Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Бочкарев А.Е.
Судья: Ковбасюк А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
судей Бочкарева А.Е. и Фирсовой И.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 22 мая 2013 года дело по апелляционным жалобам М. и К. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 11 февраля 2013 года, которым по иску М. об уменьшении покупной цены дома с К. взыскано ****.
Заслушав доклад судьи Бочкарева А.Е., объяснения М. и ее представителя П., К. и ее представителя
Т., поддержавших жалобы по заявленным ими основаниям, судебная коллегия
установила:
**** между М. (покупатель) и К. (продавец) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: **** Право собственности М. **** прошло государственную регистрацию.
В связи с обнаружением недостатков качества строения М. обратилась с иском к К. об уменьшении покупной цены дома на **** и взыскании данной суммы с ответчика.
М., извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимала, ее ходатайство об отложении дела в связи со служебной командировкой оставлено без удовлетворения.
К. и ее представитель Т. возражали против удовлетворения иска. Сообщили, что истец осматривала дом при его приобретении, претензий не предъявляла. Недостатки конструкций дома возникли в связи с некачественным проведением отделочных работ истцом.
По делу принято указанное решение.
В апелляционной жалобе М. просит отменить решение. Считает нарушенным ее право на участие в судебном заседании, поскольку ее неявка вызвана уважительной причиной. Обращает внимание на то, что в ходе экспертизы исследование произведено не в полном объеме по причине отсутствия у эксперта необходимой квалификации и полномочий.
К. в апелляционной жалобе также просит отменить решение. Полагает, что все недостатки возникли после передачи дома покупателю. Указывает, что в заключении также приведены недостатки качества отделочных работ, произведенных ответчиком, данные работы необоснованно были включены в расчет стоимости устранения недостатков.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Доводы о нарушении права истца на участие в судебном заседании являются несостоятельными. Из материалов дела и апелляционной жалобы следует, что М. была уведомлена о дате и времени рассмотрения дела. Ее ходатайство об отложении дела оставлено без удовлетворения, поскольку направление в служебную командировку не является уважительной причиной неявки в судебное заседание. В связи с этим суд обоснованно рассмотрел дело в отсутствие истца, руководствуясь правилами ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
При этом судом при разрешении спора допущено нарушение требований материального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).
Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.
Для оценки качества спорного домовладения по делу проведена строительно-техническая экспертиза N <...> ****. Согласно заключению техническое состояние дома хорошее, несущие и ограждающие элементы дома находятся в работоспособном техническом состоянии, повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные мелкие дефекты, устраняемые при текущем ремонте, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться на отдельных участках, имеющих повышенный износ.
Приведенные выводы эксперта свидетельствуют о том, что спорное домовладение может быть использовано для проживания. Поскольку договором купли-продажи каких-либо требований к качеству дома предусмотрено не было, то с учетом выводов эксперта следует признать его соответствующим требованиям о качестве.
Недостатки, отраженные в заключении эксперта: трещины в цокольной части и крыльце, дефекты в обшивке сайдингом, отделке оконных откосов, реек подшивки крыши, покрытия пола, кладки плитки, качества материалов, тепло и звукоизоляции, отсутствие отмостки, электропроводки, недостаточная площадь оконных проемов и не функционирование коммуникаций, определены экспертом путем осмотра дома в ****, то есть спустя 4 года после его приобретения. Наличие данных недостатков эксперт связывает не только со строительством, но и с эксплуатацией дома. Из заключения также следует, что перечисленные недостатки не влияют на работоспособность конструкций дома. Каких-либо нарушений при строительстве, исключающих эксплуатацию дома или препятствующих ей, экспертом не выявлено.
Наличие дефектов эксперт определил путем визуального осмотра, что указывает на возможность их обнаружения и самой М. О проведении такого осмотра покупателем свидетельствует расписка К. о том, что она обязуется провести в доме ряд ремонтных работ после его продажи. Из материалов дела также следует, что дом сдавался без отделки, частичная отделка и перепланировка произведена самой М.
Доводы М. о том, что она не осматривала домовладение при покупке, свидетельствуют лишь о самостоятельном распоряжении этим правом и не могут влиять на оценку качества товара.
