Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Кривошеиной С.В., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаст Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Бушуева Л.Г. по доверенности от 15.05.2013 г. (до 31.12.2013 г.); Леонова Л.В. по доверенности от 15.05.2013 г. (до 31.12.2013 г.)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эфес"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 05 июля 2013 года по делу N А45-7739/2013 (судья Остроумов Б.Б.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" г. Санкт-Петербург
к Открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" г. Новосибирск
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь финмаркет", г. Новосибирск
о переводе прав и обязанностей арендаторов по договорам аренды; о взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
к Открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" г. Новосибирск
о переводе прав и обязанностей арендаторов по договорам аренды; о взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь финмаркет" г. Новосибирск
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ООО "Эфес" (далее - истец, арендатор, ООО "Эфес") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" (далее - ответчик, арендодатель, ОАО "ПО НПЗ") с иском о переводе прав и обязанностей арендаторов по договору аренды нежилого помещения, взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
Определением арбитражного суда от 10.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО "Сибирь финмаркет" (далее - третье лицо, ООО "Сибирь финмаркет").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "Эфес" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Эфес" в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, не принятие судом первой инстанции во внимание факта отсутствия у арендодателя претензий к арендатору относительно просрочки внесения арендной платы, недоказанности арендодателем недобросовестности арендатора, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ОАО "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод", ООО "Сибирь финмаркет" в представленных отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в отсутствие их представителей при имеющейся явке и материалах дела.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 15.08.2011 был заключен договор аренды N 64/713, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилые помещения: номера на поэтажном плане 105,1 на 1,2 этаже в корпусе литера А2/2, по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 179/2, общей площадью 124,2 кв. м (п. 1.1 договора), а арендатор обязался принять эти помещения и своевременно уплачивать платежи (раздел 3 договора). Срок действия договора с 15.08.2011 по 14.07.2012 (пункт 7.1 договора).
Письмом от 16.07.2013 N 64/233 ответчик уведомил истца о необходимости в срок до 19.07.2012 освободить занимаемые по договору аренды от 15.08.2011 N 64/713 нежилые помещения, в связи с необходимостью использовать нежилые помещения в собственных целях.
Пунктом 2.2.12 договора аренды от 15.08.2011 N 64/713 предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока действия договора или при его расторжении освободить занимаемые помещения не позднее трех дней после окончания действия договора.
Полагая, что заключением договора аренды от 28.01.2013 г. с ООО "Сибирь финмаркет" по незаконному требованию арендодателя о досрочном расторжении договора, направления арендатором уведомления арендодателю о намерении заключить договор на новый срок, нарушено преимущественное право ООО "Эфес" на продление арендных отношений, кроме того, допущенное ответчиком нарушение принадлежащего истцу преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок повлекло убытки в виде реального ущерба, выразившиеся в приобретении в арендуемые помещения приточно-вытяжной установки ЕСО-2 1125 * 940 * 140 стоимостью 381 934, 40 руб. и стоимости ее монтажа, а также в необходимости уплатить ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1" 170 000 рублей в качестве арендной платы лотерейного оборудования (по заключенному с этой организацией договору аренды лотерейного оборудования от 01.02.2012), Общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения необходимых условий, при которых применимы положения статьи 621 ГК РФ, связанные с переводом права аренды по существующему договору на предшествующего арендатора (истца); также указал, что отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок влечет за собой отказ в возмещении убытков, кроме того, исходил из недоказанности истцом размера убытков.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Истец, указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 15.08.2011 г., тем не менее, не опровергает факт возврата нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 179/2 (л.д. 111), согласно акту от 14.07.2012 г. арендодатель принял из аренды от арендатора нежилые помещения; доказательств того, что после указанной даты арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, а арендодатель не возражал против этого, как правомерно установлено судом первой инстанции, истцом в материалы дела не представлено.
