Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от ООО "Эдел": Яковлева М.А., представителя по доверенности б/н от 31.07.2013;
- от ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы": Панова И.В., представителя по доверенности N 165-11 от 23.12.2011, от ООО "Стройдомсервис": Олышевич В.В., представителя по доверенности N 43 от 10.12.2012;
- от ООО "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003, ИНН 7730639265) и общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729) на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2013 по делу N А48-4237/2012 (судья Короткова Л.В.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ОГРН 1024701893336, ИНН 4716016979) к обществу с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003,
ИНН 7730639265), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ" (ОГРН 1055742040551, ИНН 5751029820), общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729), открытого акционерного общества "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы" (ОГРН 1087746041151, ИНН 7728645409), об обязании устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенным по адресу Орловская область, Орловский район, с/п Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот",
установил:
Открытое акционерное общество "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдел" (далее - ООО "Эдел", ответчик, заявитель жалобы 1), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ", общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (далее - ООО "Стройдомсервис", заявитель жалобы 2), открытого акционерного общества "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы", об обязании устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенным по адресу Орловская область, Орловский район, с/п Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Эдел" и ООО "Стройдомсервис" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителей жалобы, не верен вывод суда о том, что спорный договор аренды является действующим.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.15.2013 апелляционные жалобы приняты к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 1.08.2013 представители ООО "Эдел" и ООО "Стройдомсервис" поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представители ООО "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ" и ОАО "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы" не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 9.08.2013.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, при участии тех же представителей сторон.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03.06.2009 между ООО "Стройдомсервис" (арендодатель, третье лицо по делу, заявитель жалобы 2) и ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (арендатор, истец по делу) был заключен договор N 829/09, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 61811,0 кв. м, для технического перевооружения и реконструкции подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная", с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Земельный участок, являющийся предметом договора от 03.06.2009 N 829/09, принадлежал ООО "Стройдомсервис" на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2009 серии 57 АА N 778545 (л.д. 23, т. 1).
Пунктами 2.1 и 2.2 указанного договора предусмотрено, что настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами, в случае, если заявление о прекращении настоящего договора не поступило ни от одной из сторон за 1 месяц до его окончания, то данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 3.1.1 заключенного договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий Договора, направив арендатору не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 03.06.2009 (л.д. 20, т. 1).
Постановлением Правительства Орловской области от 10.12.2009 N 269 (л.д. 64, т. 2) земельный участок площадью 61811,0 кв. м с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", переведен из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" для комплексного перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ "Орловская-Районная" и заходов ВЛ 220 кВ, 110 кВ.
За период с 03.06.2009 (начало действия договора аренды от 03.06.2009) по январь 2012 года каких-либо споров или взаимных претензий не возникало. Таким образом, договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 в силу содержащегося в нем п. 2.2 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
В то же время, 13.01.2012 ООО "Стройдомсервис" (арендодатель, третье лицо по делу) обратилось к истцу с уведомлением N 12 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09 в связи с истечением срока действия указанного договора.
ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" использовало земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора аренды от 03.06.2009 N 829/09, а именно осуществлял техническое перевооружение и реконструкцию подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная".
В частности, 02.03.2010 ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" получило разрешение N 11 на строительство комплексного технического перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ Орловская-Районная, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское сельское поселение, территория бывшего "Серп и Молот" (л.д. 6, т. 3). Участок под застройку был выбран комиссионно, что подтверждается актом выбора земельного участка (л.д. 7 - л.д. 8, т. 3).
Действия по техническому перевооружению и реконструкции объекта энергетики осуществлялись истцом в рамках программы развития Единой энергетической системы, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе, приказом Министерства Энергетики РФ от 13.08.2012 N 287 и перечнем реализуемых проектов к нему.
По результатам государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий принято положительное заключение, согласно которому результаты инженерных изысканий, техническая часть проектной документации, выполненные для объекта капитального строительства "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская-Районная", расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, ул. Раздольная, 118, соответствуют требованиям нормативных технических документов (л.д. 9 - л.д. 71, т. 3).
ОАО "Северо-Западный инжиниринговый центр" филиал "Институт Тулаэнергосетьпроект" составлен сводный сметный расчет на комплексное техническое перевооружение и реконструкцию ПС 220 кВ Орловская-Районная (л.д. 111 - л.д. 129, т. 3, дублируются в т. 4), в соответствии с которым общая стоимость работ должна составить более 1 млрд. руб.
