Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-503/2013) индивидуального предпринимателя Мартыновой Наталии Владимировны на решение Арбитражного суда Омской области от 12 декабря 2012 года по делу N А46-27105/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению открытого акционерного общества "Омское лекарство" (ИНН 5503106531, ОГРН 1065503066111) к индивидуальному предпринимателю Мартыновой Наталии Владимировне о взыскании 550 856 руб. 07 коп. и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Омское лекарство" - представитель Сидорова К.М. по доверенности от 13.08.2012 сроком на 1 год, паспорт;
- индивидуальный предприниматель Мартынова Наталия Владимировна - не явилась, извещена;
открытое акционерное общество "Омское лекарство" (далее - ОАО "Омское лекарство", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ответчику - индивидуальному предпринимателю Мартыновой Наталии Владимировне (далее - ИП Мартынова Н.В., ответчик, податель жалобы) о взыскании арендной платы по договору аренды N О-25 от 01.02.2012 в размере 463 958 руб. 00 коп., платы за коммунальные услуги в размере 75 418 руб. 37 коп., договорной неустойки за просрочку платежей по арендной плате в размере 9 800 руб. 28 коп., договорной неустойки за просрочку платежей по коммунальным услугам в размере 1 599 руб. 42 коп. и расторжении договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать в ответчика 653 437 руб. 05 коп., из которых: 536 944 руб. - задолженность по арендной плате за период с 25.04.2012 по 31.10.2012, 9 880 руб. 28 коп. - неустойка за просрочку арендных платежей за период с 10.02.2012 по 13.08.2012, 105 013 руб. 35 коп. - задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 25.10.2012, 1 599 руб. 42 коп. - неустойка за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 13.08.2012.
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.12.2012 по делу N А46-27105/2012 с ИП Мартыновой Н.В. в пользу ОАО "Омское лекарство" взыскано 653 437 руб. 05 коп., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 536 944 руб. 00 коп., неустойка за просрочку арендных платежей в сумме 9 880 руб. 28 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 105 013 руб. 35 коп., неустойка за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 1 599 руб. 42 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 068 руб. 74 коп.
Исковые требования в части расторжения договора аренды N О-25 от 01.02.2012 оставлены без рассмотрения.
Не соглашаясь с принятым судебным актом в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по уплате государственной пошлины, ИП Мартынова Н.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка ее доводам о том, что договор аренды фактически был подписан арендатором 27.07.2012. Судом не учтено, что истец неоднократно пресекал доступ ответчика в арендованное помещение, чем прерывал пользование им.
ОАО "Омское лекарство" в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А46-27105/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 25.02.2013.
ИП Мартынова Н.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, явку своего представителя не обеспечила, ходатайств об отложении слушания по делу не заявила, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчика на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Омское лекарство" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и неподлежащим отмене.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Апелляционная жалоба ответчика не содержит доводов о несогласии с решением суда в части оставления без рассмотрения требования ОАО "Омское лекарство" о расторжении договора аренды N О-25 от 01.02.2012, истец согласен с решением суда в полном объеме.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части удовлетворения исковых требований ОАО "Омское лекарство" в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2012 между ОАО "Омское лекарство" (арендодатель) и ИП Мартыновой Н.В. (арендатор) подписан договор аренды N О-25 (далее - договор аренды N О-25), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, имеющие следующую индивидуализацию: адрес места нахождения: Российская Федерация, г. Омск, ул. Степанца, д. 10, корпус 2, расположение: этаж 1, Литера А, А1, помещения NN 1-9, 12, 23-28, часть помещения N 10-2,08 кв. м, часть помещения N 11-3,7 кв. м, общая площадь: 314,52 кв. м, условный (кадастровый) номер: 55-55-01/002/2007-704. Индивидуализация помещения, передаваемого в аренду также, указана в Приложении N 1 к настоящему договору в графической форме. Границы помещения, передаваемого в аренду по настоящему договору, выделены на плане красным цветом (пункт 1.1. договора N О-25).
Пунктом 1.3. договора N О-25 установлено, что помещение предоставляется арендатору для использования под логопедический центр.
Согласно пункту 4.1. договора N О-25 за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая включает в себя базовую арендную плату и дополнительную арендную плату.
Базовая арендная плата составляет сумму:
- - с 01.02.2012 по 31.03.2012-43 246 руб. 50 коп. в месяц;
- - с 01.04.2012 и до окончания действия договора аренды - 86 493 руб. в месяц (пункт 4.2. договора N О-25).
Базовая арендная плата подлежит оплате ежемесячно не позднее десятого числа каждого оплачиваемого месяца. Исполнение арендатором денежных обязательств перед арендодателем по внесению базовой арендной платы не зависит и не обусловлено выставлением арендодателем в адрес арендатора счета на оплату базовой арендной платы (пункт 4.2.1. договора N О-25).
