Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: С.Ю.Лесненко, А.А.Шведова
при участии
от ответчика: Рожкова Т.В. - генеральный директор; Устин М.А., представитель, доверенность от 02.04.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Луизитания"
на решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013
по делу N А73-14314/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Букина, в апелляционном суде судьи: М.О.Волкова, И.В.Иноземцев, А.А.Тихоненко
По иску индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
к обществу с ограниченной ответственностью "Луизитания"
о возврате нежилого помещения
Индивидуальный предприниматель Кудрин Сергей Александрович (ОГРНИП 308272102800026) (далее - ИП Кудрин С.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Луизитания" (ОГРН 1022701291997, 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Молодежная, 21-17) (далее - ООО "Луизитания", общество) о возврате по акту приема-передачи нежилых помещений I (69-73, 127, 128, 130) общей площадью 154 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 171 А.
Иск обоснован односторонним отказом предпринимателя от договора аренды нежилого помещения от 18.05.2009 N 11-1 и наличием в связи с этим оснований для возврата арендованного имущества в соответствии со статьями 309, 310, 450, 619, 622 ГК РФ.
В свою очередь ООО "Луизитания" обратилось к ИП Кудрину С.А. со встречным иском об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом путем восстановления подачи электроэнергии в занимаемые обществом помещения.
Встречный иск обоснован неправомерностью действий предпринимателя в части ограничения подачи электроэнергии в арендуемые обществом помещения и наличием оснований для устранения указанных препятствий в соответствии с условиями договора от 18.05.2009, статьями 304, 305, 611 ГК РФ.
Решением суда от 04.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы соблюдением ИП Кудрин С.А. установленного в договоре от 18.05.2009 порядка расторжения договора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия нарушения прав общества отключением спорных помещений от электроэнергии ввиду прекращения действия договора аренды.
В кассационной жалобе ООО "Луизитания" просит решение от 04.12.2012 и постановление апелляционного суда от 22.02.2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о незаконности и необоснованности обжалуемых судебных актов, принятых с неправильным применением норм материального права, о неисследовании всех существенных обстоятельств дела. Считает, что новый собственник арендованного имущества (предприниматель) не имеет права руководствоваться условиями договора от 18.05.2009, поскольку дополнительное соглашение об изменении арендодателя является незаключенным. Указывает на несоблюдение ИП Кудриным С.А. двухмесячного срока предупреждения о расторжении договора, так как уведомление о расторжении получено обществом 05.09.2012 с требованием вернуть занимаемые помещения до 01.11.2012. Также ссылается на обращение предпринимателя 02.11.2012 в суд с соответствующим иском до истечения срока расторжения договора, предусмотренного пунктом 2.1.1. договора.
Письмом от 23.04.2013 N 89, поступившим в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в электронном виде, предприниматель сообщил о том, что 19.04.2013 спорные нежилые помещения по акту приема-передачи добровольно переданы ООО "Луизитания" представителю ИП Кудрина С.А. Кроме того, предприниматель ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В судебном заседании кассационной инстанции генеральный директор и представитель ООО "Луизитания" поддержали приведенные в кассационной жалобе доводы и просили ее удовлетворить.
Представитель ИП Кудрина С.А., надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, 18.05.2009 между обществом с ограниченной ответственностью "СЕВЕР" (арендодатель) и ООО "Луизитания" (арендатор) заключен договор N 11-1 аренды нежилого помещения, являющегося собственностью арендодателя, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения NN 69-73, 127, 128, 130, общей площадью 154 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 171 А. Срок действия договора установлен с 01.06.2009 по 31.05.2014 (пункт 6.1. договора).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту передачи приема-передачи от 01.06.2009 указанные нежилые помещения переданы обществу.
В соответствии с пунктом 2.2.1. арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, при этом он обязан письменно предупредить арендатора за 2 месяца до предстоящего расторжения договора.
Впоследствии 15.08.2012 между ООО "Север" (продавец) и ИП Кудриным С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи функционального помещения I (57-84, 124-139) общей площадью 732, 3 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 171А.
Согласно акту приема-передачи помещения от 15.08.2012, подписанного сторонами, продавец передал, а покупатель принял соответствующее нежилое помещение.
Свидетельством о государственной регистрации от 30.08.2012, выданным повторно взамен свидетельства от 27.08.2012, подтверждается переход права собственности к предпринимателю на указанное функциональное помещение.
Соглашением от 27.08.2012 к договору аренды нежилого помещения, подписанному между ИП Кудриным С.А. и ООО "Луизитания", внесены изменения в части наименования арендодателя. Государственную регистрацию соглашение не проходило.
Уведомлением от 29.08.2012 предприниматель известил общество об одностороннем отказе от договора аренды с 01.11.2012 и потребовал возвратить занимаемые помещения по акту приема-передачи до указанного срока.
