Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Терентьева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Балуевой Н.А. судей Сергеева В.А., Судневой В.Н. при секретаре Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Кредитного потребительского кооператива граждан <...>, К. на решение Кировского районного суда г. Перми от 30 ноября 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Кредитного потребительского кооператива граждан <...> к П. удовлетворить частично.
Встречные исковые требования П. к Кредитному потребительскому кооперативу граждан <...> удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан <...> задолженность в размере 10 914 400 рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору инвестирования в размере 700 000 рублей, проценты за пользование займами в размере 3 566 364 рублей, 300 000 рублей - за нарушение сроков возврата денежных средств. Всего 15 480 764 рубля.
В остальной части иска Кредитного потребительского кооператива граждан <...> к П. и встречного иска П. к Кредитному потребительскому кооперативу <...> - отказать.
Взыскать государственную пошлину в доход бюджета в размере 60 000 рублей, из которых с Кредитного потребительского кооператива граждан <...> - 31843,28 рублей, с П. - 28 156,72 рублей.
Исковые требования Д. к П. удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу Д. 5 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1058 384 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 700 рублей.
Взыскать с П. государственную пошлину в доход бюджета в размере 5 291,92 рублей.
В остальной части иска отказать.
Исковые требования К. к П. удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу К. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 323 535 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 435.35 рублей.
В остальной части иска отказать.
Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., представителя КПКГ <...> Ж., поддерживающего доводы кассационной жалобы, представителя П. - М., возражающего против кассационной жалобы, пояснения Д., оставляющего разрешение кассационной жалобы на усмотрение судебной коллегии, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
КПКГ <...> обратился в суд с иском о взыскании с П. суммы задолженности 32 988 425, 81 руб., убытков, вызванных составлением оценочного отчета в размере 17 000 руб., обращении взыскания на имущество, принадлежащее П.: земельный участок под строительство жилого дома, кадастровый номер <...>, общей площадью 1200 кв. м. расположенный по адресу: <...>, установлении начальной продажной стоимости в размере 641 688 руб., а также на незавершенный строительством жилой дом, имеющий кадастровый номер <...>, общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, расположенный по адресу: <...>, установлении начальной продажной стоимости объекта в размере 44 095 526 руб.
В обоснование иска указывают, что 29 января 2008 года между КПКГ <...> и П. заключен предварительный договор инвестирования строительства жилого дома по адресу <...>. В силу п. 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора инвестирования строительства жилого дома по адресу: <...> по которому КПКГ <...> будет выступать инвестором, а ответчик заказчиком. Объектом финансирования по договору является строительство жилых помещений, общей проектной площадью 389, 8 кв. м в доме <...>. Согласно п. 2.1 договора по предварительной договоренности стоимость объектов, являющихся предметом договора определена 10 914 400 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра - 28 000 руб.
29 января 2008 года между КПКГ <...> и ответчиком заключен договор N 2 денежного целевого займа на сумму 1 500 000 руб. на строительство объекта по адресу <...>. Пунктом 1.1 договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0, 2% в день) в срок до 1 января 2009 года либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность КПКГ <...> часть построенного объекта площадью не менее 53 кв. м на первом этаже. Согласно п 3. 2 договора в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1., ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы займа за каждый день просрочки. Во исполнение обеспечения обязательств по указанному договору, стороны заключили договор залога (ипотеки) N 1 от 29 января 2008 г. на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, находящийся на землях населенных пунктов по адресу: <...>. Договор залога зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 7 февраля 2008 г. N <...>. В соответствии с п. 2.4. договора N 1 от 29 января 2008 г. залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.
29 марта 2008 г. между истцом и ответчик был заключен договор инвестирования строительства объекта по адресу: <...>. В соответствии с условиями указанного договора, истец обязался оплатить затраты, связанные со строительством объекта в размере 10 914 400 руб. в сроки и порядке согласно приложению N 2 и приложения N 3 к договору. Ответчик, согласно п. 1.1 договора обязался за счет средств истца организовать и обеспечить строительство объекта, а также в соответствии с п. 2.1. договора ввести в эксплуатацию жилой дом - 1 сентября 2008 г. В п. 6.4. договора указывается, что при задержке ввода в эксплуатацию объекта на срок более одного месяца от срока указанного в п. 2.1., или в случае ненадлежащего исполнения договора заказчиком, по письменному заявлению заказчик возвращает инвестору выплаченный им взнос согласно действующему законодательству.
