Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ОГРН 1036604390790, ИНН 6662022254) - Савченко К.А., паспорт, доверенность от 28.03.2013;
- от ответчика ООО Компания "Орион" (ОГРН 1046605194020, ИНН 6674135407) - Норова Ю.Е., паспорт, доверенность от 01.12.2012;
- от третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2013 года
по делу N А60-44767/2012,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.,
по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"
к ООО Компания "Орион"
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,
о признании договора незаключенным, об обязании освободить помещения,
установил:
Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО Компания "Орион" (далее - ответчик) о признании договора аренды от 09.12.2011 N 428-ДА незаключенным, обязании освободить помещения (с учетом уточнений правового основания исковых требований в части обязания ответчика освободить помещения, принятые судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
По мнению истца, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, выразившемся в неприменении закона, подлежащего применению, и неправильном истолковании закона.
Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что если длительное исполнение гражданско-правового договора его сторонами свидетельствует об отсутствии правовой неопределенности в отношениях сторон и их непонимания относительно условий договора или порядка его исполнения, то такой договор является заключенным.
По мнению истца, поскольку охранное обязательство в установленный срок оформлено не было, ответчик обратился за его получением только в период рассмотрения дела судом и на момент рассмотрения в материалах дела отсутствует, ответчик не принял в надлежащей форме на себя обязательств по сохранению объекта культурного наследия, спорный договор следует признать незаключенным. При отсутствии в договоре необходимых условий, связанных с особым статусом объекта культурного наследия, судом первой инстанции допущено сохранение неопределенностей в правоотношениях сторон.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции применил также в качестве основания для отказа в иске положения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении гражданскими правами. По мнению истца, вывод суда об отсутствии прав истца не может сочетаться в одном судебном акте с выводом о злоупотреблении такими правами и свидетельствует о применении судом закона, не подлежащего применению.
Третье лицо представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым доводы апелляционной жалобы поддерживает. Указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации (далее - Закон об объектах культурного наследия) в случае передачи в аренду объекта культурного наследия предусмотрено обязательное включение в договор требований к сохранению объекта культурного наследия и наличие охранного обязательства. Правовым последствием отсутствия в договоре аренды объекта культурного наследия условий, предусмотренных Законом об объектах культурного наследия, является признание такого договора незаключенным.
Третье лицо, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в заседания суда представителей не направило, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Определением от 12.03.2013 апелляционная жалоба принята к производству Семнадцатого арбитражного апелляционного суда и назначена к судебному разбирательству в судебном заседании на 11.04.2013 на 14 час. 00 мин.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.04.2013 до 16 час. 50 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. В соответствии с письменными пояснениями к апелляционной жалобе, приобщенными судом апелляционной инстанции к материалам дела, просит не рассматривать доводы апелляционной жалобы, касающиеся применения арбитражным судом ст. 10 ГК РФ, как приведенные ошибочно.
Представитель ответчика поддержал доводы письменного отзыва, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.12.2011 по результатам проведения открытого аукциона между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 428-ДА (далее - договор), сроком действия с 09.12.2011 по 08.12.2016 г.
Во исполнение п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения 1-го этажа N 20-25, 36, общей площадью 220,8 кв. м, расположенные в здании - памятнике истории и культуры по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26, (далее объект), являющиеся собственностью Свердловской области и принадлежащие истцу на праве хозяйственного ведения, для использования под офис, на основании акта приема-передачи от 09.12.2011.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.04.2012 г.
Истец полагая, что договор не содержит существенных условий, предусмотренных в статье 55 Закона об объектах культурного наследия, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что договор содержит все существенные условия, факт невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.3.16 договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Положениями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений с учетом требований названного Федерального закона.
В п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ закреплено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются: включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с данным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.
Кроме того, согласно п. 5 ст. 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Отсутствие согласования существенных условий договора влечет признание договора незаключенным.
Проанализировав условия договора, апелляционный суд приходит к выводу, что спорный договор нельзя считать незаключенными, поскольку в договоре согласованы все существенные условия применительно к договору аренды объекта культурного наследия.
Из материалов дела усматривается, что объект аренды расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26, отнесен к объектам памятникам истории и культуры Свердловской области, на основании решения исполнительного комитета Свердловского областного Совета народных депутатов от 18.02.1991 N 75.
22.01.2008 Министерством культуры Свердловской области истцу выдано охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия областного значения "Здание Земской школы".
Материалы дела свидетельствуют о том, что 09.12.2011 истец передал, а ответчик принял спорные помещения.
В пункте 1.1. договора указано, что передаваемые помещения расположены в здании - памятнике истории и культуры по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26.
В спорном договоре, акте приема-передачи имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный.
