Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 27 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Пожарское",
апелляционное производство N 05АП-897/2013
на решение от 26.10.2012
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-11981/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управление муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района
к Закрытому акционерному обществу "Пожарское"
о расторжении договоров аренды
при участии:
от истца: Плевак С.В. - без подтверждения полномочий,
от ответчика: Михайлов В.С. - паспорт, доверенность от 01.01.2011 сроком на три года со специальными полномочиями,
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района (далее - УМИ администрации Пожарского муниципального района) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Закрытому акционерному обществу "Пожарское" о расторжении договоров аренды N 161 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 8 230 942 кв. м, N 162 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 10 066 040 кв. м, N 166 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 1 491 229 кв. м.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2012 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано тем, что ответчик в нарушение обязательств по заключенным договорам аренды не использует переданные земельные участки по целевому назначению, чем существенно нарушает условия договоров, в связи с чем последние подлежат расторжению.
В рамках заявленного иска истец обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета ЗАО "Пожарское" совершать действия, касающиеся предмета спора, а именно договоров аренды от 15.12.2008 N 161, 162, 166.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.07.2012 заявление о принятии мер по обеспечению иска удовлетворено.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указал, что УМИ администрации Пожарского муниципального района не приведено достоверных доказательств о нарушении условий договоров ответчиком на протяжении трех лет. Из материалов фотосъемки невозможно установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка. Кроме того, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", где разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, считает, что разумный срок устранения нарушений УМИ администрации Пожарского муниципального района не предоставлялся, что свидетельствует о несоблюдении истцом требований для расторжения договоров в судебном порядке.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что факт ненадлежащего использования ответчиком земельных участков подтверждается актами проверки использования земельных участков от 01.11.2011 и актами проверки фактического использования земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием от 28.03.2012. Кроме того, довод ответчика о том, что из материалов фотосъемки невозможно установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка, а также, какие именно земельные участки проверялись, считает необоснованным, так как ответчиком не были представлены доказательства недостоверности сведений.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил. Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения истца о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.
Между УМИ администрации Пожарского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Пожарское" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 161 от 15.12.2008, N 162 от 15.12.2008, N 166 от 15.12.2008 (далее - договоры аренды).
По условиям договора аренды N 161 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8 321 168 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:18, расположенный примерно 3200 м по направлению на северо-запад от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 3232410 кв. м, сенокосом - 5088758 кв. м, для ведения сельскохозяйственного производства.
По условиям договора аренды N 162 от 15.12.2008, N 162 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 10 066 040 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:13, расположенный примерно 7500 м по направлению на северо-восток от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 4461089 кв. м, сенокосом - 2386116 кв. м, для ведения сельскохозяйственного производства.
По условиям договора аренды N 166 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 491 229 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:16, расположенный примерно 5000 м по направлению на восток от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 1189743 кв. м, сенокосом - 221675 кв. м, пастбищем - 44420 кв. м, древесно-кустарниковой растительностью - 35391 кв. м для ведения сельскохозяйственного производства.
Использование земельных участков для других целей без согласия арендодателя запрещается.
Договоры аренды от 15.12.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.1 договоры аренды вступают в законную силу с момента их государственной регистрации, а срок их действия установлен сторонами до 01.12.2057 года.
Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 15.12.2008.
В соответствии с пунктом 5.2 договоры могут быть досрочно расторгнуты судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор использует участок в целях, не предусмотренных договором; не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты вступления договора в законную силу; не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
На основании постановления администрации Пожарского муниципального района от 21.05.2010 N 199 в связи с отказом на часть земельного участка, ранее предоставленного постановлением главы Пожарского муниципального района от 15.12.2008 N 567 "О предоставлении ЗАО "Пожарское" в аренду земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства", в связи со строительством объектов инвестиционного проекта ОАО "Газпром" "Магистральный газопровод Сахалин - Хабаровск - Владивосток" между сторонами договора аренды N 161 заключены дополнительные соглашения о внесении изменений в указанный договор аренды, которые зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 08.07.2010 и 09.07.2010. Согласно указанных соглашений, стороны предусмотрели, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8 321 168 кв. м для ведения сельского хозяйства, в том числе:
- 1. Земельный участок площадью 161 363 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1546, расположенный примерно в 5 325 м по направлению на северо-запад от ориентира - здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край. Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22;
- 2. Земельный участок площадью 21 755 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1547. расположенный примерно в 4 715 м по направлению на северо-запад от ориентира - здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край. Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22:
3. Земельный участок площадью 8 047 824 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1548, расположенный примерно в 3 200 м, по направлению на северо-запад от ориентира ~ здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22.
