Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2012 (судья Бастен Д.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25310);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Штарк Н.Г. (доверенность от 06.05.2013 N 218);
- общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирмы "СИМВОЛ" - Маркова И.Ю. (доверенность от 30.10.2012).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 2325 кв. м, кадастровый номер 74:36:0324012:0023, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Дзержинского, 97, 99, 101, 103, в Ленинском районе города Челябинска, изложенного в сообщении от 06.12.2012 N 01/532/2012-376, и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СИМВОЛ" (далее - ООО ПКФ "СИМВОЛ", третье лицо, л.д. 67-68).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.04.2013 (резолютивная часть объявлена 12.04.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что срок действия договора аренды, заключенного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации), является пресекательным, следовательно, договор не может быть заключен на срок более пяти лет. Таким образом, договор аренды земли от 26.02.2007 считается прекращенным с 12.04.2012. Вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок противоречит закону. Также отмечает, что право залога прекращается в случае прекращения заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, при прекращении договора аренды залог права аренды также является прекращенным. Отмечает, что в данном случае применение положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации является преждевременным, так как объект недвижимости не введен в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным градостроительным законодательством.
От Управления Росреестра поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых заинтересованное лицо просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений заинтересованное лицо указывает, что в данном случае законные основания для государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка отсутствуют, так как на момент обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены записи о государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства.
От ООО ПКФ "СИМВОЛ" также поступило письменное мнение по апелляционной жалобе, в котором третье лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений указывает, что норма абзаца 6 пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации не запрещает арендатору продлевать договор аренды на новый срок. Удовлетворение требований Комитета приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме - участников долевого строительства.
В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на доводах апелляционной жалобы в полном объеме.
Представители Управления Росреестра и ООО ПКФ "СИМВОЛ" против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Дополнительно представитель ООО ПКФ "СИМВОЛ" пояснил, что в настоящее время жилой пристрой блок "В" окончен строительством, третьим лицом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, строительство блоков "А" и "Б" на спорном земельном участке продолжается.
Дополнительно представитель заинтересованного лица пояснил, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на 50 квартир и 3 нежилых помещения в блоке "В".
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2325 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 из земель населенных пунктов, по адресу: город Челябинск, улица Дзержинского, 99, 101, 103, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого пристроя к домам N N 99, 101, 103 с нежилыми помещениями на первом этаже (л. д. 8).
Распоряжением главы города Челябинска от 22.02.2007 N 392 обществу с ограниченной ответственностью "Легрис" (далее - ООО "Легрис") указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для проектирования и строительства жилого пристроя с нежилыми помещениями на первом этаже по ул. Дзержинского, 97, 99, 101, 103 (л. д. 7).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и ООО "Легрис" (арендатор) 26.02.2007 подписан договор аренды указанного земельного участка УЗ N 008699-К-2007 (л. д. 21-26). Договор заключен на срок: три года с момента принятия распоряжения.
Дополнительным соглашением от 04.08.2010 N 1 срок действия договора аренды продлен до 26.02.2012 (л. д. 23).
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 34, 35).
ООО "Легрис" и ООО ПКФ "СИМФОЛ" 21.10.2011 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, по условиям которого новый арендатор - ООО ПКФ "СИМФОЛ" принимает на себя все права и обязанности по указанному договору (л. д. 27, 28).
Данное соглашение также прошло государственную регистрацию.
За ООО ПКФ "СИМФОЛ" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой пристрой с нежилыми помещениями на первом этаже к домам N N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап), степень готовности 10% (л. д. 34, 35).
Заявитель 25.10.2012 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 права аренды на земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 (л. д. 52-54).
Управлением Росреестра 06.12.2012 вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права на земельный участок в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства (л. д. 9-11).
Считая указанный отказ незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявление.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае законные основания для государственной регистрации прекращения договора аренды спорного земельного участка отсутствуют. Суд со ссылками на нормы статей 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке) указал, что сохранение залога права аренды на земельный участок исключает возможность погашения записи об аренде. При этом отметил, что на момент обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены записи о государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Также суд со ссылкой на нормы статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением Росреестра решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В оспариваемом отказе Управление Росреестра указало на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Основания прекращения залога установлены нормами статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 указанной статьи).
