Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Салаватстройзаказчик" (далее - предприятие, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 по делу N А07-11709/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 14.08.2013 N 5);
- предприятия - Каюрин А.Ю. (доверенность от 22.07.2013), Хабибуллин Р.Р. (доверенность от 03.06.2013 N 5).
Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 25.01.2010 в размере 2 667 942 руб. 26 коп., задолженности по арендной плате за период с 26.01.2010 по 30.09.2012 в размере - 8 425 186 руб. 23 коп., пени за период с 26.01.2010 по 20.09.2012 в размере 4 338 848 руб. 31 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 25.01.2010 в размере 688 314 руб. 56 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 18.01.2010 в размере 101 714 руб. 46 коп., задолженности по арендной плате за период с 19.01.2010 по 30.09.2012 в размере 381 658 руб. 12 коп., пени за период с 19.01.2010 по 20.09.2012 в размере 180 855 руб. 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 18.01.2010 в размере 26 331 руб. 15 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 18.01.2010 в размере 102 147 руб. 12 коп., задолженности по арендной плате за период с 19.01.2010 по 30.09.2012 в размере 377 487 руб. 44 коп., пени за период с 19.01.2010 по 20.09.2012 в размере 178 474 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 18.01.2010 в размере 26 443 руб. 16 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем - суммы неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 12.01.2010 в размере 3 395 716 руб. 05 коп., задолженности по арендной плате за период с 13.01.2010 по 30.09.2012 в размере 12 902 434 руб. 37 коп., пени за период с 13.01.2010 по 20.09.2012 в размере 6 129 364 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 12.01.2010 в размере 882 176 руб. 16 коп.; по договору аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 221 502 руб. 91 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 817 руб. 74 коп.; по договору аренды земельного участка от 17.12.2007 N 495 неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 80 731 руб. 46 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 228 руб. 87 коп.; по договору аренды земельного участка от 03.10.2007 N 372-07-57зем - задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 105 412 руб. 93 коп., пени за период с 06.04.2009 по 31.08.2010 в размере 38 678 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 20.09.2012 в размере 5 460 руб. 80 коп.; по договору аренды земельного участка от 23.08.2010 N 148-10-57зем неосновательного обогащения за период с 01.08.2010 по 15.06.2011 в размере 458 154 руб. 32 коп., задолженность по арендной плате за период с 16.06.2011 по 30.12.2011 в размере 284 741 руб. 89 коп., пени за период 16.06.2011 по 30.12.2011 в размере 20 653 руб. 04 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с за период с 01.08.2010 по 15.06.2011 в размере 63 759 руб. 56 коп.; по договору аренды земельного участка от 14.02.2007 N 085-07-57зем - задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 14 510 266 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2009 по 20.04.2010 в размере 3 425 125 руб. 77 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2009 по 20.12.2012 в размере 927 619 руб. 09 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 15.12.2012 в размере 138082 675 руб. 23 коп., пени за период с 06.04.2009 по 12.12.2012 в размере 26 866 817 руб. 88 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел государственной противопожарной службы N 2 города Салавата в лице пожарной части 36 городского округа город Салават Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С предприятия в пользу Комитета взыскана задолженность по договорам аренды в размере 162 669 211 руб. 67 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе заявитель просит судебные акты в части, превышающей признаваемый предприятием размер задолженности в сумме 848 949 руб. 88 коп. (по договорам от 23.08.2010 N 148-10-57зем, от 03.10.2007 N 372-07-57зем, от 17.12.2007 N 494-07-57зем) изменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В представленном отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить судебные акты без изменения, считает выводы судов обоснованными.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между Комитетом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земли населенных пунктов, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 217 270,00 кв. м, с кадастровыми номерами 02:37:02 05 01:78, 02:37:02 05 01:79, 02:37:02 05 01:80, 02:37:02 05 01:81, 02:37:02 05 01:82, 02:37:02 05 01:83, 02:37:02 05 01:84, 02:37:02 05 01:85, 02:37:02 05 01:86, 02:37:02 05 01:87, 02:37:02 05 01:88, 02:37:02 05 01:89, 02:37:02 05 01:90, 02:37:02 05 01:91, 02:37:02 05 01:92, 02:37:02 05 01:93, 02:37:02 05 01:94, 02:37:02 05 01:95, 02:37:02 05 01:96, 02:37:02 05 01:97, 02:37:02 05 01:98, 02:37:02 05 01:99, 02:37:02 05 01:100, 02:37:02 05 01:101, 02:37:02 05 01:102, 02:37:02 05 01:103, 02:37:02 05 01:104, 02:37:02 05 01:105, 02:37:02 05 01:106, 02:37:02 05 01:107, 02:37:02 05 01:108, 02:37:02 05 01:109, 02:37:02 05 01:110, 02:37:02 05 01:111, 02:37:02 05 01:112, 02:37:02 05 01:113, 02:37:02 05 01:114, 02:37:02 05 01:115, 02:37:02 05 01:116, 02:37:02 05 01:117, 02:37:02 05 01:118, 02:37:02 05 01:119, 02:37:02 05 01:120, 02:37:02 05 01:121, 02:37:02 05 01:122, 02:37:02 05 01:123, 02:37:02 05 01:124, 02:37:02 05 01:145, 02:37:02 05 01:146, 02:37:02 05 01:127, 02:37:02 05 01:128, 02:37:02 05 01:129, 02:37:02 05 01:141, 02:37:02 05 01:142, 02:37:02 05 01:143, 02:37:02 05 01:144, 02:37:02 05 01:133, 02:37:02 05 01:134, 02:37:02 05 01:147, 02:37:02 05 01:135, 02:37:02 05 01:136, 02:37:02 05 01:137, 02:37:02 05 01:138, 02:37:02 05 01:139, 02:37:02 05 01:140, 02:59:07 03 17:77, 02:59:07 03 17:78, 02:59:07 03 17:79, 02:59:07 03 17:80, 02:59:07 03 17:81, 02:59:07 03 17:82, 02:59:07 03 17:83 для индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения микрорайона N 8, с установленным сроком аренды с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 названного договора). Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008.