19.09.2008 ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (заказчик) заключило договор подряда N 0202-2-02-01-СМ/08 с ООО "СТРОЙТЕХКОНТАКТ" (подрядчик) на выполнение работ по комплексному техническому перевооружению и реконструкции подстанции "ПС 220 кВ Орловская-Районная" для нужд филиала ОАО "ФСК ЕЭС" - МЭС Центра (п. 2.1 указанного договора).
Работы по комплексному техническому перевооружению и реконструкции подстанции ПС 220 кВ Орловская-Районная на спорном земельном участке частично завершены, что следует из справки ОАО "ЦИУС ЕЭС" от 17.12.2012 N Ц1/1/912 (л.д. 94 - л.д. 95, т. 3), а также свидетельства о государственной регистрации права от 30.12.2008 серии 57 АА N 675404 (л.д. 131, т. 3), подтверждающего право собственности ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" на трансформаторную подстанцию вспомогательного назначения, расположенную по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 118.
16.02.2012 между ООО "Стройдомсервис" (продавец) и ООО "ЛЭНД" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 61811,0 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 перешел в собственность ООО "ЛЭНД".
17.02.2012 между ООО "ЛЭНД" и ООО "ЭДЕЛ" был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 61811,0 кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", для использования в целях комплексного перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ "Орловская-Районная" и заходов ВЛ 220 кВ, 110 кВ (л.д. 24 - л.д. 25, т. 5). Цена договора составила 14900000 руб. 00 коп.
Право собственности ООО "Эдел" на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.05.2012 серии 57-АБ N 288447 (л.д. 26, т. 5).
О смене собственника земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 истцу стало известно из письма ООО "Стройтехноконтакт" (подрядная организация) от 03.09.2012 N 05-4143 (л.д. 28 - л.д. 29, т. 1, л.д. 53 - л.д. 54, т. 2), в котором содержалась также информация о том, что ООО "Эдел" потребовало от ООО "Стройтехноконтакт" освободить строительную площадку.
В письме от 03.09.2012 N 05-4143 ООО "Стройтехноконтакт" сообщило, что указанные обстоятельства послужили причиной приостановления подрядных работ на земельном участке.
Письмо от 10.08.2012 исх. N 04-90ОР (л.д. 65, т. 2) ООО "Эдел" просило истца освободить земельный участок, находящийся по адресу Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", от имущества истца в связи с отсутствием каких-либо договорных отношений между ООО "Эдел" и ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы".
ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" в письме от 17.09.2012 N М1/1/720 (л.д. 68, т. 2) просило сообщить ООО "Эдел" банковские реквизиты для перечисления арендной платы в связи с тем, что договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 является действующим.
В ходе дальнейшей переписки ООО "Эдел" сообщило истцу об отсутствии препятствий для выполнения третьим лицом подрядных работ, а также о том, что арендные отношения между организациями отсутствуют, предложило заключить договор аренды на 10 лет с правом последующего выкупа земельного участка, повысив размер арендной платы до 8100000 руб. в год (л.д. 71, л.д. 109 - л.д. 114, т. 2, л.д. 30 - л.д. 31, т. 5). Данные условия истец счел неприемлемыми, ссылаясь на то, что стоимость годовой арендной платы эквивалентна стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, составляющую в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24.07.2012 N 242/12 10511000 руб. (л.д. 74 - л.д. 108, т. 2).
Согласно пояснениям истца, ответчиком по периметру спорного земельного участка, на котором размещена строительная площадка подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", была выставлена вооруженная охрана, со строительной площадки были удалены работники ОАО "ФСК ЕЭС" и его подрядных организаций (ООО "Стройтехноконтакт", ОАО "ЦИУС ЕЭС"), тем самым исключив физический доступ последних к строительной площадке и к дорогостоящему оборудованию, расположенному на ней. Указанное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
Полагая, что своими действиями ответчик создал препятствие ОАО "ФСК ЕЭС" в законном пользовании земельным участком с кадастровым N 57:10:0040101:3224, находящимся у ОАО "ФСК ЕЭС" на праве аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли обязательственные отношения по исполнению договора аренды N 829/09 от 03.06.2009.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора аренды, установленный сторонами в 2.1 и 2.2, составляет 11 месяц.
В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09 заключен сторонами на срок менее одного года, государственной регистрации он не подлежит.
