Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Скромовой Ю.В., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны: представитель не явился,
от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа: Соколова Е.Е., доверенность N 1601 от 17.12.2009, паспорт; Жилка Н.М., доверенность N 1600 от 17.12.2009, паспорт,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 сентября 2009 года
по делу N А60-24173/2009,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны
к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа
о взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа
к индивидуальному предпринимателю Руденко Татьяне Михайловне
о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, неустойки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Руденко Татьяна Михайловна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования "Пригородный район" о взыскании 143 472 руб. - неосновательное обогащение в виде арендных платежей, по мнению истца, излишне осуществленных по договору аренды нежилых помещений N 94 от 05.10.2005.
В судебном заседании 21.08.2009 имело место уточнение наименования ответчика - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа.
Ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа, предъявил встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны 57 237 руб. 01 коп. - задолженность по внесению арендных платежей по договору N 94 от 05.10.2005, 6 619 руб. 79 коп. - неустойка, начисленная на основании п. 5.1 договора N 94 от 05.10.2005.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30 сентября 2009 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен полностью.
Удовлетворение встречного иска явилось следствием признания доказанными обстоятельств, указанием на которые обосновывалось требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из факта заключения сторонами договора аренды, передачи истцу - арендатору, в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям этого договора. Данный договор не содержит условия, которое свидетельствовало бы об обязательстве арендодателя осуществить капитальный ремонт переданного в аренду объекта.
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит его отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
В апелляционной жалобе истец ссылается на допущенные судом при принятии обжалуемого решения нарушения положений ст. 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что судом первой инстанции при разрешении спора не было применено положение ненормативного правового акта - Постановления Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662, пунктом 3 которого определен момент возникновения обязательства арендатора по внесению арендной платы - окончание работ перепрофилированию сданного в аренду объекта под кафе.
По мнению истца, судом не дана ненадлежащая оценка тому обстоятельству, что в силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем виде, что последним сделано не было. Значимым истец считает то, что он - арендатор, понес значительные материальные расходы, связанные с выполнением строительно-ремонтных работ, необходимых для обеспечения возможности использовать арендованное имущество.
Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на нее, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и по сути не оспаривается, на основании Постановления Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662 (л.д. 33) Комитетом по управлению имуществом МО "Пригородный район" (правопредшественник Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа) (арендодатель), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Руденко Т.М. (арендатор) с другой, заключен договор аренды нежилых помещений N 94 от 05.10.2005 (договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил в аренду помещение в здании бывшего Дома культуры, общей площадью 173,2 кв. м, расположенное по адресу: Пригородный район, с. Краснополье, ул. Красногвардейская, 20, для организации придорожного кафе (л.д. 12-16).
13 декабря 2005 г. сторонами подписан Акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 34).
На основании положений пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433, пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды N 94 от 05.10.2005 признан судом первой инстанции заключенным, и действующим на момент рассмотрения спора.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.1 договора аренды N 94 от 05.10.2005 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в течение 10 дней текущего месяца в размере 1/12 ставки арендной платы за год. Арендная плата подлежит обязательному перерасчету с арендодателем в одностороннем порядке по окончанию 2 и 4 квартала текущего года, в случае принятия новых (изменения действующих) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы (пункт 4.2 договора).
Поскольку доказательств внесения арендной платы в объеме, соответствующем взыскиваемой в качестве долга сумме не представлено (ст. 65 АПК РФ), суд первой инстанции на основании приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, проверив произведенный истцом по встречному иску расчет подлежащей взысканию суммы, в соответствующей части иск удовлетворил правомерно (ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 5.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы, в виде уплаты арендодателю неустойки, исходя из ставки рефинансирования, действующей в указанный период за каждый день просрочки от суммы долга по арендной плате.
Требование истца по встречному иску о взыскании неустойки в сумме 6 619 руб. 79 коп. не противоречит положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Расчет суммы неустойки заинтересованной стороной по сути не оспорен (ст. 65 АПК РФ).
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, наличие которых позволило бы признать определенную судом первой инстанции сумму неустойки, не соответствующей фактическим обстоятельствам, условиям договора.
Заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что в нарушение требования статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет (арендодатель) не исполнил установленную договором обязанность по передаче арендатору помещения, пригодного для размещения в нем кафе, в связи с чем арендатор не мог использовать арендованное имущество по целевому назначению и у него в силу статьи 328 Кодекса возникло право отказаться от внесения арендных платежей; не была предоставлена разрешительная документация, акт ввода объекта в эксплуатацию, многие другие документы и технические составляющие.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.
