Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Будникова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Змеевой Ю.А. судей Варовой, Панковой Т.В. при секретаре К. с участием прокурора Кузнецовой С.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе О.А. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 21.01.2013 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований О.А. к Б.М. о выселении из жилого помещения по адресу: <...> отказать.
Заслушав доклад судьи Змеевой Ю.А., пояснения М. - представителя ответчика, возражавшей против удовлетворения жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
О.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Б.М. о выселении из жилого помещения по адресу <...> по основаниям ст. 304 ГК РФ. В обоснование требований указал, что 30 января 2007 года он заключил с ООО <...> договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ООО <...> передало ему в собственность он принял и оплатил жилое помещение N <...> общей площадью 24,7 кв. м, расположенное на 11 этаже в 15-этажном здании общежития по адресу <...>. В п. 1.5 договора стороны указали, что на дату подписания договора в жилом помещении проживают Б.В. и О.И. Впоследствии же выяснилось, что в этой комнате проживает Б.М. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26 августа 2009 г. и кассационным определением Пермского краевого суда от 13 октября 2009 г. установлено, что комната N <...> в общежитии по <...> была предоставлена С., комната N <...> была предоставлена Б.М. после передачи 1/3 части здания общежития в собственность ОАО <...> и ОАО <...> и после регистрации собственности данных юридических лиц в установленном законом порядке на части здания общежития. При этом договор социального найма с указанными лицами не заключался. С-ны и Б.М. произвели обмен комнатами N <...> и N <...> не ранее даты 28.12.1995 г. Истцом, как собственником комнаты N <...> по <...>, договор коммерческого найма жилого помещения с Б.М. не заключался. Ответчик проживает в спорном жилом помещении без каких-либо правовых оснований, нарушая права истца, как собственника жилого помещения.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого и о принятии нового решения о выселении Б.М. из жилого помещения N <...> по <...> г. Перми просит в апелляционной жалобе О.А., указывая, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам. При этом доводы жалобы сводятся к изложению позиции заявителя о несогласии с выводом суда о наличии у ответчика оснований для проживания в спорном жилом помещении на условиях договора коммерческого найма. По мнению заявителя, суд ошибочно принял в качестве доказательства заключения договора коммерческого найма квитанции по оплате коммунальных услуг. Ссылаясь на положения ст. 432, 434, 671, 674, 682 ГК РФ, заявитель указывает, что существенными условиями договора найма жилого помещения являются предмет договора и плата за жилое помещение. Поскольку соглашения о плате ответчиком с истцом, как и с предыдущими собственниками не достигнуто, договор коммерческого найма нельзя признать заключенным. Не согласен заявитель и с выводом суда об отсутствии нарушений его прав собственника, поскольку в п. 1.5 договора купли-продажи, на который сослался суд, указано о проживании в спорном жилом помещении Б.В. и О.И., а сведений о проживании ответчика Б.М. не содержится, как и указаний на то, что какие-либо лица сохраняют право пользования спорным жилым помещением. Нарушение ответчиком прав истца заключается в том, что она без правовых оснований проживает в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении препятствуя тем самым в полной реализации прав, предусмотренных ст. 209 ГК РФ.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30 января 2007 года, О.А. является собственником комнаты N <...> по <...> в г. Перми (свидетельство о государственной регистрации права от 07.06.2007 г. серии 59 БА N <...>). Ответчик Б.М. с 1994 г. проживала в комнате N <...> по <...> в г. Перми. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26 августа 2009 г., вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ, установлено, что 01.07.1994 г. Б.М. был выдан ордер N 127 на право занятия комнаты N <...> общежития по <...> г. Перми. Не ранее 28.12.1995 г. С-ны и Б.М. произвели обмен комнатами N <...> и N <...>. Этот обмен состоялся после передачи 1/3 части здания общежития в собственность ОАО <...> и ОАО <...>. В настоящее время в спорном жилом помещении проживает Б.М.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Б.М. вселилась в спорное жилое помещение не самоуправно, а в связи с трудовыми отношениями с организацией (ОАО <...>), которая признавала за ней право пользования спорным жилым помещением и правомерность произведенного обмена. Возникшие между Б.М. и ОАО <...> отношения по возмездному пользованию жилым помещением суд нашел соответствующими критериям, установленным статьей 671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения: договор найма заключен с частным предприятием, являвшимся собственником жилых помещений. К допустимым доказательствам, подтверждающим указанное обстоятельство, суд отнес многочисленные квитанции по оплате коммунальных услуг за спорное жилое помещение в различные периоды времени. Поскольку ст. 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма и при этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, а оснований для расторжения договора найма, предусмотренных ст. 687 ГК РФ, истцом не указано, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца. Вывод об отсутствии нарушений ответчиком прав истца как собственника суд обосновал тем, что спорное жилое помещение изначально приобретено с обременением, так как в п. 1.5 договора купли-продажи стороны указали на проживание в спорном жилом помещении Б.В. и О.