Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Тютриной Н.Н.,
судей: Горячих Н.А., Соколовой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фрерс Владимира Владимировича на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по делу N А33-17389/2012 Арбитражного суда Красноярского края (апелляционный суд: Белан Н.Н., Гурова Т.С., Споткай Л.Е.),
установил:
индивидуальный предприниматель Фрерс Владимир Владимирович (далее - ИП Фрерс В.В.; ОГРН 304840031600044, место нахождения: Красноярский край, г. Дудинка) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением о понуждении муниципального унитарного предприятия "Комплекс бытовых услуг" (далее - предприятие; ОГРН 1028400001299, место нахождения: Красноярский край, г. Дудинка) заключить договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2013 года иск удовлетворен.
Суд руководствовался пунктами 1, 4 статьи 447, пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 57 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов) и исходил из того, что аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества (торги), результатом которого являлось признание ИП Фрерса В.В. победителем, состоялся; торги, являющиеся оспоримой сделкой, в установленном законом порядке недействительными не признаны; заказчиком соответствующий договор по результатам торгов не заключен; договор аренды от 04.09.2012 N 216, заключенный предприятием и индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. по итогам открытого аукциона, расторгнут соглашением от 14.12.2012 N 326.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что отказ от заключения договора аренды с победителем аукциона (истцом) был обусловлен соблюдением предприятием прав добросовестного арендатора - реализацией индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. (арендатор до проведения аукциона) предусмотренного законом преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения.
В кассационной жалобе заявитель просит проверить законность принятого по делу судебного акта в связи с несоответствием выводов апелляционного суда установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению подателя кассационной жалобы, действия предприятия по отказу в заключении договора аренды нарушают его права, предусмотренные Законом о размещении заказов; преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, только путем предложения на аукционе наивысшей цены.
Предприятие отклонило доводы кассационной жалобы, указав на их несостоятельность (отзыв от 21.11.2013).
Индивидуальный предприниматель Худоногов А.Ю. отзыв на кассационную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26 ноября 2013 года объявлялся перерыв до 09 часов 50 минут 27 ноября 2013 года, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://www.fasvso.arbitr.ru. После перерыва представители лиц, участвующих в деле, участия в судебном заседании не принимали.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и апелляционным судом установлено, что аукционной комиссией предприятия 24.08.2012 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Дудинка, ул. Островского, зд. 16, универмаг "Норильск", площадью 18 кв. м.
Согласно протоколу N 5 от 24.08.2012 победителем аукциона признан ИП Фрерс В.В.
По итогам аукциона 04.09.2012 предприятие заключило договор аренды N 216 со вторым участником аукциона - ИП Худоноговым А.Ю., имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В связи с чем, предприятие было отказано в заключении договора аренды ИП Фрерсу В.В.
Считая, что указанные действия предприятия не соответствуют требованиям положений Закона о размещении заказов, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор аренды.
Спор между сторонами возник на стадии заключения договора по результатам торгов.
Торги являются одним из способов заключения договора. В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен императивный порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность заказчика.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В данном случае законом (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права.
Исходя из положений абзаца 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Частью 10 статьи 28 Закона о размещении заказов предусмотрено, что заказчик, уполномоченный орган в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола передают победителю конкурса один экземпляр протокола и проект контракта, который составляется путем включения условий исполнения контракта, предложенных победителем конкурса в заявке на участие в конкурсе, в проект контракта, прилагаемый к конкурсной документации.
Договор между сторонами в установленный срок заключен не был.
В этой связи суд пришел к правильному выводу о наличии у истца права на предъявления настоящего иска.
Между тем вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска не основан нормах материального права, регулирующих спорные отношения, и сделан без учета имеющихся в материалах дела доказательств.
Предметом настоящего спора является понуждение победителем торгов организатора торгов заключить договор аренды имущества.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Из совокупности статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.
В судебном порядке торги на право на заключение договора аренды муниципального имущества (проведенный 24.08.2012 открытый аукцион) не признаны недействительными.