Акт приема-передачи от 13.12.2005 свидетельствует о передаче арендодателем арендатору объекта, указанного в предмете договора. Данный акт содержит указание на состояние переданного объекта: разморожена система отопления, нарушена электропроводка, не установлен счетчик (л.д. 34).
Как верно установил суд первой инстанции, условиями договора аренды N 94 от 05.10.2005 не было предусмотрено обязательство арендодателя произвести ремонт переданного в аренду объекта.
Не предусмотрено и то, что состояние подлежавшего передаче в аренду объекта позволило бы использовать этот объект в качестве кафе без выполнения необходимых ремонтно-восстановительных работ с целью обеспечения возможности использовать этот объект по указанному в договоре назначению.
Напротив, и что также верно оценил суд первой инстанции, Постановлением Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662, на основании которого был заключен соответствующий договор и передано в аренду указанное в предмете этого договора имущество, была предусмотрена необходимость перепрофилирования здания, сданного в аренду, под кафе.
То, что арендодатель не может быть признан лицом, которое должно было осуществить мероприятия по перепрофилированию здания под кафе, очевидно.
Иное не следует из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, а также из позиции истца по первоначальному иску. Именно этим лицом осуществлялась необходимая деятельность, направленная на создание условий для использования переданного в аренду объекта как кафе.
То, что установленное обстоятельство являлось очевидным и для арендатора, следует из заявлений этой стороны (л.д. 77, 79), в которых данным лицом как стороной, осуществлявшей деятельность по перепрофилированию объекта, определялись сроки окончания ремонта, выражалось намерение исполнять обязанность по внесению арендных платежей по истечении соответствующим сроков.
Таким образом, результатом толкования договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), фактических обстоятельств является вывод о необоснованности приведенных в обоснование апелляционной жалобы доводов.
Материалы дела не содержат достоверных доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о том, что арендодатель является обладателем иных, помимо фактически исполненных в рамках исследуемого договора, обязательств, при этом обязательств таких, исполнение которых могло бы быть признано встречным (ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) по отношению к обязательствам арендатора, на неисполнение которых указано в обоснование встречного иска (ст. 65 АПК РФ).
С учетом приведенной оценки сам по себе не имеет правового значения довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодателем не была предоставлена разрешительная документация, акт ввода объекта в эксплуатацию, многие другие документы и технические составляющие.
Вывод суда первой инстанции о том, что арендодатель выполнил свое обязательство перед арендатором по передаче ему имущества в состоянии, предусмотренном договором, является правомерным.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В договоре аренды N 94 от 05.10.2005 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления. Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего или капитального ремонта, в договоре аренды не содержится.
Таким образом, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Руденко Т.М. еще до заключения договора аренды была осведомлена о свойствах и состоянии передаваемого ей в аренду помещения и согласилась на принятие в пользование именно такого имущества.
Суд первой инстанции с учетом характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и надлежаще оценил их (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец в апелляционной жалобе указывает на то, что у него как арендатора спорного имущества возникли существенные препятствия в использовании арендованного имущества по назначению, поскольку бремя производства капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью обеспечения теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции арендованного здания потребовало значительных вложений, в связи с чем внесенная в этот период арендная плата является для ответчика неосновательным обогащением.
Из искового заявления следует, что предметом первоначального иска является требование о взыскании неосновательного обогащения, правовым обоснованием иска - статьи 1102-1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между сторонами существуют обязательственные отношения, вытекающие из договора аренды N 94 от 05.10.2005.
Уплаченная истцом ответчику спорная денежная сумма, являясь частичной оплатой за аренду помещения, в силу чего не может быть признана неосновательным обогащением ответчика за счет истца.
Иные доводы апелляционной жалобы правового значения не имеют, так как не содержат указания на обстоятельства, установление которых могло бы повлечь удовлетворение апелляционной жалобы.
