Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Рыжовой Е.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Светлячок" (ОГРН 1116732009921, ИНН 6732023310) - Колпакова Д.В. (доверенность от 14.02.2013), в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Профпроект" (ОГРН 1086731004470, ИНН 6731068260) и третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлячок" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.04.2013 по делу N А62-365/2013 (судья Сайковская Е.И.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Профпроект" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлячок" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 440 300 рублей (т. 1, л.д. 4).
В свою очередь ООО "Светлячок" предъявлен встречный иск (с учетом уточнения) к ООО "Профпроект" о признании недействительным договора от 01.01.2012 N 13 аренды недвижимого имущества как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Определением арбитражного суда от 18.03.2013 (т. 1, л.д. 70-71) встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ПКП "АЗС - Сервис".
Решением суда от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 141) исковые требования удовлетворены. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Светлячок" просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Профпроект" отказать, встречное исковое заявление удовлетворить. Выражает несогласие с выводом суда о том, что ООО "Светлячок" пользовалось имуществом и не оплатило такое пользование, указывает, что с 30.04.2012 ООО "Светлячок" освободило арендованные помещения. Полагает, что суд должен признать договор аренды недействительным как сделку, совершенную под влиянием заблуждения. Заявитель считает, что заблуждался относительно природы сделки: ООО "Светлячок" совершало сделку аренды помещения, в то время как ООО "Профпроект" совершало сделку субаренды, которая имеет другую природу.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Профпроект" просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Светлячок" поддержал свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
ООО "Профпроект" и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. ООО "Профпроект" заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом мнения представителя ООО "Светлячок" судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ООО "Светлячок", Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.01.2012 между ООО "Профпроект" (арендодатель) и ООО "Светлячок" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 13, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение в Торговом Центре "Байкал", расположенном по адресу: г. Смоленск, пл. Желябова, д. 1, общей площадью 62,9 кв. метров на 4 этаже.
Срок действия договора - до 30.11.2012 года (11 месяцев) (пункт 2.1 договора).
Разделом 21 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы (постоянная арендная плата), подлежащей уплате рассчитывается по ставке 1 000 рублей за квадратный метр арендуемой площади с учетом НДС. Переменная арендная плата включает в себя возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, а также при необходимости, расходов по оплате международных и междугородных переговоров по городским телефонным линиям, предоставленным арендатору, а также коммунальные и эксплуатационные расходы и уборку помещений арендатора. Постоянная часть арендной платы арендатор обязан производить наличным платежом либо платежным поручением на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам в срок не позднее 5-го числа текущего месяца на основании счета предоставляемого арендодателем.
По акту приема-передачи арендодатель передал ООО "Светлячок" арендованное имущество 01.01.2012 (т. 1, л.д. 18).
26.04.2012 ООО "Светлячок" в адрес ООО "Профпроект" направил заявление о досрочном расторжении договора аренды N 13 с 30.04.2012 (т. 1, л.д. 24).
Письмом от 26.04.2012 ООО "Профпроект" сообщило о своем несогласии на досрочное расторжение договора.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине наличия препятствующих использованию имущества недостатков, либо если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, а соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, договор от 01.01.2012 в спорный период продолжал действовать и обязательства по внесению арендной платы подлежали исполнению в соответствии с требованиями статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания считать договор аренды от 01.01.2012 расторгнутым с 30.04.2012 отсутствуют.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Из материалов дела следует, что на арендатор не возвратил, а арендодатель не принял арендованное имущество, при этом факт пользования арендованным помещением является правом, а не обязанностью арендатора.
Таким образом, досрочное освобождение ответчиком арендуемого помещения не привело к досрочному прекращению договора аренды от 01.01.2012 N 13, а следовательно, и прекращению у ответчика обязательства по внесению арендной платы.
В связи с этим ссылка ООО "Светлячок" на акт от 20 июля 2012 года и свидетельские показания Авраменко А.Н. об отсутствии доступа в нежилое помещение в Торговом Центре "Байкал", расположенном по адресу: г. Смоленск, пл. Желябова, д. 1, общей площадью 62,9 кв. метров на 4 этаже обосновано отклонена судом области, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что начиная с даты составления акта (20 июля 2012 года) ООО "Светлячок" извещало ООО "Профпроект" о невозможности доступа в арендуемое помещение.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Однако ООО "Светлячок" не представил надлежащих доказательств обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд области пришел к правильному выводу о том, что факт неиспользования спорных помещений в отсутствие доказательств их возвращения ООО "Профпроект", не освобождает ООО "Светлячок" от обязанности внесения арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором.