При этом выдача прокурором Таймырского Долгано-Ненецкого муниципального района 02.11.2012 представления с указанием на соответствующие нарушения при проведении торгов не может являться основанием для признания состоявшихся торгов недействительными.
Признание организатором торгов итогов аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества недействительными является необоснованным. Отменяя приказом от 28.11.2012 N 172-П итоги аукциона, предприятие вышло за пределы установленной законом компетенции, поскольку указанный ненормативный акт может быть отменен только в судебном порядке, действующее законодательство не предусматривает процедуру и правовые основания отмены аукциона после его проведения организатором торгов.
Поскольку торги состоялись, их результатом является признание Фрерса В.В. победителем, результаты конкурса в установленном порядке недействительными не признаны, заказчиком контракт по результатам торгов не заключен, у предприятия отсутствовали правовые основания для отказа в заключении договора аренды с победителем аукциона (истцом).
Делая вывод об обоснованности такого отказа, апелляционный суд исходил из того, что отказ от заключения договора аренды с победителем аукциона был обусловлен соблюдением прав добросовестного арендатора, то есть реализацией индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения. При этом судом принято во внимание следующее: с 01.10.2009 по 30.07.2012 ИП Худоногов А.Ю. являлся арендатором спорного помещения (договоры субаренды от 01.10.2009 N 29, 01.09.2010 N 29, 01.07.2012 N 36), ИП Худоногов А.Ю. надлежащим образом исполнял обязанности арендатора (пояснения представителя предприятия), ИП Худоноговым А.Ю. реализовал свое преимущественное право (в адрес МУП "Комплекс бытовых услуг" направлено заявление от 30.07.2012 о продлении арендных отношений на новый срок в связи с окончанием срока договора от 01.07.2012 N 36).
Между тем названный вывод апелляционного суда основан на неправильном применении норм права и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу указанной нормы права преимущественным правом на заключение договора аренды обладает только добросовестный арендатор по договору аренды, а не субарендатор.
Как следует из договоров субаренды от 01.10.2009 N 29, 01.09.2010 N 29 ИП Худоногов А.Ю. являлся субарендатором муниципального имущества. Арендатором данного имущества значится ООО "Корона".
Срок действия договора от 01.07.2012 N 36, заключенного между предприятием (арендодатель) и ИП Худоноговым А.Ю. (арендатор), истек 30.07.2012. Договор аренды нежилого помещения на новый срок между указанными сторонами не заключен.
Из материалов дела следует, что у предприятия отсутствует намерение сдавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку оно выставлено на торги, в связи с чем у ИП Худоногова А.Ю. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не возникло.
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении иска.
Ссылка апелляционного суда на судебно-арбитражную практику, содержащуюся в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 N А19-17353/2012, является несостоятельной, поскольку практика рассмотрения споров не формируется в рамках одного суда или округа. Сформировавшей судебно-арбитражной практике является лишь позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлениях Пленума или Президиума.
Неправильное применение апелляционным судом норм материального права повлекло за собой принятие неправильного судебного акта. Суд кассационной инстанции, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает обжалуемое постановление подлежащим отмене.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может оставить в силе решение суда Красноярского края исходя из следующего.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения приводится вывод арбитражного суда об условиях, на которых стороны обязаны заключить договор.
Данное требование судом первой инстанции не выполнено (суд не указал условия, на которых стороны обязаны заключить договор), что может повлечь за собой невозможность исполнения судебного акта.
Указание в резолютивной части решения на понуждение предприятия заключить с истцом договор аренды муниципального имущества не соответствует требованиям вышеназванной нормы права, поскольку договор заключается на конкретных условиях; например, на условиях проекта договора, с учетом разногласий и возражений сторон по конкретным его пунктам.
