Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2009
В полном объеме постановление изготовлено 04.02.2009
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Тихоненко А.А., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
представители лиц, участвующих в деле, не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "МАКСэФ"
на решение от 27 октября 2008 года
по делу N А37-1139/2008-13
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Дьячковой Э.Л.
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии
города Магадана
к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ"
о взыскании 70 259 руб. 77 коп.
третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Горгеопро"
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Магаданской области к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ" с иском (учитывая принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение) о взыскании 73 916 руб. 54 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 04.09.2002 N АН-49-09-03-05963 за период с 01.04.2006 по 30.04.2008.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горгеопро" (определение от 25.09.2008).
Решением арбитражного суда от 27.10.2008 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за предъявленный период в сумме 73 279 руб. 84 коп.; во взыскании 636 руб. 70 коп. истцу отказано.
ООО "МАКСэФ" в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование указывает на то, что истец в иске сослался на ст. ст. 614 и 621 ГК РФ, а арбитражный суд пришел к выводу о регулировании спорных правоотношений положениями ст. ст. 614 и 622 ГК РФ, что свидетельствует о процессуальном нарушении (ст. ст. 49, 125 АПК РФ). Полагает безосновательно не принятыми доводы ответчика о причине досрочного расторжения договора аренды - обращение ответчика в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, что исключает необходимость возврата земельного участка. В данном случае полагает подлежащими применению ст. ст. 405, 406 ГК РФ, исходя из просрочки кредитора, поскольку по вине истца ответчик с момента расторжения договора аренды не смог зарегистрировать право собственности на земельный участок как собственник расположенного на нем здания.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет считает приведенные в ней доводы необоснованными, а удовлетворение иска в указанной судом сумме - правомерным. Указывает на то, что действующий между сторонами спора договор аренды от 04.09.2002 N АН-49-09-03-05963 считается прекращенным со дня регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, что следует из постановления мэра города Магадана от 03.05.2007 о предоставлении земельного участка. Право собственности ответчиком не зарегистрировано ввиду необходимости установить границы земельного участка с учетом выявленных на местности объектов недвижимости, на которые у ответчика отсутствовали документы. Сообщает, что решением арбитражного суда по другому делу ответчику отказано в удовлетворении требования о понуждении мэрии города Магадана и Комитета заключить договор купли-продажи земельного участка площадью, указанной в ранее изданном постановлении мэра от 03.05.2007.
В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, участия не принимали.
Проверив законность решения от 27.10.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно представленным в деле документам, 04.09.2002 между Комитетом (арендодатель) и ООО "МАКСэФ" (арендатор) заключен договор N АН-49-09-03-05963 аренды земель для несельскохозяйственных нужд, по условиям арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4 849 кв. м, расположенный по адресу: переулок Марчеканский, 25, под склад с административно-бытовым помещением, на срок с 01.08.2002 по 01.08.2007 с правом последующего продления. Условия и порядок расчетов по договору закреплены в разделе 2 договора и предусматривают ежемесячные платежи согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N 3). Расчет изменялся (приложения N 3/1, 3/2, 3/3) в соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями к договору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2002, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой же выписке указан кадастровый номер арендуемого ответчиком земельного участка - 49:09:03: 03 02:0003.
Договор сторонами исполнялся.
25.06.2008 Комитет письменно сообщил арендатору о числящейся за ним задолженности по арендной плате, предложил ее погасить в срок до 10.07.2008.
Ответчик добровольно не произвел оплату, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно нормам Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ).
До ноября 2007 года распоряжение неразграниченными земельными участками осуществляли органы местного самоуправления, что следует из п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в соответствующей редакции.
С ноября 2007 года порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 вышеназванного закона в действующей редакции).
Расчет арендной платы за предъявленный в иске период произведен на основании действующих нормативных правовых актов: постановлений мэра города Магадана от 16.09.2005 N 1718, от 29.12.2006 N 2555; постановления администрации Магаданской области от 09.11.2007 N 384-па.
В отношении периода, за который начислена арендная плата, суд исходит из нижеследующего.
По правилам ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении срока его действия, за исключением случаев, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения установленного срока и арендодатель против такого пользования не возражает, в таких случаях договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу земельного участка основаны на договоре аренды от 10.08.2001 N 1043 с определенным сроком действия - до 01.08.2007.
В соответствии с п. 5.1.7 договора арендатор вправе досрочно по миновании надобности аренды участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление об этом арендодателю. Также арендатор вправе выкупить участок в случае принятия решения о продаже; при этом договор расторгается по взаимному согласию сторон в порядке, обусловленном специальным соглашением между ними (п. 5.1.9 договора).
18.01.2007 арендатор обратился к истцу с заявлением о предоставлении соответствующего земельного участка в собственность за плату. Заявлением от 06.02.2007 ответчик просил расторгнуть договор аренды земельного участка. Право собственности на арендуемый участок ответчиком не оформлено.