И. Данное обстоятельство, по мнению суда свидетельствует о том, что истец знал о проживании граждан в спорном жилом помещении на момент его приобретения.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26.12.2009 г. по делу N 2-1921/2009 установлен факт предоставления С. - комнаты N <...>, а Б.М. - комнаты N <...> собственником жилых помещений - ОАО <...>. При этом, судом установлено также, что договор социального найма на указанные жилые помещения не заключался и не мог быть заключен в связи с наличием на указанные жилые помещения ранее возникшего права собственности юридического лица. Поскольку и истец и ответчик являлись лицами, участвующими в рассмотрении дела N 2-1921/2009, обстоятельства, установленные указанным решением, обязательны для суда в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ. Из того же решения следует, что Б.М. вселилась в комнату N <...> в результате обмена с С-ными не ранее даты 28.12.1995 г. Доказательств того, что собственник возражал против такого обмена и обмен произведен без его согласия не имеется. Напротив, как следует из представленных в материалы дела и исследованных судом счетов и квитанций (л.д. 50, 52) собственник жилого помещения выставлял Б.М. счета на оплату комнаты N <...>. Поскольку пользование жилым помещением было возмездным оснований для заключения между собственником жилого помещения и Б.М. договора социального найма не имелось, суд пришел к правильному выводу о соответствии возникших правоотношений критериям, установленным ст. 671 ГК РФ для договора коммерческого найма. В связи с чем дальнейшие переходы права собственности на спорное жилое помещение, в силу ст. 675 ГК РФ, не повлекли расторжения или изменения договора найма и прекращение права пользования ответчика спорным жилым помещением. Довод заявителя жалобы об отсутствии соглашения о плате сути возникших правоотношений не изменяет, так как достоверных доказательств того, что такое соглашение отсутствовало с собственником предоставившим ответчику жилое помещение, не имеется, а последующие собственники становятся наймодателями на условиях ранее заключенного договора найма.
Как правильно указал заявитель жалобы, в п. 1.5 договора купли-продажи не содержится сведений о проживании в спорном жилом помещении Б.М. и указаний на сохранение за ней права пользования жилым помещением. Однако, это обстоятельство отмену решения не влечет, поскольку выводов суда о наличии у ответчика правовых оснований для проживания в спорной комнате не опровергает.
Ответчик проживает в спорном жилом помещении на законных основаниях, следовательно, нарушений прав истца по указанным им основаниям нет.
Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, исследованы все обстоятельства дела, доводы сторон, которым дана надлежащая оценка.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 21.01.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу О.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3953/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. по делу N 33-3953/2013
Судья Будникова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Змеевой Ю.А. судей Варовой, Панковой Т.В. при секретаре К. с участием прокурора Кузнецовой С.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе О.А. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 21.01.2013 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований О.А. к Б.М. о выселении из жилого помещения по адресу: <...> отказать.
Заслушав доклад судьи Змеевой Ю.А., пояснения М. - представителя ответчика, возражавшей против удовлетворения жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
О.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Б.М. о выселении из жилого помещения по адресу <...> по основаниям ст. 304 ГК РФ. В обоснование требований указал, что 30 января 2007 года он заключил с ООО <...> договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ООО <...> передало ему в собственность он принял и оплатил жилое помещение N <...> общей площадью 24,7 кв. м, расположенное на 11 этаже в 15-этажном здании общежития по адресу <...>. В п. 1.5 договора стороны указали, что на дату подписания договора в жилом помещении проживают Б.В. и О.И. Впоследствии же выяснилось, что в этой комнате проживает Б.М. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26 августа 2009 г. и кассационным определением Пермского краевого суда от 13 октября 2009 г. установлено, что комната N <...> в общежитии по <...> была предоставлена С., комната N <...> была предоставлена Б.М. после передачи 1/3 части здания общежития в собственность ОАО <...> и ОАО <...> и после регистрации собственности данных юридических лиц в установленном законом порядке на части здания общежития. При этом договор социального найма с указанными лицами не заключался. С-ны и Б.М. произвели обмен комнатами N <...> и N <...> не ранее даты 28.12.1995 г. Истцом, как собственником комнаты N <...> по <...>, договор коммерческого найма жилого помещения с Б.М. не заключался. Ответчик проживает в спорном жилом помещении без каких-либо правовых оснований, нарушая права истца, как собственника жилого помещения.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого и о принятии нового решения о выселении Б.М. из жилого помещения N <...> по <...> г. Перми просит в апелляционной жалобе О.А., указывая, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам. При этом доводы жалобы сводятся к изложению позиции заявителя о несогласии с выводом суда о наличии у ответчика оснований для проживания в спорном жилом помещении на условиях договора коммерческого найма. По мнению заявителя, суд ошибочно принял в качестве доказательства заключения договора коммерческого найма квитанции по оплате коммунальных услуг. Ссылаясь на положения ст. 432, 434, 671, 674, 682 ГК РФ, заявитель указывает, что существенными условиями договора найма жилого помещения являются предмет договора и плата за жилое помещение. Поскольку соглашения о плате ответчиком с истцом, как и с предыдущими собственниками не достигнуто, договор коммерческого найма нельзя признать заключенным. Не согласен заявитель и с выводом суда об отсутствии нарушений его прав собственника, поскольку в п. 1.5 договора купли-продажи, на который сослался суд, указано о проживании в спорном жилом помещении Б.