Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
от истца: не явился, извещен.
- от ответчика: представитель Винокурова О.Н. по доверенности от 28.02.2013 г., паспорт; представитель Колбасов А.М. по доверенности N 11/13 от 04.03.2013 г., паспорт;
- от третьих лиц: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 по делу N А32-38683/2011 по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи к ответчику - ООО "Инжзащита" о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ООО "Инжзащита" к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи при участии третьего лица ООО "Адлер-Аудит" о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Инжзащита" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, в размере 4397846,01 руб. за период с 12.05.2012 по 31.03.2012 (уточненные требования).
Исковые требования администрации мотивированы тем, что ответчик пользуется земельным участком при отсутствии каких-либо правовых оснований, оплату за фактическое пользование не производит.
ООО "Инжзащита" заявлено встречное исковое заявление, в котором общество просило:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25, общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенную в Отчете об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2 754 850 рублей;
- - изменить условия проекта Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 и изложить пункт 3.2. в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом N 00043 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.10.2011 и составляет 847 238,97 руб.;
- - обязать Администрацию города Сочи заключить договор аренды N 4900005870 от 15 37.2010 г в редакции арендатора.
Истец по встречному иску уточнил заявленные требования и просил:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенную на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2754850 руб., и указанную в пункте 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010;
- - изменить условия проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 и изложить пункт 3.2 проекта договора в следующей редакции:
- "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с экспертным заключением ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 и составляет в размере 855970 рублей";
- - обязать Администрацию города Сочи заключить договор аренды N 4900005870 от 05.07.2010 в редакции арендатора.
Ходатайство судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 в удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи отказано. Величина рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенная на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2754850 руб., и указанную в пункте 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 признана недостоверной.
Пункт 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 изложен в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 в размере 855970 (восемьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят) рублей".
Администрация города Сочи обязана заключить с ООО "Инжзащита" договор аренды N 4900005870 земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, в указанной редакции пункта 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ООО "Инжзащита" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, поскольку использовало земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в отсутствие законных на то оснований.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Инжзащита" является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 8491 кв. м по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:0205002:25, на основании протокола N 533/128 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 19 декабря 2002 года, акта приема-передачи от 25 декабря 2002 года, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия 23-АА N 953433, 953434, 953389, 953435, 953386, 953436, 953383, 953385. 953431, 953388 от 05 марта 2003 года.
Право муниципальной собственности на земельный участок площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:25 по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 марта 2010 года серии 23-АЖ N 003639
Из материалов дела видно, что 27.01.2005 на основании постановления Главы г. Сочи от 08.12.2004 N 2665 между администрацией МО г. Сочи и ООО "Инжзащита" заключен договор N 49900003384 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды с кадастровым номером 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202 на срок до 01.01.2010 (далее - спорный земельный участок). Разрешенное использование земельного участка - производственная база.
Судом первой инстанции установлено, что договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2011. Постановлением администрации г. Сочи от 12.05.2010 N 533 ООО "Инжзащита" установлен новый срок аренды спорного земельного участка - до 01.01.2054.
Считая, что ответчик по первоначальному иску неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, истец по первоначальному иску обратился с арбитражный суд с требованием к ООО "Инжзащита" о взыскании 439 7846,01 руб. неосновательного обогащения за период с 12.05.2012 по 31.03.2012.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по искам о взыскании неосновательного обогащения (сбережения) входят факт неосновательного приобретения или сбережения имущества за счет другого лица и его размер.
Пунктом 2.1. стороны указанного договора предусмотрели срок его действия - по 01.01.2010.
Согласно п. 1 ст. 610 АПК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Доказательства расторжения указанного договора аренды N 4900005870 от 27.01.2005, а также того, что стороны договора выразили волю на прекращение арендных отношений, в материалах настоящего дела не имеются.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанный договор является возобновленным на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы предусмотрен п. 3.1 договора аренды и приложением к нему и составляет 272814,56 руб. в год.
ООО "Инжзащита" в дело представлены платежные поручения, из содержания которых усматривается, что задолженности по оплате арендной платы за использование спорного земельного участка у арендатора за спорный период (с 12.05.2012 по 31.03.2012) не имеется.
Из материалов дела видно, что расчет размера неосновательного обогащения администрацией произведен на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит", согласно которому размер годовой арендной платы составляет 2754850 руб.
Поскольку, размер платы за земельный участок между администрацией и ООО "Инжзащита" за спорный период регулируется договором аренды от 27.01.2005, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что применение администрацией указанного расчета является неправомерным.
Материалы настоящего дела не содержат доказательств изменения условий договора аренды N 4900005870 от 27.01.2005 в части размера арендной платы.
Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ООО "Инжзащита" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, поскольку использовало земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в отсутствие законных на то оснований.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Доказательств прекращения договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 27.01.2005 в дело не представлено.
Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрен срок его действия - по 01.01.2010.
