Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Злобина А.В.,
судей Коваленко С.В. и Данилова О.И.
при секретаре Г.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 31 октября 2012 года по иску Б.В.В., Б.П.С. к государственному бюджетному образовательному учреждению начального профессионального образования Республики Карелия "Профессиональное училище N 14", Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, Правительству Республики Карелия о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании провести перерегистрацию по месту жительства.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
иск подан по тем основаниям, что истцы проживают в комнате N по адресу: <...> на основании договора социального найма, заключенного с ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Указанное здание находится в государственной собственности Республики Карелия, передано на праве оперативного управления ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Истцы обратились в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением об оформлении документов о передаче указанного помещения в собственность в порядке приватизации, однако им было отказано. Истцы полагают, что отказ является неправомерным, право на приватизацию у них имеется, поскольку указанное здание общежития в свое время подлежало передаче в муниципальную собственность, и к нему с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в 2005 году подлежали бы применению нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, однако в нарушение требований закона такая передача не была произведена, в связи с чем в настоящее время они лишены возможности приватизировать занимаемое жилое помещение. На основании изложенного истцы просили признать за ними право в общей долевой собственности по <...> доли в праве за каждым на жилое помещение N, расположенное на <...> этаже здания по <...>.
В дальнейшем истцы изменили исковые требования и просили признать за ними право в общей долевой собственности по <...> доли в праве за каждым на жилое помещение N, расположенное на <...> этаже здания по <...>, обязать ответчиков провести перерегистрацию истцов по месту жительства, с указанием номера комнаты N.
Определением суда от 28.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство образования Республики Карелия.
Определением суда от 04.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Петрозаводского городского округа.
Определением суда от 17.10.2012 в качестве соответчиков привлечены Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд и Правительство Республики Карелия
Решением суда иск удовлетворен частично. Суд признал за Б.В.В., Б.П.С. право общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, <...> этаж, комната N, по <...> доли в праве за каждым. В остальной части иска отказано.
С решением суда не согласен Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, в апелляционной жалобе просит отменить состоявшееся судебное постановление и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о возможности приватизации спорной комнаты является ошибочным, поскольку жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилого фонда, имеют особый правовой режим и не подлежат приватизации. ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" не вправе было заключать с истцами договоры социального найма жилых помещений, находящихся в общежитии, которое должно быть использовано только по его прямому назначению: для проживания граждан на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Нецелевое использование училищем закрепленного за ним имущества само по себе не гарантирует и не предоставляет неопределенному кругу лиц прав на бесплатное приобретение таких помещений в собственность в порядке приватизации.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что Распоряжением Правительства Республики Карелия от <...> N ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" переименовано в государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" (ГБОУ СПО РК "Техникум дорожного строительства"). Изменение зарегистрировано в свидетельстве о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от <...>.
В суде апелляционной инстанции представитель Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд и Правительства Республики Карелия Р.М.И. доводы жалобы поддержала.
Представитель стороны истца М.Т.В. возражала против доводов жалобы.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, своих представителей не направили, о дне и времени рассмотрения дела извещены.
Заслушав явившихся представителей, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: <...>, является пятиэтажным зданием общежития с цокольным этажом, <...> года постройки в виде пристройки к жилому дому. Решением Исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета народных депутатов N от <...> здание введено в эксплуатацию как пристройка общежития ГПТУ N 14 на <...> мест; на праве оперативного управления закреплено за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от <...>.
<...> между Б. (М.) В.В. и ГОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" заключен договор социального найма жилого помещения N, нанимателю передана за плату во владение и пользование комната общей площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <...> для временного проживания, без указания номера комнаты. Договором также определено, что совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены ее семьи муж Б.П.С. <...> между истцом и ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" заключено дополнительное соглашение N к договору социального найма жилого помещения N от <...>, в соответствии с которым п. 1 раздела I "Предмет договора" изложен в новой редакции, согласно которому наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в оперативном управлении наймодателя (основание: свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления N от <...>), состоящее из 1 комнаты, общей площадью 12,4 кв. м, в том числе комната N 46, площадью 12,4 кв. м, на 3 этаже.
Б.В.В. зарегистрирована по адресу: <...> с <...>, что подтверждается копией паспорта. Б.П.С. зарегистрирован по адресу: <...> с <...>, что подтверждается копией паспорта.
В соответствии с протоколом N заседания комиссии Министерства образования Республики Карелия по рассмотрению вопроса о возможности предоставления жилых помещений, в зданиях общежитий учреждений, подведомственных Министерству образования Республики Карелия, не используемых для проживания студентов от <...> за Б.В.В. закреплена комната N, общей площадью <...> кв. м, расположенная на <...> этаже здания по адресу: <...>.
<...> Б.В.В. обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением о заключении договора безвозмездной передачи жилого помещения в порядке приватизации.