29 марта 2008 г. между КПКГ <...> и ответчиком был заключен договор N 4 денежного целевого займа на сумму 2 800 000 руб., на строительство объекта по адресу: <...>. Согласно п. 1.1. договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3% в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность КПКГ <...> часть построенного объекта, площадью не менее 100 кв. м, на втором этаже - в срок до 1 сентября 2008 г. Согласно п. 3.2. договора, в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1., ответчик уплачивает пеню в размере 0.1% от суммы займа за каждый день просрочки.
5.09.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор N 21 денежного целевого займа на сумму 1 645 430 руб. на строительство объекта по адресу <...>. Согласно п. 1.1 договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3% в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность истца часть построенного объекта, площадью не менее 52, 1 кв. м, на третьем этаже в срок до 1 февраля 2009 г. В силу п. 3.2 договора, в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1. ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы займа за каждый день просрочки. В установленные сроки обязательства ответчиком не исполнены.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2011 г. за N 24/010/201 1-875, правообладателем земельного участка является - П. Согласно отчету N 180/11-1 1 об оценке рыночной стоимости земельного участка для строительства жилого дома, кадастровый номер: <...>, назначение: категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 18 июля 2011 г. составляет 641 688 руб. (оценка произведена ООО <...>). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2011 г. за N 24/010/2011-876, правообладателем незавершенного строительством жилого дома является - П. Согласно отчету N 180/11-1 1 об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома, кадастровый номер: <...>, общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по адресу: <...>. по состоянию на 18 июля 2011 г. составляет 44 095 526 руб. (оценка произведена ООО <...>).
Д. обратился в суд с иском о взыскании с П. суммы по договору финансирования (инвестирования) строительства объекта в размере 5 300 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 058 384 руб., обращении взыскания и передаче Д. путем признания за ним права собственности на долю равную 1/7 в праве собственности на незавершенный строительством объект в 3-этажном жилом доме с цокольным этажом (лит. А) N <...>, общей площадью 1808.9 кв. м, степень готовности 50%. и долю равную 1/7, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, входящий в состав земель поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование иска указывает, что 16 апреля 2009 года между ним и П. был заключен договор финансирования строительства объекта. Согласно п. 1.1. договора Д. осуществлял целевое финансирование П. как застройщика для осуществления строительства встроенного помещения общей площадью 212 кв. м в незавершенном строительстве жилом доме N 76 общей площадью 1808, 9 кв. м по <...>, кадастровый номер <...>. На основании договора Д. принял на себя обязательство целевого финансирования П. на строительство объекта в общей сумме 5 300 000 руб., а П. по условиям п. 4 договора, принял на себя обязательство в срок до конца 2009 года завершить строительство дома без отделки и сантехники и передать по акту приемки-передачи истцу в собственность завершенные строительством жилые помещения общей площадью 212 кв. м в состоянии пригодном для проживания. Одновременно с переходом права собственности на объект, к истцу должно было перейти право собственности на долю, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на помещения мест общего пользования дома. Поскольку им обязательства исполнены в полном объеме, а П. обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, считает, что П. обязан ему вернуть 5 300 000 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ и учитывая обстоятельства финансовой несостоятельности П., отсутствия у него возможности завершить строительство дома либо вернуть ему деньги, просит обратить взыскание на имущество П. и передать ему 1/7 долю в праве на объект - незавершенный строительством жилой дом общей площадью 1808, 9 кв. м, расположенный <...>.
К. обратился в суд с иском о взыскании с П. процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 323 535 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 102 руб., признании права собственности на следующие объекты недвижимости: встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N <...>, кадастровый номер <...>, выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования, поименованное в техническом паспорте, выданном МУП "Верещагинское БТИ", как помещение N 28, на третьем этаже дома, общей площадью 67,2 кв. м; долю равную 1/27, не подлежащую выделу в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.