В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Кроме того, доказательств расторжения указанного договора аренды в материалы настоящего дела также не представлено, а также не представлено доказательств того, что стороны выразили свою волю на прекращение арендных отношений, что позволяет сделать вывод о том, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Между тем, не представлено доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении стоимости аренды.
Также из материалов дела следует, постановлением администрации г. Сочи от 12.05.2010 N 533 ООО "Инжзащита" установлен новый срок аренды спорного земельного участка - до 01.01.2054, ООО "Инжзащита" предложено обратиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для заключения договора аренды спорного земельного участка.
Администрацией г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ООО "Инжзащита" направлен проект договора о предоставлении спорного земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года.
Ознакомившись с проектом договора аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года, ООО "Инжзащита" не согласилось с размером годовой арендной платы, установленной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.06.2010 года N 290-О/49, которая составила 2 754850, что выше размера арендной платы, установленного договором от 27.01.2005 более, чем в 10 раз.
ООО "Сочинское агентство оценки" по заказу ООО "Инжзащита" провело независимую оценку рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком (кадастровый номер 23:49:0205002:25, по результатам которой что рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 17 октября 2011 года, округленно составляет 847 238,97 руб.
Учитывая изложенное, ООО "Инжзащита" письмом от 15.12.2011 N 1366 был направлен в администрацию г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи протокол разногласий к договору аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года, в котором предложила свою редакцию пункта 3.2 договора: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом N 00043 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.10.2011 и составляет 847 238,97 руб.".
Письмом от 22.12.2011 департамент имущественных отношений администрации г. Сочи сообщил ООО "Инжзащита", что оснований для пересмотра размера арендной платы не имеется.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Инжзащита" в Арбитражный суд со встречным иском.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно п. 4.1 Правил размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2 Правил.
В силу абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судом правомерно установлено, что согласно п. 4.1 Правил рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.
В соответствии с п. 2 Письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства судом первой инстанции произведена в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Как видно из заключения судебной оценочной экспертизы, ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 следует, что рыночная стоимость величины годовой арендной платы за земельный участок площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:25 по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи составила 855 970 руб. (по состоянию на дату оценки - 09.08.2012).
В соответствии со статьей 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из п. 2 ст. 424 ГК РФ, следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы. В данной части решение сторонами не обжаловано, заявителем жалобы доводов не приведено.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 по делу N А32-38683/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 N 15АП-1512/2013 ПО ДЕЛУ N А32-38683/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N 15АП-1512/2013
Дело N А32-38683/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
от истца: не явился, извещен.
- от ответчика: представитель Винокурова О.Н. по доверенности от 28.02.2013 г., паспорт; представитель Колбасов А.М. по доверенности N 11/13 от 04.03.2013 г., паспорт;
- от третьих лиц: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 по делу N А32-38683/2011 по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи к ответчику - ООО "Инжзащита" о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ООО "Инжзащита" к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи при участии третьего лица ООО "Адлер-Аудит" о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Инжзащита" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, в размере 4397846,01 руб. за период с 12.05.2012 по 31.03.2012 (уточненные требования).
Исковые требования администрации мотивированы тем, что ответчик пользуется земельным участком при отсутствии каких-либо правовых оснований, оплату за фактическое пользование не производит.
ООО "Инжзащита" заявлено встречное исковое заявление, в котором общество просило:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25, общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенную в Отчете об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2 754 850 рублей;
- - изменить условия проекта Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 и изложить пункт 3.2. в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом N 00043 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.10.2011 и составляет 847 238,97 руб.;
- - обязать Администрацию города Сочи заключить договор аренды N 4900005870 от 15 37.2010 г в редакции арендатора.
Истец по встречному иску уточнил заявленные требования и просил:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенную на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2754850 руб., и указанную в пункте 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010;
- - изменить условия проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 и изложить пункт 3.2 проекта договора в следующей редакции:
- "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с экспертным заключением ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 и составляет в размере 855970 рублей";
- - обязать Администрацию города Сочи заключить договор аренды N 4900005870 от 05.07.2010 в редакции арендатора.
Ходатайство судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 в удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи отказано. Величина рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, определенная на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит" в размере 2754850 руб., и указанную в пункте 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 признана недостоверной.
Пункт 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010 изложен в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 в размере 855970 (восемьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят) рублей".
Администрация города Сочи обязана заключить с ООО "Инжзащита" договор аренды N 4900005870 земельного участка кадастровый номер 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, в указанной редакции пункта 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 05.07.2010.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ООО "Инжзащита" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, поскольку использовало земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в отсутствие законных на то оснований.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Инжзащита" является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 8491 кв. м по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:0205002:25, на основании протокола N 533/128 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 19 декабря 2002 года, акта приема-передачи от 25 декабря 2002 года, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия 23-АА N 953433, 953434, 953389, 953435, 953386, 953436, 953383, 953385. 953431, 953388 от 05 марта 2003 года.