Письмом ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> истцу отказано в безвозмездной передаче в его собственность в порядке приватизации данного жилого помещения в связи с тем, что на занимаемое истцом жилое помещение в здании общежития и не переданное в ведение органу местного самоуправления, не распространяются положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии со справкой ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> N Б. (М.) В.В. участие в приватизации жилых помещений по Республике Карелия не принимала. В соответствии с ответом на запрос ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> N за Б.В.В., Б.П.С. собственность не зарегистрирована.
Удовлетворяя исковые требования о признании за истцами права собственности на спорную комнату, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время общежитие не используется для проживания студентов, не отвечает требованиям, предъявляемым к общежитиям, заселено гражданами, состоящими либо состоявшими в трудовых отношениях с различными образовательными учреждениями, подведомственными Министерству образования РК, потребности в последующем заселении указанного здания студентами не имеется, в настоящее время ведется работа по изменению статуса указанного дома и переводе его в жилой фонд, при этом с истцом заключен договор социального найма.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.
Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) (далее - Закон РФ N 1541-1) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. ст. 4 и 6 Закона РФ N 1541-1 жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений с согласия собственников; передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Порядок заключения договоров социального найма жилых помещений урегулирован ЖК РФ.
Согласно п. 3 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены в гл. 7 ЖК РФ.
В соответствии с п. 13 ст. 9 Закона РФ "Об образовании" от 10.07.1992 N 3266-1 государственные и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.
Особый статус социальной инфраструктуры, закрепленной на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, к которым относится и учреждение - ответчик, в силу действующего федерального законодательства не позволяет приватизировать спорные жилые помещения в общежитии, находящемся на его балансе.
Прямой законодательный запрет на приватизацию жилых помещений и общежитий, закрепленных за образовательными учреждениями, не может быть преодолен применением правовой позиции Конституционного Суда РФ, на которую содержится ссылка в решении суда первой инстанции, и которая относится к решению вопросов о возможности приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования.
Кроме того, разрешая спор о признании права собственности на жилое помещение в общежитии государственного образовательного учреждения, нельзя исходить из действительности заключенного с истцом договора социального найма спорного жилого помещения.
Согласно действующим в системной связи ст. ст. 49, 50, 51, 52, 57, 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства: в отношении жилых помещений, которые могут являться предметом договора социального найма; собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем); гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и принятым на учет в качестве таковых; в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет; по норме предоставления, а также с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством, условий.
Проводя анализ имеющихся материалов дела в совокупности с нормами права, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный с истцом договор социального найма жилого помещения не соответствует перечисленным выше требованиям ЖК РФ: передаваемые по договору помещения не могут являться предметом договора социального найма; директор государственного образовательного учреждения, выступающий по договору от лица наймодателя, не был уполномочен собственником на передачу комнат в общежитии в бессрочное владение и пользование граждан; нуждаемость в улучшении жилищных условий и другие требования, необходимые для заключения договора социального найма, не проверялись и не соблюдались.
Кроме того, договор найма жилого помещения заключен с нарушением требования ст. 10 Закона Республики Карелия от 06.06.2000 N 414-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия", в соответствии с которым бюджетное учреждение не вправе распоряжаться иным способом недвижимым имуществом без согласия органа по управлению государственным имуществом и соответствующего органа исполнительной власти Республики Карелия.
Отношения по предоставлению специализированных жилых помещений, в том числе комнат в общежитии, регулируются правилами, установленными в гл. 10 ЖК РФ, не предусматривающими возможность заключения в отношении таких помещений договоров социального найма и их передачу в собственность граждан в порядке приватизации.
Указанное свидетельствует о ничтожности договора социального найма жилого помещения, заключенного между истцом и государственным образовательным учреждением, в силу положений ст. 168 ГК РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, сделка по заключению с истцами договора социального найма ничтожна с момента их заключения и не влечет для сторон договора правовых последствий.
Позиция стороны истца о том, что здание общежития, как объект жилищного фонда, подлежало передаче в муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", не может быть принята во внимание, поскольку при разграничении государственной собственности во исполнение названного нормативного правового акта указанный объект передан в государственную собственность Республики Карелия в соответствии с пунктом 7 Приложения N 2 к названному Постановлению и Постановлением Правительства РФ N 580 от 12.08.1992 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Республики Карелия".
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части признания за Б.В.В., Б.П.С. право общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, комнату N, по <...> доли в праве за каждым, не может быть признано законным, основанным на правильном установлении обстоятельств по делу, в связи с чем оно подлежит отмене в силу п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в этой части.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 31 октября 2012 года по настоящему делу части признания Б.В.В., Б.П.С. права общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, комнату N, по <...> доли в праве за каждым отменить, принять в данной части новое решение об отказе в иске.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 21.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1776/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. по делу N 33-1776/2013
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Злобина А.В.,
судей Коваленко С.В. и Данилова О.И.