В связи с чем, при отсутствии иных доказательств даты передачи имущества из аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении договора аренды по истечении срока его действия, отклонив доводы истца о возобновлении договора аренды от 15.08.2011 N 64/713 на новый срок, а равно о подписании акта неуполномоченным лицом (акт датирован 14.07.2012 г., доверенность Кузнецовой М.А. выдана 16.07.2012 г.), поскольку акт возврата помещений от 14.07.2012 подписан представителем арендатора, скреплен печатью арендатора; доверенностью от 16.07.2012 (л.д. 112), истец подтвердил полномочия представителя арендатора, подписавшего акт от 14.07.2012, что расценено судом первой инстанции как последующее одобрение сделки и в силу статьи 183 ГК РФ не влечет за собой ее недействительности.
Ссылка ООО "Эфес" на подписание акта возврата нежилых помещений от 14.07.2012 г. неуполномоченным лицом, не принимается судом апелляционной инстанции, акт составлен и подписан представителями обеих сторон с наличием печатей организаций. Достоверность указанного письменного доказательства ответчиком не опровергнута.
Кроме того, судом учтено, что арендатор не всегда надлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендой платы, так платежным поручением N 17 от 05.10.2011 г. арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за период с 15.08.11 по 31.10.11, в то время как пунктом 3.2 договора аренды N 64/713 от 15.08.2011 стороны установили срок платежа до седьмого числа расчетного месяца.
Доводы ООО "Эфес" о наличии между сторонами устного соглашения об изменении порядка перечисления арендной платы, отсутствие факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности за допущенную просрочку, документально не подтверждены, и не влияют на выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а равно основания требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО "Сибирь финмаркет", поскольку оценка судом не надлежащего исполнения истцом (арендатором) обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 64/233, не являлась единственным обстоятельством для отказа в иске.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" абзац 2 пункта 2, разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Отклоняя доводы истца о наличии письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, суд первой инстанции, исходил из не представления истцом надлежащих доказательств такого уведомления.
При этом, копии уведомления от 27.06.2012 о намерении заключить договор аренды на новый срок, содержащую распорядительную надпись "отд. 64,72 рассмотреть, подпись, дата 27.06.12" и уведомление арендатором арендатора о проведении текущего ремонта, которые по мнению истца выражает его волю на заключение нового договора, с распорядительной надписью "Бушуевой Л.Г., Кулькову Д.В. для предложений, подпись" (л.д. 114, 118, т. 1); письмо от 16.08.2012 арендатора арендодателю, в котором истец выражает несогласие с предложением арендодателя освободить нежилые помещения в срок до 17.08.2012 г. (л.д. 115, т. 1), признаны арбитражным судом ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку ответчик отрицал о поступлении данных документов в его адрес, настаивал на предоставлении оригиналов указанных документов, отсутствующих у истца; кроме того, распорядительные надписи не содержат расшифровок лиц их учинивших, занимаемую должность.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части указанных документов (уведомлений, письма), а равно доводов истца о надлежащем уведомлении арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции не усматривает.
Как видно из материалов дела, арендные отношения между ООО "Эфес" и ОАО "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" по договору аренды N 64/713 прекращены по истечению срока действия договора и возврата арендуемого имущества; подписание арендатором акта возврата нежилых помещений, не подтверждает его намерения на заключение договора аренды на новый срок; несогласие арендатора с предложением арендодателя об освобождении арендуемых нежилых помещений (письмо от 16.08.2012) выражено после возврата имущества.
При указанных обстоятельствах основания требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному ОАО "ПО НПЗ" с ООО "Сибирь финмаркет", у ООО "Эфес" отсутствуют.
Принимая судебный акт об отказе в иске в части требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 551 394 руб. 40 коп., выразившиеся в приобретении в арендуемые помещения приточно-вытяжной установки ЕСО-2 1125 * 940 * 140 стоимостью 381 934 руб. 40 коп. и стоимости монтажа в спорные нежилые помещения, а также 170 000 руб. арендной платы лотерейного оборудования по заключенному с ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1" договору аренды лотерейного оборудования от 01.02.2012, суд первой инстанции руководствовался тем, что для применения ответственности, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходима совокупность следующих обстоятельств: факт причинения убытков истцу, их размер, противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими у общества неблагоприятными последствиями.
