Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иргит Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Бады-Сагаана А.В. и Куулар Л.Д.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.У.Х. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности,
по встречному иску К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по апелляционной жалобе Н.У.Х. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 15 декабря 2011 года.
Заслушав доклад судьи Бады-Сагаана А.В., судебная коллегия
установила:
Н.У.Х. обратилась в суд с иском к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности,, указывая на то, что 11 мая 2002 года между ней и матерью ответчика Р. было достигнуто устное соглашение о купле-продаже однокомнатной кв. **, по цене ** рублей. Р. получила всю стоимость квартиры в размере ** рублей, обещав при этом оформить документы на квартиру, о чем в присутствии свидетелей была оформлена расписка от 11 мая 2002 года. Указанная квартира принадлежала Р. по праву собственности на основании договора приватизации от 28 октября 1998 года N **, в приватизации квартиры участвовал ее супруг Г. и несовершеннолетние дети: Х., ** года рождения и К.А.А., ** года рождения. В мае месяце 2002 года вся семья переехала в село **. Р. начала оформлять документы купли-продажи земельного участка и квартиры, правоустанавливающие документы - домовая книга, договор приватизации были переданы истице. Однако, не успев оформить право собственности спорного имущества на истицу, Р. умерла в декабре 2003 года. На тот период ее сын Х. находился в местах лишения свободы, супруг начал злоупотреблять спиртными напитками, в 2008 году умер сын Х., а осенью 2009 года умер Г. Из членов семьи остался только младший сын, единственный наследник К.А.А., с которым неоднократно истица пыталась оформить сделку купли-продажи квартиры, но ответчик требует квартиру, утверждая, что выселит истицу с семей и продаст квартиру. Просила прекратить право собственности на однокомнатную кв. ** за Р., Г., Х., К.А.А., признать за ней право собственности на указанную квартиру.
К.А.А. подал встречный иск к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий ее недействительности, указывая на то, что он является собственником спорной квартиры на основании договора приватизации от 28 октября 1998 года, свидетельств о праве на наследство по закону от 22 июня 2011 года N ** и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 05 июля 2011 года. Согласно договору приватизации, спорная квартира им принадлежала в долевой собственности, следовательно, 11 мая 2002 года его мать не могла распорядиться ею без разрешения органа опеки и попечительства, так как в то время он был несовершеннолетним. В предоставленной расписке о продаже квартиры за ** рублей сведений о подтверждении сделки и получении денежных средств со стороны отца и брата не имеется. Просил признать недействительным договор купли-продажи однокомнатной кв. ** заключенный между Н.У.Х. и Р.
Решением суда в удовлетворении иска Н.У.К. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности было отказано. Встречный иск К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки был удовлетворен. Постановлено признать недействительной сделку купли-продажи спорной квартиры от 11 мая 2002 года, применить последствия недействительности сделки, возложив на Н.У.Х. обязанность возвратить спорную квартиру К.А.А.
Н.У.Х. не согласилась с решением суда, указывая в апелляционной жалобе на то, что факт заключения между ней и Р. сделки купли-продажи спорной квартиры имел место быть. В тот момент Р. и ее супруг действовали от себя лично и от имени детей, Х. отбывал наказание в местах лишения свободы. Не согласилась с выводом суда о том, что ответчик не был осведомлен о продаже указанной квартиры, в ходе судебного заседания его представитель М. факт продажи спорной квартиры подтвердила. Кроме того, судом не в полной мере применены последствия недействительной сделки, так как постановил в решении только возвратить К.А.А. спорную квартиру. Просила решение суда отменить.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в заседании, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между Р. и Н.У.Х. 11 мая 2002 года устный договор купли-продажи кв. ** является ничтожным в связи с тем, что не соблюдена письменная форма договора, государственная регистрация договора не производилась, не было согласия долевых собственников квартиры на эту сделку.
Ввиду ничтожности указанной сделки суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Н. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности.
Вопреки доводам жалобы решение суда в этой части является законным и обоснованным.
Суд удовлетворил встречный иск К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки.
При этом суд отказал Н. в применении срока исковой давности, мотивировав это тем, что истицей не представлено доказательств того, что К.А.А. узнал о нарушенном праве более трех лет назад. Суд сослался на пояснения К.А.А. о том, что он узнал о нарушенном праве при получении дубликата приватизации квартиры в апреле 2011 года и когда обратился к Н.У.Х.