Таким образом, в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм процессуального права решение от 28 марта 2013 года на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела суду следует исходя из положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор; распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по делу N А33-17389/2012 и решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2013 года отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ТЮТРИНА
Судьи
Н.А.ГОРЯЧИХ
Л.М.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.12.2013 ПО ДЕЛУ N А33-17389/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. N А33-17389/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 2 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Тютриной Н.Н.,
судей: Горячих Н.А., Соколовой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фрерс Владимира Владимировича на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по делу N А33-17389/2012 Арбитражного суда Красноярского края (апелляционный суд: Белан Н.Н., Гурова Т.С., Споткай Л.Е.),
установил:
индивидуальный предприниматель Фрерс Владимир Владимирович (далее - ИП Фрерс В.В.; ОГРН 304840031600044, место нахождения: Красноярский край, г. Дудинка) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением о понуждении муниципального унитарного предприятия "Комплекс бытовых услуг" (далее - предприятие; ОГРН 1028400001299, место нахождения: Красноярский край, г. Дудинка) заключить договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2013 года иск удовлетворен.
Суд руководствовался пунктами 1, 4 статьи 447, пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 57 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов) и исходил из того, что аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества (торги), результатом которого являлось признание ИП Фрерса В.В. победителем, состоялся; торги, являющиеся оспоримой сделкой, в установленном законом порядке недействительными не признаны; заказчиком соответствующий договор по результатам торгов не заключен; договор аренды от 04.09.2012 N 216, заключенный предприятием и индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. по итогам открытого аукциона, расторгнут соглашением от 14.12.2012 N 326.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что отказ от заключения договора аренды с победителем аукциона (истцом) был обусловлен соблюдением предприятием прав добросовестного арендатора - реализацией индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. (арендатор до проведения аукциона) предусмотренного законом преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения.
В кассационной жалобе заявитель просит проверить законность принятого по делу судебного акта в связи с несоответствием выводов апелляционного суда установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению подателя кассационной жалобы, действия предприятия по отказу в заключении договора аренды нарушают его права, предусмотренные Законом о размещении заказов; преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, только путем предложения на аукционе наивысшей цены.
Предприятие отклонило доводы кассационной жалобы, указав на их несостоятельность (отзыв от 21.11.2013).
Индивидуальный предприниматель Худоногов А.Ю. отзыв на кассационную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26 ноября 2013 года объявлялся перерыв до 09 часов 50 минут 27 ноября 2013 года, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://www.fasvso.arbitr.ru. После перерыва представители лиц, участвующих в деле, участия в судебном заседании не принимали.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и апелляционным судом установлено, что аукционной комиссией предприятия 24.08.2012 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Дудинка, ул. Островского, зд. 16, универмаг "Норильск", площадью 18 кв. м.
Согласно протоколу N 5 от 24.08.2012 победителем аукциона признан ИП Фрерс В.В.
По итогам аукциона 04.09.2012 предприятие заключило договор аренды N 216 со вторым участником аукциона - ИП Худоноговым А.Ю., имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В связи с чем, предприятие было отказано в заключении договора аренды ИП Фрерсу В.В.
Считая, что указанные действия предприятия не соответствуют требованиям положений Закона о размещении заказов, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор аренды.
Спор между сторонами возник на стадии заключения договора по результатам торгов.
Торги являются одним из способов заключения договора. В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен императивный порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность заказчика.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В данном случае законом (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права.
Исходя из положений абзаца 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Частью 10 статьи 28 Закона о размещении заказов предусмотрено, что заказчик, уполномоченный орган в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола передают победителю конкурса один экземпляр протокола и проект контракта, который составляется путем включения условий исполнения контракта, предложенных победителем конкурса в заявке на участие в конкурсе, в проект контракта, прилагаемый к конкурсной документации.
Договор между сторонами в установленный срок заключен не был.
В этой связи суд пришел к правильному выводу о наличии у истца права на предъявления настоящего иска.
Между тем вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска не основан нормах материального права, регулирующих спорные отношения, и сделан без учета имеющихся в материалах дела доказательств.
Предметом настоящего спора является понуждение победителем торгов организатора торгов заключить договор аренды имущества.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Из совокупности статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.
В судебном порядке торги на право на заключение договора аренды муниципального имущества (проведенный 24.08.2012 открытый аукцион) не признаны недействительными.