С учетом положений п. 2.2 договора и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, действие спорного договора было возобновлено сторонами на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждено, что истец продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды, возражений со стороны ответчика не заявлялось.
В силу положений пункта 2 части 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом государственная регистрация договора также не требуется, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться до договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Право арендодателя досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке предусмотрено пунктом 3.1.1 договора аренды от 03.06.2009 N 829/09 в случае нарушения арендатором условий договора, направив арендатору не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Доказательств соблюдения арендодателем указанного порядка и наличия причин для расторжения договора в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд апелляционной инстанции считает верным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 земельного участка является действующим.
Доводы заявителей жалоб о прекращении действия спорного договора подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из пункта 3.1.1 договора аренды следует, что спорный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора.
Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка возможно только по строго определенному мотиву.
В уведомлении от 13.01.2012 N 12 (л.д. 27, т. 1) сведений о нарушении условий договора аренды от 03.06.2009 N 829/09 не содержится, доказательств таких нарушений в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для расторжения договора у ООО "Стройдомсервис" не имелось.
По смыслу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, при наличии возражений об изменении или расторжении договора, данные требования должны быть заявлены в суд.
Доказательств обращения за расторжением договора от 03.06.2009 N 829/09 в судебном порядке ООО "Стройдомсервис" в суд не представлено.
В силу положений ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, изменение стороны арендодателя, в связи с продажей земельного участка, являющегося предметом договора от 03.06.2009 N 829/09, не прекратило действие самого договора.
Соглашения по внесению изменений в условия договора сторонами (ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" и ООО "Эдел") достигнуто не были.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что договор аренды земельного участка от 03.06.2009 N 129/09 содержит указание на целевое использование спорного земельного участка - для технического перевооружения и реконструкции подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная", с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Материалами дела, в том числе, свидетельством от 30.12.2008 серии 57 АА N 675404 о государственной регистрации права собственности ОАО "ФСК ЕЭС" на трансформаторную подстанцию, назначение: вспомогательное, общая площадь 1168,6 кв. м, инв. N 14566, лит. А, Б, В, расположенную по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 118 (л.д. 131, т. 3), подтверждается, что на момент рассмотрения настоящего дела объект недвижимости находится в стадии возведения.
Следовательно, ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" по настоящее время является законным арендатором по действующему договору аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09, осуществляя техническое перевооружение и реконструкцию подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная".
Факт ограничения ответчиком (арендодателем) права пользования истцом (арендатором) арендуемым по договору от 03.06.2009 N 829/09 земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 подтверждается следующими обстоятельствами.
Прокуратурой Орловского района Орловской области проведена проверка по обращению МЭСЦ - филиала ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" по вопросу нахождения работников ООО "Эдел" на территории строящейся подстанции 220 кВ "Орловская-Районная", расположенной по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское сельское поселение, территория бывшего завода "Серп и Молот", кадастровый номер 57:10:0040101:3224.
Из письма Первого заместителя прокурора области Опалькова В.П. от 15.10.2012 N 7/ОЮЛ-205-12 (л.д. 63 - л.д. 64, т. 1) усматривается следующее.
По результатам проведенной прокурорской проверки было установлено, что с 2009 года по настоящее время на указанном земельном участке ОАО "ФСК ЕЭС" осуществляется возведение объекта энергетики, стоимостью строительства более 1 млрд. рублей.
Вместе с тем, при продаже спорного земельного участка продавцами были указаны ложные сведения о том, что продаваемый участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых они в момент заключения договора не могли не знать, а также об отсутствии обременения правами третьих лиц в виде договора аренды.
Материалы проверки также свидетельствуют о том, что 10.08.2012 ООО "Эдел" с целью понуждения ОАО "ФСК ЕЭС" к заключению заведомо для них невыгодного договора аренды потребовало от ОАО "ФСК ЕЭС" демонтировать и вывезти с территории указанного земельного участка имущество, в том числе капитальные конструкции незавершенного объекта строительства энергетики либо заключить с ними новый договор аренды сроком не менее чем на 2 года на условиях внесения арендной платы в размере 20 млн. рублей в год, которая фактически превышает стоимость самого земельного участка. После этого 03.09.2012 руководством ООО "Эдел" созданы препятствия для доступа и ведения строительно-монтажных работ на вышеназванном земельном участке.
