Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Манжикова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Джульчигиновой В.К., Андреевой А.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Е. к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи по апелляционным жалобам ответчиков на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 г.
Заслушав доклад судьи Андреевой А.В., объяснения представителя ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" Орла Н.В., ответчика К. и ее представителя М., поддержавших доводы жалоб об отмене решения, возражения истца Б.Е. и ее представителей Б.А. и И., просивших оставить решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Б.Е. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар" (далее по тексту - ЗАОр "НПП "Джангар"), К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, ссылаясь на следующие обстоятельства.
20 мая 2011 г. между ней и ЗАОр "НПП "Джангар" был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <...>, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, <...>, на срок с 20 мая 2011 г. по 31 декабря 2011 г. <...> 2012 г. между ЗАОр "НПП "Джангар" и К. заключен договор купли-продажи арендуемого ею нежилого помещения, отчуждение которого произведено, по мнению истца, с нарушением ее преимущественного права покупки, предусмотренного п. 2.3.2 договора, поскольку ЗАОр "НПП "Джангар" не известило ее о продаже арендуемого ею нежилого помещения. В связи с этим просила произвести на нее перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение с инвентарным номером <...> номера на поэтажном плане <...> на <...> этаже здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, за К.
В судебном заседании Б.Е. и ее представители Б.А., И. исковые требования поддержали.
Представитель ЗАОр "НПП "Джангар" О. исковые требования не признал, кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик К. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель Управления Росреестра по Республике Калмыкия Ц. просила в удовлетворении иска отказать.
В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося лица.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 г. иск Б.Е. удовлетворен. На Б.Е. произведен перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, заключенного 24 января 2012 г. между ЗАОр "НПП "Джангар" и К. Аннулирована запись, произведенная <...>2012 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимость, о переходе к К. права собственности на нежилое помещение с инвентарным номером <...> номера на поэтажном плане <...> на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывает, что судом не вручены ей уточненные исковые требования, на депозит суда истцом в подтверждение исполнения обязанности по оплате недвижимости не внесены денежные средства. Кроме того, заявила о пропуске истцом срока давности обращения в суд, который считает необходимым исчислять с января 2013 г., то есть со дня, когда истцу стало известно об отчуждении арендованного имущества.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" О. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам, установленных по делу. Указывает, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, в частности, отсутствуют данные о недвижимости, подлежащее передаче покупателю, не определена его цена при выкупе. Считает, что судом незаконно применены положения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
Выслушав мнение сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец Б.Е. владеет спорным недвижимым имуществом непрерывно более двух лет на основании договора аренды, следовательно, в силу ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обладает преимущественным правом выкупа спорного недвижимого имущества.
С указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны не неверном толковании и применении норм материального права.
Как установлено судом, между Б.Е. и ЗАОр "НПП "Джангар" 20 мая 2011 г. заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, на срок с 20 мая 2011 г. по 31 декабря 2011 г. После истечения срока договор считался пролонгированным на неопределенный срок. Согласно представленным счетам и квитанциям к приходным кассовым ордерам истцом в течение 2012 года вносилась арендная плата всего за 9 месяцев 2012 года, последний платеж внесен в декабре за предыдущие месяцы.
24 января 2012 г. ответчиком ЗАОр "НПП "Джангар" нежилое помещение, площадью <...> кв.м, под литером <...>, расположенное на <...> этаже <...> здания по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, передано в собственность К. на основании договора купли-продажи.
В обоснование заявленного требования о переводе прав покупателя истец сослался на преимущественное право выкупа арендованного имущества, предусмотренное договором аренды.
Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - заключение договора аренды (ст. 606 ГК РФ) и выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Гражданским законодательством, в частности п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено преимущественное право арендатора только на заключение договора аренды на новый срок.
Право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды, но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным.
Как следует из содержания рассматриваемого договора аренды, условие о размере выкупной цены в нем не содержится, и истечение срока аренды само по себе не означает перехода недвижимого имущества в собственность арендатора.
Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже по смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества. Поэтому ссылка истца на п. 2.3.2 договора аренды является несостоятельной, поскольку противоречит закону.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, у ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" отсутствовала обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с арендатором Б.Е.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Поскольку арендуемое Б.Е. помещение не находится в государственной или муниципальной собственности, а принадлежит на праве собственности закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", положения названного Федерального закона о преимущественном праве арендатора на приобретение этого помещения в собственность применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежат.
С учетом изложенного, судебное постановление не основано на законе и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Т. к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи отказать.
Апелляционные жалобы ответчиков удовлетворить.
Председательствующий
Л.Д.КОЧЕНКОВА
Судьи
В.К.ДЖУЛЬЧИГИНОВА
А.В.АНДРЕЕВА
Копия верна.
Судья
А.В.АНДРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1616/2013Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N 33-1616/2013г.
