Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зусикова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Ростовского областного суда в составе
председательствующего судьи Порутчикова И.В.,
судей Чайка Е.А., Шикуля Е.В.,
при секретаре М.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Чайка Е.А. дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Ростовской области на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 января 2012 года,
установила:
А.Н. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственной регистрации прекращения договора.
В обоснование своих требований заявительница указала, что 21.04.2006 г. П., Л.В., К.Н., Б., С.Т.Н., А.Н., К.А., А.З., О. - собственники земельного участка - передали его в аренду Л.М. сроком на 5 лет. По условиям договора он считается продленным на тот же срок в случае, если стороны не менее чем за один месяц до окончания срока действия договора письменно не уведомят о прекращении договора.
04.03.2011 г. собственники земельного участка уведомили арендатора о том, что они не намерены продлевать и заключать на новый срок договор аренды. Таким образом, срок действия договора аренды окончен по истечении 5 лет с момента его заключения. 03.06.2011 г. собственники указанного земельного участка обратились в Азовский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с заявлениями о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды земельного участка.
Однако решением от 31.10.2011 г. Управление Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации прекращения договора аренды было отказано со ссылкой на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. По мнению государственного регистратора, заявителями должно было быть представлено решение суда о расторжении договора аренды.
Отказ в регистрации по этим основаниям заявитель считает незаконным и нарушающим его права, поскольку договор аренды был заключен сроком на 5 лет, и арендодатели отказались от продления договора на новый срок.
В связи с этим А.Н. просила суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 31.10.2011 года в государственной регистрации прекращения договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года земельного участка с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, являющегося единым землепользованием, состоящего из двух обособленных земельных участков: площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области просил в удовлетворении заявления отказать.
Заинтересованные лица - П., С.Т.И. требования заявителя поддержали. Остальные собственники спорного участка и арендатор Л.М. в суд не явились.
Суд постановил решение, которым заявление А.Н. удовлетворил и признал незаконным решение Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 31.10.2011 года.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года прекратил свое действие по истечению срока, а именно 08.06.2011 года. Государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока заключения договора осуществляется на основании заявления любой его стороны, если для этого не требуется представления каких-либо дополнительных документов, в т.ч. о возобновлении договора на неопределенный срок. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности принятого Управлением Росреестра по Ростовской области решения, поскольку требования о необходимости представления решения суда о расторжении указанного договора и приостановление регистрационных действий по указанным основаниям являются незаконными. Наличие в отношении объекта недвижимости обременений в виде ареста является основанием для приостановления регистрационных действий, а не для отказа в их совершении. Доказательств приостановления регистрационных действий по спорному заявлению Управлением Росреестра по РО не представлено.
С учетом этих обстоятельств суд признал заявление обоснованным.
В то же время суд установил, что определением Азовского городского суда от 13.12.2011 года обеспечительные меры, принятые на основании определения суда 15.03.2011 года и от 27.12.2010 года, отменены, однако данное определение не направлялось судом в регистрирующий орган для исполнения, и до настоящего времени обременение не отменено. Поэтому суд пришел к выводу, что регистрационные действия до отмены обременения не могут быть совершены.
Тем не менее, поскольку решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации признано незаконным, то, как указал суд, по поступлению в регистрирующий орган вступившего в законную определения суда об отмене обеспечительных мер должны быть совершены регистрационные действия и внесена запись о прекращении договора аренды.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения по тем основаниям, что договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года является договором со множественностью лиц на стороне арендодателя. Арендодатели по указанному договору являются участниками долевой собственности, а не собственниками, как указано в заявлении, доли заявителей в праве на участок не определены и не выделены в натуре. Судом не принято во внимание, что с заявлением в суд обрались дольщики, право которых на спорный земельный участок составляет 10/11 долей. В период действия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года количество участников долевой собственности изменилось, поскольку кроме лиц, указанных в заявлении, обладателями права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стал К.Ю.А., право долевой собственности которого перешло к К.А.Ю., К.М.Ю. и К.Г.В. в равных долях в праве по 1/33. Указанные лица, являющиеся стороной спорного договора, о своем намерении и нежелании продлевать договор не заявляли, но данное обстоятельство судом проигнорировано.
