Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - Проводин Д.Н. дов. от 15.02.2011 г., Фролова Я.В. дов. от 02.05.2012 г.
от ответчиков: 1. ООО "Зодчий-Инвест" (ОГРН 1047796601346) - Геворкян М.В. дов. от 12.10.2010 г.
2. ОАО "Модный Континент" (ОГРН 1087746249832) - Турьева У.В., дов. от 31.05.2013 г. N 1194
3. ООО "АДАМАС-Ювелирторг" (ИНН 7715711069) - не явилось, извещено,
4. ОАО "Мелон Фэшн Груп" (ИНН 7839326623) - не явилось, извещено,
5. ООО "Бельпостель Трейдинг" (ОГРН 1047796953907) - не явилось, извещено,
6. ООО "АромаЛюкс" (ОГРН 1057810129266) - не явилось, извещено,
7. ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ" (ОГРН 1097746745360) - не явилось, извещено,
8. ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (ОГРН 1027807980991) - не явилось, извещено,
9. ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН 1027700034493) - Ткаченко И.Б. дов. от 10.11.2012 г.
от третьего лица - Правительства г. Москвы - не явилось, извещено,
от лица, не привлеченного к участию в деле ООО "Лайнер Молл" - Шишло Е.В. дов. от 14.01.2013 г.
рассмотрев 13.08.2013 г. в судебном заседании кассационные
жалобы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ОАО "Модный Континент", ООО "Лайнер Молл", ООО "Зодчий-Инвест"
на решение от 07 февраля 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление от 28 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.
по иску ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ"
к ООО "Зодчий-Инвест", ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "Мелон Фэшн Груп", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "АромаЛюкс", ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ", ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН 1027700034493),
третье лицо Правительство г. Москвы,
о признании договоров аренды помещений в здании недействительными,
установил:
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Зодчий-Инвест" (арендодатель), ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "Мелон Фэшн Груп", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "АромаЛюкс", ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ", ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (арендаторы), о признании договоров аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7, недействительными (ничтожными) как заключенных без согласия истца, являющегося долевым сособственником данного строения в силу заключенного между ним и Правительством Москвы Инвестиционного контракта от 15.06.2004 г., а также о выселении ответчиков из указанного здания.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.09.2011 г. (т. 6 л.д. 90 - 94) в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец не доказал, что нарушены его права заключением указанных договоров аренды, по имеющимся документам невозможно установить, являлись ли предметом аренды площади, составляющие долю истца в инвестиционном контракте.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 г. (т. 14 л.д. 65 - 67) решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.02.2012 г. (т. 14 л.д. 165 - 176) состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал, что буквальное толкование условий договора о совместном инвестировании позволяет сделать вывод о том, что ООО "Зодчий-Инвест" не предоставлено право на заключение сделок в отношении объекта строительства без согласия участников инвестиционного контракта Помещения транспортно-пересадочного узла Планерная между участниками контракта не распределены, право собственности на возведенный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствуют доказательства того, что истец заявил о прекращении прав в отношении доле в законченном строительством объекте и передал причитающуюся ему долю соответствующую объему инвестиций ООО "Зодчий-Инвест".
При новом рассмотрении суду предложено установить правоотношения сторон по владению пользованию и распоряжению созданным объектом недвижимого имущества, правильно применить нормы материального права.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 февраля 2013 г. признан недействительным договор аренды нежилого помещения N В25 от 21 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ОАО "Модный Континент" (т. 23 л.д. 125 - 131). ОАО "Модный Континент" выселен из помещения N 1523, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N ДА-08\\2009 от 14 апреля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость". ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" выселен из помещения (помещение I. "1 этаж, комнаты: 71 - 79, 81 - 87, 90, 90а, 116 - 126, 131 - 134, 140 - 144, 147 - 158), расположенного в подвале здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7, занимаемого под размещение магазина "Перекресток".
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б2 от 23 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Адамас-Ювелирторг". Выселен ООО "Адамас-Ювелирторг" из помещения (N Б2), расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б11 р от 15 марта 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "АромаЛюкс". Выселен ООО "Арома Люкс" из помещения (Б12), расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N В37 от 26 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ОАО "Мэлон Фэшн Груп". Выселен ОАО "Мэлон Фэшн Груп" из помещений (N В25, N В35), расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N А16 от 3 марта 2011 г., заключенного между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Бельпостель Трейдинг".
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б15 от 29 марта 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Палладиум Сити".
Принят отказ от иска в части требований о выселении ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "Палладиум Сити", производство по делу в указанной части прекращено.
На решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г. ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс" поданы апелляционные жалобы (т. 24, л.д. 1 - 5, 58 - 71, 112 - 113, 118 - 121, т. 25 л.д. 5 - 8).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 20123 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" поданы кассационные жалобы, в которых истец просит изменить мотивировочную часть постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 г., исключив из нее выводы о том, что:
"в долях (в праве общей долевой собственности), определяемых из расчета передачи городу Москве 30% и инвестору 70% площади объекта,
"определены доли в праве собственности на объект совместной деятельности исходя из передачи городу Москве 30% площади помещений, инвестору - 3,5%, соинвестору - 66,5%",
"в долях (в праве общей собственности), определяемых условиями инвестиционного контракта".
Ответчики, ООО "Зодчий Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "Арома Люкс" просят отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ОАО "Модный Континент" просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
В обоснование доводов жалобы ООО "Гарант Баунивестицион ГмбХ" указало, что из текста положений п. 3.3 Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения к нему от 25.05.2005 г.) не следует, что стороны установили размер долей в праве общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации размеры долей участников общей долевой собственности определяются либо на основании закона, либо устанавливаются соглашениями между ними.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договоров судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из п. 3.3 Инвестиционного контракта следует, что стороны предусмотрели распределение площадей (процентное соотношение) между его участниками по итогам исполнения инвестиционного контракта, а не долей в праве обще долевой собственности. Установление процентного распределения площадей между участниками инвестиционного контракта не является установлением размеров долей в праве общей долевой собственности, поскольку они различны по своему понятию.
Площади в объекте представляют собой часть его физически измеренного пространства, а доли в праве общей долевой собственности являются правовым институтом, регулирующим правоотношения по определению объема прав и обязанностей сособственника по отношению ко всему объекту общей долевой собственности.
Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Таким образом, условия инвестиционного контракта о распределении площадей не являются соглашением сторон об установлении размеров долей в праве общей долевой собственности на ТПУ "Планерная", в силу п. 1 ст. 245 ГК РФ они являются равными, то есть 33% у каждой из сторон инвестиционного контракта.
Положения инвестиционного контракта о распределении площадей в ТПУ "Планерная", подлежащих передаче им по окончанию строительства направлены на переход права в индивидуальную собственность конкретных помещений, которые до сегодняшнего дня не определены сторонами (ни протокол предварительного раздела площадей, ни акт реализации инвестиционного контракта не были согласованы его сторонами). По данной причине они могут быть квалифицированы только как условия предварительного договора о будущей передаче имущества (помещений) в собственность других сторон инвестиционного контракта.
Однако, предусматривая их в инвестиционном контракте, до строительства ТПУ "Планерная" стороны ошибочно полагали о фактической и правовой возможности осуществления его раздела. Неисполнение условий инвестиционного контракта на протяжении длительного времени свидетельствует об отсутствии возможности реализации данных условий.