Согласно пункту 4.3. договора аренды дополнительная арендная плата определяется как общая стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения, газоснабжения, вывоза ТБО) в отношении нежилого помещения за оплачиваемый период.
Дополнительная арендная плата подлежит оплате ежемесячно на основании выставляемых арендодателем счетов в срок не позднее последнего рабочего дня месяца, следующего за отчетным. В случае, если счета арендодателем не представлены, оплату производить по предыдущему расчетному месяцу (пункт 4.3.1. договора N О-25).
Пунктом 7.1. договора N О-25 установлено, что настоящий договор заключается на срок 11 месяцев.
Условия настоящего договора согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.02.2012 (пункт 7.1.1. договора N О-25).
Пунктом 8.1. договора N О-25 установлено, что договор прекращает свое действие после государственной регистрации договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
Передаточным актом нежилого помещения от 01.02.2012 подтверждается исполнение арендатором обязательства передать нежилое помещение в пользование арендатору (том 1 лист дела 25).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы и коммунальных платежей явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N О-25 от 01.02.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что спорное нежилое помещение было передано в аренду ИП Мартыновой Н.В. по передаточному акту от 01.02.2012.
Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Доводы ответчика о том, что договор аренды N О-25 фактически подписан сторонами только 27.07.2012, обоснованно отклонены судом первой инстанции. Доказательства того, что названный договор подписан ответчиком 27.07.2012, а не в день его составления, указанный в тексте документа (01.02.2012), в материалах дела отсутствуют.
Как следует из части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Вместе с тем, поскольку стороны свободны при согласовании условий договора, то они вправе установить, что условия заключенного ими соглашения применяются к их отношениям, возникшим и до заключения соглашения.
Данное положение закреплено в пункте 2 статьи 425 ГК РФ, в соответствии с которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Реализуя указанное право, стороны в пункте 7.1. договора N О-25 от 01.02.2012 пришли к соглашению, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.02.2012.
Разногласий по поводу указанного условия между сторонами не возникало. Кроме того, стороны отразили в редакции договора аренды N О-25 от 01.02.2012 со сроком на 11 месяцев, что договор прекращает свое действие после государственной регистрации договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
Следовательно, доводы подателя жалобы, что договор аренды со сроком 11 месяцев подписан фактически в июле 2012 года в связи с тем, что другой договор с аналогичным номером не прошел государственную регистрацию отклоняются.
Таким образом, ответчик, располагая на стадии заключения договора полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами с 01.02.2012.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды возникла у ИП Мартыновой Н.В. именно с 01.02.2012.
Как указывает истец, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей исполнял ненадлежащим образом, и его задолженность по арендной плате за период с 25.04.2012 по 31.10.2012 составила 536 944 руб., задолженность по коммунальным платежам за период с 31.03.2012 по 25.10.2012 составила 105 013 руб. 35 коп.
Ответчиком доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 641 957 руб. 35 коп., составляющих задолженность по договору N О-25 от 01.02.2012.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей за период с 10.02.2012 по 13.08.2012 в размере 9 880 руб. 28 коп. и неустойки за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 13.08.2012 в размере 1 599 руб. 42 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является неустойка.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.1. договора аренды N О-25 установлено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы (базовой арендной платы и/или дополнительной арендной платы) и иных платежей по настоящему договору на срок более 10 календарных дней арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,025% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.
Поскольку ответчик принятые на себя обязательства выполнил ненадлежащим образом, осуществил просрочку внесения арендной платы и коммунальных платежей, следовательно, применение санкций, установленных договором аренды N О-25 от 01.02.2012 за данное нарушение, суд апелляционной инстанции считает правомерным.
Расчет пени, представленный истцом в материалы дела, повторно проверен судом и признан верным. Ответчиком контррасчета неустойки не представлено. Удовлетворив требования ОАО "Омское лекарство" о взыскании с ИП Мартыновой Н.В. неустойки в заявленном размере, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что истец неоднократно пресекал доступ в арендованное помещение, фактически прерывая пользование им.
В материалах дела имеется переписка сторон, из которой следует вывод о том, что ОАО "Омское лекарство" имело намерение пресечь доступ ответчика в арендуемое помещение в связи с ненадлежащим исполнением последних своих обязательств по внесению арендных платежей.