Распоряжением администрации Пожарского муниципального района от 16.09.2011 N 104-ра создана комиссия по установлению фактической цели использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных по договорам аренды ответчику.
По результатам проверки земельных участков на предмет их целевого использования комиссией составлены акты проверки использования земельных участков от 01.11.2011 N 1, N 2, N 6, которые были высланы ответчику для подписания.
При повторном обследовании 28.03.2012 земельных участков комиссией было установлено, что арендатор так и не приступил к использованию земельных участков по целевому назначению. По результатам были составлены акты проверки фактического использования земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием N 1, N 3, N 4 от 28.03.2012 и направлены в адрес арендатора для подписания.
Неиспользование на протяжении длительного времени переданных по договорам аренды земельных участков, а также не подписание арендатором проектов соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков в добровольном порядке, составленных и направленных в адрес арендатора УМИ администрации Пожарского муниципального района, послужило основанием для обращения последней с иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут до истечения срока договора по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названым кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям данным в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Материалы дела содержат доказательства того, что 22.02.2012 УМИ администрации Пожарского муниципального района обратилось к ЗАО "Пожарское" с претензиями N 86/1, N 86/2, N 86/6 по фактам ненадлежащего исполнения принятых на себя арендатором обязательств по заключенным договорам аренды. Данными претензиями арендодатель потребовал от арендатора незамедлительно приступить к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционным судом установлено, что 20.04.2012 по юридическому адресу ответчику были направлены письма (исх. N 235, 236, 237) с предложением подписать соглашения о расторжении заключенных договоров аренды в срок до 19.04.2012 в связи с неиспользованием земельных участков под сельскохозяйственные цели.
Таким образом, общее правило о досудебном порядке, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюдено, в материалах дела имеются доказательства выполнения соответствующих требований статьи 619 ГК РФ.
Указанные соглашения о расторжении договоров арендатором не подписаны.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет.
Сторонами установлен срок вступления договоров в законную силу с момента их государственной регистрации. Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке 18.02.2009.
Пунктом 5.2.2 предусмотрено, что договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию арендодателя в случае, если арендатор не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Оценив данное условие договора на предмет его соответствия требованиям земельного и гражданского законодательства, суд апелляционной инстанции признает его противоречащим подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, предусматривающему прекращение аренды земельного участка при неиспользовании его по целевому назначению в течение не менее трех лет, и приходит в выводу о его ничтожности в силу статей 168, 180 ГК РФ.
Таким образом, исходя из даты государственной регистрации и момента заключения договоров, трехлетний срок неиспользования земельных участков по целевому назначению, влекущий прекращение арендных отношений, истекает не ранее 18.02.2012.
На основании оценки представленных в дело доказательств ненадлежащего использования ЗАО "Пожарское" земельных участков, суд приходит к выводу, что арендатор не приступал к использованию земельных участков для использования в сельскохозяйственных целях. Мероприятия, способствующие приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, с момента заключения договоров аренды ответчиком не проводились.
Довод апелляционной жалобы о том, что в связи с заключением дополнительных соглашений о внесении изменений и дополнений в договор аренды N 161 от 15.12.2008 арендатору в июле 2010 года переданы иные земельные участки, чем передавались при заключении договора аренды в 2008 году, и данное обстоятельство опровергает факт неиспользования данных земель в течение трех лет, судом отклоняется, поскольку Постановлением главы Пожарского района от 21.05.2010 N 199 произведен раздел земельного участка площадью 8 321 168 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:18 на пять участков, по двум из которых право аренды прекращено. Поскольку земельные участки, образовавшиеся в результате раздела основного земельного участка, находятся в его пределах и граничат между собой, сам по себе факт заключения дополнительных соглашений о внесении изменений и дополнений в указанный договор не может автоматически продлевать трехлетний срок освоения земель сельскохозяйственного назначения.
Довод апеллянта о том, что по фотоматериалам, представленным в дело истцом, невозможно определить место фотофиксации, и, соответственно, установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка, судом также отклоняется, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены суду доказательства, свидетельствующие о том, что спорные земельные участки находятся в ином состоянии, нежели указаны на фотографиях. Кроме того, акты проверки земельных участков ответчиком не опровергнуты, доказательств недостоверности сведений, содержащихся в них ответчик не предоставил.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что факт нецелевого использования ответчиком арендованных для сельскохозяйственных нужд земельных участков подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и является существенным нарушением условий договоров аренды. Доказательств того, что земельные участки не могли быть использованы по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2012 по делу А51-11981/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2013 N 05АП-897/2013 ПО ДЕЛУ N А51-11981/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2013 г. N 05АП-897/2013
Дело N А51-11981/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 27 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Пожарское",
апелляционное производство N 05АП-897/2013
на решение от 26.10.2012
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-11981/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управление муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района
к Закрытому акционерному обществу "Пожарское"
о расторжении договоров аренды
при участии:
от истца: Плевак С.В. - без подтверждения полномочий,
от ответчика: Михайлов В.С. - паспорт, доверенность от 01.01.2011 сроком на три года со специальными полномочиями,
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района (далее - УМИ администрации Пожарского муниципального района) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Закрытому акционерному обществу "Пожарское" о расторжении договоров аренды N 161 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 8 230 942 кв. м, N 162 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 10 066 040 кв. м, N 166 от 15.12.2008 на земельный участок общей площадью 1 491 229 кв. м.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2012 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано тем, что ответчик в нарушение обязательств по заключенным договорам аренды не использует переданные земельные участки по целевому назначению, чем существенно нарушает условия договоров, в связи с чем последние подлежат расторжению.