Требование заявителя апелляционной жалобы о необходимости признания в рамках данного дела действий председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями неправомерными, о понуждении органа местного самоуправления к возмещению расходов, связанных с производством ремонтных работ, относимых к объекту переданному в аренду, в размере 730 000 руб., не соответствует положениям, предусмотренным статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно частям 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца, заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2009 по делу N А60-24173/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.В.СКРОМОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2009 N 17АП-11616/2009-ГК ПО ДЕЛУ N А60-24173/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2009 г. N 17АП-11616/2009-ГК
Дело N А60-24173/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Скромовой Ю.В., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны: представитель не явился,
от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа: Соколова Е.Е., доверенность N 1601 от 17.12.2009, паспорт; Жилка Н.М., доверенность N 1600 от 17.12.2009, паспорт,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 сентября 2009 года
по делу N А60-24173/2009,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны
к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа
о взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа
к индивидуальному предпринимателю Руденко Татьяне Михайловне
о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, неустойки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Руденко Татьяна Михайловна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования "Пригородный район" о взыскании 143 472 руб. - неосновательное обогащение в виде арендных платежей, по мнению истца, излишне осуществленных по договору аренды нежилых помещений N 94 от 05.10.2005.
В судебном заседании 21.08.2009 имело место уточнение наименования ответчика - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа.
Ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа, предъявил встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Руденко Татьяны Михайловны 57 237 руб. 01 коп. - задолженность по внесению арендных платежей по договору N 94 от 05.10.2005, 6 619 руб. 79 коп. - неустойка, начисленная на основании п. 5.1 договора N 94 от 05.10.2005.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30 сентября 2009 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен полностью.
Удовлетворение встречного иска явилось следствием признания доказанными обстоятельств, указанием на которые обосновывалось требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из факта заключения сторонами договора аренды, передачи истцу - арендатору, в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям этого договора. Данный договор не содержит условия, которое свидетельствовало бы об обязательстве арендодателя осуществить капитальный ремонт переданного в аренду объекта.
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит его отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
В апелляционной жалобе истец ссылается на допущенные судом при принятии обжалуемого решения нарушения положений ст. 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что судом первой инстанции при разрешении спора не было применено положение ненормативного правового акта - Постановления Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662, пунктом 3 которого определен момент возникновения обязательства арендатора по внесению арендной платы - окончание работ перепрофилированию сданного в аренду объекта под кафе.
По мнению истца, судом не дана ненадлежащая оценка тому обстоятельству, что в силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем виде, что последним сделано не было. Значимым истец считает то, что он - арендатор, понес значительные материальные расходы, связанные с выполнением строительно-ремонтных работ, необходимых для обеспечения возможности использовать арендованное имущество.
Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на нее, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и по сути не оспаривается, на основании Постановления Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662 (л.д. 33) Комитетом по управлению имуществом МО "Пригородный район" (правопредшественник Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа) (арендодатель), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Руденко Т.М. (арендатор) с другой, заключен договор аренды нежилых помещений N 94 от 05.10.2005 (договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил в аренду помещение в здании бывшего Дома культуры, общей площадью 173,2 кв. м, расположенное по адресу: Пригородный район, с. Краснополье, ул. Красногвардейская, 20, для организации придорожного кафе (л.д. 12-16).
13 декабря 2005 г. сторонами подписан Акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 34).
На основании положений пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433, пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды N 94 от 05.10.2005 признан судом первой инстанции заключенным, и действующим на момент рассмотрения спора.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.1 договора аренды N 94 от 05.10.2005 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в течение 10 дней текущего месяца в размере 1/12 ставки арендной платы за год. Арендная плата подлежит обязательному перерасчету с арендодателем в одностороннем порядке по окончанию 2 и 4 квартала текущего года, в случае принятия новых (изменения действующих) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы (пункт 4.2 договора).
Поскольку доказательств внесения арендной платы в объеме, соответствующем взыскиваемой в качестве долга сумме не представлено (ст. 65 АПК РФ), суд первой инстанции на основании приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, проверив произведенный истцом по встречному иску расчет подлежащей взысканию суммы, в соответствующей части иск удовлетворил правомерно (ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 5.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы, в виде уплаты арендодателю неустойки, исходя из ставки рефинансирования, действующей в указанный период за каждый день просрочки от суммы долга по арендной плате.
Требование истца по встречному иску о взыскании неустойки в сумме 6 619 руб. 79 коп. не противоречит положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Расчет суммы неустойки заинтересованной стороной по сути не оспорен (ст. 65 АПК РФ).
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, наличие которых позволило бы признать определенную судом первой инстанции сумму неустойки, не соответствующей фактическим обстоятельствам, условиям договора.
Заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что в нарушение требования статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет (арендодатель) не исполнил установленную договором обязанность по передаче арендатору помещения, пригодного для размещения в нем кафе, в связи с чем арендатор не мог использовать арендованное имущество по целевому назначению и у него в силу статьи 328 Кодекса возникло право отказаться от внесения арендных платежей; не была предоставлена разрешительная документация, акт ввода объекта в эксплуатацию, многие другие документы и технические составляющие.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.