В судебном заседании ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Зодчий-Инвест" в обоснование жалобы указал, что суд первой инстанции не устанавливал правовую природу ни инвестиционного контракта, ни договора соинвестирования, заключенных между истцом и ООО "Зодчий-Инвест".
Вывод апелляционного суда о квалификации инвестиционного контракта судом первой и кассационной инстанции как договора простого товарищества не соответствует обстоятельствам дела.
Инвестиционный контракт и заключенный в связи с ним договор о совместном инвестировании не содержат условий о соединении сторонами вкладов для общих целей, и их оценки.
При подписании дополнительного соглашения N 1 к договору о совместном инвестировании ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и ООО "Зодчий-Инвест" указали объемы инвестиций, произведенных сторонами, однако, никаких материальных ценностей или нематериальных активов стоимостью 5612 532,07 руб. ООО "Зодчий-Инвест" не передавал истцу.
Денежная оценка вкладов сторонами не производилась, протокол о составе и об оценке вкладов между сторонами не составлялся.
Суд неправильно истолковал ст. 1042 ГК РФ и пришел к необоснованному выводу о том, что стороны, в том числе и Правительство Москвы, оценили и соединили свои вклады.
Суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 1043 ГК РФ с учетом того, что между сторонами не возникло отношений простого товарищества.
В договоре о совместном инвестировании в редакции дополнительного соглашения от 2008 г. стороны установили, сто ООО "Зодчий-Инвест" никаких вкладов не производит, а истец в свою очередь осуществляет финансирование строительства объекта в полном объеме.
Дополнительным соглашением от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании N 16\\08 от 16 августа 2004 г. установлено, что финансирование осуществляется ООО "Зодчий-Инвест", общая сумма финансирования составит 2 732 825 267 руб.
Следовательно, выводы судов первой и апелляционной инстанции о размере доли истца не соответствуют обстоятельствам дела.
Установление судом размера вложения со стороны истца в размере 5 612 532,07 руб. со ссылкой на дополнительное соглашение не подтверждено материалами дела. Истец не представил доказательств, подтверждающих размер инвестиций, взаиморасчеты стороны не производили.
В дополнительном соглашении не указывается на процентное соответствие площадям суммы в размере 5612532,07 руб.
Согласно справке, представленной ООО "Зодчий-Инвест" размер инвестиций последнего составил 576 995 861,91 руб.
Согласно ст. 3.1.1 инвестиционного контракта в случае, если инвестор или соинвестор не полностью возместит затраченные соинвестором или инвестором денежные средства, распределение 70% площадей производится между ними пропорционально объему инвестирования.
П. 5.2.11 контракта устанавливает, что раздел недвижимого имущества осуществляется на основании двухстороннего договора, заключенного между истцом и ООО "Зодчий-Инвест".
Таким двухсторонним договором является договор о совместном инвестировании N 16\\08 от 16 августа 2004 г. Согласно п. 3.2 договора в случае, если одна из сторон не полностью возместит затраченные другой стороне денежные средства, распределение площадей производится пропорционально объему инвестирования сторон.
Следовательно, согласно ст. 245 ГК РФ размер доли истца и ответчика устанавливается соглашением сторон и для подтверждения своих прав на долю в общем имуществе, которое будет зарегистрировано позднее в соответствии с законодательством РФ, истец обязан предоставить доказательства инвестирования проекта.
Судом не определен размер доли истца и не применены ст. ст. 244, 245 ГК, подлежащие применению.
В соответствии с п. п. 1 - 3 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может т быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При отсутствии добровольного соглашения о разделе, участник долевой собственности вправе требовать, в том числе в судебном порядке, выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" дополнена пунктом 3 следующего содержания:
Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и не предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение им обязательств по данному договору и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 247-ФЗ и обязательств сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Суд не применил подлежащие применению нормы по установлению долей при реализации правоотношений по инвестиционному контракту.
Суд первой инстанции применил не подлежащую применению ст. 429 ГК РФ и не применил п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Представленный ООО "Зодчий-Инвест" договор N 04\\07 от 04.07.2005 г. купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, суд расценил как предварительный договор, соответствующий ст. 429 ГК РФ. Однако, договор от 04.07.2005 г. является договором купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, отвечающему нормам п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Суд не применил положения ст. 10 ГК РФ, подлежащую, по мнению ответчика, применению.
Предъявление иска к арендаторам, занимающим площадь более 2000 кв. м, что в 20 раз больше площади, на которую может претендовать истец, является злоупотреблением правом.
Истец не обосновал, а суд не указал, какие права истца нарушены заключением указанных договоров.
В судебном заседании ООО "Зодчий-Инвест" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "АДАМАС-Ювелирторг" в обоснование доводов жалобы указало, что не согласен с выводом суда о том, что нежилое помещение, которое сдавалось в аренду, находится в общей долевой собственности участников договора о совместном инвестировании (ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ").
Судом не учтено, что согласно ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция становится общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.
Из материалов дела следует, что вкладами ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в общее имущество являются денежные средства.
Содержанием совместной деятельности в рассматриваемом случае является финансирование строительства объекта с последующей компенсацией затрат. Только в случае компенсации затрат в размере 3,5% их суммы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" может являться участником долевой собственности объекта.
Однако, доказательств того, что ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" осуществляло финансирование проекта, в материалы дела не представлено., следовательно, наличие у ООО "Гарант Баунвестицион ГмбХ" права собственности на возводимый объект является недоказанным.
Вывод суда о недействительности договоров аренды ввиду отсутствия согласия одного из собственников на сдачу в аренду не соответствует нормам материального права.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" договор аренды, заключенный с лицом, которое на момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано, не противоречит ст. 608 ГК РФ.
Поскольку финансирование строительства торгового центра осуществлялось исключительно ООО "Зодчий-Инвест" и оно являлось законным владельцем сданных в аренду помещений, оснований для признания договора аренды недействительным на основании ст. 168 ГК РФ не имеется.
В судебное заседание ООО "АДАМАС-Ювелирторг" в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
ООО "АромаЛюкс" в обоснование жалобы указало, что судом первой и апелляционной инстанции дана неправильная квалификация инвестиционному контракту как договору простого товарищества с учетом положений ст. 1041 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть индивидуальные предприниматели (или) коммерческие организации.
Следовательно, стороной договора простого товарищества не может быть Правительство Москвы, так как оно не является коммерческой организацией, а инвестиционный договор был заключен для осуществления предпринимательской деятельности, а именно, для строительства объекта.
Суд неправильно применил разъяснения, содержащиеся в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
После издания указанного Постановления 12 декабря 2012 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ "О внесении изменений в ст. 2 и 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ".
Указанным законом дополнена ч. 3 ст. 3 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также ст. 24.2 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В отношении договоров, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления его в законную силу, установлено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение или обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным документом.
Таким образом, с учетом изменения норма материального права п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. не может быть применен в отношении объектов инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами.
Отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец является сособственником объекта ТПУ Планерная. Внесение денежного вклада инвестором не установлено, следовательно, получение его согласия на передачу помещений в аренду третьим лицам не требовалось.
Предъявление иска к арендаторам, занимающим площадь более 2000 кв. м, что в 20 раз больше площади, на которую может претендовать истец является, по мнению ответчика, злоупотреблением правом.
В судебное заседание ответчик, ООО "АромаЛюкс" не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В обоснование доводов жалобы ОАО "Модный Континент" указало, что суд не применил подлежащие применению нормы ст. ст. 244 - 247 Гражданского кодекса РФ по установлению долей при реализации правоотношений по инвестиционному контракту.