В рамках заявленного иска истец обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета ЗАО "Пожарское" совершать действия, касающиеся предмета спора, а именно договоров аренды от 15.12.2008 N 161, 162, 166.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.07.2012 заявление о принятии мер по обеспечению иска удовлетворено.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указал, что УМИ администрации Пожарского муниципального района не приведено достоверных доказательств о нарушении условий договоров ответчиком на протяжении трех лет. Из материалов фотосъемки невозможно установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка. Кроме того, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", где разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, считает, что разумный срок устранения нарушений УМИ администрации Пожарского муниципального района не предоставлялся, что свидетельствует о несоблюдении истцом требований для расторжения договоров в судебном порядке.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что факт ненадлежащего использования ответчиком земельных участков подтверждается актами проверки использования земельных участков от 01.11.2011 и актами проверки фактического использования земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием от 28.03.2012. Кроме того, довод ответчика о том, что из материалов фотосъемки невозможно установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка, а также, какие именно земельные участки проверялись, считает необоснованным, так как ответчиком не были представлены доказательства недостоверности сведений.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил. Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения истца о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.
Между УМИ администрации Пожарского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Пожарское" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 161 от 15.12.2008, N 162 от 15.12.2008, N 166 от 15.12.2008 (далее - договоры аренды).
По условиям договора аренды N 161 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8 321 168 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:18, расположенный примерно 3200 м по направлению на северо-запад от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 3232410 кв. м, сенокосом - 5088758 кв. м, для ведения сельскохозяйственного производства.
По условиям договора аренды N 162 от 15.12.2008, N 162 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 10 066 040 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:13, расположенный примерно 7500 м по направлению на северо-восток от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 4461089 кв. м, сенокосом - 2386116 кв. м, для ведения сельскохозяйственного производства.
По условиям договора аренды N 166 от 15.12.2008 арендатор получил от арендодателя во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 491 229 кв. м, с кадастровым номером 25:15:0107001:16, расположенный примерно 5000 м по направлению на восток от ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22, представленный залежью - 1189743 кв. м, сенокосом - 221675 кв. м, пастбищем - 44420 кв. м, древесно-кустарниковой растительностью - 35391 кв. м для ведения сельскохозяйственного производства.
Использование земельных участков для других целей без согласия арендодателя запрещается.
Договоры аренды от 15.12.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.1 договоры аренды вступают в законную силу с момента их государственной регистрации, а срок их действия установлен сторонами до 01.12.2057 года.
Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 15.12.2008.
В соответствии с пунктом 5.2 договоры могут быть досрочно расторгнуты судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор использует участок в целях, не предусмотренных договором; не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты вступления договора в законную силу; не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
На основании постановления администрации Пожарского муниципального района от 21.05.2010 N 199 в связи с отказом на часть земельного участка, ранее предоставленного постановлением главы Пожарского муниципального района от 15.12.2008 N 567 "О предоставлении ЗАО "Пожарское" в аренду земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства", в связи со строительством объектов инвестиционного проекта ОАО "Газпром" "Магистральный газопровод Сахалин - Хабаровск - Владивосток" между сторонами договора аренды N 161 заключены дополнительные соглашения о внесении изменений в указанный договор аренды, которые зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 08.07.2010 и 09.07.2010. Согласно указанных соглашений, стороны предусмотрели, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8 321 168 кв. м для ведения сельского хозяйства, в том числе:
- 1. Земельный участок площадью 161 363 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1546, расположенный примерно в 5 325 м по направлению на северо-запад от ориентира - здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край. Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22;
- 2. Земельный участок площадью 21 755 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1547. расположенный примерно в 4 715 м по направлению на северо-запад от ориентира - здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край. Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22:
3. Земельный участок площадью 8 047 824 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:1548, расположенный примерно в 3 200 м, по направлению на северо-запад от ориентира ~ здания Дома культуры, находящемся за пределами земельного участка, адрес ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Пожарское, ул. Ленинская, 22.