Акт приема-передачи от 13.12.2005 свидетельствует о передаче арендодателем арендатору объекта, указанного в предмете договора. Данный акт содержит указание на состояние переданного объекта: разморожена система отопления, нарушена электропроводка, не установлен счетчик (л.д. 34).
Как верно установил суд первой инстанции, условиями договора аренды N 94 от 05.10.2005 не было предусмотрено обязательство арендодателя произвести ремонт переданного в аренду объекта.
Не предусмотрено и то, что состояние подлежавшего передаче в аренду объекта позволило бы использовать этот объект в качестве кафе без выполнения необходимых ремонтно-восстановительных работ с целью обеспечения возможности использовать этот объект по указанному в договоре назначению.
Напротив, и что также верно оценил суд первой инстанции, Постановлением Главы Администрации муниципального образования "Пригородный район" от 05.10.2005 N 1662, на основании которого был заключен соответствующий договор и передано в аренду указанное в предмете этого договора имущество, была предусмотрена необходимость перепрофилирования здания, сданного в аренду, под кафе.
То, что арендодатель не может быть признан лицом, которое должно было осуществить мероприятия по перепрофилированию здания под кафе, очевидно.
Иное не следует из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, а также из позиции истца по первоначальному иску. Именно этим лицом осуществлялась необходимая деятельность, направленная на создание условий для использования переданного в аренду объекта как кафе.
То, что установленное обстоятельство являлось очевидным и для арендатора, следует из заявлений этой стороны (л.д. 77, 79), в которых данным лицом как стороной, осуществлявшей деятельность по перепрофилированию объекта, определялись сроки окончания ремонта, выражалось намерение исполнять обязанность по внесению арендных платежей по истечении соответствующим сроков.
Таким образом, результатом толкования договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), фактических обстоятельств является вывод о необоснованности приведенных в обоснование апелляционной жалобы доводов.
Материалы дела не содержат достоверных доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о том, что арендодатель является обладателем иных, помимо фактически исполненных в рамках исследуемого договора, обязательств, при этом обязательств таких, исполнение которых могло бы быть признано встречным (ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) по отношению к обязательствам арендатора, на неисполнение которых указано в обоснование встречного иска (ст. 65 АПК РФ).
С учетом приведенной оценки сам по себе не имеет правового значения довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодателем не была предоставлена разрешительная документация, акт ввода объекта в эксплуатацию, многие другие документы и технические составляющие.
Вывод суда первой инстанции о том, что арендодатель выполнил свое обязательство перед арендатором по передаче ему имущества в состоянии, предусмотренном договором, является правомерным.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В договоре аренды N 94 от 05.10.2005 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления. Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего или капитального ремонта, в договоре аренды не содержится.
Таким образом, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Руденко Т.М. еще до заключения договора аренды была осведомлена о свойствах и состоянии передаваемого ей в аренду помещения и согласилась на принятие в пользование именно такого имущества.
Суд первой инстанции с учетом характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и надлежаще оценил их (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец в апелляционной жалобе указывает на то, что у него как арендатора спорного имущества возникли существенные препятствия в использовании арендованного имущества по назначению, поскольку бремя производства капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью обеспечения теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции арендованного здания потребовало значительных вложений, в связи с чем внесенная в этот период арендная плата является для ответчика неосновательным обогащением.
Из искового заявления следует, что предметом первоначального иска является требование о взыскании неосновательного обогащения, правовым обоснованием иска - статьи 1102-1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между сторонами существуют обязательственные отношения, вытекающие из договора аренды N 94 от 05.10.2005.
Уплаченная истцом ответчику спорная денежная сумма, являясь частичной оплатой за аренду помещения, в силу чего не может быть признана неосновательным обогащением ответчика за счет истца.
Иные доводы апелляционной жалобы правового значения не имеют, так как не содержат указания на обстоятельства, установление которых могло бы повлечь удовлетворение апелляционной жалобы.
Требование заявителя апелляционной жалобы о необходимости признания в рамках данного дела действий председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями неправомерными, о понуждении органа местного самоуправления к возмещению расходов, связанных с производством ремонтных работ, относимых к объекту переданному в аренду, в размере 730 000 руб., не соответствует положениям, предусмотренным статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно частям 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца, заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2009 по делу N А60-24173/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.В.СКРОМОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)