В обоснование иска указывается, что 10.03.2009 года между К. и П. был заключен договор купли-продажи помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Согласно п. 1 договора П. обязался передать К. в собственность следующее недвижимое имущество: встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N 76 по <...>, выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования, поименованное в техническом паспорте, выданном МУП "Верещагинское БТИ" как помещение N 28 на третьем этаже дома, общей площадью 67, 2 кв. м; долю равную 1/27, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1200 кв. м, расположенный <...>, входящий в состав земель, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. По условиям п. 3 договора одновременно с переходом права собственности на объект, к К. должно было перейти право собственности на долю равную 1\\27, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на помещения мест общего пользования дома. Сторонами договора была согласована цена продажи данного недвижимого имущества в размере 1 700 000 руб., а К. принял на себя обязательства уплатить вышеуказанную сумму в момент заключения договора. П. принял на себя обязательство в срок до 1 июля 2009 года завершить строительство дома без отделки и сантехники и передать по акту приемки-передачи К. завершенное строительством жилое помещение N 28 на третьем этаже общей площадью 67, 2 кв. м в состоянии пригодном для проживания. Поскольку свои обязательства по договору П. не исполнил, регистрация договора до настоящего времени не произведена, строительство дома не завершено, просит взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ. По причине отсутствия у П. реальной возможности завершить строительство дома просит признать за ним право собственности и передать помещение N 28 на третьем этаже общей площадью 67, 2 кв. м.
П. обратился в суд со встречным иском к КПКГ <...> и просит признать процентные ставки в договорах займа N 2 от 29 января 2008 года, N 4 от 29 марта 2008 года, N 21 от 5 сентября 2008 года - неустойкой, снизить сумму процентов, пеней и штрафных санкций за нарушение возврата займов до соразмерного размера, признать договор займов N 2 от 29 января 2008 года, N 4 от 29 марта 2008 года, N 21 от 5 сентября 2009 года договорами инвестирования строительства. В обоснование иска указывает, что процентные ставки, указанные в договорах инвестирования на строительство (0,2% в день по договору от 29 января 2008 г., N 2 и 0,3% в день по договору от 28 марта 2008 года N 4) являются мерой обеспечения исполнения взятых на себя обязательств по строительству объекта т.е. неустойкой. По своей правовой природе договоры займа таковыми не являются, а являются договорами инвестирования строительства. Ответчик в нарушение ст. 10 ГК РФ злоупотребляет правом.
Судом постановлено выше приведенное решение об отмене которого в части отказа в удовлетворении их требований к П., в части удовлетворения встречных исковых требований П. и в части удовлетворения требований Д. и К. просит КПКГ <...>. В жалобе указывают, что судом неправомерно снижена неустойка, предусмотренная договорами займа. Размер неустойки составил 6 028 66, 02 руб., суд уменьшил до 300 000 руб. без учета срока просрочки неисполнения обязательства, составившей 1014 дней т.е. более чем в 20 раз. Снижение неустойки возможно только в случае несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность должна быть очевидной. Полагают, что заявленный ими размер неустойки соответствует обычаям делового оборота, не является заведомо высоким и учитывает интересы должника. Не согласны с уменьшением как суммы на которую начислена неустойка до 4 968 970 руб., так и с размером взысканной неустойки по договору инвестирования строительства. Поскольку период просрочки исполнения обязательства ответчиком на момент вынесения решения составляет около трех лет, а сумма обеспеченного ипотекой обязательства от 29 марта 2008 года с начисленными процентами и пенями превышает 5% от стоимости заложенного имущества, суд неправомерно исходя из положений ст. 54.1 ФЗ РФ "Об ипотеке" отказал в обращении взыскания на предмет залога как на сам земельный участок, так и объект незавершенный строительством. Требования П. в части снижения размера пени по договорам займа и договору инвестирования не подлежали разрешению в исковом порядке. Обоснованно признавая договоры, подписанные между П. и Д., П. и К. незаключенными судом неправомерно удовлетворил требования о взыскании с П. как процентов по ст. 395 ГК РФ, так в пользу Д. и 5 300 000 руб., поскольку удовлетворяя требования в этой части суд сослался на положения о неосновательном обогащении, которые в качестве основания иска не были заявлены.