При этом выдача прокурором Таймырского Долгано-Ненецкого муниципального района 02.11.2012 представления с указанием на соответствующие нарушения при проведении торгов не может являться основанием для признания состоявшихся торгов недействительными.
Признание организатором торгов итогов аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества недействительными является необоснованным. Отменяя приказом от 28.11.2012 N 172-П итоги аукциона, предприятие вышло за пределы установленной законом компетенции, поскольку указанный ненормативный акт может быть отменен только в судебном порядке, действующее законодательство не предусматривает процедуру и правовые основания отмены аукциона после его проведения организатором торгов.
Поскольку торги состоялись, их результатом является признание Фрерса В.В. победителем, результаты конкурса в установленном порядке недействительными не признаны, заказчиком контракт по результатам торгов не заключен, у предприятия отсутствовали правовые основания для отказа в заключении договора аренды с победителем аукциона (истцом).
Делая вывод об обоснованности такого отказа, апелляционный суд исходил из того, что отказ от заключения договора аренды с победителем аукциона был обусловлен соблюдением прав добросовестного арендатора, то есть реализацией индивидуальным предпринимателем Худоноговым А.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения. При этом судом принято во внимание следующее: с 01.10.2009 по 30.07.2012 ИП Худоногов А.Ю. являлся арендатором спорного помещения (договоры субаренды от 01.10.2009 N 29, 01.09.2010 N 29, 01.07.2012 N 36), ИП Худоногов А.Ю. надлежащим образом исполнял обязанности арендатора (пояснения представителя предприятия), ИП Худоноговым А.Ю. реализовал свое преимущественное право (в адрес МУП "Комплекс бытовых услуг" направлено заявление от 30.07.2012 о продлении арендных отношений на новый срок в связи с окончанием срока договора от 01.07.2012 N 36).
Между тем названный вывод апелляционного суда основан на неправильном применении норм права и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу указанной нормы права преимущественным правом на заключение договора аренды обладает только добросовестный арендатор по договору аренды, а не субарендатор.
Как следует из договоров субаренды от 01.10.2009 N 29, 01.09.2010 N 29 ИП Худоногов А.Ю. являлся субарендатором муниципального имущества. Арендатором данного имущества значится ООО "Корона".
Срок действия договора от 01.07.2012 N 36, заключенного между предприятием (арендодатель) и ИП Худоноговым А.Ю. (арендатор), истек 30.07.2012. Договор аренды нежилого помещения на новый срок между указанными сторонами не заключен.
Из материалов дела следует, что у предприятия отсутствует намерение сдавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку оно выставлено на торги, в связи с чем у ИП Худоногова А.Ю. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не возникло.
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении иска.
Ссылка апелляционного суда на судебно-арбитражную практику, содержащуюся в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 N А19-17353/2012, является несостоятельной, поскольку практика рассмотрения споров не формируется в рамках одного суда или округа. Сформировавшей судебно-арбитражной практике является лишь позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлениях Пленума или Президиума.
Неправильное применение апелляционным судом норм материального права повлекло за собой принятие неправильного судебного акта. Суд кассационной инстанции, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает обжалуемое постановление подлежащим отмене.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может оставить в силе решение суда Красноярского края исходя из следующего.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения приводится вывод арбитражного суда об условиях, на которых стороны обязаны заключить договор.
Данное требование судом первой инстанции не выполнено (суд не указал условия, на которых стороны обязаны заключить договор), что может повлечь за собой невозможность исполнения судебного акта.
Указание в резолютивной части решения на понуждение предприятия заключить с истцом договор аренды муниципального имущества не соответствует требованиям вышеназванной нормы права, поскольку договор заключается на конкретных условиях; например, на условиях проекта договора, с учетом разногласий и возражений сторон по конкретным его пунктам.
Таким образом, в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм процессуального права решение от 28 марта 2013 года на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела суду следует исходя из положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор; распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по делу N А33-17389/2012 и решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2013 года отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ТЮТРИНА
Судьи
Н.А.ГОРЯЧИХ
Л.М.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)