями жалоб возражения относительно размера арендной платы, апелляционный суд во внимание не принимает. Указанные доводы приведены заявителями без учета допсоглашения N 2 от 11.10.2007 к договору аренды от 05.12.2005, которыми в раздел 3 (три) договора "размер и условия внесения арендной платы" были внесены изменения и дополнения.
На заявление ответчика о необходимости сохранения прав аренды для обеспечения сохранения принципа единства объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, ответ дан в деле N А60-25473/2010 (постановление апелляционного суда N 17АП-5009/2013-ГК).
В указанном постановлении апелляционный суд правомерно указал, "что принимая во внимание площадь земельного участка и расположенных на нем объектов можно предположить, что возможна целевая эксплуатация части земельного участка без указанных объектов недвижимости". Ответчиком доказательств необходимости использования всей площади занимаемого земельного участка не представлено. Кроме того, Администрация в отзыве верно указала на право ответчика обратиться к Администрации г. Нижний Тагил с заявлением о предоставлении в аренду или в собственность земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества (ст. 36 ЗК РФ).
Нарушений норм процессуального закона, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Решение отмене не подлежит, госпошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2013 по делу N А60-8640/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Уральское" (ОГРН 1026601369850, ИНН 6623009884) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 17АП-10869/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-8640/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 17АП-10869/2013-ГК
Дело N А60-8640/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
от истца - Администрации Муниципального образования город Нижний Тагил: Малахов М.Р. по доверенности N 53-163 от 17.01.2013, паспорт,
от ответчика - ОАО "Уральское": Балдин К.В. по доверенности от 05.09.2013, паспорт, Шерстнев С.В. по доверенности от 09.10.2013, паспорт,
от третьего лица - ООО "Уральское": конкурсный управляющий Мозолин А.А., паспорт,
от третьего лица - ООО "Урал-Технология": Оганян Ю.Р. по доверенности от 06.02.2013, паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы:
1. ответчика - ОАО "Уральское",
2. третьего лица - ООО "Уральское",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 июля 2013 года
по делу N А60-8640/2013,
принятое судьей Парамоновой В.В.
по иску Администрации Муниципального образования город Нижний Тагил
к ОАО "Уральское" (ОГРН 1116623010239, ИНН 6623086110)
третьи лица: ООО "Урал-Технология" (ОГРН 1106659011227, ИНН 6659210410), ООО "Уральское" (ОГРН 1026601369850, ИНН 6623009884) в лице конкурсного управляющего Мозолина Андрея Александровича
о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка,
установил:
Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Уральское" о расторжении договора от 05.12.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0404001:0002, площадью 312 337 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, карьер "Валегин бор".
Определениями суда от 06.05.2013, от 03.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Урал-Технология", ООО "Уральское".
Решением арбитражного суда от 24.07.2013 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды от 05.12.2005 земельного участка с кадастровым номером 66:56:0404001:0002. Суд обязал ответчика в течение месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу.
Истец, ответчик и третье лицо, ООО "Уральское", обжаловали решение в апелляционном порядке.
Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения путем исключения сделанных судом выводов в абз. 6 на стр. 2 судебного акта.
ООО "Уральское" (третье лицо) в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что судом оставлен без должного внимания вопрос о моменте перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.12.2005 от ООО "Уральское" к ОАО "Уральское". В этой связи заявитель считает, что Администрацией неверно определен период и размер задолженности по арендной плате. Полагает, что истцом не соблюден, предусмотренный п. 3 ст. 619 ГК РФ, порядок предъявления требований, дающих право на досрочное расторжение договора. Утверждает, что долг был погашен полностью в разумные сроки после получения претензии. Заявитель настаивает, что сама по себе не уплата арендных платежей более двух раз подряд не является основанием достаточным для расторжения договора аренды земельного участка (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ).
ОАО "Уральское" доводы апелляционной жалобы третьего лица поддержало.
В своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ответчик сообщил о надлежащем исполнении обязательств по договору аренды земельного участка после его приобретения, то есть после регистрации договора аренды. Обратил внимание суда на отсутствие со стороны Администрации действий по предъявлению требований, касающихся оплаты задолженности, как к прежнему арендатору, так и к новому. Считает необоснованным отклонение доводов ответчика о необходимости сохранения прав аренды для обеспечения сохранности принципа единства объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Считает, что истец мог избрать иной путь защиты своего права, предъявив иск о взыскании задолженности. Полагает, что несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, не позволило ответчику принять меры по урегулированию разногласий. Указанное обстоятельство заявитель расценивает как злоупотребление правом со стороны Администрации.
ООО "Урал-Технология" в отзыве на апелляционные жалобы истца и третьего лица, сослалось на судебный акт по делу N А60-25473/2010 (постановление апелляционного суда N 17АП-5009/2013-ГК), в рамках которого стороны доказывали переход прав и обязанностей по договору аренды к ОАО "Уральское" с даты подписания акта приема-передачи прав аренды в уставный капитал акционерного общества. Напомнило, что в рамках указанного дела, заявители жалоб возражали относительно единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика. В отзыве указал на несостоятельность доводов заявителя жалобы.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 производство по апелляционной жалобе Администрация Муниципального образования город Нижний Тагил прекращено в связи с отказом от жалобы (п. 1 ст. 265 АПК РФ).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции основания для отмены либо изменения решения не находит.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" (арендодатель) и ООО "Уральское" (арендатор) 05.12.2005 заключен договор аренды на 25 лет (с 01.06.2003 по 31.05.2028) земельного участка общей площадью 312 337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор (п. 1.1. договора), договор аренды в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Указанный договор заключен в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2007.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В разделе 3 (три) договора сторонами согласованы размер и условия внесения арендных платежей; арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (п.п. 3.1, 3.2 договора). В п. 3.4 договора предусмотрены основания пересмотра размера арендной платы. Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды от 05.12.2005 стороны внесли изменения в раздел 3 (три) договора в части, касающейся изменения размера арендной платы, оснований начисления арендной платы, оснований пересмотра размера арендной платы. Указан механизм информирования истца об изменении арендной платы и соответствующие этому последствия.