Прокуратурой района сделан вывод о том, что руководителем ООО "Стройдомсервис" в лице директора Клицунова П.М. путем принятия решения о незаконной продаже указанного земельного участка созданы условия для необоснованного обогащения ООО "Эдел" за счет ОАО "ФСК ЕЭС", акционером которого является государство, и причинен существенный вред энергетической системе и инфраструктуре г. Орла и Орловской области, так как реконструкция подстанции 220 кВ "Орловская-районная" имеет социальное значение для обеспечения электроэнергией предприятий и городских сетей г. Орла и Орловского района Орловской области.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для возбуждения 12.09.2012 и.о. руководителя Орловского межрайонного следственного отдела следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Орловской области уголовного дела N 199044 в отношении директора ООО "Стройдомсервис" Клицунова П.М. по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). В настоящее время по делу проводится расследование.
Руководителю ООО "Эдел", с целью предотвращения создания чрезвычайной ситуации и угрозы экологической безопасности, прокуратурой Орловского района 15.10.2012 объявлено предостережение о недопустимости нарушения требований Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ "О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса" (л.д. 61 - л.д. 62, т. 1).
Также, обращается внимание на тот факт, что ОАО "ФСК ЕЭС" является субъектом топливно-энергетического комплекса по отношению к оборудованию, расположенному на территории земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, и в силу требований Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ обязано принимать меры по обеспечению безопасности объектов топливно-энергетического комплекса и их антитеррористической защищенности в целях предотвращения угрозы возникновения чрезвычайной ситуации на территории Орловского района Орловской области, причинения вреда жизни и здоровью граждан.
Письмом И.о. прокурора района от 15.10.2012 N 7/25-12 (л.д. 65, т. 1) директор ООО "Эдел" уведомлен о последствиях невыполнения требований прокурора.
С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что законных основания для действий ответчика по ограничению права пользования истцом (арендатором) арендуемым по договору от 03.06.2009 N 829/09 земельным участком не имеется. Указанные действия являются злоупотреблением ответчиком своим правом, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционных жалоб по сути не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2012 по делу N А48-4237/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003, ИНН 7730639265) и общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729)- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4237/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N А48-4237/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от ООО "Эдел": Яковлева М.А., представителя по доверенности б/н от 31.07.2013;
- от ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы": Панова И.В., представителя по доверенности N 165-11 от 23.12.2011, от ООО "Стройдомсервис": Олышевич В.В., представителя по доверенности N 43 от 10.12.2012;
- от ООО "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003, ИНН 7730639265) и общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729) на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2013 по делу N А48-4237/2012 (судья Короткова Л.В.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ОГРН 1024701893336, ИНН 4716016979) к обществу с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003,
ИНН 7730639265), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ" (ОГРН 1055742040551, ИНН 5751029820), общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729), открытого акционерного общества "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы" (ОГРН 1087746041151, ИНН 7728645409), об обязании устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенным по адресу Орловская область, Орловский район, с/п Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот",
установил:
Открытое акционерное общество "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдел" (далее - ООО "Эдел", ответчик, заявитель жалобы 1), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ", общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (далее - ООО "Стройдомсервис", заявитель жалобы 2), открытого акционерного общества "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы", об обязании устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенным по адресу Орловская область, Орловский район, с/п Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Эдел" и ООО "Стройдомсервис" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителей жалобы, не верен вывод суда о том, что спорный договор аренды является действующим.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.15.2013 апелляционные жалобы приняты к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 1.08.2013 представители ООО "Эдел" и ООО "Стройдомсервис" поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представители ООО "СТРОЙТЕХНОКОНТАКТ" и ОАО "Центр инжиниринга и управления строительством Единой энергетической системы" не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 9.08.2013.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, при участии тех же представителей сторон.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03.06.2009 между ООО "Стройдомсервис" (арендодатель, третье лицо по делу, заявитель жалобы 2) и ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (арендатор, истец по делу) был заключен договор N 829/09, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 61811,0 кв. м, для технического перевооружения и реконструкции подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная", с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Земельный участок, являющийся предметом договора от 03.06.2009 N 829/09, принадлежал ООО "Стройдомсервис" на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2009 серии 57 АА N 778545 (л.д. 23, т. 1).
Пунктами 2.1 и 2.2 указанного договора предусмотрено, что настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами, в случае, если заявление о прекращении настоящего договора не поступило ни от одной из сторон за 1 месяц до его окончания, то данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 3.1.1 заключенного договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий Договора, направив арендатору не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 03.06.2009 (л.д. 20, т. 1).