при секретаре Г.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 31 октября 2012 года по иску Б.В.В., Б.П.С. к государственному бюджетному образовательному учреждению начального профессионального образования Республики Карелия "Профессиональное училище N 14", Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, Правительству Республики Карелия о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании провести перерегистрацию по месту жительства.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
иск подан по тем основаниям, что истцы проживают в комнате N по адресу: <...> на основании договора социального найма, заключенного с ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Указанное здание находится в государственной собственности Республики Карелия, передано на праве оперативного управления ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Истцы обратились в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением об оформлении документов о передаче указанного помещения в собственность в порядке приватизации, однако им было отказано. Истцы полагают, что отказ является неправомерным, право на приватизацию у них имеется, поскольку указанное здание общежития в свое время подлежало передаче в муниципальную собственность, и к нему с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в 2005 году подлежали бы применению нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, однако в нарушение требований закона такая передача не была произведена, в связи с чем в настоящее время они лишены возможности приватизировать занимаемое жилое помещение. На основании изложенного истцы просили признать за ними право в общей долевой собственности по <...> доли в праве за каждым на жилое помещение N, расположенное на <...> этаже здания по <...>.
В дальнейшем истцы изменили исковые требования и просили признать за ними право в общей долевой собственности по <...> доли в праве за каждым на жилое помещение N, расположенное на <...> этаже здания по <...>, обязать ответчиков провести перерегистрацию истцов по месту жительства, с указанием номера комнаты N.
Определением суда от 28.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство образования Республики Карелия.
Определением суда от 04.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Петрозаводского городского округа.
Определением суда от 17.10.2012 в качестве соответчиков привлечены Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд и Правительство Республики Карелия
Решением суда иск удовлетворен частично. Суд признал за Б.В.В., Б.П.С. право общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, <...> этаж, комната N, по <...> доли в праве за каждым. В остальной части иска отказано.
С решением суда не согласен Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, в апелляционной жалобе просит отменить состоявшееся судебное постановление и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о возможности приватизации спорной комнаты является ошибочным, поскольку жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилого фонда, имеют особый правовой режим и не подлежат приватизации. ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" не вправе было заключать с истцами договоры социального найма жилых помещений, находящихся в общежитии, которое должно быть использовано только по его прямому назначению: для проживания граждан на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Нецелевое использование училищем закрепленного за ним имущества само по себе не гарантирует и не предоставляет неопределенному кругу лиц прав на бесплатное приобретение таких помещений в собственность в порядке приватизации.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что Распоряжением Правительства Республики Карелия от <...> N ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" переименовано в государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" (ГБОУ СПО РК "Техникум дорожного строительства"). Изменение зарегистрировано в свидетельстве о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от <...>.
В суде апелляционной инстанции представитель Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд и Правительства Республики Карелия Р.М.И. доводы жалобы поддержала.
Представитель стороны истца М.Т.В. возражала против доводов жалобы.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, своих представителей не направили, о дне и времени рассмотрения дела извещены.
Заслушав явившихся представителей, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: <...>, является пятиэтажным зданием общежития с цокольным этажом, <...> года постройки в виде пристройки к жилому дому. Решением Исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета народных депутатов N от <...> здание введено в эксплуатацию как пристройка общежития ГПТУ N 14 на <...> мест; на праве оперативного управления закреплено за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от <...>.
<...> между Б. (М.) В.В. и ГОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" заключен договор социального найма жилого помещения N, нанимателю передана за плату во владение и пользование комната общей площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <...> для временного проживания, без указания номера комнаты. Договором также определено, что совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены ее семьи муж Б.П.С. <...> между истцом и ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" заключено дополнительное соглашение N к договору социального найма жилого помещения N от <...>, в соответствии с которым п. 1 раздела I "Предмет договора" изложен в новой редакции, согласно которому наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в оперативном управлении наймодателя (основание: свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления N от <...>), состоящее из 1 комнаты, общей площадью 12,4 кв. м, в том числе комната N 46, площадью 12,4 кв. м, на 3 этаже.
Б.В.В. зарегистрирована по адресу: <...> с <...>, что подтверждается копией паспорта. Б.П.С. зарегистрирован по адресу: <...> с <...>, что подтверждается копией паспорта.
В соответствии с протоколом N заседания комиссии Министерства образования Республики Карелия по рассмотрению вопроса о возможности предоставления жилых помещений, в зданиях общежитий учреждений, подведомственных Министерству образования Республики Карелия, не используемых для проживания студентов от <...> за Б.В.В. закреплена комната N, общей площадью <...> кв. м, расположенная на <...> этаже здания по адресу: <...>.
<...> Б.В.В. обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением о заключении договора безвозмездной передачи жилого помещения в порядке приватизации.
