Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И. Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Орлянкина Е.К. по доверенности N 7/2012 от 28.08.2012;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель Димитров В.В. по доверенности от 04.02.2013, удостоверение.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-27500/2012 (судья Меленчук И.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Променада"
к индивидуальному предпринимателю Бовдурец Н.Ю.
при участии третьего лица - Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону о признании договора аренды и дополнительного соглашения незаключенными
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Променада" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бовдурец Н.Ю. (далее - предприниматель) о признании договора аренды от 01.01.2009 между ООО "Променада" и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Н.Ю. и дополнительного соглашения к нему N 1 от 10.01.2009 незаключенными (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Инспекция ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону (далее - инспекция, налоговый орган).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что объекты договора аренды указаны не верно, не могут быть идентифицированы, а, следовательно, предмет договора и дополнительного соглашения к нему являются незаключенными.
Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Ростова-на-Дону обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В жалобе инспекция указывает на то, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета может ставиться лишь до его исполнения. Спорный договор аренды от 01.01.2009 исполнялся сторонами без возражений, о чем свидетельствуют арендные платежи за 2009 со ссылкой на спорный договор аренды, что подтверждается выписками банков по счетам с указанием сумм и платежных поручений. В предыдущий период между сторонами также исполнялся аналогичный договор аренды от 05.02.2006 и по нему вопрос о не заключенности не ставился. Данный иск не направлен на восстановление прав и законных интересов в арендных отношениях, а подан в суд формально лишь для констатации факта незаключенности договора, подлежащего оценке в рамках рассмотрения налогового спора по делу N А53-8987/2011, которое приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения. К отзыву на жалобу приложены письма предпринимателя исх. N 01/28 от 28.12.2009, исх. N 02/28 от 28.12.2009 об изменении назначения платежей с арендных на платежи по агентскому договору, которые судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 04.02.2013 до 11.02.2013 до 13 час. 50 мин., после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и третьего лица, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
Представитель Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к делу договора субаренды от 05.02.2006, договоров аренды, письма заместителя директора в адрес руководителя инспекции от 09.08.2007, выписки банка о проведении арендных платежей. Указанные документы также приобщены к материалам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2009 между обществом и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Наталией Юрьевной был заключен договор аренды о передаче во временное владение и в пользование ответчику торгового центра литер К, находящегося в г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 21-а-23, общей площадью 945 м 2, склада литер Б, общей площадью 171,1 кв.м, склада литер В, общей площадью 153,6 кв.м, склада литер Г, общей площадью 173,3 кв.м, склада литер Е, общей площадью 157,5 кв.м, строения литер А, общей площадью 919,8 кв.м, земельного участка под указанными зданиями и сооружениями общей площадью 2519,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 23.
Из пунктов 2.1., 2.2 следует, что арендная плата по строениям составляет 80 тысяч рублей в месяц, плата за земельный участок составляет 30 тысяч рублей в месяц.
Согласно п. 3.1. указанного договора он вступает в силу с момента передачи имущества и действует по 30.12.2009.
Сторонами 10.01.2009 подписано дополнительное соглашение N 1 от 10.01.2009 к договору аренды земельного участка от 01.01.2009 между ООО "Променада" и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Н.Ю., согласно которому п. 1.2. договора изложен в следующей редакции: "передается в субаренду 21 земельный участок размером до 10 кв.м каждый с правом использования этих участков под торговые места. Вышеуказанные земельные участки входят в общий состав земельного участка, передаваемого в субаренду в соответствии с п. 1.1. договора и могут быть в последующем переданы в субаренду".
Суд первой инстанции, признавая договор аренды от 01.01.2009 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 10.01.2009 незаключенными указал на то, что объекты договора аренды указаны не верно, не могут быть идентифицированы, границы земельного участка площадью 2519,9 кв.м, а также 21 земельный участок площадью 10 кв.м каждый не определялись в соответствии с федеральными законами, а, следовательно, договор аренды и дополнительное соглашение к нему не могут считаться заключенными.
Однако признавая договор аренды и дополнительное соглашение к нему незаключенными, по мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса).
В рамках дела А53-8987/2011 отражено, что 01.07.2007 г. Администрацией г. Ростова-на-Дону ООО "Променада" как управляющей компании выдано разрешение на право организации розничного рынка (регистрационный номер 003) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 23, срок действия до 01.02.2012 с целью организации торговых мест на рынке, а также обеспечения деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) обществом разработана и согласована с компетентными органами схема размещения торговых мест на рынке.