Постановлением Правительства Орловской области от 10.12.2009 N 269 (л.д. 64, т. 2) земельный участок площадью 61811,0 кв. м с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", переведен из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" для комплексного перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ "Орловская-Районная" и заходов ВЛ 220 кВ, 110 кВ.
За период с 03.06.2009 (начало действия договора аренды от 03.06.2009) по январь 2012 года каких-либо споров или взаимных претензий не возникало. Таким образом, договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 в силу содержащегося в нем п. 2.2 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
В то же время, 13.01.2012 ООО "Стройдомсервис" (арендодатель, третье лицо по делу) обратилось к истцу с уведомлением N 12 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09 в связи с истечением срока действия указанного договора.
ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" использовало земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора аренды от 03.06.2009 N 829/09, а именно осуществлял техническое перевооружение и реконструкцию подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная".
В частности, 02.03.2010 ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" получило разрешение N 11 на строительство комплексного технического перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ Орловская-Районная, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское сельское поселение, территория бывшего "Серп и Молот" (л.д. 6, т. 3). Участок под застройку был выбран комиссионно, что подтверждается актом выбора земельного участка (л.д. 7 - л.д. 8, т. 3).
Действия по техническому перевооружению и реконструкции объекта энергетики осуществлялись истцом в рамках программы развития Единой энергетической системы, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе, приказом Министерства Энергетики РФ от 13.08.2012 N 287 и перечнем реализуемых проектов к нему.
По результатам государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий принято положительное заключение, согласно которому результаты инженерных изысканий, техническая часть проектной документации, выполненные для объекта капитального строительства "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская-Районная", расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, ул. Раздольная, 118, соответствуют требованиям нормативных технических документов (л.д. 9 - л.д. 71, т. 3).
ОАО "Северо-Западный инжиниринговый центр" филиал "Институт Тулаэнергосетьпроект" составлен сводный сметный расчет на комплексное техническое перевооружение и реконструкцию ПС 220 кВ Орловская-Районная (л.д. 111 - л.д. 129, т. 3, дублируются в т. 4), в соответствии с которым общая стоимость работ должна составить более 1 млрд. руб.
19.09.2008 ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (заказчик) заключило договор подряда N 0202-2-02-01-СМ/08 с ООО "СТРОЙТЕХКОНТАКТ" (подрядчик) на выполнение работ по комплексному техническому перевооружению и реконструкции подстанции "ПС 220 кВ Орловская-Районная" для нужд филиала ОАО "ФСК ЕЭС" - МЭС Центра (п. 2.1 указанного договора).
Работы по комплексному техническому перевооружению и реконструкции подстанции ПС 220 кВ Орловская-Районная на спорном земельном участке частично завершены, что следует из справки ОАО "ЦИУС ЕЭС" от 17.12.2012 N Ц1/1/912 (л.д. 94 - л.д. 95, т. 3), а также свидетельства о государственной регистрации права от 30.12.2008 серии 57 АА N 675404 (л.д. 131, т. 3), подтверждающего право собственности ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" на трансформаторную подстанцию вспомогательного назначения, расположенную по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 118.
16.02.2012 между ООО "Стройдомсервис" (продавец) и ООО "ЛЭНД" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 61811,0 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 перешел в собственность ООО "ЛЭНД".
17.02.2012 между ООО "ЛЭНД" и ООО "ЭДЕЛ" был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 61811,0 кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", для использования в целях комплексного перевооружения и реконструкции ПС 220 кВ "Орловская-Районная" и заходов ВЛ 220 кВ, 110 кВ (л.д. 24 - л.д. 25, т. 5). Цена договора составила 14900000 руб. 00 коп.
Право собственности ООО "Эдел" на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.05.2012 серии 57-АБ N 288447 (л.д. 26, т. 5).
О смене собственника земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 истцу стало известно из письма ООО "Стройтехноконтакт" (подрядная организация) от 03.09.2012 N 05-4143 (л.д. 28 - л.д. 29, т. 1, л.д. 53 - л.д. 54, т. 2), в котором содержалась также информация о том, что ООО "Эдел" потребовало от ООО "Стройтехноконтакт" освободить строительную площадку.
В письме от 03.09.2012 N 05-4143 ООО "Стройтехноконтакт" сообщило, что указанные обстоятельства послужили причиной приостановления подрядных работ на земельном участке.