Неисполнение ООО "Луизитания" предъявленного требования о возврате арендованных помещений послужило основанием для обращения ИП Кудрина С.А. в арбитражный суд с первоначальным иском.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в договоре аренды от 18.05.2009 стороны согласовали условие о его досрочном расторжении в одностороннем (во внесудебном) порядке путем направления арендодателем соответствующего извещения арендатору за два месяца до расторжения договора, которое расценено судами как односторонний отказ от исполнения договора без указания оснований для него. При этом установлено, что в связи с покупкой спорного недвижимого имущества к предпринимателю перешли права арендодателя по договору аренды от 18.05.2009. Также судами установлено, что ИП Кудрин С.А. уведомлением от 29.08.2012 предупредил общество об одностороннем отказе от договора аренды с 01.11.2012. Получив указанное уведомление, ООО "Луизитания" выразило несогласие содержащимися в нем требованиями и добровольно не освободило занимаемые нежилые помещения в установленный срок.
С учетом установленного, положений указанных выше норм права и условий договора аренды, арбитражные суды пришли к обоснованным выводам о прекращении действия договора, отсутствии у общества правовых основания для пользования спорным имуществом и обязали его возвратить по акту приема-передачи спорные нежилые помещения предпринимателю. При этом суды правомерно отказали обществу в удовлетворении встречных исковых требований, указав на то, что отключение спорных объектов от подачи электроэнергии не нарушает прав ООО "Луизитания", поскольку договор аренды прекратил свое действие.
Доводы заявителя жалобы о незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения наименования арендодателя и о нераспространении в связи с этим на предпринимателя прав арендодателя по договору подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку в силу закона (статьи 608, 617 ГК РФ) к предпринимателю перешли права арендодателя по договору.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о несоблюдении ИП Кудриным С.А. двухмесячного срока извещения о расторжении договора в одностороннем порядке, так как из материалов дела усматривается, что даже по истечении двух месяцев со дня получения указанного уведомления общество не вернуло переданное в аренду недвижимое имущество.
Несостоятельна и ссылка заявителя жалобы на обращение предпринимателя в арбитражный суд с иском до истечения срока расторжения договора, предусмотренного пунктом 2.1.1. договора, поскольку на момент вынесения решения по настоящему делу соответствующий срок истек, однако ООО "Луизитания" обязанности по возврату нежилых помещений не выполнило.
Нарушений либо неправильного применения судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 04.12.2012, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 по делу N А73-14314/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.САРАНЦЕВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 29.04.2013 N Ф03-1478/2013 ПО ДЕЛУ N А73-14314/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. N Ф03-1478/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: С.Ю.Лесненко, А.А.Шведова
при участии
от ответчика: Рожкова Т.В. - генеральный директор; Устин М.А., представитель, доверенность от 02.04.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Луизитания"
на решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013
по делу N А73-14314/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Букина, в апелляционном суде судьи: М.О.Волкова, И.В.Иноземцев, А.А.Тихоненко
По иску индивидуального предпринимателя Кудрина Сергея Александровича
к обществу с ограниченной ответственностью "Луизитания"
о возврате нежилого помещения
Индивидуальный предприниматель Кудрин Сергей Александрович (ОГРНИП 308272102800026) (далее - ИП Кудрин С.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Луизитания" (ОГРН 1022701291997, 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Молодежная, 21-17) (далее - ООО "Луизитания", общество) о возврате по акту приема-передачи нежилых помещений I (69-73, 127, 128, 130) общей площадью 154 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 171 А.
Иск обоснован односторонним отказом предпринимателя от договора аренды нежилого помещения от 18.05.2009 N 11-1 и наличием в связи с этим оснований для возврата арендованного имущества в соответствии со статьями 309, 310, 450, 619, 622 ГК РФ.
В свою очередь ООО "Луизитания" обратилось к ИП Кудрину С.А. со встречным иском об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом путем восстановления подачи электроэнергии в занимаемые обществом помещения.
Встречный иск обоснован неправомерностью действий предпринимателя в части ограничения подачи электроэнергии в арендуемые обществом помещения и наличием оснований для устранения указанных препятствий в соответствии с условиями договора от 18.05.2009, статьями 304, 305, 611 ГК РФ.
Решением суда от 04.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы соблюдением ИП Кудрин С.А. установленного в договоре от 18.05.2009 порядка расторжения договора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия нарушения прав общества отключением спорных помещений от электроэнергии ввиду прекращения действия договора аренды.
В кассационной жалобе ООО "Луизитания" просит решение от 04.12.2012 и постановление апелляционного суда от 22.02.2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о незаконности и необоснованности обжалуемых судебных актов, принятых с неправильным применением норм материального права, о неисследовании всех существенных обстоятельств дела. Считает, что новый собственник арендованного имущества (предприниматель) не имеет права руководствоваться условиями договора от 18.05.2009, поскольку дополнительное соглашение об изменении арендодателя является незаключенным. Указывает на несоблюдение ИП Кудриным С.А. двухмесячного срока предупреждения о расторжении договора, так как уведомление о расторжении получено обществом 05.09.2012 с требованием вернуть занимаемые помещения до 01.11.2012. Также ссылается на обращение предпринимателя 02.11.2012 в суд с соответствующим иском до истечения срока расторжения договора, предусмотренного пунктом 2.1.1. договора.