Вместе с тем, факт ограничения доступа ответчика в арендуемое помещение не подтвержден документально.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 12 декабря 2012 года по делу N А46-27105/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.03.2013 ПО ДЕЛУ N А46-27105/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2013 г. по делу N А46-27105/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-503/2013) индивидуального предпринимателя Мартыновой Наталии Владимировны на решение Арбитражного суда Омской области от 12 декабря 2012 года по делу N А46-27105/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению открытого акционерного общества "Омское лекарство" (ИНН 5503106531, ОГРН 1065503066111) к индивидуальному предпринимателю Мартыновой Наталии Владимировне о взыскании 550 856 руб. 07 коп. и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Омское лекарство" - представитель Сидорова К.М. по доверенности от 13.08.2012 сроком на 1 год, паспорт;
- индивидуальный предприниматель Мартынова Наталия Владимировна - не явилась, извещена;
-
установил:
установил:
открытое акционерное общество "Омское лекарство" (далее - ОАО "Омское лекарство", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ответчику - индивидуальному предпринимателю Мартыновой Наталии Владимировне (далее - ИП Мартынова Н.В., ответчик, податель жалобы) о взыскании арендной платы по договору аренды N О-25 от 01.02.2012 в размере 463 958 руб. 00 коп., платы за коммунальные услуги в размере 75 418 руб. 37 коп., договорной неустойки за просрочку платежей по арендной плате в размере 9 800 руб. 28 коп., договорной неустойки за просрочку платежей по коммунальным услугам в размере 1 599 руб. 42 коп. и расторжении договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать в ответчика 653 437 руб. 05 коп., из которых: 536 944 руб. - задолженность по арендной плате за период с 25.04.2012 по 31.10.2012, 9 880 руб. 28 коп. - неустойка за просрочку арендных платежей за период с 10.02.2012 по 13.08.2012, 105 013 руб. 35 коп. - задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 25.10.2012, 1 599 руб. 42 коп. - неустойка за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 13.08.2012.
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.12.2012 по делу N А46-27105/2012 с ИП Мартыновой Н.В. в пользу ОАО "Омское лекарство" взыскано 653 437 руб. 05 коп., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 536 944 руб. 00 коп., неустойка за просрочку арендных платежей в сумме 9 880 руб. 28 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 105 013 руб. 35 коп., неустойка за просрочку оплаты коммунальных услуг в сумме 1 599 руб. 42 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 068 руб. 74 коп.
Исковые требования в части расторжения договора аренды N О-25 от 01.02.2012 оставлены без рассмотрения.
Не соглашаясь с принятым судебным актом в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов по уплате государственной пошлины, ИП Мартынова Н.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка ее доводам о том, что договор аренды фактически был подписан арендатором 27.07.2012. Судом не учтено, что истец неоднократно пресекал доступ ответчика в арендованное помещение, чем прерывал пользование им.
ОАО "Омское лекарство" в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А46-27105/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 25.02.2013.
ИП Мартынова Н.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, явку своего представителя не обеспечила, ходатайств об отложении слушания по делу не заявила, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчика на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Омское лекарство" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и неподлежащим отмене.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Апелляционная жалоба ответчика не содержит доводов о несогласии с решением суда в части оставления без рассмотрения требования ОАО "Омское лекарство" о расторжении договора аренды N О-25 от 01.02.2012, истец согласен с решением суда в полном объеме.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части удовлетворения исковых требований ОАО "Омское лекарство" в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2012 между ОАО "Омское лекарство" (арендодатель) и ИП Мартыновой Н.В. (арендатор) подписан договор аренды N О-25 (далее - договор аренды N О-25), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, имеющие следующую индивидуализацию: адрес места нахождения: Российская Федерация, г. Омск, ул. Степанца, д. 10, корпус 2, расположение: этаж 1, Литера А, А1, помещения NN 1-9, 12, 23-28, часть помещения N 10-2,08 кв. м, часть помещения N 11-3,7 кв. м, общая площадь: 314,52 кв. м, условный (кадастровый) номер: 55-55-01/002/2007-704. Индивидуализация помещения, передаваемого в аренду также, указана в Приложении N 1 к настоящему договору в графической форме. Границы помещения, передаваемого в аренду по настоящему договору, выделены на плане красным цветом (пункт 1.1. договора N О-25).
Пунктом 1.3. договора N О-25 установлено, что помещение предоставляется арендатору для использования под логопедический центр.
Согласно пункту 4.1. договора N О-25 за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая включает в себя базовую арендную плату и дополнительную арендную плату.
Базовая арендная плата составляет сумму:
- - с 01.02.2012 по 31.03.2012-43 246 руб. 50 коп. в месяц;
- - с 01.04.2012 и до окончания действия договора аренды - 86 493 руб. в месяц (пункт 4.2. договора N О-25).
Базовая арендная плата подлежит оплате ежемесячно не позднее десятого числа каждого оплачиваемого месяца. Исполнение арендатором денежных обязательств перед арендодателем по внесению базовой арендной платы не зависит и не обусловлено выставлением арендодателем в адрес арендатора счета на оплату базовой арендной платы (пункт 4.2.1. договора N О-25).