В соответствии со ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.
В силу указанных норм, по мнению ответчика суду следовало определить, какие помещения фактически занимает каждый из сособственников.
В отсутствие соглашения участников долевой собственности о порядке владения и пользования имуществом использование последним одним из сособственников не может считаться незаконным.
26 апреля 2013 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и ООО "Активити" был заключен договор уступки прав требований, в соответствии с которым ООО "Активити" были переданы все имущественные права к лицам, владеющим, пользующимся и распоряжающимся в любых формах помещениями, находящимися в здании транспортно-пересадочного узла "Планерная" в период с 30.10.2010 г. по 26.04.2013 г.
Таким образом, решение принято в отношении лица, не привлеченного к участию в деле, что является основанием к его отмене и рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, ЗАО "Торговый дом "Перекресток" в судебное заседание явился, поддерживает доводы кассационных жалоб ответчиков.
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" с доводами кассационных жалоб не согласен. В обоснование возражений истец указал, что из норм гражданского, земельного, градостроительного законодательства следует, что право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества возникает у истца, осуществившего застройку земельного участка, то есть его владельца и застройщика объекта.
Даже если согласиться с правовой позицией ответчиков о применении к регулированию правоотношений сторон инвестиционного контракта п. 3 ст. 3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капитальных вложений" и ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то ТПУ "Планерная" также находится в праве общей долевой собственности.
Поскольку ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" является застройщиком объекта инвестиционной деятельности и владельцем земельных участков (на праве аренды), предоставленных для строительства, то вне зависимости от правовой квалификации инвестиционного контракта, применения тех или иных норм о порядке возникновения права собственности на ТПУ "Планерная", пересмотра размера долей истца, ответчика, третьего лица, у истца имеются вещные права на ТПУ "Планерная", у ООО "Зодчий-Инвест" не возникает право единолично распоряжаться ТПУ "Планерная", а у ответчиков-арендаторов владеть и пользоваться помещениями в нем.
Законодательством Российской Федерации не запрещено публично-правовым образованиям участвовать в строительстве социально-значимых объектов.
Та как проект по строительству ТПУ "Планерная" был реализован, то инвестиционный контракт не представляется возможным признать незаключенным. Его условия не противоречат действующему законодательству, в связи с чем он не является недействительным.
Поскольку инвестиционный контракт является трехсторонним соглашением, то, исходя из наличия многосторонности участников, наличия у них общей цели и объединения усилий для ее достижения, ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" полагает, что по своей природе данный договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества, что соответствует разъяснениям п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54.
Доводы ООО "Зодчий-Инвест" о том, что на основании п. 3.1 Инвестиционного контракта и условий двусторонне заключенного соглашения между ним и истцом (договор о совместном инвестировании от 16.08.2004 г. N 16\\08 с учетом дополнительного соглашения N 1 к нему от 11.11.2008 г. может быть осуществлен раздел ТПУ "Планерная", пересмотрены размеры долей в праве общей долевой собственности, не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Исходя из конструктивных особенностей ТПУ "Планерная", его социально-общественного и коммерческого назначения (транспортно-пересадочный узел и торговый центр) он является неделимым имуществом, что было установлено при рассмотрении дела N А40-102525\\12.
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" не согласен с доводами ООО "Зодчий-Инвест" о том, что на основании двусторонних соглашений между ними (договор от 16.08.2004 и договор купли-продажи будущей недвижимости N 04\\07 от 04.07.2005 г. у ООО "Зодчий-Инвест" возникли какие-либо права по отношению к ТПУ "Планерная".
Положения дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. подлежат правовой квалификации как предварительный договор цессии (уступки прав) ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в пользу ООО "Зодчий-Инвест" по инвестиционному контракту, который не был исполнен ими.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г. может быть квалифицирован только как предварительный договор купли-продажи, к положениям которого подлежит применению ст. 429 ГК РФ.
Как следует из указанного п. 18 дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. к договору от 16.08.2004 г. намерение сторон исполнить договор купли-продажи недвижимого имущества может быть реализован только в случае, если не будет заключен основной договор цессии, предусмотренный данным дополнительным соглашением, что приведет к регистрации права собственности на долю в ТПУ "Планерная". До настоящего времени вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" не зарегистрировано, отсутствуют предложения сторон о реализации намерений по его исполнению, акт приема-передачи доли площадей ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в собственность истца. Договор N 04\\07 от 04.07.2005 г. не может свидетельствовать о прекращении прав истца в отношении ТПУ "Планерная" или его выбытии из обязательств, возникших из инвестиционного контракта.
Вне зависимости от правовой квалификации инвестиционного контракта сделки, единолично совершенные ООО "Зодчий-Инвест" без согласования с истцом по передаче помещений во временное владение и пользование помещений ТПУ "Планерная" третьим лицам, являются недействительными.
В силу положений ст. 608 Гражданского Кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. 373 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть все участники инвестиционного контракта, в связи с чем ООО "Зодчий-инвест", не являющийся их законным владельцем, заключая договоры аренды, нарушил указанную норму.
Доводы ответчиков о необходимости установления размеров долей сторон инвестиционного контракта, исследование доказательств финансирования строительства ТПУ "Планерная" не имеют правового значения для разрешения спора. Правовые основания нахождения арендаторов в спорном помещении отсутствуют.
Владение и пользование арендаторами помещений ТПУ "Планерная" подтверждается чеками о приобретении товаров фотографиями, актами осмотра, составленными с участием ответчика.
Ответчики, ООО "ПалладиумСити", ЗАО "Икс-45 Недвижимость", ООО "Мэлон Фэшн Групп" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзыв на жалобы не представлены.
Третье лицо, Правительство г. Москвы в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобы не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив в материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 15.06.2004 г. между Правительством города Москвы (Администрация) и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт (л.д. 95 - 103 т. 1).
Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству транспортно-пересадочного узла по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7
По условиям Инвестиционного контракта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ) включающего себя терминал ТПКУ и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" общей ориентировочной площадью 42 000 кв. м.
Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение недвижимого имущества по реализации контракта в пропорции:
- - 70% - в собственность инвестора;
- - 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы.
Протокол предварительного раздела нежилых помещений между Администрацией и инвестором составляется в месячный срок после разработки проектно-сметной документации и ее утверждения Мосгорэкспертизой, согласовывается Департаментом г. Москвы и подписывается сторонами. В протоколе указываются ориентировочные площади, подлежащие инвестору и Администрации, а также функциональное назначение этих площадей.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.3 контракта).
Согласно п. 3.6 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом дополнительных соглашений к контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по контракту и дополнительным соглашениям к нему на основании акта о реализации инвестиционного проекта.
25 мая 2005 г. между Правительством г. Москвы (Администрация) и ООО "Гарант Бацинвестицион ГмбХ" (инвестор) и ООО "Зодчий-Инвест" (соинвестор) заключили дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. (л.д. 18 - 27 т. 6). Предметом указанного соглашения явилась частичная переуступка прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. N 08-00552 инвестора к соинвестору.
В связи с частичной переуступкой инвестором прав и обязанностей по контракту стороны пришли к соглашению о внесении изменений в некоторые пункты инвестиционного контракт, в частности, п. 3.1.1 распределение общей площади объекта:
- - 3,55 - в собственность инвестора;
- - 66,5% - в собственность соинвестора;
- - 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке "ГУП Мосгортранс".