Оценив представленные в деле документы согласно ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам: заявление об отказе от договора аренды обусловлено не минованием надобности аренды участка, поскольку на этом участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2008; заявление от 06.02.2007 связано с намерением ответчика оформить право собственности на арендуемый земельный участок; в этой связи отсутствовали основания, предусмотренные п. 5.1.7 договора аренды для досрочного расторжения арендатором договора аренды; предусмотренный п. 5.1.9 порядок сторонами не соблюден и указанные в этом пункте основания для заключения соглашения о расторжении договора отсутствовали; заявления от 18.01.2007 и от 06.02.2007 не могут рассматриваются в качестве доказательств, подтверждающих досрочное расторжение договора аренды.
Таким образом договор аренды в установленном законом и договором порядке досрочно сторонами не расторгался.
Поскольку после истечения срока действия договора (после 01.08.2007) арендатор продолжил пользование имуществом, а арендодатель против этого не возразил, договор аренды земельного участка с указанной даты считается заключенным на неопределенный срок. После этого в порядке ст. 610 ГК РФ договор аренды не расторгнут.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, разрешая спор, исходит из наличия между сторонами в спорный период договорных отношений относительно земельного участка.
В этой связи требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2006 по 30.04.2008, расчет которой проверен судом и ошибка в нем исправлена, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных судом процессуальных нарушениях, учитывая различие в ссылках на нормы права (в иске и в решении), подлежат отклонению, поскольку в данном случае суд при разрешении спора исходил из указанных истцом предмета и основания иска, а определение подлежащей применению нормы права относится к компетенции арбитражного суда (ст. 13 АПК РФ, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ). Кроме того, апелляционный суд разрешил иск на основании ст. ст. 614, 621 ГК РФ.
Доводы о причинах досрочного расторжения договора отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, как установлено в мотивировочной части настоящего постановления, договор аренды не является расторгнутым.
Ссылки на ст. ст. 405, 406 ГК РФ, которые заявитель апелляционной жалобы полагает подлежащими применению, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как причины неоформления права собственности на земельный участок не влияют на обязанность землепользователя производить оплату за пользование, что согласуется с принципом платности использования земли, закрепленным в ст. ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет. Решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 27 октября 2008 года по делу N А37-1139/2008-13 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
И.В Иноземцев
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2009 N 06АП-4340/2008 ПО ДЕЛУ N А37-1139/2008-13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2009 г. N 06АП-4340/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2009
В полном объеме постановление изготовлено 04.02.2009
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Тихоненко А.А., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
представители лиц, участвующих в деле, не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "МАКСэФ"
на решение от 27 октября 2008 года
по делу N А37-1139/2008-13
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Дьячковой Э.Л.
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии
города Магадана
к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ"
о взыскании 70 259 руб. 77 коп.
третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Горгеопро"
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Магаданской области к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСэФ" с иском (учитывая принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение) о взыскании 73 916 руб. 54 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 04.09.2002 N АН-49-09-03-05963 за период с 01.04.2006 по 30.04.2008.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горгеопро" (определение от 25.09.2008).
Решением арбитражного суда от 27.10.2008 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за предъявленный период в сумме 73 279 руб. 84 коп.; во взыскании 636 руб. 70 коп. истцу отказано.
ООО "МАКСэФ" в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование указывает на то, что истец в иске сослался на ст. ст. 614 и 621 ГК РФ, а арбитражный суд пришел к выводу о регулировании спорных правоотношений положениями ст. ст. 614 и 622 ГК РФ, что свидетельствует о процессуальном нарушении (ст. ст. 49, 125 АПК РФ). Полагает безосновательно не принятыми доводы ответчика о причине досрочного расторжения договора аренды - обращение ответчика в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, что исключает необходимость возврата земельного участка. В данном случае полагает подлежащими применению ст. ст. 405, 406 ГК РФ, исходя из просрочки кредитора, поскольку по вине истца ответчик с момента расторжения договора аренды не смог зарегистрировать право собственности на земельный участок как собственник расположенного на нем здания.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет считает приведенные в ней доводы необоснованными, а удовлетворение иска в указанной судом сумме - правомерным. Указывает на то, что действующий между сторонами спора договор аренды от 04.09.2002 N АН-49-09-03-05963 считается прекращенным со дня регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, что следует из постановления мэра города Магадана от 03.05.2007 о предоставлении земельного участка. Право собственности ответчиком не зарегистрировано ввиду необходимости установить границы земельного участка с учетом выявленных на местности объектов недвижимости, на которые у ответчика отсутствовали документы. Сообщает, что решением арбитражного суда по другому делу ответчику отказано в удовлетворении требования о понуждении мэрии города Магадана и Комитета заключить договор купли-продажи земельного участка площадью, указанной в ранее изданном постановлении мэра от 03.05.2007.