С таким выводом судебная коллегия не может согласиться, так как он основан на неправильном применении норм материального права и не соответствует обстоятельствам дела.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей до 21.07.2005 года, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки мог быть предъявлен в течение десяти лет, когда началось ее исполнение.
В соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, при исчислении срока исковой давности по тем требованиям, по которым он начал течь в условиях ранее действовавшего десятилетнего срока и с момента начала его исчисления прошло более трех лет, следует учитывать, что п. 2 ст. 2 Закона от 21.07.2005 года срок истекает в июле 2008 года.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира принадлежит на праве собственности К.А.А. на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 28 октября 1998 года N **, свидетельств о праве на наследство по закону от 22 июня 2011 года N **, свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 05 июля 2011 года.
Из поквартирной карточки от 19 мая 2011 года следует, что в кв. **, К.А.А., ** года рождения, зарегистрирован с 11 февраля 1992 года.
В материалах дела имеется расписка о том, что 11 сентября 2002 года Р., проживающая по адресу: **, продала квартиру Н.У.Х. за 30000 рублей.
Из пояснений представителя К.А.А., данных в судебном заседании следует, что ее доверитель знал о продаже квартиры, но забыл (л.д. 114, 155), что не является уважительной причиной пропуска срока исковой давности.
С иском о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки К.А.А. в суд обратился 30 сентября 2011 года, то есть срок исковой давности им был пропущен.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Н.У.Х. о применении исковой давности, то встречный иск К.А.А. о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит.
Таким образом, на основании пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает решение суда в части удовлетворения встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 15 декабря 2011 года в части удовлетворения встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки от 11 мая 2002 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, между Р. и Н.У.Х. недействительной и возложении обязанности Н.У.Х. возвратить указанную квартиру К.А.А. отменить, в этой части принять новое решение следующего содержания:
"В удовлетворении встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТЫВА ОТ 21.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-11/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТЫВА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-11/2012
Судья Иргит Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Бады-Сагаана А.В. и Куулар Л.Д.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.У.Х. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности,
по встречному иску К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по апелляционной жалобе Н.У.Х. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 15 декабря 2011 года.
Заслушав доклад судьи Бады-Сагаана А.В., судебная коллегия
установила:
Н.У.Х. обратилась в суд с иском к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности,, указывая на то, что 11 мая 2002 года между ней и матерью ответчика Р. было достигнуто устное соглашение о купле-продаже однокомнатной кв. **, по цене ** рублей. Р. получила всю стоимость квартиры в размере ** рублей, обещав при этом оформить документы на квартиру, о чем в присутствии свидетелей была оформлена расписка от 11 мая 2002 года. Указанная квартира принадлежала Р. по праву собственности на основании договора приватизации от 28 октября 1998 года N **, в приватизации квартиры участвовал ее супруг Г. и несовершеннолетние дети: Х., ** года рождения и К.А.А., ** года рождения. В мае месяце 2002 года вся семья переехала в село **. Р. начала оформлять документы купли-продажи земельного участка и квартиры, правоустанавливающие документы - домовая книга, договор приватизации были переданы истице. Однако, не успев оформить право собственности спорного имущества на истицу, Р. умерла в декабре 2003 года. На тот период ее сын Х. находился в местах лишения свободы, супруг начал злоупотреблять спиртными напитками, в 2008 году умер сын Х., а осенью 2009 года умер Г. Из членов семьи остался только младший сын, единственный наследник К.А.А., с которым неоднократно истица пыталась оформить сделку купли-продажи квартиры, но ответчик требует квартиру, утверждая, что выселит истицу с семей и продаст квартиру. Просила прекратить право собственности на однокомнатную кв. ** за Р., Г., Х., К.А.А., признать за ней право собственности на указанную квартиру.