Согласно п. 3.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту между Администрацией, инвестором и соинвестором подписывается протокол предварительного раздела нежилых помещений, в котором указываются ориентировочные площади, подлежащие сторонам, а также функциональное назначение площадей.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
Инвестиционный контракт квалифицирован судом первой инстанции и апелляционной инстанции, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, как договор простого товарищества применительно к ст. 1041 ГК РФ, в связи с чем судом кассационной инстанции признаются необоснованными довод заявителей жалоб о том, что судами не определена правовая природа инвестиционного контракта.
16 августа 2004 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор), ООО "Зодчий-Инвест" заключен договор о совместном инвестировании, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного контракта инвестор и соинвестор обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла (л.д. 55 - 59 т. 5).
После ввода объекта в эксплуатацию, когда право на долю в построенном объекте станет действительным, стороны обязались заключить договор уступки прав по договору о совместном инвестировании.
После заключения договора цессии и оплаты переданного права обязательство соинвестора передать инвестору передать причитающуюся ему долю в завершенном строительством объекте соответствующую объему инвестиций инвестора прекратится путем совпадения должника и кредитора в одном лице, а соинвестор приобретает право на 100% долей в законченном строительстве объекте ТПУ "Планерная".
После заключения договора цессии стороны должны подписать акт о реализации, который будет свидетельствовать о том, что стороны выполнили обязанность по строительству объекта в соответствии с инвестиционным контрактом N 08-0052 от 15 июня 2004 г.
29 декабря 2010 г. Комитетом государственного строительного надзора выдано ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" разрешение на ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта капитального строительства транспортно-пересадочного узла общей площадью 49792,2 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7 (л.д. 65 - 67 т. 5). Право собственности на возведенный объект не зарегистрировано.
ООО "Зодчий-инвест", полагая, что он приобрел право на 100% долей в законченном строительстве объекте в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании, передало нежилые помещения в строении по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7 в аренду ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "МелонФэшнГруп", ООО "АромаЛюкс", ООО "Палладиум Сити", ЗАО "ИКС 5 недвижимость", ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", ООО "Бельпостель Трейдинг" по договорам аренды от 21.02.2011 г. (л.д. 17 - 30 т. 3), от 23.02.2011 г. (л.д. 43 - 56 т. 3), от 26.02.2011 г., 03.03.2011 г. (л.д. 123 - 136 т. 2), от 15.03.2011 г. (л.д. 31 - 42 т. 3), от 29.03.2011 г. (л.д. 1 - 16 т. 3), от 14.04.2011 г. (л.д. 103 - 122 т. 2).
Признавая недействительными указанные договоры аренды, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности при отсутствии необходимых юридических полномочий.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного контракта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта от результатах реализации.
Учитывая, что право собственности на созданный в рамках исполнения инвестиционного контракта объект не зарегистрировано, стороны не оформили ни протокол предварительного распределения площадей в ТПУ "Планерная", ни акт о реализации инвестиционного контракта, то есть размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, их доли признаются равными в соответствии с п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.
Участник долевой собственности имеет право не предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Вопрос об определении долей в праве общей долевой собственности являлся предметом спора по делу N А40-102525\\2012, решение по которому не вступило в законную силу.
Доводы ответчиков о необходимости определения размера вкладов участников инвестиционного контракта в строительство ТПУ "Планерная", установление размера долей в созданном объекте не имеет правового значения в рамках настоящего спора, в связи с чем судом первой и апелляционной инстанции обоснованно не приняты представленные ООО "Зодчий-инвест" доказательства (перечисленные в т. 26 л.д. 76 - 79), направленные на установление произведенного соинвестором объема внесенных в совместную деятельность денежных средств правомерно указав при этом, что в силу условий инвестиционного контракта у соинвестора не возникло право распоряжаться инвестиционным объектом без согласия остальных сособственников.
Согласно п. 18 дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. к договору о совместном инвестировании N 16\\08 от 16.08.2004 г. если намерения сторон, закрепленные в настоящем дополнительном соглашении, касающиеся заключения договора цессии и последующих юридических и фактических действий не будут выполнены сторонами по любым причинам в течение установленного срока, что приведет к государственной регистрации права инвестора на долю в завершенном строительством объекте в соответствии с фактическим объемом инвестирования, то стороны перейдут к реализации намерения передачи этого права соинвестору на основании заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г.
Из условий указанного дополнительного соглашения следует, что намерение сторон исполнить договор купли-продажи от 04.07.2005 г. может быть реализовано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г. может быть реализовано только в случае, если не будет заключен основной договор цессии, что приведет к регистрации права собственности на долю в ТПУ "Планерная".
На сегодняшний день вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрировано, ООО "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыл из правоотношений контракта, не переуступил своих прав ООО "Зодчий-Инвест" и не осуществил их отчуждение каким-либо другим способом.
Ссылка ответчиков на положения п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 г N 39-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не состоятельна.
Согласно указанной норме объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования не земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договор до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Из содержания указанной нормы следует, что ее положения распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности, тогда как спорный объект введен в эксплуатацию 29 декабря 2010 г.
До момента осуществления государственной регистрации прав на указанный объект он находится на праве общей долевой собственности участников инвестиционного строительства в силу положений ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, иного соглашениями участников не установлено.
В силу ст. ст. 1043, 246 Гражданского кодекса РФ участники инвестиционной деятельности являются сособственники имущества, созданного в результате исполнения контракта.
Распоряжение указанным имуществом ООО "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает положения указанных норм. У ООО "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, о чем ему не могло быть неизвестно.
Истцом представлены доказательства, подтверждающие нахождение на момент рассмотрения дела ответчиков, которым ООО "Зодчий-Инвест" передал в пользование помещения по договорам аренды. Указанным доказательствам судами дана надлежащая оценка.
Судом апелляционной инстанции обоснованно не принял довод ООО "Зодчий-Инвест" о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле лица, который на основании агентского договора от 15.11.2010 г. обязался совершать по поручению принципала-соинвестора различные юридические и иные действия за счет последнего в связи с нахождением помещений в инвестиционном объекте в аренде/субаренде, правильно указав, что агентский договор основанием возникновения у агента права пользования инвестиционным объектом не является; недействительность договоров аренды/ субаренды не влечет недействительности агентского договора, по которому агент обязался оказывать принципалу-арендодателю юридическое и фактическое содействие в реализации прав и осуществлении обязанностей последнего в соответствующем статусе.
Суд кассационной инстанции признает несостоятельным довод ОАО "Модный Континент" о том, что судебные акты приняты о правах ООО "Активити", которому ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" по договору от 26 апреля 2013 г. уступил права требования ко всем лицам, владеющим, пользующимся и распоряжающихся помещениями, находящимся в здании ТПУ "Планерная".
ООО "Активити" не лишено было права обжаловать судебные акты в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса РФ, указанным правом оно не воспользовалось.
Суд первой и апелляционной инстанции установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2013 года по делу N А40-36915/11-11-318, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ОАО "Модный Континент" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-36915/11-11-318
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А40-36915/11-11-318
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - Проводин Д.Н. дов. от 15.02.2011 г., Фролова Я.В. дов. от 02.05.2012 г.
от ответчиков: 1. ООО "Зодчий-Инвест" (ОГРН 1047796601346) - Геворкян М.В. дов. от 12.10.2010 г.