Размер арендной платы согласован сторонами в разд. 3 указанного договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы". Согласно расчету арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 размер арендной платы составляет 1 017 918 руб. 83 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 1, 3.2, 4.4.3, 5.2 названного договора).
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован.
На основании постановлений Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.06.2010 N 1546-п, от 03.06.2010 N 1311-п, от 07.06.2010 N 1379-п, от 02.07.2010 N 1577-п, от 12.07.2010 N 1620-п, от 23.06.2010 N 1504-п, от 03.06.2010 N 1310-п, от 07.06.2010 N 1378-п, от 21.06.2010 N 1479-п, от 19.07.2010 N 1661-п, от 21.09.2010 N 2133-п, от 10.08.2010 N 1822-п, от 06.08.2010 N 1807-п, от 24.08.2010 N 1920-п, от 13.10.2010 N 2302-п, от 16.08.2010 N 1849-п, от 27.05.2011 N 1107-п, от 29.07.2011 N 1551-п, между сторонами заключены соглашение от 05.07.2010, от 25.07.2010, от 21.10.2010, от 26.10.201, 31.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым из пункта 1.1. разд. 1 договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:94, 02:37:020501:101, 02:37:020501:103, 02:37:020501:104, 02:37:020501:115, 02:37:020501:128, 02:37:020501:137, 02:37:020501:138, 02:37:020501:146 общей площадью 13 952 кв. м; земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:84, 02:37:02 0501:85, 02:37:020501:88, 02:37:020501:89, 02:37:020501:93, 02:37:020501:112, 02:37:020501:117, 02:37:020501:120, 02:37:020501:143 общей площадью 15 154 кв. м; земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:81, 02:37:020501:91, 02:37:020501:97, 02:37:020501:98, 02:37:020501:110, 02:37:020501:122 общей площадью 8 995 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:020501:121 площадью 1 712 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:02 0501:127 площадью 1 862 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:020501:87 площадью 1 805 кв. м.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" между сторонами 22.12.2010 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды на земельные участки общей площадью 49 600 кв. м продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
16.06.2011 сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым из п. 1.1. разд. 1 договора исключены земельные участки с кадастровыми номерами земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:79, 02:37:020501:80, 02:37:020501:92, 02:37:020501:95, 02:37:020501:96, 02:37:020501:100, 02:37:020501:105, 02:37:020501:108, 02:37:020501:109, 02:37:020501:111, 02:37:020501:113, 02:37:020501:116, 02:37:020501:129, 02:37:020501:133, 02:37:020501:136, 02:37:020501:139, 02:59:070317:81, общей площадью 25 701 кв. м.
Названные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между Комитетом (арендодатель) и МУП "Салаватстройзаказчик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 8 463,00 кв. м с кадастровым номером 02:37:02 05 01:76, для индивидуального жилищного строительства, сроком с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 указанного договора). Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 42 852 руб. 12 коп., на 2010 год - 123 167 руб. 83 коп. (разд. 3 договора, приложение N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 указанного договора).
Договор зарегистрирован в установленном закон порядке.
На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков МУП предприятию" 22.12.2010 сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013 (л. д. 65, т. 1).
Соглашение зарегистрировано в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) от 14.06.2012 N 15/010/2012-351.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" в аренду земельных участков", между Комитетом (арендодатель) и МУП "Салаватстройзаказчик" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 8499,00 кв. м, с кадастровым номером 02:37:020501:77, для индивидуального жилищного строительства, сроком с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 43 034 руб. 40 коп., на 2010 год - 123 691 руб. 77 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 22.12.2010 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию" в аренду земельных участков" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 288 799,00 кв. м с кадастровым номером 02:59:0703 17:84, для комплексного освоения микрорайона N 8, со сроком аренды с 01.09.2008 по 01.12.2010.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 1 462 324 руб. 11 коп., на 2010 год - 4 203 089 руб. 65 коп.