Обязанность доказывания наличия указанных обстоятельств в силу статьи 65 АПК РФ возлагается на лиц, требующее возмещение убытков.
Факт причинения убытков истец обосновал незаконностью действий ответчика по расторжению договора аренды при наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Оценив в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, принимая во внимание, условия договора аренды N 64/713 пункт 2.2.13, в соответствии с которым арендатор обязуется передать арендодателю арендуемые помещения в том же состоянии, в котором они были переданы арендатору, с учетом нормального износа; а также все произведенные перестройки и переделки и все улучшения арендуемого имущества без возмещения затрат, исходя из недоказанности истцом незаконности действий ответчика по расторжению договора аренды, с учетом не оспоренного акта возврата арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возможными убытками истца в части расходов по аренде комплекса у ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1"; а отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, влечет отказ в возмещении убытков в части затрат по установке приточно-вытяжной установки; кроме того, суд указал на не доказанность истцом размера убытков, оплата производилась иной организацией ООО "Пассаж-3" (платежное поручение N 309 от 25.07.2011), а равно установки приточно-вытяжной именно в спорных нежилых помещениях.
Ссылка ООО "Эфес" на передачу арендодателю всех произведенных перестроек и переделок, производства ремонта вентиляционной системы за свой счет, несостоятельна, из двусторонне подписанного акта возврата нежилых помещений от 14.07.2012 г. следует возврат нежилых помещений без указания каких-либо встроенных систем, в частности, приточно-вытяжной установки; техническое состояние передаваемого имущества удовлетворительное; необходимость производства ремонта вентиляции, в связи с несоответствием технического состояния вентиляции санитарно-гигиеническим требованиям (на что указывает арендатор), документально не подтверждена.
Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы ООО "Эфес", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм материально и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с чем, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2013 года по делу N А45-7739/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N А45-7739/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N А45-7739/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Кривошеиной С.В., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаст Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Бушуева Л.Г. по доверенности от 15.05.2013 г. (до 31.12.2013 г.); Леонова Л.В. по доверенности от 15.05.2013 г. (до 31.12.2013 г.)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эфес"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 05 июля 2013 года по делу N А45-7739/2013 (судья Остроумов Б.Б.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эфес" г. Санкт-Петербург
к Открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" г. Новосибирск
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь финмаркет", г. Новосибирск
о переводе прав и обязанностей арендаторов по договорам аренды; о взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
к Открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" г. Новосибирск
о переводе прав и обязанностей арендаторов по договорам аренды; о взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь финмаркет" г. Новосибирск
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ООО "Эфес" (далее - истец, арендатор, ООО "Эфес") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" (далее - ответчик, арендодатель, ОАО "ПО НПЗ") с иском о переводе прав и обязанностей арендаторов по договору аренды нежилого помещения, взыскании убытков в размере 551 394,40 руб.
Определением арбитражного суда от 10.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО "Сибирь финмаркет" (далее - третье лицо, ООО "Сибирь финмаркет").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "Эфес" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Эфес" в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, не принятие судом первой инстанции во внимание факта отсутствия у арендодателя претензий к арендатору относительно просрочки внесения арендной платы, недоказанности арендодателем недобросовестности арендатора, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ОАО "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод", ООО "Сибирь финмаркет" в представленных отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в отсутствие их представителей при имеющейся явке и материалах дела.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 15.08.2011 был заключен договор аренды N 64/713, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилые помещения: номера на поэтажном плане 105,1 на 1,2 этаже в корпусе литера А2/2, по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 179/2, общей площадью 124,2 кв. м (п. 1.1 договора), а арендатор обязался принять эти помещения и своевременно уплачивать платежи (раздел 3 договора). Срок действия договора с 15.08.2011 по 14.07.2012 (пункт 7.1 договора).