Письмом от 23.04.2013 N 89, поступившим в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в электронном виде, предприниматель сообщил о том, что 19.04.2013 спорные нежилые помещения по акту приема-передачи добровольно переданы ООО "Луизитания" представителю ИП Кудрина С.А. Кроме того, предприниматель ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В судебном заседании кассационной инстанции генеральный директор и представитель ООО "Луизитания" поддержали приведенные в кассационной жалобе доводы и просили ее удовлетворить.
Представитель ИП Кудрина С.А., надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, 18.05.2009 между обществом с ограниченной ответственностью "СЕВЕР" (арендодатель) и ООО "Луизитания" (арендатор) заключен договор N 11-1 аренды нежилого помещения, являющегося собственностью арендодателя, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения NN 69-73, 127, 128, 130, общей площадью 154 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 171 А. Срок действия договора установлен с 01.06.2009 по 31.05.2014 (пункт 6.1. договора).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту передачи приема-передачи от 01.06.2009 указанные нежилые помещения переданы обществу.
В соответствии с пунктом 2.2.1. арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, при этом он обязан письменно предупредить арендатора за 2 месяца до предстоящего расторжения договора.
Впоследствии 15.08.2012 между ООО "Север" (продавец) и ИП Кудриным С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи функционального помещения I (57-84, 124-139) общей площадью 732, 3 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 171А.
Согласно акту приема-передачи помещения от 15.08.2012, подписанного сторонами, продавец передал, а покупатель принял соответствующее нежилое помещение.
Свидетельством о государственной регистрации от 30.08.2012, выданным повторно взамен свидетельства от 27.08.2012, подтверждается переход права собственности к предпринимателю на указанное функциональное помещение.
Соглашением от 27.08.2012 к договору аренды нежилого помещения, подписанному между ИП Кудриным С.А. и ООО "Луизитания", внесены изменения в части наименования арендодателя. Государственную регистрацию соглашение не проходило.
Уведомлением от 29.08.2012 предприниматель известил общество об одностороннем отказе от договора аренды с 01.11.2012 и потребовал возвратить занимаемые помещения по акту приема-передачи до указанного срока.
Неисполнение ООО "Луизитания" предъявленного требования о возврате арендованных помещений послужило основанием для обращения ИП Кудрина С.А. в арбитражный суд с первоначальным иском.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в договоре аренды от 18.05.2009 стороны согласовали условие о его досрочном расторжении в одностороннем (во внесудебном) порядке путем направления арендодателем соответствующего извещения арендатору за два месяца до расторжения договора, которое расценено судами как односторонний отказ от исполнения договора без указания оснований для него. При этом установлено, что в связи с покупкой спорного недвижимого имущества к предпринимателю перешли права арендодателя по договору аренды от 18.05.2009. Также судами установлено, что ИП Кудрин С.А. уведомлением от 29.08.2012 предупредил общество об одностороннем отказе от договора аренды с 01.11.2012. Получив указанное уведомление, ООО "Луизитания" выразило несогласие содержащимися в нем требованиями и добровольно не освободило занимаемые нежилые помещения в установленный срок.
С учетом установленного, положений указанных выше норм права и условий договора аренды, арбитражные суды пришли к обоснованным выводам о прекращении действия договора, отсутствии у общества правовых основания для пользования спорным имуществом и обязали его возвратить по акту приема-передачи спорные нежилые помещения предпринимателю. При этом суды правомерно отказали обществу в удовлетворении встречных исковых требований, указав на то, что отключение спорных объектов от подачи электроэнергии не нарушает прав ООО "Луизитания", поскольку договор аренды прекратил свое действие.
Доводы заявителя жалобы о незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения наименования арендодателя и о нераспространении в связи с этим на предпринимателя прав арендодателя по договору подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку в силу закона (статьи 608, 617 ГК РФ) к предпринимателю перешли права арендодателя по договору.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о несоблюдении ИП Кудриным С.А. двухмесячного срока извещения о расторжении договора в одностороннем порядке, так как из материалов дела усматривается, что даже по истечении двух месяцев со дня получения указанного уведомления общество не вернуло переданное в аренду недвижимое имущество.
Несостоятельна и ссылка заявителя жалобы на обращение предпринимателя в арбитражный суд с иском до истечения срока расторжения договора, предусмотренного пунктом 2.1.1. договора, поскольку на момент вынесения решения по настоящему делу соответствующий срок истек, однако ООО "Луизитания" обязанности по возврату нежилых помещений не выполнило.
Нарушений либо неправильного применения судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 04.12.2012, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 04.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 по делу N А73-14314/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.САРАНЦЕВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)