Кроме того, управлением указано на то, что арендодателями не соблюдена форма уведомления о расторжении договора, поскольку договор составлен в трех экземплярах. Протокол общего собрания участников долевой собственности не является надлежащим уведомлением о прекращении договора, т.к. составлен 16.05.2011 г. и не был вручен арендатору. Кроме того, указанный протокол составлен за пределами месячного срока, необходимого для уведомления о расторжении договора. Срок договора аренды истекал 08.06.2011 года, с настоящим заявлением А.Н. обратилась 03.06.2011 года, что свидетельствует о досрочном расторжении договора. При этом в рамках другого гражданского дела по требованиям ООО "М." к Л.М. на спорный земельный участок наложен арест в виде запрета осуществления регистрационных действий.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, поданных А.Н., заслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области К.М., заявителей А.Н., П., Л.В., К.Н., Б., С.Т.Н., К.А., О., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статье 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что, исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В данном случае заявителем оспаривается решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 г.
Согласно абзацу 4 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Основанием для отказа в регистрации в данном случае послужило отсутствие решения суда о расторжении зарегистрированного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Между тем материалами дела подтверждается, что указанный договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, а не расторгнут сторонами, и собственники обращались с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.
Государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.
При таком положении вывод суда о том, что для осуществления регистрации не требовалось предоставления решения суда о досрочном расторжении договора аренды, и решение регистрирующего органа не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является правомерным.
Учитывая, что оспариваемые действия не соответствуют закону и нарушают права заявителя, судебная коллегия находит обжалуемое решение об удовлетворении требований заявителя законным и обоснованным.
Довод апеллятора о том, что арендодатели по договору аренды являются участниками долевой собственности, не может служить основанием для отмены решения, поскольку это не влияет на реализацию ими своих прав в части владения, пользования и распоряжения принадлежащим им объектом недвижимого имущества.
Ссылки Управления Росреестра по Ростовской области на то, что в период действия договора аренды количество участников долевой собственности изменилось, являются несостоятельными, поскольку доказательств этому не представлено, сведения о внесении изменений или дополнений в договор аренды земельного участка отсутствуют.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену постановленного решения, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении судом норм материального или процессуального права, направлены на иную оценку доказательств по делу и на иное толкование норм материального права, подлежащих применению к возникшим правоотношениям.
С учетом изложенного оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Ростовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3866
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2012 г. по делу N 33-3866
Судья Зусикова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Ростовского областного суда в составе
председательствующего судьи Порутчикова И.В.,
судей Чайка Е.А., Шикуля Е.В.,
при секретаре М.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Чайка Е.А. дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Ростовской области на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 января 2012 года,
установила:
А.Н. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственной регистрации прекращения договора.
В обоснование своих требований заявительница указала, что 21.04.2006 г. П., Л.В., К.Н., Б., С.Т.Н., А.Н., К.А., А.З., О. - собственники земельного участка - передали его в аренду Л.М. сроком на 5 лет. По условиям договора он считается продленным на тот же срок в случае, если стороны не менее чем за один месяц до окончания срока действия договора письменно не уведомят о прекращении договора.
04.03.2011 г. собственники земельного участка уведомили арендатора о том, что они не намерены продлевать и заключать на новый срок договор аренды. Таким образом, срок действия договора аренды окончен по истечении 5 лет с момента его заключения. 03.06.2011 г. собственники указанного земельного участка обратились в Азовский отдел Управления Росреестра по Ростовской области с заявлениями о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды земельного участка.
Однако решением от 31.10.2011 г. Управление Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации прекращения договора аренды было отказано со ссылкой на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. По мнению государственного регистратора, заявителями должно было быть представлено решение суда о расторжении договора аренды.
Отказ в регистрации по этим основаниям заявитель считает незаконным и нарушающим его права, поскольку договор аренды был заключен сроком на 5 лет, и арендодатели отказались от продления договора на новый срок.
В связи с этим А.Н. просила суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 31.10.2011 года в государственной регистрации прекращения договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года земельного участка с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, являющегося единым землепользованием, состоящего из двух обособленных земельных участков: площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области просил в удовлетворении заявления отказать.
Заинтересованные лица - П., С.Т.И. требования заявителя поддержали. Остальные собственники спорного участка и арендатор Л.М. в суд не явились.