Письмом от 16.07.2013 N 64/233 ответчик уведомил истца о необходимости в срок до 19.07.2012 освободить занимаемые по договору аренды от 15.08.2011 N 64/713 нежилые помещения, в связи с необходимостью использовать нежилые помещения в собственных целях.
Пунктом 2.2.12 договора аренды от 15.08.2011 N 64/713 предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока действия договора или при его расторжении освободить занимаемые помещения не позднее трех дней после окончания действия договора.
Полагая, что заключением договора аренды от 28.01.2013 г. с ООО "Сибирь финмаркет" по незаконному требованию арендодателя о досрочном расторжении договора, направления арендатором уведомления арендодателю о намерении заключить договор на новый срок, нарушено преимущественное право ООО "Эфес" на продление арендных отношений, кроме того, допущенное ответчиком нарушение принадлежащего истцу преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок повлекло убытки в виде реального ущерба, выразившиеся в приобретении в арендуемые помещения приточно-вытяжной установки ЕСО-2 1125 * 940 * 140 стоимостью 381 934, 40 руб. и стоимости ее монтажа, а также в необходимости уплатить ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1" 170 000 рублей в качестве арендной платы лотерейного оборудования (по заключенному с этой организацией договору аренды лотерейного оборудования от 01.02.2012), Общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения необходимых условий, при которых применимы положения статьи 621 ГК РФ, связанные с переводом права аренды по существующему договору на предшествующего арендатора (истца); также указал, что отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок влечет за собой отказ в возмещении убытков, кроме того, исходил из недоказанности истцом размера убытков.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Истец, указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 15.08.2011 г., тем не менее, не опровергает факт возврата нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 179/2 (л.д. 111), согласно акту от 14.07.2012 г. арендодатель принял из аренды от арендатора нежилые помещения; доказательств того, что после указанной даты арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, а арендодатель не возражал против этого, как правомерно установлено судом первой инстанции, истцом в материалы дела не представлено.
В связи с чем, при отсутствии иных доказательств даты передачи имущества из аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении договора аренды по истечении срока его действия, отклонив доводы истца о возобновлении договора аренды от 15.08.2011 N 64/713 на новый срок, а равно о подписании акта неуполномоченным лицом (акт датирован 14.07.2012 г., доверенность Кузнецовой М.А. выдана 16.07.2012 г.), поскольку акт возврата помещений от 14.07.2012 подписан представителем арендатора, скреплен печатью арендатора; доверенностью от 16.07.2012 (л.д. 112), истец подтвердил полномочия представителя арендатора, подписавшего акт от 14.07.2012, что расценено судом первой инстанции как последующее одобрение сделки и в силу статьи 183 ГК РФ не влечет за собой ее недействительности.
Ссылка ООО "Эфес" на подписание акта возврата нежилых помещений от 14.07.2012 г. неуполномоченным лицом, не принимается судом апелляционной инстанции, акт составлен и подписан представителями обеих сторон с наличием печатей организаций. Достоверность указанного письменного доказательства ответчиком не опровергнута.
Кроме того, судом учтено, что арендатор не всегда надлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендой платы, так платежным поручением N 17 от 05.10.2011 г. арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за период с 15.08.11 по 31.10.11, в то время как пунктом 3.2 договора аренды N 64/713 от 15.08.2011 стороны установили срок платежа до седьмого числа расчетного месяца.
Доводы ООО "Эфес" о наличии между сторонами устного соглашения об изменении порядка перечисления арендной платы, отсутствие факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности за допущенную просрочку, документально не подтверждены, и не влияют на выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а равно основания требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО "Сибирь финмаркет", поскольку оценка судом не надлежащего исполнения истцом (арендатором) обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 64/233, не являлась единственным обстоятельством для отказа в иске.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" абзац 2 пункта 2, разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Отклоняя доводы истца о наличии письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, суд первой инстанции, исходил из не представления истцом надлежащих доказательств такого уведомления.