2. ОАО "Модный Континент" (ОГРН 1087746249832) - Турьева У.В., дов. от 31.05.2013 г. N 1194
3. ООО "АДАМАС-Ювелирторг" (ИНН 7715711069) - не явилось, извещено,
4. ОАО "Мелон Фэшн Груп" (ИНН 7839326623) - не явилось, извещено,
5. ООО "Бельпостель Трейдинг" (ОГРН 1047796953907) - не явилось, извещено,
6. ООО "АромаЛюкс" (ОГРН 1057810129266) - не явилось, извещено,
7. ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ" (ОГРН 1097746745360) - не явилось, извещено,
8. ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (ОГРН 1027807980991) - не явилось, извещено,
9. ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН 1027700034493) - Ткаченко И.Б. дов. от 10.11.2012 г.
от третьего лица - Правительства г. Москвы - не явилось, извещено,
от лица, не привлеченного к участию в деле ООО "Лайнер Молл" - Шишло Е.В. дов. от 14.01.2013 г.
рассмотрев 13.08.2013 г. в судебном заседании кассационные
жалобы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ОАО "Модный Континент", ООО "Лайнер Молл", ООО "Зодчий-Инвест"
на решение от 07 февраля 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление от 28 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.
по иску ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ"
к ООО "Зодчий-Инвест", ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "Мелон Фэшн Груп", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "АромаЛюкс", ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ", ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН 1027700034493),
третье лицо Правительство г. Москвы,
о признании договоров аренды помещений в здании недействительными,
установил:
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Зодчий-Инвест" (арендодатель), ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "Мелон Фэшн Груп", ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "АромаЛюкс", ООО "ПАЛЛАДИУМ СИТИ", ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (арендаторы), о признании договоров аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7, недействительными (ничтожными) как заключенных без согласия истца, являющегося долевым сособственником данного строения в силу заключенного между ним и Правительством Москвы Инвестиционного контракта от 15.06.2004 г., а также о выселении ответчиков из указанного здания.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.09.2011 г. (т. 6 л.д. 90 - 94) в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец не доказал, что нарушены его права заключением указанных договоров аренды, по имеющимся документам невозможно установить, являлись ли предметом аренды площади, составляющие долю истца в инвестиционном контракте.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 г. (т. 14 л.д. 65 - 67) решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.02.2012 г. (т. 14 л.д. 165 - 176) состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал, что буквальное толкование условий договора о совместном инвестировании позволяет сделать вывод о том, что ООО "Зодчий-Инвест" не предоставлено право на заключение сделок в отношении объекта строительства без согласия участников инвестиционного контракта Помещения транспортно-пересадочного узла Планерная между участниками контракта не распределены, право собственности на возведенный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствуют доказательства того, что истец заявил о прекращении прав в отношении доле в законченном строительством объекте и передал причитающуюся ему долю соответствующую объему инвестиций ООО "Зодчий-Инвест".
При новом рассмотрении суду предложено установить правоотношения сторон по владению пользованию и распоряжению созданным объектом недвижимого имущества, правильно применить нормы материального права.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 февраля 2013 г. признан недействительным договор аренды нежилого помещения N В25 от 21 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ОАО "Модный Континент" (т. 23 л.д. 125 - 131). ОАО "Модный Континент" выселен из помещения N 1523, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N ДА-08\\2009 от 14 апреля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость". ЗАО "Торговый Дом "Перекресток" выселен из помещения (помещение I. "1 этаж, комнаты: 71 - 79, 81 - 87, 90, 90а, 116 - 126, 131 - 134, 140 - 144, 147 - 158), расположенного в подвале здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7, занимаемого под размещение магазина "Перекресток".
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б2 от 23 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Адамас-Ювелирторг". Выселен ООО "Адамас-Ювелирторг" из помещения (N Б2), расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б11 р от 15 марта 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "АромаЛюкс". Выселен ООО "Арома Люкс" из помещения (Б12), расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N В37 от 26 февраля 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ОАО "Мэлон Фэшн Груп". Выселен ОАО "Мэлон Фэшн Груп" из помещений (N В25, N В35), расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7.
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N А16 от 3 марта 2011 г., заключенного между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Бельпостель Трейдинг".
Признан недействительным договор аренды нежилого помещения N Б15 от 29 марта 2011 г., заключенный между ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Палладиум Сити".
Принят отказ от иска в части требований о выселении ООО "Бельпостель Трейдинг", ООО "Палладиум Сити", производство по делу в указанной части прекращено.
На решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г. ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс" поданы апелляционные жалобы (т. 24, л.д. 1 - 5, 58 - 71, 112 - 113, 118 - 121, т. 25 л.д. 5 - 8).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 20123 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" поданы кассационные жалобы, в которых истец просит изменить мотивировочную часть постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 г., исключив из нее выводы о том, что:
"в долях (в праве общей долевой собственности), определяемых из расчета передачи городу Москве 30% и инвестору 70% площади объекта,
"определены доли в праве собственности на объект совместной деятельности исходя из передачи городу Москве 30% площади помещений, инвестору - 3,5%, соинвестору - 66,5%",
"в долях (в праве общей собственности), определяемых условиями инвестиционного контракта".
Ответчики, ООО "Зодчий Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "Арома Люкс" просят отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ОАО "Модный Континент" просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
В обоснование доводов жалобы ООО "Гарант Баунивестицион ГмбХ" указало, что из текста положений п. 3.3 Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения к нему от 25.05.2005 г.) не следует, что стороны установили размер долей в праве общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации размеры долей участников общей долевой собственности определяются либо на основании закона, либо устанавливаются соглашениями между ними.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договоров судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из п. 3.3 Инвестиционного контракта следует, что стороны предусмотрели распределение площадей (процентное соотношение) между его участниками по итогам исполнения инвестиционного контракта, а не долей в праве обще долевой собственности. Установление процентного распределения площадей между участниками инвестиционного контракта не является установлением размеров долей в праве общей долевой собственности, поскольку они различны по своему понятию.
Площади в объекте представляют собой часть его физически измеренного пространства, а доли в праве общей долевой собственности являются правовым институтом, регулирующим правоотношения по определению объема прав и обязанностей сособственника по отношению ко всему объекту общей долевой собственности.
Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Таким образом, условия инвестиционного контракта о распределении площадей не являются соглашением сторон об установлении размеров долей в праве общей долевой собственности на ТПУ "Планерная", в силу п. 1 ст. 245 ГК РФ они являются равными, то есть 33% у каждой из сторон инвестиционного контракта.
Положения инвестиционного контракта о распределении площадей в ТПУ "Планерная", подлежащих передаче им по окончанию строительства направлены на переход права в индивидуальную собственность конкретных помещений, которые до сегодняшнего дня не определены сторонами (ни протокол предварительного раздела площадей, ни акт реализации инвестиционного контракта не были согласованы его сторонами). По данной причине они могут быть квалифицированы только как условия предварительного договора о будущей передаче имущества (помещений) в собственность других сторон инвестиционного контракта.
Однако, предусматривая их в инвестиционном контракте, до строительства ТПУ "Планерная" стороны ошибочно полагали о фактической и правовой возможности осуществления его раздела. Неисполнение условий инвестиционного контракта на протяжении длительного времени свидетельствует об отсутствии возможности реализации данных условий.