Судья Манжикова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Коченковой Л.Д.,
судей Джульчигиновой В.К., Андреевой А.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Е. к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи по апелляционным жалобам ответчиков на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 г.
Заслушав доклад судьи Андреевой А.В., объяснения представителя ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" Орла Н.В., ответчика К. и ее представителя М., поддержавших доводы жалоб об отмене решения, возражения истца Б.Е. и ее представителей Б.А. и И., просивших оставить решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Б.Е. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар" (далее по тексту - ЗАОр "НПП "Джангар"), К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, ссылаясь на следующие обстоятельства.
20 мая 2011 г. между ней и ЗАОр "НПП "Джангар" был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <...>, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, <...>, на срок с 20 мая 2011 г. по 31 декабря 2011 г. <...> 2012 г. между ЗАОр "НПП "Джангар" и К. заключен договор купли-продажи арендуемого ею нежилого помещения, отчуждение которого произведено, по мнению истца, с нарушением ее преимущественного права покупки, предусмотренного п. 2.3.2 договора, поскольку ЗАОр "НПП "Джангар" не известило ее о продаже арендуемого ею нежилого помещения. В связи с этим просила произвести на нее перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение с инвентарным номером <...> номера на поэтажном плане <...> на <...> этаже здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, за К.
В судебном заседании Б.Е. и ее представители Б.А., И. исковые требования поддержали.
Представитель ЗАОр "НПП "Джангар" О. исковые требования не признал, кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик К. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель Управления Росреестра по Республике Калмыкия Ц. просила в удовлетворении иска отказать.
В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося лица.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 г. иск Б.Е. удовлетворен. На Б.Е. произведен перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, заключенного 24 января 2012 г. между ЗАОр "НПП "Джангар" и К. Аннулирована запись, произведенная <...>2012 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимость, о переходе к К. права собственности на нежилое помещение с инвентарным номером <...> номера на поэтажном плане <...> на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывает, что судом не вручены ей уточненные исковые требования, на депозит суда истцом в подтверждение исполнения обязанности по оплате недвижимости не внесены денежные средства. Кроме того, заявила о пропуске истцом срока давности обращения в суд, который считает необходимым исчислять с января 2013 г., то есть со дня, когда истцу стало известно об отчуждении арендованного имущества.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" О. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам, установленных по делу. Указывает, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, в частности, отсутствуют данные о недвижимости, подлежащее передаче покупателю, не определена его цена при выкупе. Считает, что судом незаконно применены положения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
Выслушав мнение сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец Б.Е. владеет спорным недвижимым имуществом непрерывно более двух лет на основании договора аренды, следовательно, в силу ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обладает преимущественным правом выкупа спорного недвижимого имущества.
С указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны не неверном толковании и применении норм материального права.
Как установлено судом, между Б.Е. и ЗАОр "НПП "Джангар" 20 мая 2011 г. заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, на срок с 20 мая 2011 г. по 31 декабря 2011 г. После истечения срока договор считался пролонгированным на неопределенный срок. Согласно представленным счетам и квитанциям к приходным кассовым ордерам истцом в течение 2012 года вносилась арендная плата всего за 9 месяцев 2012 года, последний платеж внесен в декабре за предыдущие месяцы.
24 января 2012 г. ответчиком ЗАОр "НПП "Джангар" нежилое помещение, площадью <...> кв.м, под литером <...>, расположенное на <...> этаже <...> здания по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <...>, передано в собственность К. на основании договора купли-продажи.
В обоснование заявленного требования о переводе прав покупателя истец сослался на преимущественное право выкупа арендованного имущества, предусмотренное договором аренды.
Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - заключение договора аренды (ст. 606 ГК РФ) и выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Гражданским законодательством, в частности п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено преимущественное право арендатора только на заключение договора аренды на новый срок.
Право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды, но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным.
Как следует из содержания рассматриваемого договора аренды, условие о размере выкупной цены в нем не содержится, и истечение срока аренды само по себе не означает перехода недвижимого имущества в собственность арендатора.
Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже по смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества. Поэтому ссылка истца на п. 2.3.2 договора аренды является несостоятельной, поскольку противоречит закону.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, у ответчика ЗАОр "НПП "Джангар" отсутствовала обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с арендатором Б.Е.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Поскольку арендуемое Б.Е. помещение не находится в государственной или муниципальной собственности, а принадлежит на праве собственности закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", положения названного Федерального закона о преимущественном праве арендатора на приобретение этого помещения в собственность применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежат.
С учетом изложенного, судебное постановление не основано на законе и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Б.Т. к закрытому акционерному обществу работников "Народное полиграфическое предприятие "Джангар", К. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи отказать.
Апелляционные жалобы ответчиков удовлетворить.
Председательствующий
Л.Д.КОЧЕНКОВА
Судьи
В.К.ДЖУЛЬЧИГИНОВА
А.В.АНДРЕЕВА
Копия верна.
Судья
А.В.АНДРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)