Судом области правомерно отклонен довод ООО "Светлячок" об отсутствии у ООО "Профпроект" прав на предоставление в аренду арендованного имущества и заключении договора аренды N 13 исходя из разъяснений пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
В связи с изложенным суд области правомерно взыскал с ООО "Светлячок" в пользу ООО "Профпроект" задолженность по арендной плате в сумме 440 300 рублей.
Встречный иск о недействительности договора аренды N 13 как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, правомерно отклонен судом области ввиду следующего.
01.01.2012 между ООО ПКП "АЗК-Сервис" и ООО "Профпроект" заключен договор аренды помещений N 1/01/2012.
В соответствии с пунктом 1.2 договора, нежилые помещения переданы собственником арендатору в целях передачи их в субаренду. Дополнительного согласования с арендодателем не требуется.
Право собственности ООО ПКП "АЗК-Сервис" на здание торгового центра с подземной парковкой автотранспорта" зарегистрировано 11.07.2012, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11 июля 2012 года была внесена запись регистрации N 67-67-01/185/2012-290.
В соответствие с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.
Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, договор аренды, заключенный лицом, право собственности, которого на возведенный им в установленном законом порядке объект недвижимого имущества в момент заключения такого договора зарегистрировано не было, но впоследствии такое право зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании статьи 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный вывод также следует из пункта 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013).
Факт отсутствия у арендодателя на момент подписания договора аренды разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для вывода о недействительности договора аренды (пункт 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013).
Ссылка заявителя на то, что ООО "Светлячок" заключило сделку аренды, в то время как ООО "Профпроект" совершало сделку субаренды, которая, по мнению заявителя имеет другую природу, не может служить основанием для оспаривания договора в порядке статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку как договор аренды так и договор субаренды имеет одинаковую правовую природу.
Ссылки ООО "Светлячок" на отсутствие информации о том, что ООО "Профпроект" не является собственником помещения и возможность в связи с этим уплаты аренды как ООО "Профпроект" так и собственнику помещения правильно отклонен судом области поскольку данные обстоятельства не относятся к природе сделки и не ограничивает возможность использования предмета сделки по назначению, в связи с чем не могут являться основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной сделкой.
Остальные доводы заявителя жалобы и являлись предметом исследования суда области, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.04.2013 по делу N А62-365/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А62-365/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А62-365/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Каструба М.В., судей Рыжовой Е.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Светлячок" (ОГРН 1116732009921, ИНН 6732023310) - Колпакова Д.В. (доверенность от 14.02.2013), в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Профпроект" (ОГРН 1086731004470, ИНН 6731068260) и третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлячок" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.04.2013 по делу N А62-365/2013 (судья Сайковская Е.И.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Профпроект" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлячок" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 440 300 рублей (т. 1, л.д. 4).
В свою очередь ООО "Светлячок" предъявлен встречный иск (с учетом уточнения) к ООО "Профпроект" о признании недействительным договора от 01.01.2012 N 13 аренды недвижимого имущества как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Определением арбитражного суда от 18.03.2013 (т. 1, л.д. 70-71) встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО ПКП "АЗС - Сервис".
Решением суда от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 141) исковые требования удовлетворены. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Светлячок" просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Профпроект" отказать, встречное исковое заявление удовлетворить. Выражает несогласие с выводом суда о том, что ООО "Светлячок" пользовалось имуществом и не оплатило такое пользование, указывает, что с 30.04.2012 ООО "Светлячок" освободило арендованные помещения. Полагает, что суд должен признать договор аренды недействительным как сделку, совершенную под влиянием заблуждения. Заявитель считает, что заблуждался относительно природы сделки: ООО "Светлячок" совершало сделку аренды помещения, в то время как ООО "Профпроект" совершало сделку субаренды, которая имеет другую природу.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Профпроект" просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Светлячок" поддержал свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
ООО "Профпроект" и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. ООО "Профпроект" заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом мнения представителя ООО "Светлячок" судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ООО "Светлячок", Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.01.2012 между ООО "Профпроект" (арендодатель) и ООО "Светлячок" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 13, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение в Торговом Центре "Байкал", расположенном по адресу: г. Смоленск, пл. Желябова, д. 1, общей площадью 62,9 кв. метров на 4 этаже.
Срок действия договора - до 30.11.2012 года (11 месяцев) (пункт 2.1 договора).