Согласно п. 6.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.
В п. 7.5 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного прекращения действия договора в случае, если имеет место существенное нарушение арендатором условий договора аренды.
В ходе конкурсного производства, введенного в отношении ООО "Уральское", собранием кредиторов 06.09.2011 принято решение о замещении активов названного должника, в связи с чем по акту от 01.11.2011 конкурсным управляющим ООО "Уральское" в состав имущества ОАО "Уральское" было передано право аренды вышеуказанного земельного участка.
Государственная регистрация юридического лица - ОАО "Уральское" осуществлено 23.11.2011.
Государственная регистрация перехода права аренды (со слов ответчика) была произведена 28.08.2012.
18.01.2013 исх. N 53-184 истец направил ответчику претензию, содержащую требование о досрочном расторжении договора в связи с наличием на стороне арендатора задолженности по арендной плате с учетом пеней в размере 7 419 403 руб. 38 коп. В претензии арендодатель предложил рассмотреть требование в течение тридцати календарных дней с момента ее получения, в случае оставления претензии без ответа и удовлетворения истец заявил о передаче спора в арбитражный суд.
Не получив ответ в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арбитражным судом Свердловской области установлено, материалами дела подтверждено, что требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ истцом исполнены: претензия от 18.01.2013 о досрочном расторжении договора, направлена ответчику заказным письмом и вручена ему согласно почтовому уведомлению 06.02.2013 (л.д. 25-27). Однако ответчиком предложение истца оставлено без ответа.
С иском истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области 13.03.2013, то есть досудебный порядок истцом соблюден, в связи с чем отклоняется как необоснованный довод заявителя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды.
С учетом изложенного доводы жалобы ответчика об отсутствии у него возможности принять меры по урегулированию спорного вопроса следует признать несостоятельными, а оценка действий истца по признакам ст. 10 ГК РФ, безосновательной.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным нарушением условий договора согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.
Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В качестве основания для расторжения договора истец указал на положения ст. 619 ГК РФ, когда сторона более двух раз подряд не вносит арендную плату (подп. 7.4.1 договора аренды от 05.12.2005).
Данное нарушение условий договора с учетом приведенных выше норм подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.
Оценив представленные в деле доказательства, доводы жалобы, возражения на нее (ст. 65, 71 АПК РФ), апелляционный суд оснований для переоценки сделанных в решении выводов и изменения судебного акта не находит.
Мотивируя решение, суд первой инстанции учел отсутствие полной оплаты задолженности за весь период действия договора аренды от 05.12.2005, обстоятельства связанные с переменной лиц в обязательстве (причины смены арендатора), отсутствие со стороны нового арендатора действий по безусловному погашению долга.
Доводы заявителей жалоб о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды в период после 29.08.2012, то есть даты государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) по январь 2013 года, и, в этой связи, неверно представленном истцом расчете задолженности, апелляционный суд во внимание не принимает.
Из материалов дела не усматривается факт передачи ООО "Уральский" в уставный капитал ОАО "Уральский" прав аренды земельного участка N 66:56:04 04 001:002 без передачи соответствующих обязанностей, иными словами долга по арендной плате, который имелся у прежнего арендатора.
Факт нарушения арендатором условий договора, являющийся основанием к его досрочному прекращению (расторжению) следует признать установленным.
С учетом изложенного, период образования задолженности нового арендатора с 23.11.2011 по 13.03.2013 является обоснованным.
Сделанные заявителями жалоб возражения относительно размера арендной платы, апелляционный суд во внимание не принимает. Указанные доводы приведены заявителями без учета допсоглашения N 2 от 11.10.2007 к договору аренды от 05.12.2005, которыми в раздел 3 (три) договора "размер и условия внесения арендной платы" были внесены изменения и дополнения.
На заявление ответчика о необходимости сохранения прав аренды для обеспечения сохранения принципа единства объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, ответ дан в деле N А60-25473/2010 (постановление апелляционного суда N 17АП-5009/2013-ГК).
В указанном постановлении апелляционный суд правомерно указал, "что принимая во внимание площадь земельного участка и расположенных на нем объектов можно предположить, что возможна целевая эксплуатация части земельного участка без указанных объектов недвижимости". Ответчиком доказательств необходимости использования всей площади занимаемого земельного участка не представлено. Кроме того, Администрация в отзыве верно указала на право ответчика обратиться к Администрации г. Нижний Тагил с заявлением о предоставлении в аренду или в собственность земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества (ст. 36 ЗК РФ).
Нарушений норм процессуального закона, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Решение отмене не подлежит, госпошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2013 по делу N А60-8640/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Уральское" (ОГРН 1026601369850, ИНН 6623009884) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)