К.А.А. подал встречный иск к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий ее недействительности, указывая на то, что он является собственником спорной квартиры на основании договора приватизации от 28 октября 1998 года, свидетельств о праве на наследство по закону от 22 июня 2011 года N ** и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 05 июля 2011 года. Согласно договору приватизации, спорная квартира им принадлежала в долевой собственности, следовательно, 11 мая 2002 года его мать не могла распорядиться ею без разрешения органа опеки и попечительства, так как в то время он был несовершеннолетним. В предоставленной расписке о продаже квартиры за ** рублей сведений о подтверждении сделки и получении денежных средств со стороны отца и брата не имеется. Просил признать недействительным договор купли-продажи однокомнатной кв. ** заключенный между Н.У.Х. и Р.
Решением суда в удовлетворении иска Н.У.К. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности было отказано. Встречный иск К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки был удовлетворен. Постановлено признать недействительной сделку купли-продажи спорной квартиры от 11 мая 2002 года, применить последствия недействительности сделки, возложив на Н.У.Х. обязанность возвратить спорную квартиру К.А.А.
Н.У.Х. не согласилась с решением суда, указывая в апелляционной жалобе на то, что факт заключения между ней и Р. сделки купли-продажи спорной квартиры имел место быть. В тот момент Р. и ее супруг действовали от себя лично и от имени детей, Х. отбывал наказание в местах лишения свободы. Не согласилась с выводом суда о том, что ответчик не был осведомлен о продаже указанной квартиры, в ходе судебного заседания его представитель М. факт продажи спорной квартиры подтвердила. Кроме того, судом не в полной мере применены последствия недействительной сделки, так как постановил в решении только возвратить К.А.А. спорную квартиру. Просила решение суда отменить.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в заседании, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между Р. и Н.У.Х. 11 мая 2002 года устный договор купли-продажи кв. ** является ничтожным в связи с тем, что не соблюдена письменная форма договора, государственная регистрация договора не производилась, не было согласия долевых собственников квартиры на эту сделку.
Ввиду ничтожности указанной сделки суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Н. к К.А.А. о прекращении права собственности и признании права собственности.
Вопреки доводам жалобы решение суда в этой части является законным и обоснованным.
Суд удовлетворил встречный иск К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки.
При этом суд отказал Н. в применении срока исковой давности, мотивировав это тем, что истицей не представлено доказательств того, что К.А.А. узнал о нарушенном праве более трех лет назад. Суд сослался на пояснения К.А.А. о том, что он узнал о нарушенном праве при получении дубликата приватизации квартиры в апреле 2011 года и когда обратился к Н.У.Х.
С таким выводом судебная коллегия не может согласиться, так как он основан на неправильном применении норм материального права и не соответствует обстоятельствам дела.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей до 21.07.2005 года, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки мог быть предъявлен в течение десяти лет, когда началось ее исполнение.
В соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, при исчислении срока исковой давности по тем требованиям, по которым он начал течь в условиях ранее действовавшего десятилетнего срока и с момента начала его исчисления прошло более трех лет, следует учитывать, что п. 2 ст. 2 Закона от 21.07.2005 года срок истекает в июле 2008 года.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира принадлежит на праве собственности К.А.А. на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 28 октября 1998 года N **, свидетельств о праве на наследство по закону от 22 июня 2011 года N **, свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 05 июля 2011 года.
Из поквартирной карточки от 19 мая 2011 года следует, что в кв. **, К.А.А., ** года рождения, зарегистрирован с 11 февраля 1992 года.
В материалах дела имеется расписка о том, что 11 сентября 2002 года Р., проживающая по адресу: **, продала квартиру Н.У.Х. за 30000 рублей.
Из пояснений представителя К.А.А., данных в судебном заседании следует, что ее доверитель знал о продаже квартиры, но забыл (л.д. 114, 155), что не является уважительной причиной пропуска срока исковой давности.
С иском о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки К.А.А. в суд обратился 30 сентября 2011 года, то есть срок исковой давности им был пропущен.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Н.У.Х. о применении исковой давности, то встречный иск К.А.А. о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит.
Таким образом, на основании пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает решение суда в части удовлетворения встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 15 декабря 2011 года в части удовлетворения встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки от 11 мая 2002 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **, между Р. и Н.У.Х. недействительной и возложении обязанности Н.У.Х. возвратить указанную квартиру К.А.А. отменить, в этой части принять новое решение следующего содержания:
"В удовлетворении встречного иска К.А.А. к Н.У.Х. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)