В судебном заседании ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Зодчий-Инвест" в обоснование жалобы указал, что суд первой инстанции не устанавливал правовую природу ни инвестиционного контракта, ни договора соинвестирования, заключенных между истцом и ООО "Зодчий-Инвест".
Вывод апелляционного суда о квалификации инвестиционного контракта судом первой и кассационной инстанции как договора простого товарищества не соответствует обстоятельствам дела.
Инвестиционный контракт и заключенный в связи с ним договор о совместном инвестировании не содержат условий о соединении сторонами вкладов для общих целей, и их оценки.
При подписании дополнительного соглашения N 1 к договору о совместном инвестировании ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и ООО "Зодчий-Инвест" указали объемы инвестиций, произведенных сторонами, однако, никаких материальных ценностей или нематериальных активов стоимостью 5612 532,07 руб. ООО "Зодчий-Инвест" не передавал истцу.
Денежная оценка вкладов сторонами не производилась, протокол о составе и об оценке вкладов между сторонами не составлялся.
Суд неправильно истолковал ст. 1042 ГК РФ и пришел к необоснованному выводу о том, что стороны, в том числе и Правительство Москвы, оценили и соединили свои вклады.
Суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 1043 ГК РФ с учетом того, что между сторонами не возникло отношений простого товарищества.
В договоре о совместном инвестировании в редакции дополнительного соглашения от 2008 г. стороны установили, сто ООО "Зодчий-Инвест" никаких вкладов не производит, а истец в свою очередь осуществляет финансирование строительства объекта в полном объеме.
Дополнительным соглашением от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании N 16\\08 от 16 августа 2004 г. установлено, что финансирование осуществляется ООО "Зодчий-Инвест", общая сумма финансирования составит 2 732 825 267 руб.
Следовательно, выводы судов первой и апелляционной инстанции о размере доли истца не соответствуют обстоятельствам дела.
Установление судом размера вложения со стороны истца в размере 5 612 532,07 руб. со ссылкой на дополнительное соглашение не подтверждено материалами дела. Истец не представил доказательств, подтверждающих размер инвестиций, взаиморасчеты стороны не производили.
В дополнительном соглашении не указывается на процентное соответствие площадям суммы в размере 5612532,07 руб.
Согласно справке, представленной ООО "Зодчий-Инвест" размер инвестиций последнего составил 576 995 861,91 руб.
Согласно ст. 3.1.1 инвестиционного контракта в случае, если инвестор или соинвестор не полностью возместит затраченные соинвестором или инвестором денежные средства, распределение 70% площадей производится между ними пропорционально объему инвестирования.
П. 5.2.11 контракта устанавливает, что раздел недвижимого имущества осуществляется на основании двухстороннего договора, заключенного между истцом и ООО "Зодчий-Инвест".
Таким двухсторонним договором является договор о совместном инвестировании N 16\\08 от 16 августа 2004 г. Согласно п. 3.2 договора в случае, если одна из сторон не полностью возместит затраченные другой стороне денежные средства, распределение площадей производится пропорционально объему инвестирования сторон.
Следовательно, согласно ст. 245 ГК РФ размер доли истца и ответчика устанавливается соглашением сторон и для подтверждения своих прав на долю в общем имуществе, которое будет зарегистрировано позднее в соответствии с законодательством РФ, истец обязан предоставить доказательства инвестирования проекта.
Судом не определен размер доли истца и не применены ст. ст. 244, 245 ГК, подлежащие применению.
В соответствии с п. п. 1 - 3 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может т быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При отсутствии добровольного соглашения о разделе, участник долевой собственности вправе требовать, в том числе в судебном порядке, выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" дополнена пунктом 3 следующего содержания:
Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и не предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение им обязательств по данному договору и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 247-ФЗ и обязательств сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Суд не применил подлежащие применению нормы по установлению долей при реализации правоотношений по инвестиционному контракту.
Суд первой инстанции применил не подлежащую применению ст. 429 ГК РФ и не применил п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Представленный ООО "Зодчий-Инвест" договор N 04\\07 от 04.07.2005 г. купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, суд расценил как предварительный договор, соответствующий ст. 429 ГК РФ. Однако, договор от 04.07.2005 г. является договором купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, отвечающему нормам п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Суд не применил положения ст. 10 ГК РФ, подлежащую, по мнению ответчика, применению.
Предъявление иска к арендаторам, занимающим площадь более 2000 кв. м, что в 20 раз больше площади, на которую может претендовать истец, является злоупотреблением правом.
Истец не обосновал, а суд не указал, какие права истца нарушены заключением указанных договоров.
В судебном заседании ООО "Зодчий-Инвест" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "АДАМАС-Ювелирторг" в обоснование доводов жалобы указало, что не согласен с выводом суда о том, что нежилое помещение, которое сдавалось в аренду, находится в общей долевой собственности участников договора о совместном инвестировании (ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ").
Судом не учтено, что согласно ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция становится общей долевой собственностью товарищей, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.
Из материалов дела следует, что вкладами ООО "Зодчий-Инвест" и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в общее имущество являются денежные средства.
Содержанием совместной деятельности в рассматриваемом случае является финансирование строительства объекта с последующей компенсацией затрат. Только в случае компенсации затрат в размере 3,5% их суммы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" может являться участником долевой собственности объекта.
Однако, доказательств того, что ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" осуществляло финансирование проекта, в материалы дела не представлено., следовательно, наличие у ООО "Гарант Баунвестицион ГмбХ" права собственности на возводимый объект является недоказанным.
Вывод суда о недействительности договоров аренды ввиду отсутствия согласия одного из собственников на сдачу в аренду не соответствует нормам материального права.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" договор аренды, заключенный с лицом, которое на момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано, не противоречит ст. 608 ГК РФ.
Поскольку финансирование строительства торгового центра осуществлялось исключительно ООО "Зодчий-Инвест" и оно являлось законным владельцем сданных в аренду помещений, оснований для признания договора аренды недействительным на основании ст. 168 ГК РФ не имеется.
В судебное заседание ООО "АДАМАС-Ювелирторг" в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
ООО "АромаЛюкс" в обоснование жалобы указало, что судом первой и апелляционной инстанции дана неправильная квалификация инвестиционному контракту как договору простого товарищества с учетом положений ст. 1041 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть индивидуальные предприниматели (или) коммерческие организации.
Следовательно, стороной договора простого товарищества не может быть Правительство Москвы, так как оно не является коммерческой организацией, а инвестиционный договор был заключен для осуществления предпринимательской деятельности, а именно, для строительства объекта.
Суд неправильно применил разъяснения, содержащиеся в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
После издания указанного Постановления 12 декабря 2012 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ "О внесении изменений в ст. 2 и 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ".
Указанным законом дополнена ч. 3 ст. 3 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также ст. 24.2 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В отношении договоров, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления его в законную силу, установлено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение или обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным документом.
Таким образом, с учетом изменения норма материального права п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. не может быть применен в отношении объектов инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами.
Отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец является сособственником объекта ТПУ Планерная. Внесение денежного вклада инвестором не установлено, следовательно, получение его согласия на передачу помещений в аренду третьим лицам не требовалось.
Предъявление иска к арендаторам, занимающим площадь более 2000 кв. м, что в 20 раз больше площади, на которую может претендовать истец является, по мнению ответчика, злоупотреблением правом.
В судебное заседание ответчик, ООО "АромаЛюкс" не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В обоснование доводов жалобы ОАО "Модный Континент" указало, что суд не применил подлежащие применению нормы ст. ст. 244 - 247 Гражданского кодекса РФ по установлению долей при реализации правоотношений по инвестиционному контракту.