Суд постановил решение, которым заявление А.Н. удовлетворил и признал незаконным решение Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 31.10.2011 года.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года прекратил свое действие по истечению срока, а именно 08.06.2011 года. Государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока заключения договора осуществляется на основании заявления любой его стороны, если для этого не требуется представления каких-либо дополнительных документов, в т.ч. о возобновлении договора на неопределенный срок. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности принятого Управлением Росреестра по Ростовской области решения, поскольку требования о необходимости представления решения суда о расторжении указанного договора и приостановление регистрационных действий по указанным основаниям являются незаконными. Наличие в отношении объекта недвижимости обременений в виде ареста является основанием для приостановления регистрационных действий, а не для отказа в их совершении. Доказательств приостановления регистрационных действий по спорному заявлению Управлением Росреестра по РО не представлено.
С учетом этих обстоятельств суд признал заявление обоснованным.
В то же время суд установил, что определением Азовского городского суда от 13.12.2011 года обеспечительные меры, принятые на основании определения суда 15.03.2011 года и от 27.12.2010 года, отменены, однако данное определение не направлялось судом в регистрирующий орган для исполнения, и до настоящего времени обременение не отменено. Поэтому суд пришел к выводу, что регистрационные действия до отмены обременения не могут быть совершены.
Тем не менее, поскольку решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации признано незаконным, то, как указал суд, по поступлению в регистрирующий орган вступившего в законную определения суда об отмене обеспечительных мер должны быть совершены регистрационные действия и внесена запись о прекращении договора аренды.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения по тем основаниям, что договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года является договором со множественностью лиц на стороне арендодателя. Арендодатели по указанному договору являются участниками долевой собственности, а не собственниками, как указано в заявлении, доли заявителей в праве на участок не определены и не выделены в натуре. Судом не принято во внимание, что с заявлением в суд обрались дольщики, право которых на спорный земельный участок составляет 10/11 долей. В период действия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 года количество участников долевой собственности изменилось, поскольку кроме лиц, указанных в заявлении, обладателями права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стал К.Ю.А., право долевой собственности которого перешло к К.А.Ю., К.М.Ю. и К.Г.В. в равных долях в праве по 1/33. Указанные лица, являющиеся стороной спорного договора, о своем намерении и нежелании продлевать договор не заявляли, но данное обстоятельство судом проигнорировано.
Кроме того, управлением указано на то, что арендодателями не соблюдена форма уведомления о расторжении договора, поскольку договор составлен в трех экземплярах. Протокол общего собрания участников долевой собственности не является надлежащим уведомлением о прекращении договора, т.к. составлен 16.05.2011 г. и не был вручен арендатору. Кроме того, указанный протокол составлен за пределами месячного срока, необходимого для уведомления о расторжении договора. Срок договора аренды истекал 08.06.2011 года, с настоящим заявлением А.Н. обратилась 03.06.2011 года, что свидетельствует о досрочном расторжении договора. При этом в рамках другого гражданского дела по требованиям ООО "М." к Л.М. на спорный земельный участок наложен арест в виде запрета осуществления регистрационных действий.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, поданных А.Н., заслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области К.М., заявителей А.Н., П., Л.В., К.Н., Б., С.Т.Н., К.А., О., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статье 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что, исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В данном случае заявителем оспаривается решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2006 г.
Согласно абзацу 4 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Основанием для отказа в регистрации в данном случае послужило отсутствие решения суда о расторжении зарегистрированного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Между тем материалами дела подтверждается, что указанный договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, а не расторгнут сторонами, и собственники обращались с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.
Государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.
При таком положении вывод суда о том, что для осуществления регистрации не требовалось предоставления решения суда о досрочном расторжении договора аренды, и решение регистрирующего органа не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является правомерным.
Учитывая, что оспариваемые действия не соответствуют закону и нарушают права заявителя, судебная коллегия находит обжалуемое решение об удовлетворении требований заявителя законным и обоснованным.
Довод апеллятора о том, что арендодатели по договору аренды являются участниками долевой собственности, не может служить основанием для отмены решения, поскольку это не влияет на реализацию ими своих прав в части владения, пользования и распоряжения принадлежащим им объектом недвижимого имущества.
Ссылки Управления Росреестра по Ростовской области на то, что в период действия договора аренды количество участников долевой собственности изменилось, являются несостоятельными, поскольку доказательств этому не представлено, сведения о внесении изменений или дополнений в договор аренды земельного участка отсутствуют.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену постановленного решения, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении судом норм материального или процессуального права, направлены на иную оценку доказательств по делу и на иное толкование норм материального права, подлежащих применению к возникшим правоотношениям.
С учетом изложенного оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Ростовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)