В кассационной жалобе К. просит решение суда отменить, (изменить), поскольку полагает, что судом неправомерно было отказано в принятии заявления об уточнении исковых требований, в которых он заявлял о взыскании 1 700 000 руб. переданных П. по договору купли-продажи. В результате этого, исходя из принятого судом решения о признании договора купли-продажи помещения незаключенным, несмотря на то, что суд подтвердил его право требовать возврата оплаченных им денежных средств, оставил без разрешения вопрос о взыскании с него 1 700 000 руб. При таких обстоятельствах он будет вновь вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна нарушениям обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае не исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.
На основании ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Судом первой инстанции установлено, что 29.01.2008 года П. и КПКГ <...> заключили предварительный договор инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого они договорились о подготовке и заключении в последующем договора инвестирования строительства жилого дома по адресу <...>, по которому КПКГ <...> будет выступать инвестором, а П. заказчиком. Стороны договорились о том, что финансирование суммы 2 270 00 руб. будет производиться в сроки и порядке, согласно Приложению N 2 (л.д. 43 том 1)
29.01.2008 года по договору займа истец предоставил П. займ в сумме 1 500 000 руб. в срок до 1 января 2009 года с начислением процентов либо во исполнение обязательства передать в собственность истца часть построенного жилого дома площадью не менее 53 кв. м на первом этаже строящегося жилого дома по адресу <...>. Из пункта 3.2 указанного договора следует, что заемщик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки.
29.01.2008 г. П. и КПКГ <...> заключили договор залога земельного участка площадью 1 200 кв. м по <...>, принадлежащего П. в обеспечение исполнение договора займа от 29.01.2008 г.
29.03.2008 г. П. и КПКГ <...> заключили договор по которому П. будет выступать застройщиком, а КПКГ <...> инвестором жилых помещений общей площадью 389, 8 кв. м в доме N <...>.
29.03.2008 г. по договору займа N 4 истец предоставил ответчику заем в размере
2 800 000 руб. на строительство жилого помещения, а заемщик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3 в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность истца часть построенного жилого дома по адресу <...> в срок до 1 сентября 2008 г.
По договору от 5.09.2008 г. истец передал П. заем на сумму 1 645 430 руб. на срок до 1 января 2009 г. либо во исполнение договора по выплате займа передать в собственность истца часть построенного жилого помещения, площадью не менее 52, 1 кв. м на третьем этаже строящегося жилого дома по адресу <...> в срок до 1 февраля 2009 года.
16 апреля 2009 года между Д. и П. подписан договор финансирования (инвестиций) строительства объекта, предметом которого является финансирование застройщика для строительства встроенного помещения общей площадью 21 кв. м в незавершенном строительством жилом доме по <...> в течение 2009 года. Общая сумма финансирования определена сторонами в 5 300 000 рублей.
10 марта 2009 года между П. и К. подписан договор купли-продажи согласно которому П. обязался передать К. в собственность встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N <...>, поименованное в техническом паспорте МУП "Верещагинское БТИ" как помещение N 28 на третьем этаже дома, общей площадью 67, 2 кв. м, долю равную 1\\27 не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 200 кв. м, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер <...>, входящий в состав земель, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
Суд первой инстанции на основе установленных по делу обстоятельств и приведенных выше положений закона, в связи с ненадлежащим исполнением П. обязательств по договору инвестирования от 29 марта 2008 года, по договору займа N 2 от 29 января 2008 года, по договору займа N 4 от 29 марта 2008 года, по договору N 21 от 5 сентября 2008 года взыскал в пользу КПКГ <...> задолженность в сумме 15 480 764 руб. Факт неисполнения обязательств по указанным договорам П. не оспаривался. Доказательств возврата денежных средств суду не было представлено, так же как и не представлено доказательств исполнения обязательств по договору инвестирования от 29 марта 2008 года.