Согласно части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В части 8 статьи 13 названного Закона установлено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В силу части 8.1 названной статьи возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В настоящем случае на момент обращения Комитета в Управление Росреестра с заявлением от 25.10.2012 о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 права аренды на земельный участок и вынесения заинтересованным лицом оспариваемого решения об отказе в прекращении регистрационной записи жилой пристрой блок "В" еще не был введен в эксплуатацию.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом подателя жалобы о том, что срок действия договора аренды, заключенного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является пресекательным, следовательно, договор не может быть заключен на срок более пяти лет.
Так, в соответствии с абзацем 6 указанного пункта договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства (что имело место в настоящем случае), может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Между тем, в соответствии с абзацем 11 указанного же пункта договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.
Таким образом, законодатель ввел норму о невозможности продления договора применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, подобная норма отсутствует.
ООО ПКФ "СИМВОЛ" 13.01.2012 обращалось в Комитет с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка (л. д. 83), однако в продлении договора было отказано со ссылкой на норму абзаца 6 пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (л. д. 84).
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции заинтересованным лицом и третьим лицом в материалы дела представлено разрешение от 26.12.2012 на ввод в эксплуатацию жилого пристроя с нежилыми помещениями к домам N N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап, по адресу: ул. Дзержинского, в Ленинском районе города Челябинска (строительный адрес).
Также Управлением Росреестра представлена информация о том, что в настоящее время (после вынесения оспариваемого решения об отказе) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на 50 квартир и 3 нежилых помещения.
Между тем, из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что в настоящее время на спорном земельном участке продолжается строительство блоков "А" и "Б".
В силу изложенного удовлетворение заявленных Комитетом требований нарушит права и законные интересов участников долевого строительства, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
Кроме того, заявитель не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом.
Так, как указано выше, на земельном участке третьим лицом возведен один из блоков, в отношении двух других строительство продолжается. При этом Комитет не приводил доводы о том, что строительство продолжается без наличия соответствующих разрешений. В силу указанного оспариваемым отказом не может быть нарушено право органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком, на что заявитель указал в заявлении по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2013 N 18АП-5421/2013 ПО ДЕЛУ N А76-1744/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2013 г. N 18АП-5421/2013
Дело N А76-1744/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2012 (судья Бастен Д.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25310);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Штарк Н.Г. (доверенность от 06.05.2013 N 218);
- общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирмы "СИМВОЛ" - Маркова И.Ю. (доверенность от 30.10.2012).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 2325 кв. м, кадастровый номер 74:36:0324012:0023, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Дзержинского, 97, 99, 101, 103, в Ленинском районе города Челябинска, изложенного в сообщении от 06.12.2012 N 01/532/2012-376, и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СИМВОЛ" (далее - ООО ПКФ "СИМВОЛ", третье лицо, л.д. 67-68).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.04.2013 (резолютивная часть объявлена 12.04.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что срок действия договора аренды, заключенного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации), является пресекательным, следовательно, договор не может быть заключен на срок более пяти лет. Таким образом, договор аренды земли от 26.02.2007 считается прекращенным с 12.04.2012. Вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок противоречит закону. Также отмечает, что право залога прекращается в случае прекращения заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, при прекращении договора аренды залог права аренды также является прекращенным. Отмечает, что в данном случае применение положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации является преждевременным, так как объект недвижимости не введен в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным градостроительным законодательством.
От Управления Росреестра поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых заинтересованное лицо просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений заинтересованное лицо указывает, что в данном случае законные основания для государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка отсутствуют, так как на момент обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены записи о государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства.
От ООО ПКФ "СИМВОЛ" также поступило письменное мнение по апелляционной жалобе, в котором третье лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование возражений указывает, что норма абзаца 6 пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации не запрещает арендатору продлевать договор аренды на новый срок. Удовлетворение требований Комитета приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме - участников долевого строительства.
В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на доводах апелляционной жалобы в полном объеме.
Представители Управления Росреестра и ООО ПКФ "СИМВОЛ" против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Дополнительно представитель ООО ПКФ "СИМВОЛ" пояснил, что в настоящее время жилой пристрой блок "В" окончен строительством, третьим лицом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, строительство блоков "А" и "Б" на спорном земельном участке продолжается.
Дополнительно представитель заинтересованного лица пояснил, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на 50 квартир и 3 нежилых помещения в блоке "В".