В соответствии с пунктами, Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 22.12.2010 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 28.09.2007 N 9/1937 "О предоставлении предприятию в аренду земельного участка в районе проектируемого жилого дома N 32 в микрорайоне 3 Восточного жилого района для строительства подземного гаража и торгово-сервисного центра" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, в районе проектируемого жилого дома N 32 в микрорайоне 3, общей площадью 5 611,00 кв. м с кадастровым номером 02:59:070315:0096, для строительства подземного гаража и торгово-сервисного центра, с установленным сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2010 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы" и составляет на 2009 год - 164 559 руб. 41 коп., на 2010 год за 273 дней - 128 482 руб. 60 коп., за 92 дня - 43 298 руб. 17 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Согласно уведомлению Салаватского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 21.04.2009 N 15/006/2009-347/808, запрашиваемая информация на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 03 15:0096 в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен указанный выше кадастровый номер.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2007.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 31.03.2010 N 840-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 05.05.2010 между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем, в соответствии с которым срок действия договора продлен с 01.10.2010 по 31.12.2012.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 23.08.2010 N 1910-п "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем расторгнут 01.08.2010.
На основании постановлений Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 19.09.2007 N 9/1832 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" г. Салавата и государственному учреждению "Центр управления силами федеральной противопожарной службы по Республике Башкортостан" земельных участков по ул. Матросова, 30" и от 05.12.2007 N 12/2424 "О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Салават Республике Башкортостан от 19.09.2007 N 9/1832 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" г. Салавата и государственному учреждению "Центр управления силами федеральной противопожарной службы по Республике Башкортостан" земельных участков по ул. Матросова, 30" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 495-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бул. Матросова, юго-западнее пожарной части 36, общей площадью 664,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 31:0028, для строительства гаража для пожарной автолестницы, пристраиваемого к гаражу резервной техники на территории пожарной части 36, с установленным сроком аренды с 01.06.2007 по 31.05.2010 (пункт 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы на 2008 год составляет 21 471 руб. 10 коп., на 2009 год - 21 471 руб. 10 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.1 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2007.
Согласно уведомлению Салаватского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 14.06.2012 N 15/010/2012-356, запрашиваемая информация на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 01 31:0028, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 26.06.2007 N 6/1262 "О предоставлении предприятию и индивидуальному предпринимателю Шарафутдиновой Р.М. в аренду земельных участков" между Комитетом и предприятием заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2007 N 372-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Ленинградская, 17 А, общей площадью 867,00 кв. м, с кадастровым N 02:59:070311:0075, для строительства подземного гаража, с установленным сроком аренды с 01.01.2007 по 30.11.2007 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы на 2009 год составляет 28 035 руб. 31 коп., за период с 01.01.2010 по 31.08.2010 - 19 483 руб. 66 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы"). Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.10.2007.
Соглашениями от 29.11.2007, 07.08.2008, 17.09.2009, 24.12.2009 срок действия договора продлен с 01.12.2007 по 30.06.2008, с 01.07.2008 по 31.10.2008, с 01.11.2008 по 30.09.2009, с 01.10.2009 по 31.08.2010.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 23.08.2010 N 1910-п "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2010 N 148-10-57зем, в соответствии с которым ответчику переданы земельные участки, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 3, общей площадью 12 688,00 кв. м, с кадастровыми номерами 02:59:07 03 15:66 (площадью 7077 кв. м) и 02:59:07 03 15:96 (площадью 5611 кв. м), для строительства жилого дома N 32, подземной стоянки и торгово-сервисного комплекса, с установленным сроком аренды с 01.08.2010 по 31.12.2015 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы за земельный участок площадью 5611,00 кв. м за период с 01.08.2010 по 31.12.2010 составляет 290 942 руб. 60 коп., земельный участок площадью 7077 кв. м с 01.08.2010 по 31.12.2010 - 2 107 руб. 50 коп., на 2011 года (площадь 7077 кв. м) - 5027 руб. 70 коп., на 2011 года (площадь 5611 кв. м) - 519 192 руб. 76 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами.
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 27.01.2012 из договора исключен земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 3, площадью 5 611,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:070315:96.
Соглашение зарегистрировано в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 28.02.2012 за N 02-04-15/008/2012-251.
По итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства жилого блока и в соответствии с постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 14.02.2007 N 2/317 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков для строительства жилого дома N 57 А и жилого блока N 93" между Комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2007 N 085-07-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон 1 Восточного жилого района, ул. Ленинградская, общей площадью 11 666,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 15:0069, для строительства жилого блока N 93 (жилых домов N 91А, 93, 93А), сроком с 29.01.2007 по 28.01.2009 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы согласован сторонами в разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы". За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами (п. 5.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и в соответствии с постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 27.02.2007 N 2/446 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков для комплексной застройки микрорайона N 4 Восточного жилого района" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, общей площадью 162 719,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, для комплексной застройки микрорайона N 4 Восточного жилого района, с установленным сроком аренды с 13.02.2007 по 12.02.2011.