Таким образом, договор аренды содержит все существенные условия, что свидетельствует заключенности данного договора.
При этом, из текста искового заявления, апелляционной жалобы, а также пояснений представителя истца не усматривается, какие конкретно условия в нарушение требований п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ не содержит договор аренды.
Требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом, содержатся в охранном обязательстве.
В соответствии с п. 78 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203, соответствующий охранный документ пользователь (собственник) обязан оформить в государственном органе охраны памятников после получения в пользование (собственность) памятника.
Таким образом, законодатель предусмотрел получение охранного обязательства, содержащего детальное описание обязанности арендатора после заключения договора аренды.
Пунктом 3.3.16 договора также предусмотрена обязанность арендатора заключить охранное обязательство на арендуемые помещения в здании - памятнике истории и культуры с Министерством культуры и туризма Свердловской области.
Согласно данному пункту договора в установленный срок ответчик оформил акт о состоянии объекта культурного наследия от 07.05.2012 с приложенными схемами и фотографиями, и обратился в Министерство культуры и туризма Свердловской области с заявлением об оформлении охранного обязательства 04.06.2012.
Следовательно, действия сторон по заключению договора и определению в нем существенных условий в указанной части также соответствуют требованиям законодательства.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что сторонами соблюдаются условия договора.
Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной, в Постановлении Президиума от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичный подход содержится в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2012 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном пункте разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (данный пункт внесен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Таким образом, в связи с исполнением сторонами условий договора, в том числе в части возложения на арендатора обязанности по соблюдению требований ст. 55 Закона N 73-ФЗ, и отсутствием правовой неопределенности режима использования предмета аренды и его статуса, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о заключенности оспариваемой сделки.
Ссылка истца на отсутствие у ответчика охранного обязательства отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку арендатором в срок, установленный договором, подана соответствующая заявка, однако Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в рассмотрении заявления по существу отказано до рассмотрения настоящего дела судом, поскольку охранные обязательства оформляются только с пользователями по договорам аренды, который, по мнению Министерства, является незаключенным.
Таким образом, договор заключен и его условия подлежат применению к отношениям сторон, основания для обязания ответчика освободить арендуемые помещения отсутствуют.
Доводы истца выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2013 года по делу N А60-44767/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2013 N 17АП-3145/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-44767/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. N 17АП-3145/2013-АК
Дело N А60-44767/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ОГРН 1036604390790, ИНН 6662022254) - Савченко К.А., паспорт, доверенность от 28.03.2013;
- от ответчика ООО Компания "Орион" (ОГРН 1046605194020, ИНН 6674135407) - Норова Ю.Е., паспорт, доверенность от 01.12.2012;
- от третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2013 года
по делу N А60-44767/2012,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.,
по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"
к ООО Компания "Орион"
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,
о признании договора незаключенным, об обязании освободить помещения,
установил:
Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО Компания "Орион" (далее - ответчик) о признании договора аренды от 09.12.2011 N 428-ДА незаключенным, обязании освободить помещения (с учетом уточнений правового основания исковых требований в части обязания ответчика освободить помещения, принятые судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
По мнению истца, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, выразившемся в неприменении закона, подлежащего применению, и неправильном истолковании закона.
Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что если длительное исполнение гражданско-правового договора его сторонами свидетельствует об отсутствии правовой неопределенности в отношениях сторон и их непонимания относительно условий договора или порядка его исполнения, то такой договор является заключенным.
По мнению истца, поскольку охранное обязательство в установленный срок оформлено не было, ответчик обратился за его получением только в период рассмотрения дела судом и на момент рассмотрения в материалах дела отсутствует, ответчик не принял в надлежащей форме на себя обязательств по сохранению объекта культурного наследия, спорный договор следует признать незаключенным. При отсутствии в договоре необходимых условий, связанных с особым статусом объекта культурного наследия, судом первой инстанции допущено сохранение неопределенностей в правоотношениях сторон.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции применил также в качестве основания для отказа в иске положения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении гражданскими правами. По мнению истца, вывод суда об отсутствии прав истца не может сочетаться в одном судебном акте с выводом о злоупотреблении такими правами и свидетельствует о применении судом закона, не подлежащего применению.
Третье лицо представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым доводы апелляционной жалобы поддерживает. Указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации (далее - Закон об объектах культурного наследия) в случае передачи в аренду объекта культурного наследия предусмотрено обязательное включение в договор требований к сохранению объекта культурного наследия и наличие охранного обязательства. Правовым последствием отсутствия в договоре аренды объекта культурного наследия условий, предусмотренных Законом об объектах культурного наследия, является признание такого договора незаключенным.