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2325 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 из земель населенных пунктов, по адресу: город Челябинск, улица Дзержинского, 99, 101, 103, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого пристроя к домам N N 99, 101, 103 с нежилыми помещениями на первом этаже (л. д. 8).
Распоряжением главы города Челябинска от 22.02.2007 N 392 обществу с ограниченной ответственностью "Легрис" (далее - ООО "Легрис") указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для проектирования и строительства жилого пристроя с нежилыми помещениями на первом этаже по ул. Дзержинского, 97, 99, 101, 103 (л. д. 7).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и ООО "Легрис" (арендатор) 26.02.2007 подписан договор аренды указанного земельного участка УЗ N 008699-К-2007 (л. д. 21-26). Договор заключен на срок: три года с момента принятия распоряжения.
Дополнительным соглашением от 04.08.2010 N 1 срок действия договора аренды продлен до 26.02.2012 (л. д. 23).
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 34, 35).
ООО "Легрис" и ООО ПКФ "СИМФОЛ" 21.10.2011 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, по условиям которого новый арендатор - ООО ПКФ "СИМФОЛ" принимает на себя все права и обязанности по указанному договору (л. д. 27, 28).
Данное соглашение также прошло государственную регистрацию.
За ООО ПКФ "СИМФОЛ" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой пристрой с нежилыми помещениями на первом этаже к домам N N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап), степень готовности 10% (л. д. 34, 35).
Заявитель 25.10.2012 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 права аренды на земельный участок площадью 2325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0324012:0023 (л. д. 52-54).
Управлением Росреестра 06.12.2012 вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права на земельный участок в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства (л. д. 9-11).
Считая указанный отказ незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявление.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае законные основания для государственной регистрации прекращения договора аренды спорного земельного участка отсутствуют. Суд со ссылками на нормы статей 12.1 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке) указал, что сохранение залога права аренды на земельный участок исключает возможность погашения записи об аренде. При этом отметил, что на момент обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены записи о государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Также суд со ссылкой на нормы статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением Росреестра решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В оспариваемом отказе Управление Росреестра указало на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Основания прекращения залога установлены нормами статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 указанной статьи).
Согласно части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В части 8 статьи 13 названного Закона установлено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В силу части 8.1 названной статьи возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В настоящем случае на момент обращения Комитета в Управление Росреестра с заявлением от 25.10.2012 о прекращении регистрационной записи от 09.12.2011 N 74-74-01/457/2011-225 права аренды на земельный участок и вынесения заинтересованным лицом оспариваемого решения об отказе в прекращении регистрационной записи жилой пристрой блок "В" еще не был введен в эксплуатацию.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом подателя жалобы о том, что срок действия договора аренды, заключенного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является пресекательным, следовательно, договор не может быть заключен на срок более пяти лет.
Так, в соответствии с абзацем 6 указанного пункта договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства (что имело место в настоящем случае), может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Между тем, в соответствии с абзацем 11 указанного же пункта договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.
Таким образом, законодатель ввел норму о невозможности продления договора применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, подобная норма отсутствует.
ООО ПКФ "СИМВОЛ" 13.01.2012 обращалось в Комитет с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка (л. д. 83), однако в продлении договора было отказано со ссылкой на норму абзаца 6 пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (л. д. 84).
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции заинтересованным лицом и третьим лицом в материалы дела представлено разрешение от 26.12.2012 на ввод в эксплуатацию жилого пристроя с нежилыми помещениями к домам N N 97, 99, 101, 103, блок "В" - 3 этап, по адресу: ул. Дзержинского, в Ленинском районе города Челябинска (строительный адрес).
Также Управлением Росреестра представлена информация о том, что в настоящее время (после вынесения оспариваемого решения об отказе) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на 50 квартир и 3 нежилых помещения.
Между тем, из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что в настоящее время на спорном земельном участке продолжается строительство блоков "А" и "Б".
В силу изложенного удовлетворение заявленных Комитетом требований нарушит права и законные интересов участников долевого строительства, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
Кроме того, заявитель не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом.
Так, как указано выше, на земельном участке третьим лицом возведен один из блоков, в отношении двух других строительство продолжается. При этом Комитет не приводил доводы о том, что строительство продолжается без наличия соответствующих разрешений. В силу указанного оспариваемым отказом не может быть нарушено право органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком, на что заявитель указал в заявлении по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-1744/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)