Письмом ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> истцу отказано в безвозмездной передаче в его собственность в порядке приватизации данного жилого помещения в связи с тем, что на занимаемое истцом жилое помещение в здании общежития и не переданное в ведение органу местного самоуправления, не распространяются положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии со справкой ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> N Б. (М.) В.В. участие в приватизации жилых помещений по Республике Карелия не принимала. В соответствии с ответом на запрос ГУП РК РГЦ "Недвижимость" от <...> N за Б.В.В., Б.П.С. собственность не зарегистрирована.
Удовлетворяя исковые требования о признании за истцами права собственности на спорную комнату, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время общежитие не используется для проживания студентов, не отвечает требованиям, предъявляемым к общежитиям, заселено гражданами, состоящими либо состоявшими в трудовых отношениях с различными образовательными учреждениями, подведомственными Министерству образования РК, потребности в последующем заселении указанного здания студентами не имеется, в настоящее время ведется работа по изменению статуса указанного дома и переводе его в жилой фонд, при этом с истцом заключен договор социального найма.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.
Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) (далее - Закон РФ N 1541-1) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. ст. 4 и 6 Закона РФ N 1541-1 жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений с согласия собственников; передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Порядок заключения договоров социального найма жилых помещений урегулирован ЖК РФ.
Согласно п. 3 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены в гл. 7 ЖК РФ.
В соответствии с п. 13 ст. 9 Закона РФ "Об образовании" от 10.07.1992 N 3266-1 государственные и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.
Особый статус социальной инфраструктуры, закрепленной на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, к которым относится и учреждение - ответчик, в силу действующего федерального законодательства не позволяет приватизировать спорные жилые помещения в общежитии, находящемся на его балансе.
Прямой законодательный запрет на приватизацию жилых помещений и общежитий, закрепленных за образовательными учреждениями, не может быть преодолен применением правовой позиции Конституционного Суда РФ, на которую содержится ссылка в решении суда первой инстанции, и которая относится к решению вопросов о возможности приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования.
Кроме того, разрешая спор о признании права собственности на жилое помещение в общежитии государственного образовательного учреждения, нельзя исходить из действительности заключенного с истцом договора социального найма спорного жилого помещения.
Согласно действующим в системной связи ст. ст. 49, 50, 51, 52, 57, 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства: в отношении жилых помещений, которые могут являться предметом договора социального найма; собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем); гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и принятым на учет в качестве таковых; в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет; по норме предоставления, а также с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством, условий.
Проводя анализ имеющихся материалов дела в совокупности с нормами права, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный с истцом договор социального найма жилого помещения не соответствует перечисленным выше требованиям ЖК РФ: передаваемые по договору помещения не могут являться предметом договора социального найма; директор государственного образовательного учреждения, выступающий по договору от лица наймодателя, не был уполномочен собственником на передачу комнат в общежитии в бессрочное владение и пользование граждан; нуждаемость в улучшении жилищных условий и другие требования, необходимые для заключения договора социального найма, не проверялись и не соблюдались.
Кроме того, договор найма жилого помещения заключен с нарушением требования ст. 10 Закона Республики Карелия от 06.06.2000 N 414-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия", в соответствии с которым бюджетное учреждение не вправе распоряжаться иным способом недвижимым имуществом без согласия органа по управлению государственным имуществом и соответствующего органа исполнительной власти Республики Карелия.
Отношения по предоставлению специализированных жилых помещений, в том числе комнат в общежитии, регулируются правилами, установленными в гл. 10 ЖК РФ, не предусматривающими возможность заключения в отношении таких помещений договоров социального найма и их передачу в собственность граждан в порядке приватизации.
Указанное свидетельствует о ничтожности договора социального найма жилого помещения, заключенного между истцом и государственным образовательным учреждением, в силу положений ст. 168 ГК РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, сделка по заключению с истцами договора социального найма ничтожна с момента их заключения и не влечет для сторон договора правовых последствий.
Позиция стороны истца о том, что здание общежития, как объект жилищного фонда, подлежало передаче в муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", не может быть принята во внимание, поскольку при разграничении государственной собственности во исполнение названного нормативного правового акта указанный объект передан в государственную собственность Республики Карелия в соответствии с пунктом 7 Приложения N 2 к названному Постановлению и Постановлением Правительства РФ N 580 от 12.08.1992 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Республики Карелия".
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части признания за Б.В.В., Б.П.С. право общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, комнату N, по <...> доли в праве за каждым, не может быть признано законным, основанным на правильном установлении обстоятельств по делу, в связи с чем оно подлежит отмене в силу п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в этой части.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 31 октября 2012 года по настоящему делу части признания Б.В.В., Б.П.С. права общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <...>, комнату N, по <...> доли в праве за каждым отменить, принять в данной части новое решение об отказе в иске.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)