Разделом 21 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы (постоянная арендная плата), подлежащей уплате рассчитывается по ставке 1 000 рублей за квадратный метр арендуемой площади с учетом НДС. Переменная арендная плата включает в себя возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, а также при необходимости, расходов по оплате международных и междугородных переговоров по городским телефонным линиям, предоставленным арендатору, а также коммунальные и эксплуатационные расходы и уборку помещений арендатора. Постоянная часть арендной платы арендатор обязан производить наличным платежом либо платежным поручением на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам в срок не позднее 5-го числа текущего месяца на основании счета предоставляемого арендодателем.
По акту приема-передачи арендодатель передал ООО "Светлячок" арендованное имущество 01.01.2012 (т. 1, л.д. 18).
26.04.2012 ООО "Светлячок" в адрес ООО "Профпроект" направил заявление о досрочном расторжении договора аренды N 13 с 30.04.2012 (т. 1, л.д. 24).
Письмом от 26.04.2012 ООО "Профпроект" сообщило о своем несогласии на досрочное расторжение договора.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине наличия препятствующих использованию имущества недостатков, либо если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, а соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, договор от 01.01.2012 в спорный период продолжал действовать и обязательства по внесению арендной платы подлежали исполнению в соответствии с требованиями статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания считать договор аренды от 01.01.2012 расторгнутым с 30.04.2012 отсутствуют.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Из материалов дела следует, что на арендатор не возвратил, а арендодатель не принял арендованное имущество, при этом факт пользования арендованным помещением является правом, а не обязанностью арендатора.
Таким образом, досрочное освобождение ответчиком арендуемого помещения не привело к досрочному прекращению договора аренды от 01.01.2012 N 13, а следовательно, и прекращению у ответчика обязательства по внесению арендной платы.
В связи с этим ссылка ООО "Светлячок" на акт от 20 июля 2012 года и свидетельские показания Авраменко А.Н. об отсутствии доступа в нежилое помещение в Торговом Центре "Байкал", расположенном по адресу: г. Смоленск, пл. Желябова, д. 1, общей площадью 62,9 кв. метров на 4 этаже обосновано отклонена судом области, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что начиная с даты составления акта (20 июля 2012 года) ООО "Светлячок" извещало ООО "Профпроект" о невозможности доступа в арендуемое помещение.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Однако ООО "Светлячок" не представил надлежащих доказательств обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд области пришел к правильному выводу о том, что факт неиспользования спорных помещений в отсутствие доказательств их возвращения ООО "Профпроект", не освобождает ООО "Светлячок" от обязанности внесения арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором.
Судом области правомерно отклонен довод ООО "Светлячок" об отсутствии у ООО "Профпроект" прав на предоставление в аренду арендованного имущества и заключении договора аренды N 13 исходя из разъяснений пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
В связи с изложенным суд области правомерно взыскал с ООО "Светлячок" в пользу ООО "Профпроект" задолженность по арендной плате в сумме 440 300 рублей.
Встречный иск о недействительности договора аренды N 13 как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, правомерно отклонен судом области ввиду следующего.
01.01.2012 между ООО ПКП "АЗК-Сервис" и ООО "Профпроект" заключен договор аренды помещений N 1/01/2012.
В соответствии с пунктом 1.2 договора, нежилые помещения переданы собственником арендатору в целях передачи их в субаренду. Дополнительного согласования с арендодателем не требуется.
Право собственности ООО ПКП "АЗК-Сервис" на здание торгового центра с подземной парковкой автотранспорта" зарегистрировано 11.07.2012, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11 июля 2012 года была внесена запись регистрации N 67-67-01/185/2012-290.
В соответствие с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.
Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, договор аренды, заключенный лицом, право собственности, которого на возведенный им в установленном законом порядке объект недвижимого имущества в момент заключения такого договора зарегистрировано не было, но впоследствии такое право зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании статьи 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный вывод также следует из пункта 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013).
Факт отсутствия у арендодателя на момент подписания договора аренды разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для вывода о недействительности договора аренды (пункт 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013).
Ссылка заявителя на то, что ООО "Светлячок" заключило сделку аренды, в то время как ООО "Профпроект" совершало сделку субаренды, которая, по мнению заявителя имеет другую природу, не может служить основанием для оспаривания договора в порядке статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку как договор аренды так и договор субаренды имеет одинаковую правовую природу.
Ссылки ООО "Светлячок" на отсутствие информации о том, что ООО "Профпроект" не является собственником помещения и возможность в связи с этим уплаты аренды как ООО "Профпроект" так и собственнику помещения правильно отклонен судом области поскольку данные обстоятельства не относятся к природе сделки и не ограничивает возможность использования предмета сделки по назначению, в связи с чем не могут являться основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной сделкой.
Остальные доводы заявителя жалобы и являлись предметом исследования суда области, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.04.2013 по делу N А62-365/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)