Из материалов дела следует и установлено судом, что в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 29 января 2008 года между П. и КПКГ <...> был заключен договор залога земельного участка, площадью 1200 кв. м по <...>. Стоимость залогового имущества определена сторонами в 1500 000 руб. Договор залога зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 7 февраля 2008 года. Как пояснили стороны на заседании судебной коллегии договор залога содержит описку относительно даты договора в обеспечение которого он заключен. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору от 29 января 2008 года, тогда как в нем ошибочно указано на договор от 29 января 2007 года. Из выписки из Единого государственного реестра от 28.06.2011 г. (л.д. 17 том 1) следует, что за П. зарегистрирован незавершенный строительством жилой дом площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, который расположен на земельном участке площадью 1200 кв. м по адресу <...>.
Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты прав. Суд считает, что оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества, а объект инвестирования площадью, согласованной сторонами отсутствует. Земельный участок был сформирован для эксплуатации этого объекта и он не может быть отдельно отчужден без расположенного на нем принадлежащего П. объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Таким образом, поскольку договор об ипотеке, заключенный между П. и КПКГ <...> не содержит иных условий, в связи с возведением на заложенном земельном участке здания (сооружения) в силу закона ипотека распространяется и на возведенный объект недвижимости.
Судом установлено, что задолженность по договору займа от 29 января 2008 года составляет: сумма займа - 1 500 000 руб., проценты по договору 984 000 руб. Кроме того, судом взыскана неустойка, при этом размер взысканной судом неустойки определен исходя из общей задолженности (включая проценты) по трем договорам займа, а именно: по договору от 29.01.008 года, по договору от 29.03.2008 г., по договору N 21 от 5.09.2008 года. При определении задолженности с учетом неустойки по договору от 29.01.2008 года судебная коллегия, соглашаясь с размером взысканной пени по указанным выше обязательствам, судебная коллегия считает возможным размер взысканной судом неустойки по договору от 29.01.2008 г. определить пропорционально размеру взысканной задолженности и задолженности по договору от 21.09.2008 г. (Взысканная задолженность с учетом процентов по трем договорам составляет 9 511 794 руб. x 100: 2484 000 (1500 000 + 984 000) = 26, 11%. Таким образом, в связи с неисполнением обязательств по договору от 29.01.2008 г. неустойка взыскана в сумме 300 000 руб. x 26.11% = 78 330 руб. Следовательно, задолженность по договору займа от 29.01.2008 г. с учетом неустойки составляет 2 562 330 руб. (1500 000 + 984 000 + 78 330).
По договору залога земельного участка стоимость заложенного имущества - земельного участка определена 1500 000 руб. Согласно отчету N 180\\H-11 ООО <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка для строительства жилого дома площадью 1200 кв. м по адресу <...> составляет 641 688 руб. Согласно отчету N 180/Н-11 ООО <...> об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома общей площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по адресу <...> по состоянию на 18.07.2011 г. составляет 44 095 526 руб. Пять процентов от стоимости заложенного имущества, установленной договором залога 1 500 000 руб. составляет 75 000 руб. Пять процентов от стоимости объекта незавершенного строительства, на который ипотека возникла в силу закона - ст. 65 ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" составляет от суммы оценки по отчету ООО <...> 44 095 526 руб. x 5% = 2 204 776 руб. 30 коп.
В соответствии со ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев,
Поскольку сумма неисполненного обязательства по договору залога от 29.01.2008 г., в обеспечение которого и заключен договор ипотеки составляет с учетом размера пени 2 562 330 руб. т.е. более пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору об ипотеке от 29.01.2008 г. (л.д. 46 том 1) и по оценке ООО <...>, составляющий 2 279 776 руб. 30 коп. (75 000 руб. + 2 204 776 руб. 30 коп.), а просрочка неисполнения обязательств составляет более трех месяцев оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. у суда не имелось, в связи с чем решение в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене.