Таким образом, с учетом специфики аренды торговых мест (части земельного участка) для осуществления розничной торговли на рынке и отсутствия доказательств наличия у сторон сделки до начала и в процессе ее исполнения разногласий относительно объектов аренды суд апелляционной инстанции находит вывод о недостаточности содержащейся в указанных документах информации для идентификации передаваемого в аренду имущества не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Так, арендодатель обратился с иском к арендатору по истечении трех лет со дня заключения и начала исполнения договора аренды.
Согласно представленной в материалы дела выписке банка начиная с 2006 года предприниматель без возражений по составу принятого в аренду имущества оплачивал арендные платежи по договору аренды 2006 года, и начиная с 2009 года им также производились арендные платежи со ссылкой на спорный договор аренды от 01.01.2009 (л.д. 79-100, т. 2), в том числе по платежному поручению N 18 от 09.02.2009 на сумму 40000 рублей, N 19 от 16.02.2009 на сумму 38000 руб., N 30 от 05.03.2009 на сумму 28000 руб., N 31 от 19.03.2009 на сумму 30000 руб., N 32 от 24.03.2009 на сумму 26000 руб., N 40 от 10.04.2009 на сумму 38000 руб., N 41 от 20.04.2009 на сумму 2000 руб., N 48 от 07.05.2009 на сумму 12000 руб., N 51 от 18.05.2009 на сумму 60000 руб. и последующие периодические платежи (л.д. 88-100, т. 2) до окончания года.
Таким образом, арендные платежи за арендуемое имущество вносились арендатором постоянно помесячно, у сторон сделки не возникало сомнений относительно индивидуализации арендуемого имущества, спор между сторонами о ненадлежащем исполнении арендных обязательств отсутствовал.
Приложенные к отзыву на жалобу письма об изменении назначении платежей не опровергают факта исполнения сторонами договора аренды.
Следует учитывать, что если арендуемое имущество в договоре не индивидуализировано надлежащим образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Кроме того, суд принимает довод инспекции о том, что данный иск не направлен на восстановление прав и законных интересов истца в арендных отношениях, а направлен в суд лишь для констатации факта незаключенности (заключенности) спорного договора аренды, оцениваемого при определении порядка определения налоговых обязательств в рамках рассмотрения налогового спора по делу N А53-8987/2011, которое приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда надлежит отменить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-27500/2012 отменить, в иске отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2013 N 15АП-16663/2012 ПО ДЕЛУ N А53-27500/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. N 15АП-16663/2012
Дело N А53-27500/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И. Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Орлянкина Е.К. по доверенности N 7/2012 от 28.08.2012;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель Димитров В.В. по доверенности от 04.02.2013, удостоверение.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-27500/2012 (судья Меленчук И.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Променада"
к индивидуальному предпринимателю Бовдурец Н.Ю.
при участии третьего лица - Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону о признании договора аренды и дополнительного соглашения незаключенными
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Променада" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бовдурец Н.Ю. (далее - предприниматель) о признании договора аренды от 01.01.2009 между ООО "Променада" и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Н.Ю. и дополнительного соглашения к нему N 1 от 10.01.2009 незаключенными (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Инспекция ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону (далее - инспекция, налоговый орган).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что объекты договора аренды указаны не верно, не могут быть идентифицированы, а, следовательно, предмет договора и дополнительного соглашения к нему являются незаключенными.
Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Ростова-на-Дону обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В жалобе инспекция указывает на то, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета может ставиться лишь до его исполнения. Спорный договор аренды от 01.01.2009 исполнялся сторонами без возражений, о чем свидетельствуют арендные платежи за 2009 со ссылкой на спорный договор аренды, что подтверждается выписками банков по счетам с указанием сумм и платежных поручений. В предыдущий период между сторонами также исполнялся аналогичный договор аренды от 05.02.2006 и по нему вопрос о не заключенности не ставился. Данный иск не направлен на восстановление прав и законных интересов в арендных отношениях, а подан в суд формально лишь для констатации факта незаключенности договора, подлежащего оценке в рамках рассмотрения налогового спора по делу N А53-8987/2011, которое приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения. К отзыву на жалобу приложены письма предпринимателя исх. N 01/28 от 28.12.2009, исх. N 02/28 от 28.12.2009 об изменении назначения платежей с арендных на платежи по агентскому договору, которые судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 04.02.2013 до 11.02.2013 до 13 час. 50 мин., после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и третьего лица, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
Представитель Инспекции ФНС по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к делу договора субаренды от 05.02.2006, договоров аренды, письма заместителя директора в адрес руководителя инспекции от 09.08.2007, выписки банка о проведении арендных платежей. Указанные документы также приобщены к материалам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2009 между обществом и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Наталией Юрьевной был заключен договор аренды о передаче во временное владение и в пользование ответчику торгового центра литер К, находящегося в г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 21-а-23, общей площадью 945 м 2, склада литер Б, общей площадью 171,1 кв.м, склада литер В, общей площадью 153,6 кв.м, склада литер Г, общей площадью 173,3 кв.м, склада литер Е, общей площадью 157,5 кв.м, строения литер А, общей площадью 919,8 кв.м, земельного участка под указанными зданиями и сооружениями общей площадью 2519,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 23.