В соответствии со ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.
В силу указанных норм, по мнению ответчика суду следовало определить, какие помещения фактически занимает каждый из сособственников.
В отсутствие соглашения участников долевой собственности о порядке владения и пользования имуществом использование последним одним из сособственников не может считаться незаконным.
26 апреля 2013 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и ООО "Активити" был заключен договор уступки прав требований, в соответствии с которым ООО "Активити" были переданы все имущественные права к лицам, владеющим, пользующимся и распоряжающимся в любых формах помещениями, находящимися в здании транспортно-пересадочного узла "Планерная" в период с 30.10.2010 г. по 26.04.2013 г.
Таким образом, решение принято в отношении лица, не привлеченного к участию в деле, что является основанием к его отмене и рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, ЗАО "Торговый дом "Перекресток" в судебное заседание явился, поддерживает доводы кассационных жалоб ответчиков.
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" с доводами кассационных жалоб не согласен. В обоснование возражений истец указал, что из норм гражданского, земельного, градостроительного законодательства следует, что право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества возникает у истца, осуществившего застройку земельного участка, то есть его владельца и застройщика объекта.
Даже если согласиться с правовой позицией ответчиков о применении к регулированию правоотношений сторон инвестиционного контракта п. 3 ст. 3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капитальных вложений" и ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то ТПУ "Планерная" также находится в праве общей долевой собственности.
Поскольку ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" является застройщиком объекта инвестиционной деятельности и владельцем земельных участков (на праве аренды), предоставленных для строительства, то вне зависимости от правовой квалификации инвестиционного контракта, применения тех или иных норм о порядке возникновения права собственности на ТПУ "Планерная", пересмотра размера долей истца, ответчика, третьего лица, у истца имеются вещные права на ТПУ "Планерная", у ООО "Зодчий-Инвест" не возникает право единолично распоряжаться ТПУ "Планерная", а у ответчиков-арендаторов владеть и пользоваться помещениями в нем.
Законодательством Российской Федерации не запрещено публично-правовым образованиям участвовать в строительстве социально-значимых объектов.
Та как проект по строительству ТПУ "Планерная" был реализован, то инвестиционный контракт не представляется возможным признать незаключенным. Его условия не противоречат действующему законодательству, в связи с чем он не является недействительным.
Поскольку инвестиционный контракт является трехсторонним соглашением, то, исходя из наличия многосторонности участников, наличия у них общей цели и объединения усилий для ее достижения, ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" полагает, что по своей природе данный договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества, что соответствует разъяснениям п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54.
Доводы ООО "Зодчий-Инвест" о том, что на основании п. 3.1 Инвестиционного контракта и условий двусторонне заключенного соглашения между ним и истцом (договор о совместном инвестировании от 16.08.2004 г. N 16\\08 с учетом дополнительного соглашения N 1 к нему от 11.11.2008 г. может быть осуществлен раздел ТПУ "Планерная", пересмотрены размеры долей в праве общей долевой собственности, не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Исходя из конструктивных особенностей ТПУ "Планерная", его социально-общественного и коммерческого назначения (транспортно-пересадочный узел и торговый центр) он является неделимым имуществом, что было установлено при рассмотрении дела N А40-102525\\12.
ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" не согласен с доводами ООО "Зодчий-Инвест" о том, что на основании двусторонних соглашений между ними (договор от 16.08.2004 и договор купли-продажи будущей недвижимости N 04\\07 от 04.07.2005 г. у ООО "Зодчий-Инвест" возникли какие-либо права по отношению к ТПУ "Планерная".
Положения дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. подлежат правовой квалификации как предварительный договор цессии (уступки прав) ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в пользу ООО "Зодчий-Инвест" по инвестиционному контракту, который не был исполнен ими.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г. может быть квалифицирован только как предварительный договор купли-продажи, к положениям которого подлежит применению ст. 429 ГК РФ.
Как следует из указанного п. 18 дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. к договору от 16.08.2004 г. намерение сторон исполнить договор купли-продажи недвижимого имущества может быть реализован только в случае, если не будет заключен основной договор цессии, предусмотренный данным дополнительным соглашением, что приведет к регистрации права собственности на долю в ТПУ "Планерная". До настоящего времени вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" не зарегистрировано, отсутствуют предложения сторон о реализации намерений по его исполнению, акт приема-передачи доли площадей ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" в собственность истца. Договор N 04\\07 от 04.07.2005 г. не может свидетельствовать о прекращении прав истца в отношении ТПУ "Планерная" или его выбытии из обязательств, возникших из инвестиционного контракта.
Вне зависимости от правовой квалификации инвестиционного контракта сделки, единолично совершенные ООО "Зодчий-Инвест" без согласования с истцом по передаче помещений во временное владение и пользование помещений ТПУ "Планерная" третьим лицам, являются недействительными.
В силу положений ст. 608 Гражданского Кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. 373 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть все участники инвестиционного контракта, в связи с чем ООО "Зодчий-инвест", не являющийся их законным владельцем, заключая договоры аренды, нарушил указанную норму.
Доводы ответчиков о необходимости установления размеров долей сторон инвестиционного контракта, исследование доказательств финансирования строительства ТПУ "Планерная" не имеют правового значения для разрешения спора. Правовые основания нахождения арендаторов в спорном помещении отсутствуют.
Владение и пользование арендаторами помещений ТПУ "Планерная" подтверждается чеками о приобретении товаров фотографиями, актами осмотра, составленными с участием ответчика.
Ответчики, ООО "ПалладиумСити", ЗАО "Икс-45 Недвижимость", ООО "Мэлон Фэшн Групп" в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены, отзыв на жалобы не представлены.
Третье лицо, Правительство г. Москвы в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобы не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив в материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 15.06.2004 г. между Правительством города Москвы (Администрация) и ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт (л.д. 95 - 103 т. 1).
Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству транспортно-пересадочного узла по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7
По условиям Инвестиционного контракта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ) включающего себя терминал ТПКУ и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" общей ориентировочной площадью 42 000 кв. м.
Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение недвижимого имущества по реализации контракта в пропорции:
- - 70% - в собственность инвестора;
- - 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы.
Протокол предварительного раздела нежилых помещений между Администрацией и инвестором составляется в месячный срок после разработки проектно-сметной документации и ее утверждения Мосгорэкспертизой, согласовывается Департаментом г. Москвы и подписывается сторонами. В протоколе указываются ориентировочные площади, подлежащие инвестору и Администрации, а также функциональное назначение этих площадей.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.3 контракта).
Согласно п. 3.6 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом дополнительных соглашений к контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по контракту и дополнительным соглашениям к нему на основании акта о реализации инвестиционного проекта.
25 мая 2005 г. между Правительством г. Москвы (Администрация) и ООО "Гарант Бацинвестицион ГмбХ" (инвестор) и ООО "Зодчий-Инвест" (соинвестор) заключили дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. (л.д. 18 - 27 т. 6). Предметом указанного соглашения явилась частичная переуступка прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.06.2004 г. N 08-00552 инвестора к соинвестору.
В связи с частичной переуступкой инвестором прав и обязанностей по контракту стороны пришли к соглашению о внесении изменений в некоторые пункты инвестиционного контракт, в частности, п. 3.1.1 распределение общей площади объекта:
- - 3,55 - в собственность инвестора;
- - 66,5% - в собственность соинвестора;
- - 30% - в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке "ГУП Мосгортранс".