Согласно пункту 4.3. договора аренды дополнительная арендная плата определяется как общая стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения, газоснабжения, вывоза ТБО) в отношении нежилого помещения за оплачиваемый период.
Дополнительная арендная плата подлежит оплате ежемесячно на основании выставляемых арендодателем счетов в срок не позднее последнего рабочего дня месяца, следующего за отчетным. В случае, если счета арендодателем не представлены, оплату производить по предыдущему расчетному месяцу (пункт 4.3.1. договора N О-25).
Пунктом 7.1. договора N О-25 установлено, что настоящий договор заключается на срок 11 месяцев.
Условия настоящего договора согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.02.2012 (пункт 7.1.1. договора N О-25).
Пунктом 8.1. договора N О-25 установлено, что договор прекращает свое действие после государственной регистрации договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
Передаточным актом нежилого помещения от 01.02.2012 подтверждается исполнение арендатором обязательства передать нежилое помещение в пользование арендатору (том 1 лист дела 25).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы и коммунальных платежей явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N О-25 от 01.02.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что спорное нежилое помещение было передано в аренду ИП Мартыновой Н.В. по передаточному акту от 01.02.2012.
Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей.
Доводы ответчика о том, что договор аренды N О-25 фактически подписан сторонами только 27.07.2012, обоснованно отклонены судом первой инстанции. Доказательства того, что названный договор подписан ответчиком 27.07.2012, а не в день его составления, указанный в тексте документа (01.02.2012), в материалах дела отсутствуют.
Как следует из части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Вместе с тем, поскольку стороны свободны при согласовании условий договора, то они вправе установить, что условия заключенного ими соглашения применяются к их отношениям, возникшим и до заключения соглашения.
Данное положение закреплено в пункте 2 статьи 425 ГК РФ, в соответствии с которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Реализуя указанное право, стороны в пункте 7.1. договора N О-25 от 01.02.2012 пришли к соглашению, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.02.2012.
Разногласий по поводу указанного условия между сторонами не возникало. Кроме того, стороны отразили в редакции договора аренды N О-25 от 01.02.2012 со сроком на 11 месяцев, что договор прекращает свое действие после государственной регистрации договора аренды N О-25 от 01.02.2012.
Следовательно, доводы подателя жалобы, что договор аренды со сроком 11 месяцев подписан фактически в июле 2012 года в связи с тем, что другой договор с аналогичным номером не прошел государственную регистрацию отклоняются.
Таким образом, ответчик, располагая на стадии заключения договора полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами с 01.02.2012.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды возникла у ИП Мартыновой Н.В. именно с 01.02.2012.
Как указывает истец, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей исполнял ненадлежащим образом, и его задолженность по арендной плате за период с 25.04.2012 по 31.10.2012 составила 536 944 руб., задолженность по коммунальным платежам за период с 31.03.2012 по 25.10.2012 составила 105 013 руб. 35 коп.
Ответчиком доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 641 957 руб. 35 коп., составляющих задолженность по договору N О-25 от 01.02.2012.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей за период с 10.02.2012 по 13.08.2012 в размере 9 880 руб. 28 коп. и неустойки за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 31.03.2012 по 13.08.2012 в размере 1 599 руб. 42 коп.
Статьей 329 ГК РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является неустойка.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.1. договора аренды N О-25 установлено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы (базовой арендной платы и/или дополнительной арендной платы) и иных платежей по настоящему договору на срок более 10 календарных дней арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,025% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.
Поскольку ответчик принятые на себя обязательства выполнил ненадлежащим образом, осуществил просрочку внесения арендной платы и коммунальных платежей, следовательно, применение санкций, установленных договором аренды N О-25 от 01.02.2012 за данное нарушение, суд апелляционной инстанции считает правомерным.
Расчет пени, представленный истцом в материалы дела, повторно проверен судом и признан верным. Ответчиком контррасчета неустойки не представлено. Удовлетворив требования ОАО "Омское лекарство" о взыскании с ИП Мартыновой Н.В. неустойки в заявленном размере, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что истец неоднократно пресекал доступ в арендованное помещение, фактически прерывая пользование им.
В материалах дела имеется переписка сторон, из которой следует вывод о том, что ОАО "Омское лекарство" имело намерение пресечь доступ ответчика в арендуемое помещение в связи с ненадлежащим исполнением последних своих обязательств по внесению арендных платежей.
Вместе с тем, факт ограничения доступа ответчика в арендуемое помещение не подтвержден документально.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 12 декабря 2012 года по делу N А46-27105/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)