Из пунктов 2.1., 2.2 следует, что арендная плата по строениям составляет 80 тысяч рублей в месяц, плата за земельный участок составляет 30 тысяч рублей в месяц.
Согласно п. 3.1. указанного договора он вступает в силу с момента передачи имущества и действует по 30.12.2009.
Сторонами 10.01.2009 подписано дополнительное соглашение N 1 от 10.01.2009 к договору аренды земельного участка от 01.01.2009 между ООО "Променада" и индивидуальным предпринимателем Бовдурец Н.Ю., согласно которому п. 1.2. договора изложен в следующей редакции: "передается в субаренду 21 земельный участок размером до 10 кв.м каждый с правом использования этих участков под торговые места. Вышеуказанные земельные участки входят в общий состав земельного участка, передаваемого в субаренду в соответствии с п. 1.1. договора и могут быть в последующем переданы в субаренду".
Суд первой инстанции, признавая договор аренды от 01.01.2009 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 10.01.2009 незаключенными указал на то, что объекты договора аренды указаны не верно, не могут быть идентифицированы, границы земельного участка площадью 2519,9 кв.м, а также 21 земельный участок площадью 10 кв.м каждый не определялись в соответствии с федеральными законами, а, следовательно, договор аренды и дополнительное соглашение к нему не могут считаться заключенными.
Однако признавая договор аренды и дополнительное соглашение к нему незаключенными, по мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса).
В рамках дела А53-8987/2011 отражено, что 01.07.2007 г. Администрацией г. Ростова-на-Дону ООО "Променада" как управляющей компании выдано разрешение на право организации розничного рынка (регистрационный номер 003) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, д. 23, срок действия до 01.02.2012 с целью организации торговых мест на рынке, а также обеспечения деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) обществом разработана и согласована с компетентными органами схема размещения торговых мест на рынке.
Таким образом, с учетом специфики аренды торговых мест (части земельного участка) для осуществления розничной торговли на рынке и отсутствия доказательств наличия у сторон сделки до начала и в процессе ее исполнения разногласий относительно объектов аренды суд апелляционной инстанции находит вывод о недостаточности содержащейся в указанных документах информации для идентификации передаваемого в аренду имущества не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Так, арендодатель обратился с иском к арендатору по истечении трех лет со дня заключения и начала исполнения договора аренды.
Согласно представленной в материалы дела выписке банка начиная с 2006 года предприниматель без возражений по составу принятого в аренду имущества оплачивал арендные платежи по договору аренды 2006 года, и начиная с 2009 года им также производились арендные платежи со ссылкой на спорный договор аренды от 01.01.2009 (л.д. 79-100, т. 2), в том числе по платежному поручению N 18 от 09.02.2009 на сумму 40000 рублей, N 19 от 16.02.2009 на сумму 38000 руб., N 30 от 05.03.2009 на сумму 28000 руб., N 31 от 19.03.2009 на сумму 30000 руб., N 32 от 24.03.2009 на сумму 26000 руб., N 40 от 10.04.2009 на сумму 38000 руб., N 41 от 20.04.2009 на сумму 2000 руб., N 48 от 07.05.2009 на сумму 12000 руб., N 51 от 18.05.2009 на сумму 60000 руб. и последующие периодические платежи (л.д. 88-100, т. 2) до окончания года.
Таким образом, арендные платежи за арендуемое имущество вносились арендатором постоянно помесячно, у сторон сделки не возникало сомнений относительно индивидуализации арендуемого имущества, спор между сторонами о ненадлежащем исполнении арендных обязательств отсутствовал.
Приложенные к отзыву на жалобу письма об изменении назначении платежей не опровергают факта исполнения сторонами договора аренды.
Следует учитывать, что если арендуемое имущество в договоре не индивидуализировано надлежащим образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Кроме того, суд принимает довод инспекции о том, что данный иск не направлен на восстановление прав и законных интересов истца в арендных отношениях, а направлен в суд лишь для констатации факта незаключенности (заключенности) спорного договора аренды, оцениваемого при определении порядка определения налоговых обязательств в рамках рассмотрения налогового спора по делу N А53-8987/2011, которое приостановлено до рассмотрения настоящего спора.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда надлежит отменить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-27500/2012 отменить, в иске отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)