Письмо от 10.08.2012 исх. N 04-90ОР (л.д. 65, т. 2) ООО "Эдел" просило истца освободить земельный участок, находящийся по адресу Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот", от имущества истца в связи с отсутствием каких-либо договорных отношений между ООО "Эдел" и ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы".
ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" в письме от 17.09.2012 N М1/1/720 (л.д. 68, т. 2) просило сообщить ООО "Эдел" банковские реквизиты для перечисления арендной платы в связи с тем, что договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 является действующим.
В ходе дальнейшей переписки ООО "Эдел" сообщило истцу об отсутствии препятствий для выполнения третьим лицом подрядных работ, а также о том, что арендные отношения между организациями отсутствуют, предложило заключить договор аренды на 10 лет с правом последующего выкупа земельного участка, повысив размер арендной платы до 8100000 руб. в год (л.д. 71, л.д. 109 - л.д. 114, т. 2, л.д. 30 - л.д. 31, т. 5). Данные условия истец счел неприемлемыми, ссылаясь на то, что стоимость годовой арендной платы эквивалентна стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, составляющую в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24.07.2012 N 242/12 10511000 руб. (л.д. 74 - л.д. 108, т. 2).
Согласно пояснениям истца, ответчиком по периметру спорного земельного участка, на котором размещена строительная площадка подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", была выставлена вооруженная охрана, со строительной площадки были удалены работники ОАО "ФСК ЕЭС" и его подрядных организаций (ООО "Стройтехноконтакт", ОАО "ЦИУС ЕЭС"), тем самым исключив физический доступ последних к строительной площадке и к дорогостоящему оборудованию, расположенному на ней. Указанное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
Полагая, что своими действиями ответчик создал препятствие ОАО "ФСК ЕЭС" в законном пользовании земельным участком с кадастровым N 57:10:0040101:3224, находящимся у ОАО "ФСК ЕЭС" на праве аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли обязательственные отношения по исполнению договора аренды N 829/09 от 03.06.2009.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора аренды, установленный сторонами в 2.1 и 2.2, составляет 11 месяц.
В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09 заключен сторонами на срок менее одного года, государственной регистрации он не подлежит.
С учетом положений п. 2.2 договора и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, действие спорного договора было возобновлено сторонами на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждено, что истец продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды, возражений со стороны ответчика не заявлялось.
В силу положений пункта 2 части 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом государственная регистрация договора также не требуется, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться до договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Право арендодателя досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке предусмотрено пунктом 3.1.1 договора аренды от 03.06.2009 N 829/09 в случае нарушения арендатором условий договора, направив арендатору не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Доказательств соблюдения арендодателем указанного порядка и наличия причин для расторжения договора в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд апелляционной инстанции считает верным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 03.06.2009 N 829/09 земельного участка является действующим.
Доводы заявителей жалоб о прекращении действия спорного договора подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из пункта 3.1.1 договора аренды следует, что спорный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора.
Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка возможно только по строго определенному мотиву.
В уведомлении от 13.01.2012 N 12 (л.д. 27, т. 1) сведений о нарушении условий договора аренды от 03.06.2009 N 829/09 не содержится, доказательств таких нарушений в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для расторжения договора у ООО "Стройдомсервис" не имелось.
По смыслу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, при наличии возражений об изменении или расторжении договора, данные требования должны быть заявлены в суд.
Доказательств обращения за расторжением договора от 03.06.2009 N 829/09 в судебном порядке ООО "Стройдомсервис" в суд не представлено.
В силу положений ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, изменение стороны арендодателя, в связи с продажей земельного участка, являющегося предметом договора от 03.06.2009 N 829/09, не прекратило действие самого договора.
Соглашения по внесению изменений в условия договора сторонами (ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" и ООО "Эдел") достигнуто не были.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что договор аренды земельного участка от 03.06.2009 N 129/09 содержит указание на целевое использование спорного земельного участка - для технического перевооружения и реконструкции подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная", с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода "Серп и Молот".
Материалами дела, в том числе, свидетельством от 30.12.2008 серии 57 АА N 675404 о государственной регистрации права собственности ОАО "ФСК ЕЭС" на трансформаторную подстанцию, назначение: вспомогательное, общая площадь 1168,6 кв. м, инв. N 14566, лит. А, Б, В, расположенную по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 118 (л.д. 131, т. 3), подтверждается, что на момент рассмотрения настоящего дела объект недвижимости находится в стадии возведения.