Согласно п. 3.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту между Администрацией, инвестором и соинвестором подписывается протокол предварительного раздела нежилых помещений, в котором указываются ориентировочные площади, подлежащие сторонам, а также функциональное назначение площадей.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
Инвестиционный контракт квалифицирован судом первой инстанции и апелляционной инстанции, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, как договор простого товарищества применительно к ст. 1041 ГК РФ, в связи с чем судом кассационной инстанции признаются необоснованными довод заявителей жалоб о том, что судами не определена правовая природа инвестиционного контракта.
16 августа 2004 г. между ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор), ООО "Зодчий-Инвест" заключен договор о совместном инвестировании, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного контракта инвестор и соинвестор обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла (л.д. 55 - 59 т. 5).
После ввода объекта в эксплуатацию, когда право на долю в построенном объекте станет действительным, стороны обязались заключить договор уступки прав по договору о совместном инвестировании.
После заключения договора цессии и оплаты переданного права обязательство соинвестора передать инвестору передать причитающуюся ему долю в завершенном строительством объекте соответствующую объему инвестиций инвестора прекратится путем совпадения должника и кредитора в одном лице, а соинвестор приобретает право на 100% долей в законченном строительстве объекте ТПУ "Планерная".
После заключения договора цессии стороны должны подписать акт о реализации, который будет свидетельствовать о том, что стороны выполнили обязанность по строительству объекта в соответствии с инвестиционным контрактом N 08-0052 от 15 июня 2004 г.
29 декабря 2010 г. Комитетом государственного строительного надзора выдано ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" разрешение на ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта капитального строительства транспортно-пересадочного узла общей площадью 49792,2 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. 7 (л.д. 65 - 67 т. 5). Право собственности на возведенный объект не зарегистрировано.
ООО "Зодчий-инвест", полагая, что он приобрел право на 100% долей в законченном строительстве объекте в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании, передало нежилые помещения в строении по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7 в аренду ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "МелонФэшнГруп", ООО "АромаЛюкс", ООО "Палладиум Сити", ЗАО "ИКС 5 недвижимость", ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", ООО "Бельпостель Трейдинг" по договорам аренды от 21.02.2011 г. (л.д. 17 - 30 т. 3), от 23.02.2011 г. (л.д. 43 - 56 т. 3), от 26.02.2011 г., 03.03.2011 г. (л.д. 123 - 136 т. 2), от 15.03.2011 г. (л.д. 31 - 42 т. 3), от 29.03.2011 г. (л.д. 1 - 16 т. 3), от 14.04.2011 г. (л.д. 103 - 122 т. 2).
Признавая недействительными указанные договоры аренды, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности при отсутствии необходимых юридических полномочий.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного контракта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта от результатах реализации.
Учитывая, что право собственности на созданный в рамках исполнения инвестиционного контракта объект не зарегистрировано, стороны не оформили ни протокол предварительного распределения площадей в ТПУ "Планерная", ни акт о реализации инвестиционного контракта, то есть размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, их доли признаются равными в соответствии с п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.
Участник долевой собственности имеет право не предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Вопрос об определении долей в праве общей долевой собственности являлся предметом спора по делу N А40-102525\\2012, решение по которому не вступило в законную силу.
Доводы ответчиков о необходимости определения размера вкладов участников инвестиционного контракта в строительство ТПУ "Планерная", установление размера долей в созданном объекте не имеет правового значения в рамках настоящего спора, в связи с чем судом первой и апелляционной инстанции обоснованно не приняты представленные ООО "Зодчий-инвест" доказательства (перечисленные в т. 26 л.д. 76 - 79), направленные на установление произведенного соинвестором объема внесенных в совместную деятельность денежных средств правомерно указав при этом, что в силу условий инвестиционного контракта у соинвестора не возникло право распоряжаться инвестиционным объектом без согласия остальных сособственников.
Согласно п. 18 дополнительного соглашения N 1 от 11.11.2008 г. к договору о совместном инвестировании N 16\\08 от 16.08.2004 г. если намерения сторон, закрепленные в настоящем дополнительном соглашении, касающиеся заключения договора цессии и последующих юридических и фактических действий не будут выполнены сторонами по любым причинам в течение установленного срока, что приведет к государственной регистрации права инвестора на долю в завершенном строительством объекте в соответствии с фактическим объемом инвестирования, то стороны перейдут к реализации намерения передачи этого права соинвестору на основании заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г.
Из условий указанного дополнительного соглашения следует, что намерение сторон исполнить договор купли-продажи от 04.07.2005 г. может быть реализовано в будущем N 04\\07 от 04.07.2005 г. может быть реализовано только в случае, если не будет заключен основной договор цессии, что приведет к регистрации права собственности на долю в ТПУ "Планерная".
На сегодняшний день вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрировано, ООО "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыл из правоотношений контракта, не переуступил своих прав ООО "Зодчий-Инвест" и не осуществил их отчуждение каким-либо другим способом.
Ссылка ответчиков на положения п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 г N 39-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не состоятельна.
Согласно указанной норме объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования не земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора признается долевой собственностью сторон данного договор до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Из содержания указанной нормы следует, что ее положения распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности, тогда как спорный объект введен в эксплуатацию 29 декабря 2010 г.
До момента осуществления государственной регистрации прав на указанный объект он находится на праве общей долевой собственности участников инвестиционного строительства в силу положений ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, иного соглашениями участников не установлено.
В силу ст. ст. 1043, 246 Гражданского кодекса РФ участники инвестиционной деятельности являются сособственники имущества, созданного в результате исполнения контракта.
Распоряжение указанным имуществом ООО "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает положения указанных норм. У ООО "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, о чем ему не могло быть неизвестно.
Истцом представлены доказательства, подтверждающие нахождение на момент рассмотрения дела ответчиков, которым ООО "Зодчий-Инвест" передал в пользование помещения по договорам аренды. Указанным доказательствам судами дана надлежащая оценка.
Судом апелляционной инстанции обоснованно не принял довод ООО "Зодчий-Инвест" о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле лица, который на основании агентского договора от 15.11.2010 г. обязался совершать по поручению принципала-соинвестора различные юридические и иные действия за счет последнего в связи с нахождением помещений в инвестиционном объекте в аренде/субаренде, правильно указав, что агентский договор основанием возникновения у агента права пользования инвестиционным объектом не является; недействительность договоров аренды/ субаренды не влечет недействительности агентского договора, по которому агент обязался оказывать принципалу-арендодателю юридическое и фактическое содействие в реализации прав и осуществлении обязанностей последнего в соответствующем статусе.
Суд кассационной инстанции признает несостоятельным довод ОАО "Модный Континент" о том, что судебные акты приняты о правах ООО "Активити", которому ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" по договору от 26 апреля 2013 г. уступил права требования ко всем лицам, владеющим, пользующимся и распоряжающихся помещениями, находящимся в здании ТПУ "Планерная".
ООО "Активити" не лишено было права обжаловать судебные акты в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса РФ, указанным правом оно не воспользовалось.
Суд первой и апелляционной инстанции установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2013 года по делу N А40-36915/11-11-318, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Гарант Бауинвестицион ГмбХ", ООО "Зодчий-Инвест", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ООО "АромаЛюкс", ОАО "Модный Континент" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)