Распоряжением администрации Пожарского муниципального района от 16.09.2011 N 104-ра создана комиссия по установлению фактической цели использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных по договорам аренды ответчику.
По результатам проверки земельных участков на предмет их целевого использования комиссией составлены акты проверки использования земельных участков от 01.11.2011 N 1, N 2, N 6, которые были высланы ответчику для подписания.
При повторном обследовании 28.03.2012 земельных участков комиссией было установлено, что арендатор так и не приступил к использованию земельных участков по целевому назначению. По результатам были составлены акты проверки фактического использования земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием N 1, N 3, N 4 от 28.03.2012 и направлены в адрес арендатора для подписания.
Неиспользование на протяжении длительного времени переданных по договорам аренды земельных участков, а также не подписание арендатором проектов соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков в добровольном порядке, составленных и направленных в адрес арендатора УМИ администрации Пожарского муниципального района, послужило основанием для обращения последней с иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут до истечения срока договора по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названым кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям данным в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Материалы дела содержат доказательства того, что 22.02.2012 УМИ администрации Пожарского муниципального района обратилось к ЗАО "Пожарское" с претензиями N 86/1, N 86/2, N 86/6 по фактам ненадлежащего исполнения принятых на себя арендатором обязательств по заключенным договорам аренды. Данными претензиями арендодатель потребовал от арендатора незамедлительно приступить к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционным судом установлено, что 20.04.2012 по юридическому адресу ответчику были направлены письма (исх. N 235, 236, 237) с предложением подписать соглашения о расторжении заключенных договоров аренды в срок до 19.04.2012 в связи с неиспользованием земельных участков под сельскохозяйственные цели.
Таким образом, общее правило о досудебном порядке, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюдено, в материалах дела имеются доказательства выполнения соответствующих требований статьи 619 ГК РФ.
Указанные соглашения о расторжении договоров арендатором не подписаны.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет.
Сторонами установлен срок вступления договоров в законную силу с момента их государственной регистрации. Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке 18.02.2009.
Пунктом 5.2.2 предусмотрено, что договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию арендодателя в случае, если арендатор не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Оценив данное условие договора на предмет его соответствия требованиям земельного и гражданского законодательства, суд апелляционной инстанции признает его противоречащим подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, предусматривающему прекращение аренды земельного участка при неиспользовании его по целевому назначению в течение не менее трех лет, и приходит в выводу о его ничтожности в силу статей 168, 180 ГК РФ.
Таким образом, исходя из даты государственной регистрации и момента заключения договоров, трехлетний срок неиспользования земельных участков по целевому назначению, влекущий прекращение арендных отношений, истекает не ранее 18.02.2012.
На основании оценки представленных в дело доказательств ненадлежащего использования ЗАО "Пожарское" земельных участков, суд приходит к выводу, что арендатор не приступал к использованию земельных участков для использования в сельскохозяйственных целях. Мероприятия, способствующие приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, с момента заключения договоров аренды ответчиком не проводились.
Довод апелляционной жалобы о том, что в связи с заключением дополнительных соглашений о внесении изменений и дополнений в договор аренды N 161 от 15.12.2008 арендатору в июле 2010 года переданы иные земельные участки, чем передавались при заключении договора аренды в 2008 году, и данное обстоятельство опровергает факт неиспользования данных земель в течение трех лет, судом отклоняется, поскольку Постановлением главы Пожарского района от 21.05.2010 N 199 произведен раздел земельного участка площадью 8 321 168 кв. м с кадастровым номером 25:15:0107001:18 на пять участков, по двум из которых право аренды прекращено. Поскольку земельные участки, образовавшиеся в результате раздела основного земельного участка, находятся в его пределах и граничат между собой, сам по себе факт заключения дополнительных соглашений о внесении изменений и дополнений в указанный договор не может автоматически продлевать трехлетний срок освоения земель сельскохозяйственного назначения.
Довод апеллянта о том, что по фотоматериалам, представленным в дело истцом, невозможно определить место фотофиксации, и, соответственно, установить, в отношении каких земельных участков проводилась проверка, судом также отклоняется, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены суду доказательства, свидетельствующие о том, что спорные земельные участки находятся в ином состоянии, нежели указаны на фотографиях. Кроме того, акты проверки земельных участков ответчиком не опровергнуты, доказательств недостоверности сведений, содержащихся в них ответчик не предоставил.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что факт нецелевого использования ответчиком арендованных для сельскохозяйственных нужд земельных участков подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и является существенным нарушением условий договоров аренды. Доказательств того, что земельные участки не могли быть использованы по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2012 по делу А51-11981/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)