В соответствии с п. 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Соглашением от 01.03.2007 в договор внесен разд. 3 "Арендная плата", в соответствии с которым ее размер составляет 315,9 руб. за один квадратный метр в год. Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится в срок до 28 февраля, 28 мая, 28 августа, 28 ноября, 2009, 2010, 2011, соответственно, в равных долях.
Договор зарегистрирован в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.03.2007 за N 02-04-15/010/2007-117, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.05.2012 N 15/008/2012-436.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельных участков, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком, нарушение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование пришел к выводу о наличии оснований для взыскания суммы неосновательного обогащения, задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суд исходил из того, что для расчета задолженности арендной платы, определенной условиями договора аренды необходимо применять коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельного участка - 1%, установленный для сферы использования земель - промышленность и гражданское строительство, в соответствии с постановлениями Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, решениями Совета городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 26.02.2009 N 2-17/155, 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467. Судом принято во внимание, что истцом произведен расчет без учета изменения площади земельных участков в связи с заключением дополнительных соглашений, а также вводом жилых многоквартирных домов в эксплуатацию, истечение срока исковой давности по части исковых требований, поэтому суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска.
Оставляя без изменения решение суда, апелляционный суд согласился с данными выводами. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что при рассмотрении данного спора не подлежат применению нормы о неосновательном обогащении за периоды, предшествующие дате государственной регистрации договоров аренды.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
В данном случае размер арендной платы является регулируемым в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании абз. 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в п. 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как следует из материалов дела согласно решениям Совета городского округа город Салават от 26.02.2009 N 2-17/155, 29.04.2009 N 2-20/183, от 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563 в отношении строительства объектов за счет капитальных вложений бюджетов всех уровней применяется коэффициент "0", учитывающего категорию арендаторов и вид использования земельного участка.
Между тем, судами не проверен довод ответчика о том, что понижающий коэффициент "0" был предусмотрен нормативно-правовыми актами, устанавливающими нормативный размер арендной платы с 2009 по 2012 в отношении строительства объектов за счет капитальных вложений бюджетов всех уровней. В обосновании своей позиции предприятие ссылалось на участие истца в строительстве путем вложения инвестиций и заключение в связи с этим государственных контрактов N 18К, 15К, 56К, 20К, 19К.
В связи с этим следует сделать вывод, что судами не выяснены в полной мере обстоятельства о взаимоотношении сторон по строительству многоквартирных домов с участием бюджетных инвестиций и порядок расчета между сторонами.
Так, судами не проверен довод ответчика о том, что в процессе исполнения договоров, стороны пришли к соглашению об отсутствии задолженности ввиду проведения взаимозачетов. При этом предприятие ссылалось на наличие соглашений от 24.07.2009, 16.02.2010 о внесении изменений в дополнительно соглашение к договорам аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57, от 14.02.2007 N 085-07-57зем, акта сверки, подтверждающих отсутствие задолженности в спорный период, о возвращении истцом ответчику суммы задатка по договору.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства могут быть прекращены полностью или частично, в частности на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащим исполнением или на основании ст. 410 данного Кодекса зачетом встречных однородных требований.
Делая вывод о ничтожности соглашений от 24.07.2009, 16.02.2010 суды не оценили их доказательственное значение как документа о взаиморасчетах сторон.
На основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за периоды, предшествующие дате государственной регистрации договоров аренды от 27.09.2008 N 327-08-57зем, N 325-08-57зем, N 326-08-57зем, N 328-08-57зем, 23.08.2010 N 148-10-57зем, от 17.12.2007 N 494-07-57зем, от 17.12.2007 N 495-07-57зем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нормы о неосновательном обогащении при разрешении данного спора применению не подлежат, а спорные отношения имеют договорный характер.
Вместе с тем, проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации судами взысканы на основании ст. 1107 данного Кодекса.
Указанное противоречие не может быть положено в основу судебного решения, в связи с изложенным расчет неустойки и процентов подлежит проверке.
Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, подтверждающих факт отчуждения истцом земельного участка, входящего в состав земельного участка, предоставленного по договору третьему лицу. Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку свидетельствуют об обстоятельствах фактического использования земельного участка, плата за который взыскивается по данному делу.
Поскольку при рассмотрении спора не выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для его правильного разрешения, нарушение норм процессуального права может привести к принятию неправильного решения судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства на основе исследования всех имеющихся в деле доказательств, дать им надлежащую правовую оценку и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 по делу N А07-11709/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 05.09.2013 N Ф09-8974/13 ПО ДЕЛУ N А07-11709/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. N Ф09-8974/13
Дело N А07-11709/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Салаватстройзаказчик" (далее - предприятие, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 по делу N А07-11709/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - Комитет, истец) - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 14.08.2013 N 5);
- предприятия - Каюрин А.Ю. (доверенность от 22.07.2013), Хабибуллин Р.Р. (доверенность от 03.06.2013 N 5).
Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 25.01.2010 в размере 2 667 942 руб. 26 коп., задолженности по арендной плате за период с 26.01.2010 по 30.09.2012 в размере - 8 425 186 руб. 23 коп., пени за период с 26.01.2010 по 20.09.2012 в размере 4 338 848 руб. 31 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 25.01.2010 в размере 688 314 руб. 56 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 18.01.2010 в размере 101 714 руб. 46 коп., задолженности по арендной плате за период с 19.01.2010 по 30.09.2012 в размере 381 658 руб. 12 коп., пени за период с 19.01.2010 по 20.09.2012 в размере 180 855 руб. 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 18.01.2010 в размере 26 331 руб. 15 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 18.01.2010 в размере 102 147 руб. 12 коп., задолженности по арендной плате за период с 19.01.2010 по 30.09.2012 в размере 377 487 руб. 44 коп., пени за период с 19.01.2010 по 20.09.2012 в размере 178 474 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 18.01.2010 в размере 26 443 руб. 16 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем - суммы неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 12.01.2010 в размере 3 395 716 руб. 05 коп., задолженности по арендной плате за период с 13.01.2010 по 30.09.2012 в размере 12 902 434 руб. 37 коп., пени за период с 13.01.2010 по 20.09.2012 в размере 6 129 364 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2009 по 12.01.2010 в размере 882 176 руб. 16 коп.; по договору аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 221 502 руб. 91 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 817 руб. 74 коп.; по договору аренды земельного участка от 17.12.2007 N 495 неосновательного обогащения за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 80 731 руб. 46 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 228 руб. 87 коп.; по договору аренды земельного участка от 03.10.2007 N 372-07-57зем - задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 105 412 руб. 93 коп., пени за период с 06.04.2009 по 31.08.2010 в размере 38 678 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 20.09.2012 в размере 5 460 руб. 80 коп.; по договору аренды земельного участка от 23.08.2010 N 148-10-57зем неосновательного обогащения за период с 01.08.2010 по 15.06.2011 в размере 458 154 руб. 32 коп., задолженность по арендной плате за период с 16.06.2011 по 30.12.2011 в размере 284 741 руб. 89 коп., пени за период 16.06.2011 по 30.12.2011 в размере 20 653 руб. 04 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с за период с 01.08.2010 по 15.06.2011 в размере 63 759 руб. 56 коп.; по договору аренды земельного участка от 14.02.2007 N 085-07-57зем - задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 30.09.2012 в размере 14 510 266 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2009 по 20.04.2010 в размере 3 425 125 руб. 77 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2009 по 20.12.2012 в размере 927 619 руб. 09 коп.; по договору аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 15.12.2012 в размере 138082 675 руб. 23 коп., пени за период с 06.04.2009 по 12.12.2012 в размере 26 866 817 руб. 88 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел государственной противопожарной службы N 2 города Салавата в лице пожарной части 36 городского округа город Салават Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С предприятия в пользу Комитета взыскана задолженность по договорам аренды в размере 162 669 211 руб. 67 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе заявитель просит судебные акты в части, превышающей признаваемый предприятием размер задолженности в сумме 848 949 руб. 88 коп. (по договорам от 23.08.2010 N 148-10-57зем, от 03.10.2007 N 372-07-57зем, от 17.12.2007 N 494-07-57зем) изменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В представленном отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить судебные акты без изменения, считает выводы судов обоснованными.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между Комитетом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земли населенных пунктов, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 217 270,00 кв. м, с кадастровыми номерами 02:37:02 05 01:78, 02:37:02 05 01:79, 02:37:02 05 01:80, 02:37:02 05 01:81, 02:37:02 05 01:82, 02:37:02 05 01:83, 02:37:02 05 01:84, 02:37:02 05 01:85, 02:37:02 05 01:86, 02:37:02 05 01:87, 02:37:02 05 01:88, 02:37:02 05 01:89, 02:37:02 05 01:90, 02:37:02 05 01:91, 02:37:02 05 01:92, 02:37:02 05 01:93, 02:37:02 05 01:94, 02:37:02 05 01:95, 02:37:02 05 01:96, 02:37:02 05 01:97, 02:37:02 05 01:98, 02:37:02 05 01:99, 02:37:02 05 01:100, 02:37:02 05 01:101, 02:37:02 05 01:102, 02:37:02 05 01:103, 02:37:02 05 01:104, 02:37:02 05 01:105, 02:37:02 05 01:106, 02:37:02 05 01:107, 02:37:02 05 01:108, 02:37:02 05 01:109, 02:37:02 05 01:110, 02:37:02 05 01:111, 02:37:02 05 01:112, 02:37:02 05 01:113, 02:37:02 05 01:114, 02:37:02 05 01:115, 02:37:02 05 01:116, 02:37:02 05 01:117, 02:37:02 05 01:118, 02:37:02 05 01:119, 02:37:02 05 01:120, 02:37:02 05 01:121, 02:37:02 05 01:122, 02:37:02 05 01:123, 02:37:02 05 01:124, 02:37:02 05 01:145, 02:37:02 05 01:146, 02:37:02 05 01:127, 02:37:02 05 01:128, 02:37:02 05 01:129, 02:37:02 05 01:141, 02:37:02 05 01:142, 02:37:02 05 01:143, 02:37:02 05 01:144, 02:37:02 05 01:133, 02:37:02 05 01:134, 02:37:02 05 01:147, 02:37:02 05 01:135, 02:37:02 05 01:136, 02:37:02 05 01:137, 02:37:02 05 01:138, 02:37:02 05 01:139, 02:37:02 05 01:140, 02:59:07 03 17:77, 02:59:07 03 17:78, 02:59:07 03 17:79, 02:59:07 03 17:80, 02:59:07 03 17:81, 02:59:07 03 17:82, 02:59:07 03 17:83 для индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения микрорайона N 8, с установленным сроком аренды с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 названного договора). Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008.