При этом, копии уведомления от 27.06.2012 о намерении заключить договор аренды на новый срок, содержащую распорядительную надпись "отд. 64,72 рассмотреть, подпись, дата 27.06.12" и уведомление арендатором арендатора о проведении текущего ремонта, которые по мнению истца выражает его волю на заключение нового договора, с распорядительной надписью "Бушуевой Л.Г., Кулькову Д.В. для предложений, подпись" (л.д. 114, 118, т. 1); письмо от 16.08.2012 арендатора арендодателю, в котором истец выражает несогласие с предложением арендодателя освободить нежилые помещения в срок до 17.08.2012 г. (л.д. 115, т. 1), признаны арбитражным судом ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку ответчик отрицал о поступлении данных документов в его адрес, настаивал на предоставлении оригиналов указанных документов, отсутствующих у истца; кроме того, распорядительные надписи не содержат расшифровок лиц их учинивших, занимаемую должность.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части указанных документов (уведомлений, письма), а равно доводов истца о надлежащем уведомлении арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции не усматривает.
Как видно из материалов дела, арендные отношения между ООО "Эфес" и ОАО "Производственное объединение "Новосибирский приборостроительный завод" по договору аренды N 64/713 прекращены по истечению срока действия договора и возврата арендуемого имущества; подписание арендатором акта возврата нежилых помещений, не подтверждает его намерения на заключение договора аренды на новый срок; несогласие арендатора с предложением арендодателя об освобождении арендуемых нежилых помещений (письмо от 16.08.2012) выражено после возврата имущества.
При указанных обстоятельствах основания требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному ОАО "ПО НПЗ" с ООО "Сибирь финмаркет", у ООО "Эфес" отсутствуют.
Принимая судебный акт об отказе в иске в части требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 551 394 руб. 40 коп., выразившиеся в приобретении в арендуемые помещения приточно-вытяжной установки ЕСО-2 1125 * 940 * 140 стоимостью 381 934 руб. 40 коп. и стоимости монтажа в спорные нежилые помещения, а также 170 000 руб. арендной платы лотерейного оборудования по заключенному с ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1" договору аренды лотерейного оборудования от 01.02.2012, суд первой инстанции руководствовался тем, что для применения ответственности, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходима совокупность следующих обстоятельств: факт причинения убытков истцу, их размер, противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими у общества неблагоприятными последствиями.
Обязанность доказывания наличия указанных обстоятельств в силу статьи 65 АПК РФ возлагается на лиц, требующее возмещение убытков.
Факт причинения убытков истец обосновал незаконностью действий ответчика по расторжению договора аренды при наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Оценив в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, принимая во внимание, условия договора аренды N 64/713 пункт 2.2.13, в соответствии с которым арендатор обязуется передать арендодателю арендуемые помещения в том же состоянии, в котором они были переданы арендатору, с учетом нормального износа; а также все произведенные перестройки и переделки и все улучшения арендуемого имущества без возмещения затрат, исходя из недоказанности истцом незаконности действий ответчика по расторжению договора аренды, с учетом не оспоренного акта возврата арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возможными убытками истца в части расходов по аренде комплекса у ООО "Леон-2005-игровой клуб N 1"; а отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, влечет отказ в возмещении убытков в части затрат по установке приточно-вытяжной установки; кроме того, суд указал на не доказанность истцом размера убытков, оплата производилась иной организацией ООО "Пассаж-3" (платежное поручение N 309 от 25.07.2011), а равно установки приточно-вытяжной именно в спорных нежилых помещениях.
Ссылка ООО "Эфес" на передачу арендодателю всех произведенных перестроек и переделок, производства ремонта вентиляционной системы за свой счет, несостоятельна, из двусторонне подписанного акта возврата нежилых помещений от 14.07.2012 г. следует возврат нежилых помещений без указания каких-либо встроенных систем, в частности, приточно-вытяжной установки; техническое состояние передаваемого имущества удовлетворительное; необходимость производства ремонта вентиляции, в связи с несоответствием технического состояния вентиляции санитарно-гигиеническим требованиям (на что указывает арендатор), документально не подтверждена.
Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы ООО "Эфес", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм материально и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с чем, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2013 года по делу N А45-7739/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)