В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, участия не принимали.
Проверив законность решения от 27.10.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно представленным в деле документам, 04.09.2002 между Комитетом (арендодатель) и ООО "МАКСэФ" (арендатор) заключен договор N АН-49-09-03-05963 аренды земель для несельскохозяйственных нужд, по условиям арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4 849 кв. м, расположенный по адресу: переулок Марчеканский, 25, под склад с административно-бытовым помещением, на срок с 01.08.2002 по 01.08.2007 с правом последующего продления. Условия и порядок расчетов по договору закреплены в разделе 2 договора и предусматривают ежемесячные платежи согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N 3). Расчет изменялся (приложения N 3/1, 3/2, 3/3) в соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями к договору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2002, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой же выписке указан кадастровый номер арендуемого ответчиком земельного участка - 49:09:03: 03 02:0003.
Договор сторонами исполнялся.
25.06.2008 Комитет письменно сообщил арендатору о числящейся за ним задолженности по арендной плате, предложил ее погасить в срок до 10.07.2008.
Ответчик добровольно не произвел оплату, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно нормам Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ).
До ноября 2007 года распоряжение неразграниченными земельными участками осуществляли органы местного самоуправления, что следует из п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в соответствующей редакции.
С ноября 2007 года порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 вышеназванного закона в действующей редакции).
Расчет арендной платы за предъявленный в иске период произведен на основании действующих нормативных правовых актов: постановлений мэра города Магадана от 16.09.2005 N 1718, от 29.12.2006 N 2555; постановления администрации Магаданской области от 09.11.2007 N 384-па.
В отношении периода, за который начислена арендная плата, суд исходит из нижеследующего.
По правилам ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении срока его действия, за исключением случаев, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения установленного срока и арендодатель против такого пользования не возражает, в таких случаях договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу земельного участка основаны на договоре аренды от 10.08.2001 N 1043 с определенным сроком действия - до 01.08.2007.
В соответствии с п. 5.1.7 договора арендатор вправе досрочно по миновании надобности аренды участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление об этом арендодателю. Также арендатор вправе выкупить участок в случае принятия решения о продаже; при этом договор расторгается по взаимному согласию сторон в порядке, обусловленном специальным соглашением между ними (п. 5.1.9 договора).
18.01.2007 арендатор обратился к истцу с заявлением о предоставлении соответствующего земельного участка в собственность за плату. Заявлением от 06.02.2007 ответчик просил расторгнуть договор аренды земельного участка. Право собственности на арендуемый участок ответчиком не оформлено.
Оценив представленные в деле документы согласно ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам: заявление об отказе от договора аренды обусловлено не минованием надобности аренды участка, поскольку на этом участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2008; заявление от 06.02.2007 связано с намерением ответчика оформить право собственности на арендуемый земельный участок; в этой связи отсутствовали основания, предусмотренные п. 5.1.7 договора аренды для досрочного расторжения арендатором договора аренды; предусмотренный п. 5.1.9 порядок сторонами не соблюден и указанные в этом пункте основания для заключения соглашения о расторжении договора отсутствовали; заявления от 18.01.2007 и от 06.02.2007 не могут рассматриваются в качестве доказательств, подтверждающих досрочное расторжение договора аренды.
Таким образом договор аренды в установленном законом и договором порядке досрочно сторонами не расторгался.
Поскольку после истечения срока действия договора (после 01.08.2007) арендатор продолжил пользование имуществом, а арендодатель против этого не возразил, договор аренды земельного участка с указанной даты считается заключенным на неопределенный срок. После этого в порядке ст. 610 ГК РФ договор аренды не расторгнут.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, разрешая спор, исходит из наличия между сторонами в спорный период договорных отношений относительно земельного участка.
В этой связи требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2006 по 30.04.2008, расчет которой проверен судом и ошибка в нем исправлена, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных судом процессуальных нарушениях, учитывая различие в ссылках на нормы права (в иске и в решении), подлежат отклонению, поскольку в данном случае суд при разрешении спора исходил из указанных истцом предмета и основания иска, а определение подлежащей применению нормы права относится к компетенции арбитражного суда (ст. 13 АПК РФ, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ). Кроме того, апелляционный суд разрешил иск на основании ст. ст. 614, 621 ГК РФ.
Доводы о причинах досрочного расторжения договора отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, как установлено в мотивировочной части настоящего постановления, договор аренды не является расторгнутым.
Ссылки на ст. ст. 405, 406 ГК РФ, которые заявитель апелляционной жалобы полагает подлежащими применению, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как причины неоформления права собственности на земельный участок не влияют на обязанность землепользователя производить оплату за пользование, что согласуется с принципом платности использования земли, закрепленным в ст. ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет. Решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 27 октября 2008 года по делу N А37-1139/2008-13 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
И.В Иноземцев
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)