Мнение М. о недостоверности экспертизы, проведенной по делу, не может быть принято во внимание в связи со следующим.
Не исследование экспертом коммуникаций в доме не имеет правового значения, поскольку в договоре купли-продажи не согласовывалось их наличие. Из апелляционной жалобы М. следует, что на момент приобретения дома электро- и газоснабжение дома функционировало и было впоследствии отключено. При этом в течение более 4-х лет с момента приобретения дома М. имела возможность заключить договоры на поставку данных коммунальных ресурсов, а также обратиться в соответствующие службы за текущим обслуживанием всех систем.
Отсутствие в заключении эксперта вывода о пригодности дома для проживания мотивированно в исследовании тем, что такой вопрос носит правовой характер. С технической точки зрения эксперт указал на хорошее работоспособное состояние дома.
Экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим высшее образование в сфере строительства, стаж работы 15 лет, а также стаж экспертной деятельности по исследованию строительных объектов с 2010 года. В ходе ее проведения процессуальных нарушений не допущено. В связи с этим заключение эксперта **** подлежит принятию как допустимое и достоверное доказательство.
Кроме того, решением Александровского районного суда от 10 февраля 2011 года было отказано в удовлетворении иска М. к
К. о возмещении ущерба в виде расходов на устранение недостатков качества домовладения. Решение определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 19 апреля 2011 года оставлено без изменения. В судебных постановлениях содержится вывод о том, что
М. перед покупкой дома осматривала его с участием специалиста и знала о техническом состоянии дома, с учетом которого стороны договора купли-продажи согласовали его стоимость.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные указанными судебными постановлениями, обязательны при разрешении настоящего спора и не подлежат оспариванию.
Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния домовладении на момент его приобретения. В связи с этим оснований для снижения стоимости домовладения не имеется.
Обратные выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела и приведенным нормам материального закона, в связи с чем решение подлежит отмене, а иск оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Александровского городского суда Владимирской области от 11 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым М. в удовлетворении исковых требований к К. отказать.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
А.Е.БОЧКАРЕВ
И.В.ФИРСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1418/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N 33-1418/13
Докладчик: Бочкарев А.Е.
Судья: Ковбасюк А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
судей Бочкарева А.Е. и Фирсовой И.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 22 мая 2013 года дело по апелляционным жалобам М. и К. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 11 февраля 2013 года, которым по иску М. об уменьшении покупной цены дома с К. взыскано ****.
Заслушав доклад судьи Бочкарева А.Е., объяснения М. и ее представителя П., К. и ее представителя
Т., поддержавших жалобы по заявленным ими основаниям, судебная коллегия
установила:
**** между М. (покупатель) и К. (продавец) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: **** Право собственности М. **** прошло государственную регистрацию.
В связи с обнаружением недостатков качества строения М. обратилась с иском к К. об уменьшении покупной цены дома на **** и взыскании данной суммы с ответчика.
М., извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимала, ее ходатайство об отложении дела в связи со служебной командировкой оставлено без удовлетворения.
К. и ее представитель Т. возражали против удовлетворения иска. Сообщили, что истец осматривала дом при его приобретении, претензий не предъявляла. Недостатки конструкций дома возникли в связи с некачественным проведением отделочных работ истцом.
По делу принято указанное решение.
В апелляционной жалобе М. просит отменить решение. Считает нарушенным ее право на участие в судебном заседании, поскольку ее неявка вызвана уважительной причиной. Обращает внимание на то, что в ходе экспертизы исследование произведено не в полном объеме по причине отсутствия у эксперта необходимой квалификации и полномочий.
К. в апелляционной жалобе также просит отменить решение. Полагает, что все недостатки возникли после передачи дома покупателю. Указывает, что в заключении также приведены недостатки качества отделочных работ, произведенных ответчиком, данные работы необоснованно были включены в расчет стоимости устранения недостатков.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Доводы о нарушении права истца на участие в судебном заседании являются несостоятельными. Из материалов дела и апелляционной жалобы следует, что М. была уведомлена о дате и времени рассмотрения дела. Ее ходатайство об отложении дела оставлено без удовлетворения, поскольку направление в служебную командировку не является уважительной причиной неявки в судебное заседание. В связи с этим суд обоснованно рассмотрел дело в отсутствие истца, руководствуясь правилами ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
При этом судом при разрешении спора допущено нарушение требований материального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).
Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.
Для оценки качества спорного домовладения по делу проведена строительно-техническая экспертиза N <...> ****. Согласно заключению техническое состояние дома хорошее, несущие и ограждающие элементы дома находятся в работоспособном техническом состоянии, повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные мелкие дефекты, устраняемые при текущем ремонте, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться на отдельных участках, имеющих повышенный износ.
Приведенные выводы эксперта свидетельствуют о том, что спорное домовладение может быть использовано для проживания. Поскольку договором купли-продажи каких-либо требований к качеству дома предусмотрено не было, то с учетом выводов эксперта следует признать его соответствующим требованиям о качестве.
Недостатки, отраженные в заключении эксперта: трещины в цокольной части и крыльце, дефекты в обшивке сайдингом, отделке оконных откосов, реек подшивки крыши, покрытия пола, кладки плитки, качества материалов, тепло и звукоизоляции, отсутствие отмостки, электропроводки, недостаточная площадь оконных проемов и не функционирование коммуникаций, определены экспертом путем осмотра дома в ****, то есть спустя 4 года после его приобретения. Наличие данных недостатков эксперт связывает не только со строительством, но и с эксплуатацией дома. Из заключения также следует, что перечисленные недостатки не влияют на работоспособность конструкций дома. Каких-либо нарушений при строительстве, исключающих эксплуатацию дома или препятствующих ей, экспертом не выявлено.
Наличие дефектов эксперт определил путем визуального осмотра, что указывает на возможность их обнаружения и самой М. О проведении такого осмотра покупателем свидетельствует расписка К. о том, что она обязуется провести в доме ряд ремонтных работ после его продажи. Из материалов дела также следует, что дом сдавался без отделки, частичная отделка и перепланировка произведена самой М.
Доводы М. о том, что она не осматривала домовладение при покупке, свидетельствуют лишь о самостоятельном распоряжении этим правом и не могут влиять на оценку качества товара.
Мнение М. о недостоверности экспертизы, проведенной по делу, не может быть принято во внимание в связи со следующим.
Не исследование экспертом коммуникаций в доме не имеет правового значения, поскольку в договоре купли-продажи не согласовывалось их наличие. Из апелляционной жалобы М. следует, что на момент приобретения дома электро- и газоснабжение дома функционировало и было впоследствии отключено. При этом в течение более 4-х лет с момента приобретения дома М. имела возможность заключить договоры на поставку данных коммунальных ресурсов, а также обратиться в соответствующие службы за текущим обслуживанием всех систем.
Отсутствие в заключении эксперта вывода о пригодности дома для проживания мотивированно в исследовании тем, что такой вопрос носит правовой характер. С технической точки зрения эксперт указал на хорошее работоспособное состояние дома.
Экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим высшее образование в сфере строительства, стаж работы 15 лет, а также стаж экспертной деятельности по исследованию строительных объектов с 2010 года. В ходе ее проведения процессуальных нарушений не допущено. В связи с этим заключение эксперта **** подлежит принятию как допустимое и достоверное доказательство.
Кроме того, решением Александровского районного суда от 10 февраля 2011 года было отказано в удовлетворении иска М. к
К. о возмещении ущерба в виде расходов на устранение недостатков качества домовладения. Решение определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 19 апреля 2011 года оставлено без изменения. В судебных постановлениях содержится вывод о том, что
М. перед покупкой дома осматривала его с участием специалиста и знала о техническом состоянии дома, с учетом которого стороны договора купли-продажи согласовали его стоимость.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные указанными судебными постановлениями, обязательны при разрешении настоящего спора и не подлежат оспариванию.
Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния домовладении на момент его приобретения. В связи с этим оснований для снижения стоимости домовладения не имеется.
Обратные выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела и приведенным нормам материального закона, в связи с чем решение подлежит отмене, а иск оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Александровского городского суда Владимирской области от 11 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым М. в удовлетворении исковых требований к К. отказать.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
А.Е.БОЧКАРЕВ
И.В.ФИРСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)