Третье лицо, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в заседания суда представителей не направило, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Определением от 12.03.2013 апелляционная жалоба принята к производству Семнадцатого арбитражного апелляционного суда и назначена к судебному разбирательству в судебном заседании на 11.04.2013 на 14 час. 00 мин.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.04.2013 до 16 час. 50 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. В соответствии с письменными пояснениями к апелляционной жалобе, приобщенными судом апелляционной инстанции к материалам дела, просит не рассматривать доводы апелляционной жалобы, касающиеся применения арбитражным судом ст. 10 ГК РФ, как приведенные ошибочно.
Представитель ответчика поддержал доводы письменного отзыва, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.12.2011 по результатам проведения открытого аукциона между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 428-ДА (далее - договор), сроком действия с 09.12.2011 по 08.12.2016 г.
Во исполнение п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения 1-го этажа N 20-25, 36, общей площадью 220,8 кв. м, расположенные в здании - памятнике истории и культуры по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26, (далее объект), являющиеся собственностью Свердловской области и принадлежащие истцу на праве хозяйственного ведения, для использования под офис, на основании акта приема-передачи от 09.12.2011.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.04.2012 г.
Истец полагая, что договор не содержит существенных условий, предусмотренных в статье 55 Закона об объектах культурного наследия, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что договор содержит все существенные условия, факт невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.3.16 договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Положениями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений с учетом требований названного Федерального закона.
В п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ закреплено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются: включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с данным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.
Кроме того, согласно п. 5 ст. 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Отсутствие согласования существенных условий договора влечет признание договора незаключенным.
Проанализировав условия договора, апелляционный суд приходит к выводу, что спорный договор нельзя считать незаключенными, поскольку в договоре согласованы все существенные условия применительно к договору аренды объекта культурного наследия.
Из материалов дела усматривается, что объект аренды расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26, отнесен к объектам памятникам истории и культуры Свердловской области, на основании решения исполнительного комитета Свердловского областного Совета народных депутатов от 18.02.1991 N 75.
22.01.2008 Министерством культуры Свердловской области истцу выдано охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия областного значения "Здание Земской школы".
Материалы дела свидетельствуют о том, что 09.12.2011 истец передал, а ответчик принял спорные помещения.
В пункте 1.1. договора указано, что передаваемые помещения расположены в здании - памятнике истории и культуры по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 6 / Московская, 26.
В спорном договоре, акте приема-передачи имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный.
Таким образом, договор аренды содержит все существенные условия, что свидетельствует заключенности данного договора.
При этом, из текста искового заявления, апелляционной жалобы, а также пояснений представителя истца не усматривается, какие конкретно условия в нарушение требований п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ не содержит договор аренды.
Требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом, содержатся в охранном обязательстве.
В соответствии с п. 78 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203, соответствующий охранный документ пользователь (собственник) обязан оформить в государственном органе охраны памятников после получения в пользование (собственность) памятника.
Таким образом, законодатель предусмотрел получение охранного обязательства, содержащего детальное описание обязанности арендатора после заключения договора аренды.
Пунктом 3.3.16 договора также предусмотрена обязанность арендатора заключить охранное обязательство на арендуемые помещения в здании - памятнике истории и культуры с Министерством культуры и туризма Свердловской области.
Согласно данному пункту договора в установленный срок ответчик оформил акт о состоянии объекта культурного наследия от 07.05.2012 с приложенными схемами и фотографиями, и обратился в Министерство культуры и туризма Свердловской области с заявлением об оформлении охранного обязательства 04.06.2012.
Следовательно, действия сторон по заключению договора и определению в нем существенных условий в указанной части также соответствуют требованиям законодательства.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что сторонами соблюдаются условия договора.
Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной, в Постановлении Президиума от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичный подход содержится в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2012 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном пункте разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (данный пункт внесен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Таким образом, в связи с исполнением сторонами условий договора, в том числе в части возложения на арендатора обязанности по соблюдению требований ст. 55 Закона N 73-ФЗ, и отсутствием правовой неопределенности режима использования предмета аренды и его статуса, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о заключенности оспариваемой сделки.
Ссылка истца на отсутствие у ответчика охранного обязательства отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку арендатором в срок, установленный договором, подана соответствующая заявка, однако Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в рассмотрении заявления по существу отказано до рассмотрения настоящего дела судом, поскольку охранные обязательства оформляются только с пользователями по договорам аренды, который, по мнению Министерства, является незаключенным.
Таким образом, договор заключен и его условия подлежат применению к отношениям сторон, основания для обязания ответчика освободить арендуемые помещения отсутствуют.
Доводы истца выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2013 года по делу N А60-44767/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)