Размер арендной платы согласован сторонами в разд. 3 указанного договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы". Согласно расчету арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 размер арендной платы составляет 1 017 918 руб. 83 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 1, 3.2, 4.4.3, 5.2 названного договора).
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован.
На основании постановлений Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.06.2010 N 1546-п, от 03.06.2010 N 1311-п, от 07.06.2010 N 1379-п, от 02.07.2010 N 1577-п, от 12.07.2010 N 1620-п, от 23.06.2010 N 1504-п, от 03.06.2010 N 1310-п, от 07.06.2010 N 1378-п, от 21.06.2010 N 1479-п, от 19.07.2010 N 1661-п, от 21.09.2010 N 2133-п, от 10.08.2010 N 1822-п, от 06.08.2010 N 1807-п, от 24.08.2010 N 1920-п, от 13.10.2010 N 2302-п, от 16.08.2010 N 1849-п, от 27.05.2011 N 1107-п, от 29.07.2011 N 1551-п, между сторонами заключены соглашение от 05.07.2010, от 25.07.2010, от 21.10.2010, от 26.10.201, 31.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым из пункта 1.1. разд. 1 договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:94, 02:37:020501:101, 02:37:020501:103, 02:37:020501:104, 02:37:020501:115, 02:37:020501:128, 02:37:020501:137, 02:37:020501:138, 02:37:020501:146 общей площадью 13 952 кв. м; земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:84, 02:37:02 0501:85, 02:37:020501:88, 02:37:020501:89, 02:37:020501:93, 02:37:020501:112, 02:37:020501:117, 02:37:020501:120, 02:37:020501:143 общей площадью 15 154 кв. м; земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:81, 02:37:020501:91, 02:37:020501:97, 02:37:020501:98, 02:37:020501:110, 02:37:020501:122 общей площадью 8 995 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:020501:121 площадью 1 712 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:02 0501:127 площадью 1 862 кв. м; земельный участок с кадастровым N 02:37:020501:87 площадью 1 805 кв. м.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" между сторонами 22.12.2010 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды на земельные участки общей площадью 49 600 кв. м продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
16.06.2011 сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 327-08-57зем, в соответствии с которым из п. 1.1. разд. 1 договора исключены земельные участки с кадастровыми номерами земельные участки с кадастровыми номерами 02:37:020501:79, 02:37:020501:80, 02:37:020501:92, 02:37:020501:95, 02:37:020501:96, 02:37:020501:100, 02:37:020501:105, 02:37:020501:108, 02:37:020501:109, 02:37:020501:111, 02:37:020501:113, 02:37:020501:116, 02:37:020501:129, 02:37:020501:133, 02:37:020501:136, 02:37:020501:139, 02:59:070317:81, общей площадью 25 701 кв. м.
Названные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между Комитетом (арендодатель) и МУП "Салаватстройзаказчик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 8 463,00 кв. м с кадастровым номером 02:37:02 05 01:76, для индивидуального жилищного строительства, сроком с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 указанного договора). Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 42 852 руб. 12 коп., на 2010 год - 123 167 руб. 83 коп. (разд. 3 договора, приложение N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 указанного договора).
Договор зарегистрирован в установленном закон порядке.
На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков МУП предприятию" 22.12.2010 сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 325-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013 (л. д. 65, т. 1).
Соглашение зарегистрировано в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) от 14.06.2012 N 15/010/2012-351.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" в аренду земельных участков", между Комитетом (арендодатель) и МУП "Салаватстройзаказчик" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 8499,00 кв. м, с кадастровым номером 02:37:020501:77, для индивидуального жилищного строительства, сроком с 01.09.2008 по 01.12.2010 (пункты 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 43 034 руб. 40 коп., на 2010 год - 123 691 руб. 77 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 22.12.2010 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 326-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 29.08.2008 N 8/1471 "О предоставлении предприятию" в аренду земельных участков" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 8, общей площадью 288 799,00 кв. м с кадастровым номером 02:59:0703 17:84, для комплексного освоения микрорайона N 8, со сроком аренды с 01.09.2008 по 01.12.2010.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2008
Размер арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.12.2008 составляет 1 462 324 руб. 11 коп., на 2010 год - 4 203 089 руб. 65 коп.