Следовательно, ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" по настоящее время является законным арендатором по действующему договору аренды земельного участка от 03.06.2009 N 829/09, осуществляя техническое перевооружение и реконструкцию подстанции 220 кВ "Орловская - Районная", строящейся по титулу: "Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная".
Факт ограничения ответчиком (арендодателем) права пользования истцом (арендатором) арендуемым по договору от 03.06.2009 N 829/09 земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 подтверждается следующими обстоятельствами.
Прокуратурой Орловского района Орловской области проведена проверка по обращению МЭСЦ - филиала ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" по вопросу нахождения работников ООО "Эдел" на территории строящейся подстанции 220 кВ "Орловская-Районная", расположенной по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское сельское поселение, территория бывшего завода "Серп и Молот", кадастровый номер 57:10:0040101:3224.
Из письма Первого заместителя прокурора области Опалькова В.П. от 15.10.2012 N 7/ОЮЛ-205-12 (л.д. 63 - л.д. 64, т. 1) усматривается следующее.
По результатам проведенной прокурорской проверки было установлено, что с 2009 года по настоящее время на указанном земельном участке ОАО "ФСК ЕЭС" осуществляется возведение объекта энергетики, стоимостью строительства более 1 млрд. рублей.
Вместе с тем, при продаже спорного земельного участка продавцами были указаны ложные сведения о том, что продаваемый участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых они в момент заключения договора не могли не знать, а также об отсутствии обременения правами третьих лиц в виде договора аренды.
Материалы проверки также свидетельствуют о том, что 10.08.2012 ООО "Эдел" с целью понуждения ОАО "ФСК ЕЭС" к заключению заведомо для них невыгодного договора аренды потребовало от ОАО "ФСК ЕЭС" демонтировать и вывезти с территории указанного земельного участка имущество, в том числе капитальные конструкции незавершенного объекта строительства энергетики либо заключить с ними новый договор аренды сроком не менее чем на 2 года на условиях внесения арендной платы в размере 20 млн. рублей в год, которая фактически превышает стоимость самого земельного участка. После этого 03.09.2012 руководством ООО "Эдел" созданы препятствия для доступа и ведения строительно-монтажных работ на вышеназванном земельном участке.
Прокуратурой района сделан вывод о том, что руководителем ООО "Стройдомсервис" в лице директора Клицунова П.М. путем принятия решения о незаконной продаже указанного земельного участка созданы условия для необоснованного обогащения ООО "Эдел" за счет ОАО "ФСК ЕЭС", акционером которого является государство, и причинен существенный вред энергетической системе и инфраструктуре г. Орла и Орловской области, так как реконструкция подстанции 220 кВ "Орловская-районная" имеет социальное значение для обеспечения электроэнергией предприятий и городских сетей г. Орла и Орловского района Орловской области.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для возбуждения 12.09.2012 и.о. руководителя Орловского межрайонного следственного отдела следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Орловской области уголовного дела N 199044 в отношении директора ООО "Стройдомсервис" Клицунова П.М. по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). В настоящее время по делу проводится расследование.
Руководителю ООО "Эдел", с целью предотвращения создания чрезвычайной ситуации и угрозы экологической безопасности, прокуратурой Орловского района 15.10.2012 объявлено предостережение о недопустимости нарушения требований Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ "О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса" (л.д. 61 - л.д. 62, т. 1).
Также, обращается внимание на тот факт, что ОАО "ФСК ЕЭС" является субъектом топливно-энергетического комплекса по отношению к оборудованию, расположенному на территории земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, и в силу требований Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ обязано принимать меры по обеспечению безопасности объектов топливно-энергетического комплекса и их антитеррористической защищенности в целях предотвращения угрозы возникновения чрезвычайной ситуации на территории Орловского района Орловской области, причинения вреда жизни и здоровью граждан.
Письмом И.о. прокурора района от 15.10.2012 N 7/25-12 (л.д. 65, т. 1) директор ООО "Эдел" уведомлен о последствиях невыполнения требований прокурора.
С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что законных основания для действий ответчика по ограничению права пользования истцом (арендатором) арендуемым по договору от 03.06.2009 N 829/09 земельным участком не имеется. Указанные действия являются злоупотреблением ответчиком своим правом, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционных жалоб по сути не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 21.03.2012 по делу N А48-4237/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Эдел" (ОГРН 1117746127003, ИНН 7730639265) и общества с ограниченной ответственностью "Стройдомсервис" (ОГРН 1055752066358, ИНН 5752037729)- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)