Право муниципальной собственности на земельный участок площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:25 по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 марта 2010 года серии 23-АЖ N 003639
Из материалов дела видно, что 27.01.2005 на основании постановления Главы г. Сочи от 08.12.2004 N 2665 между администрацией МО г. Сочи и ООО "Инжзащита" заключен договор N 49900003384 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды с кадастровым номером 23:49:0205002:25 общей площадью 8491 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202 на срок до 01.01.2010 (далее - спорный земельный участок). Разрешенное использование земельного участка - производственная база.
Судом первой инстанции установлено, что договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.12.2011. Постановлением администрации г. Сочи от 12.05.2010 N 533 ООО "Инжзащита" установлен новый срок аренды спорного земельного участка - до 01.01.2054.
Считая, что ответчик по первоначальному иску неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, истец по первоначальному иску обратился с арбитражный суд с требованием к ООО "Инжзащита" о взыскании 439 7846,01 руб. неосновательного обогащения за период с 12.05.2012 по 31.03.2012.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по искам о взыскании неосновательного обогащения (сбережения) входят факт неосновательного приобретения или сбережения имущества за счет другого лица и его размер.
Пунктом 2.1. стороны указанного договора предусмотрели срок его действия - по 01.01.2010.
Согласно п. 1 ст. 610 АПК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Доказательства расторжения указанного договора аренды N 4900005870 от 27.01.2005, а также того, что стороны договора выразили волю на прекращение арендных отношений, в материалах настоящего дела не имеются.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанный договор является возобновленным на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы предусмотрен п. 3.1 договора аренды и приложением к нему и составляет 272814,56 руб. в год.
ООО "Инжзащита" в дело представлены платежные поручения, из содержания которых усматривается, что задолженности по оплате арендной платы за использование спорного земельного участка у арендатора за спорный период (с 12.05.2012 по 31.03.2012) не имеется.
Из материалов дела видно, что расчет размера неосновательного обогащения администрацией произведен на основании Отчета об оценке N 290-О/49 от 08 июня 2010 года, составленного Аудиторской фирмой ООО "Адлер-Аудит", согласно которому размер годовой арендной платы составляет 2754850 руб.
Поскольку, размер платы за земельный участок между администрацией и ООО "Инжзащита" за спорный период регулируется договором аренды от 27.01.2005, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что применение администрацией указанного расчета является неправомерным.
Материалы настоящего дела не содержат доказательств изменения условий договора аренды N 4900005870 от 27.01.2005 в части размера арендной платы.
Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ООО "Инжзащита" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, поскольку использовало земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в отсутствие законных на то оснований.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Доказательств прекращения договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005870 от 27.01.2005 в дело не представлено.
Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрен срок его действия - по 01.01.2010.
В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Кроме того, доказательств расторжения указанного договора аренды в материалы настоящего дела также не представлено, а также не представлено доказательств того, что стороны выразили свою волю на прекращение арендных отношений, что позволяет сделать вывод о том, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Между тем, не представлено доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении стоимости аренды.
Также из материалов дела следует, постановлением администрации г. Сочи от 12.05.2010 N 533 ООО "Инжзащита" установлен новый срок аренды спорного земельного участка - до 01.01.2054, ООО "Инжзащита" предложено обратиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для заключения договора аренды спорного земельного участка.
Администрацией г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ООО "Инжзащита" направлен проект договора о предоставлении спорного земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года.
Ознакомившись с проектом договора аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года, ООО "Инжзащита" не согласилось с размером годовой арендной платы, установленной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.06.2010 года N 290-О/49, которая составила 2 754850, что выше размера арендной платы, установленного договором от 27.01.2005 более, чем в 10 раз.
ООО "Сочинское агентство оценки" по заказу ООО "Инжзащита" провело независимую оценку рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком (кадастровый номер 23:49:0205002:25, по результатам которой что рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 17 октября 2011 года, округленно составляет 847 238,97 руб.
Учитывая изложенное, ООО "Инжзащита" письмом от 15.12.2011 N 1366 был направлен в администрацию г. Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи протокол разногласий к договору аренды N 4900005870 от 05 июля 2010 года, в котором предложила свою редакцию пункта 3.2 договора: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом N 00043 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.10.2011 и составляет 847 238,97 руб.".
Письмом от 22.12.2011 департамент имущественных отношений администрации г. Сочи сообщил ООО "Инжзащита", что оснований для пересмотра размера арендной платы не имеется.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Инжзащита" в Арбитражный суд со встречным иском.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно п. 4.1 Правил размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2 Правил.
В силу абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судом правомерно установлено, что согласно п. 4.1 Правил рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.
В соответствии с п. 2 Письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства судом первой инстанции произведена в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Как видно из заключения судебной оценочной экспертизы, ООО "Институт оценки и управления собственностью" N 1-169-Э от 15.09.2012 следует, что рыночная стоимость величины годовой арендной платы за земельный участок площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:25 по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи составила 855 970 руб. (по состоянию на дату оценки - 09.08.2012).
В соответствии со статьей 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из п. 2 ст. 424 ГК РФ, следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы. В данной части решение сторонами не обжаловано, заявителем жалобы доводов не приведено.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 по делу N А32-38683/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)