В соответствии с пунктами, Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 21.12.2010 N 2949-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 22.12.2010 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2008 N 328-08-57зем, в соответствии с которым срок аренды продлен с 02.12.2010 по 01.12.2013.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 28.09.2007 N 9/1937 "О предоставлении предприятию в аренду земельного участка в районе проектируемого жилого дома N 32 в микрорайоне 3 Восточного жилого района для строительства подземного гаража и торгово-сервисного центра" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, в районе проектируемого жилого дома N 32 в микрорайоне 3, общей площадью 5 611,00 кв. м с кадастровым номером 02:59:070315:0096, для строительства подземного гаража и торгово-сервисного центра, с установленным сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2010 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы" и составляет на 2009 год - 164 559 руб. 41 коп., на 2010 год за 273 дней - 128 482 руб. 60 коп., за 92 дня - 43 298 руб. 17 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Согласно уведомлению Салаватского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 21.04.2009 N 15/006/2009-347/808, запрашиваемая информация на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 03 15:0096 в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен указанный выше кадастровый номер.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2007.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 31.03.2010 N 840-п "О продлении срока действия договоров аренды земельных участков предприятию" 05.05.2010 между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем, в соответствии с которым срок действия договора продлен с 01.10.2010 по 31.12.2012.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 23.08.2010 N 1910-п "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 494-07-57зем расторгнут 01.08.2010.
На основании постановлений Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 19.09.2007 N 9/1832 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" г. Салавата и государственному учреждению "Центр управления силами федеральной противопожарной службы по Республике Башкортостан" земельных участков по ул. Матросова, 30" и от 05.12.2007 N 12/2424 "О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Салават Республике Башкортостан от 19.09.2007 N 9/1832 "О предоставлении МУП "Салаватстройзаказчик" г. Салавата и государственному учреждению "Центр управления силами федеральной противопожарной службы по Республике Башкортостан" земельных участков по ул. Матросова, 30" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2007 N 495-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бул. Матросова, юго-западнее пожарной части 36, общей площадью 664,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 01 31:0028, для строительства гаража для пожарной автолестницы, пристраиваемого к гаражу резервной техники на территории пожарной части 36, с установленным сроком аренды с 01.06.2007 по 31.05.2010 (пункт 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы на 2008 год составляет 21 471 руб. 10 коп., на 2009 год - 21 471 руб. 10 коп.
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.1 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2007.
Согласно уведомлению Салаватского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 14.06.2012 N 15/010/2012-356, запрашиваемая информация на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 01 31:0028, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.
На основании постановления Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 26.06.2007 N 6/1262 "О предоставлении предприятию и индивидуальному предпринимателю Шарафутдиновой Р.М. в аренду земельных участков" между Комитетом и предприятием заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2007 N 372-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Ленинградская, 17 А, общей площадью 867,00 кв. м, с кадастровым N 02:59:070311:0075, для строительства подземного гаража, с установленным сроком аренды с 01.01.2007 по 30.11.2007 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы на 2009 год составляет 28 035 руб. 31 коп., за период с 01.01.2010 по 31.08.2010 - 19 483 руб. 66 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы"). Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.1, 3.2, 4.4.3, 5.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.10.2007.
Соглашениями от 29.11.2007, 07.08.2008, 17.09.2009, 24.12.2009 срок действия договора продлен с 01.12.2007 по 30.06.2008, с 01.07.2008 по 31.10.2008, с 01.11.2008 по 30.09.2009, с 01.10.2009 по 31.08.2010.
На основании постановления главы Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 23.08.2010 N 1910-п "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков" между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2010 N 148-10-57зем, в соответствии с которым ответчику переданы земельные участки, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 3, общей площадью 12 688,00 кв. м, с кадастровыми номерами 02:59:07 03 15:66 (площадью 7077 кв. м) и 02:59:07 03 15:96 (площадью 5611 кв. м), для строительства жилого дома N 32, подземной стоянки и торгово-сервисного комплекса, с установленным сроком аренды с 01.08.2010 по 31.12.2015 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы за земельный участок площадью 5611,00 кв. м за период с 01.08.2010 по 31.12.2010 составляет 290 942 руб. 60 коп., земельный участок площадью 7077 кв. м с 01.08.2010 по 31.12.2010 - 2 107 руб. 50 коп., на 2011 года (площадь 7077 кв. м) - 5027 руб. 70 коп., на 2011 года (площадь 5611 кв. м) - 519 192 руб. 76 коп. (разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы").
В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами.
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 27.01.2012 из договора исключен земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 3, площадью 5 611,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:070315:96.
Соглашение зарегистрировано в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 28.02.2012 за N 02-04-15/008/2012-251.
По итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства жилого блока и в соответствии с постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 14.02.2007 N 2/317 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков для строительства жилого дома N 57 А и жилого блока N 93" между Комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2007 N 085-07-57зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон 1 Восточного жилого района, ул. Ленинградская, общей площадью 11 666,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 15:0069, для строительства жилого блока N 93 (жилых домов N 91А, 93, 93А), сроком с 29.01.2007 по 28.01.2009 (п. 1.1, 2.1 договора).