В. и О.И., а сведений о проживании ответчика Б.М. не содержится, как и указаний на то, что какие-либо лица сохраняют право пользования спорным жилым помещением. Нарушение ответчиком прав истца заключается в том, что она без правовых оснований проживает в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении препятствуя тем самым в полной реализации прав, предусмотренных ст. 209 ГК РФ.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30 января 2007 года, О.А. является собственником комнаты N <...> по <...> в г. Перми (свидетельство о государственной регистрации права от 07.06.2007 г. серии 59 БА N <...>). Ответчик Б.М. с 1994 г. проживала в комнате N <...> по <...> в г. Перми. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26 августа 2009 г., вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ, установлено, что 01.07.1994 г. Б.М. был выдан ордер N 127 на право занятия комнаты N <...> общежития по <...> г. Перми. Не ранее 28.12.1995 г. С-ны и Б.М. произвели обмен комнатами N <...> и N <...>. Этот обмен состоялся после передачи 1/3 части здания общежития в собственность ОАО <...> и ОАО <...>. В настоящее время в спорном жилом помещении проживает Б.М.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Б.М. вселилась в спорное жилое помещение не самоуправно, а в связи с трудовыми отношениями с организацией (ОАО <...>), которая признавала за ней право пользования спорным жилым помещением и правомерность произведенного обмена. Возникшие между Б.М. и ОАО <...> отношения по возмездному пользованию жилым помещением суд нашел соответствующими критериям, установленным статьей 671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения: договор найма заключен с частным предприятием, являвшимся собственником жилых помещений. К допустимым доказательствам, подтверждающим указанное обстоятельство, суд отнес многочисленные квитанции по оплате коммунальных услуг за спорное жилое помещение в различные периоды времени. Поскольку ст. 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма и при этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, а оснований для расторжения договора найма, предусмотренных ст. 687 ГК РФ, истцом не указано, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца. Вывод об отсутствии нарушений ответчиком прав истца как собственника суд обосновал тем, что спорное жилое помещение изначально приобретено с обременением, так как в п. 1.5 договора купли-продажи стороны указали на проживание в спорном жилом помещении Б.В. и О.И. Данное обстоятельство, по мнению суда свидетельствует о том, что истец знал о проживании граждан в спорном жилом помещении на момент его приобретения.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 26.12.2009 г. по делу N 2-1921/2009 установлен факт предоставления С. - комнаты N <...>, а Б.М. - комнаты N <...> собственником жилых помещений - ОАО <...>. При этом, судом установлено также, что договор социального найма на указанные жилые помещения не заключался и не мог быть заключен в связи с наличием на указанные жилые помещения ранее возникшего права собственности юридического лица. Поскольку и истец и ответчик являлись лицами, участвующими в рассмотрении дела N 2-1921/2009, обстоятельства, установленные указанным решением, обязательны для суда в силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ. Из того же решения следует, что Б.М. вселилась в комнату N <...> в результате обмена с С-ными не ранее даты 28.12.1995 г. Доказательств того, что собственник возражал против такого обмена и обмен произведен без его согласия не имеется. Напротив, как следует из представленных в материалы дела и исследованных судом счетов и квитанций (л.д. 50, 52) собственник жилого помещения выставлял Б.М. счета на оплату комнаты N <...>. Поскольку пользование жилым помещением было возмездным оснований для заключения между собственником жилого помещения и Б.М. договора социального найма не имелось, суд пришел к правильному выводу о соответствии возникших правоотношений критериям, установленным ст. 671 ГК РФ для договора коммерческого найма. В связи с чем дальнейшие переходы права собственности на спорное жилое помещение, в силу ст. 675 ГК РФ, не повлекли расторжения или изменения договора найма и прекращение права пользования ответчика спорным жилым помещением. Довод заявителя жалобы об отсутствии соглашения о плате сути возникших правоотношений не изменяет, так как достоверных доказательств того, что такое соглашение отсутствовало с собственником предоставившим ответчику жилое помещение, не имеется, а последующие собственники становятся наймодателями на условиях ранее заключенного договора найма.
Как правильно указал заявитель жалобы, в п. 1.5 договора купли-продажи не содержится сведений о проживании в спорном жилом помещении Б.М. и указаний на сохранение за ней права пользования жилым помещением. Однако, это обстоятельство отмену решения не влечет, поскольку выводов суда о наличии у ответчика правовых оснований для проживания в спорной комнате не опровергает.
Ответчик проживает в спорном жилом помещении на законных основаниях, следовательно, нарушений прав истца по указанным им основаниям нет.
Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, исследованы все обстоятельства дела, доводы сторон, которым дана надлежащая оценка.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 21.01.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу О.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)