Размер арендной платы согласован сторонами в разд. 3 договора и приложении N 2 к договору "расчет годовой арендной платы". За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами (п. 5.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и в соответствии с постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 27.02.2007 N 2/446 "О предоставлении предприятию в аренду земельных участков для комплексной застройки микрорайона N 4 Восточного жилого района" сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем, в соответствии с которым ответчику передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, общей площадью 162 719,00 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, для комплексной застройки микрорайона N 4 Восточного жилого района, с установленным сроком аренды с 13.02.2007 по 12.02.2011.
В соответствии с п. 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета (в размере) одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующими бюджетами.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Соглашением от 01.03.2007 в договор внесен разд. 3 "Арендная плата", в соответствии с которым ее размер составляет 315,9 руб. за один квадратный метр в год. Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится в срок до 28 февраля, 28 мая, 28 августа, 28 ноября, 2009, 2010, 2011, соответственно, в равных долях.
Договор зарегистрирован в Салаватском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.03.2007 за N 02-04-15/010/2007-117, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.05.2012 N 15/008/2012-436.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельных участков, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком, нарушение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование пришел к выводу о наличии оснований для взыскания суммы неосновательного обогащения, задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суд исходил из того, что для расчета задолженности арендной платы, определенной условиями договора аренды необходимо применять коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельного участка - 1%, установленный для сферы использования земель - промышленность и гражданское строительство, в соответствии с постановлениями Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, решениями Совета городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 26.02.2009 N 2-17/155, 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467. Судом принято во внимание, что истцом произведен расчет без учета изменения площади земельных участков в связи с заключением дополнительных соглашений, а также вводом жилых многоквартирных домов в эксплуатацию, истечение срока исковой давности по части исковых требований, поэтому суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска.
Оставляя без изменения решение суда, апелляционный суд согласился с данными выводами. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что при рассмотрении данного спора не подлежат применению нормы о неосновательном обогащении за периоды, предшествующие дате государственной регистрации договоров аренды.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
В данном случае размер арендной платы является регулируемым в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании абз. 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в п. 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как следует из материалов дела согласно решениям Совета городского округа город Салават от 26.02.2009 N 2-17/155, 29.04.2009 N 2-20/183, от 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563 в отношении строительства объектов за счет капитальных вложений бюджетов всех уровней применяется коэффициент "0", учитывающего категорию арендаторов и вид использования земельного участка.
Между тем, судами не проверен довод ответчика о том, что понижающий коэффициент "0" был предусмотрен нормативно-правовыми актами, устанавливающими нормативный размер арендной платы с 2009 по 2012 в отношении строительства объектов за счет капитальных вложений бюджетов всех уровней. В обосновании своей позиции предприятие ссылалось на участие истца в строительстве путем вложения инвестиций и заключение в связи с этим государственных контрактов N 18К, 15К, 56К, 20К, 19К.
В связи с этим следует сделать вывод, что судами не выяснены в полной мере обстоятельства о взаимоотношении сторон по строительству многоквартирных домов с участием бюджетных инвестиций и порядок расчета между сторонами.
Так, судами не проверен довод ответчика о том, что в процессе исполнения договоров, стороны пришли к соглашению об отсутствии задолженности ввиду проведения взаимозачетов. При этом предприятие ссылалось на наличие соглашений от 24.07.2009, 16.02.2010 о внесении изменений в дополнительно соглашение к договорам аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57, от 14.02.2007 N 085-07-57зем, акта сверки, подтверждающих отсутствие задолженности в спорный период, о возвращении истцом ответчику суммы задатка по договору.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства могут быть прекращены полностью или частично, в частности на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащим исполнением или на основании ст. 410 данного Кодекса зачетом встречных однородных требований.
Делая вывод о ничтожности соглашений от 24.07.2009, 16.02.2010 суды не оценили их доказательственное значение как документа о взаиморасчетах сторон.
На основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за периоды, предшествующие дате государственной регистрации договоров аренды от 27.09.2008 N 327-08-57зем, N 325-08-57зем, N 326-08-57зем, N 328-08-57зем, 23.08.2010 N 148-10-57зем, от 17.12.2007 N 494-07-57зем, от 17.12.2007 N 495-07-57зем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нормы о неосновательном обогащении при разрешении данного спора применению не подлежат, а спорные отношения имеют договорный характер.
Вместе с тем, проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации судами взысканы на основании ст. 1107 данного Кодекса.
Указанное противоречие не может быть положено в основу судебного решения, в связи с изложенным расчет неустойки и процентов подлежит проверке.
Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, подтверждающих факт отчуждения истцом земельного участка, входящего в состав земельного участка, предоставленного по договору третьему лицу. Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку свидетельствуют об обстоятельствах фактического использования земельного участка, плата за который взыскивается по данному делу.
Поскольку при рассмотрении спора не выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для его правильного разрешения, нарушение норм процессуального права может привести к принятию неправильного решения судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства на основе исследования всех имеющихся в деле доказательств, дать им надлежащую правовую оценку и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2013 по делу N А07-11709/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)