Учитывая, что стоимость оценки в отношении предметов залога не оспаривается, судебная коллегия обращая взыскание на заложенное имущество как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства во исполнение обязательств по договору займа от 29.01.2008 г., исходя из положений ст. 54 ФЗ РФ "Об ипотеке" определяет начальную продажную цену земельного участка 641 688 руб., объекта незавершенного строительством, степень готовности 50%, расположенных по адресу <...> - 44 095 526 руб. в соответствии с представленными отчетами ООО <...>. В обеспечение исполнения других обязательств, договор залога не заключался.
Доводы кассационной жалобы КПКГ <...> о необоснованном уменьшении размера неустойки по договорам займа с 6 028 666 руб. 02 коп. до 300000 руб. отмену судебного решения в этой части не влекут. Суд первой инстанции, с учетом положений ст. 333 ГК РФ посчитал, что заявленная ко взысканию сумма неустойки явно несоразмерна и не соответствует последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшил ее до 300 000 руб. Оснований не согласиться с выводам суда судебная коллегия, с учетом обстоятельств дела, длительности неисполнения обязательства и явной несоразмерности заявленной суммы последствиям нарушения обязательства, не находит.
Доводы жалобы КПКГ <...> о несогласии с решением суда в части определения суммы, на которую подлежит начислению неустойка по договору инвестирования от 29.03.2008 г. путем ее снижения с 10 914 400 руб. до 4 968 970 руб., так и в части снижения размера неустойки, не свидетельствуют о незаконности постановленного судом решения в этой части. Судом установлено, что во исполнение обязательств по договору инвестирования от 29.03.2008 г. истцом путем оплаты счетов организаций и строительных материалов было перечислено 4 968 970 руб., в связи с чем суд первой инстанции обоснованно определил неустойку исходя из указанной суммы. В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд уменьшил неустойку с 5 674 563, 74 руб. до 700 000 руб. Оснований не согласиться с размером неустойки по договору инвестирования, с учетом размера задолженности, длительности неисполнения, обстоятельств по делу, судебная коллегия не находит. Выводы суда в этой части основаны на положениях ст. 333 ГК РФ, должным образом мотивированны.
Доводы жалобы о том, что требования П. о снижении размера неустойки предметом искового заявления быть не могут, следовательно их удовлетворение судом в исковом порядке было невозможно, также не влекут отмену судебного решения в указанной части. Порядок разрешения заявленных требований о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом установления судебной коллегии законности уменьшения ее размера как по договорам займа, так и по договору инвестирования строительства, права КПКГ <...> не нарушает и отмену решения суда в данной части не влечет.
Доводы жалобы КПКГ <...> о том, что суд необоснованно взыскал в пользу П. и К. проценты по ст. 395 ГК РФ, а также взыскал в пользу Д. денежные средства в размере 5 300 000 руб. на законе не основаны. Удовлетворение требований К. в части взыскания процентов ст. 395 ГК РФ и взыскание в пользу Д. 5 300 000 руб. также каких-либо законных прав и интересов КПКГ <...> не нарушает. Отсутствие согласия КПКГ <...> как залогодержателя на заключение договора купли-продажи между П. и К. от 10.03.2009 г., так и договора финансирования строительства объекта - встроенного помещения общей площадью 212 кв. м по адресу <...> от 16.04.2009 г., заключенного с Д. не препятствует восстановлению их нарушенных прав.
Доводы жалобы К. о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о принятии дополнительного искового заявления, которые содержали требования о взыскании в его пользу процентов по ст. 395 ГК РФ, а также уплаченной им по договору купли-продажи суммы 1700 000 руб. не влекут ни изменения судебного решения, ни его отмену т.к. за разрешением указанных требований К. вправе обратиться в суд. Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела К. уточнял свои исковые требования, ходатайство о принятии дополнительного заявления заявил непосредственно в ходе судебного заседания, поэтому суд первой инстанции, с учетом длительности разрешения дела, обоснованно отказал в его принятии. Необходимость повторного обращения в суд поводом к отмене законного решения в остальной части явиться не может.
Другие доводы кассационных жалоб как КПКГ <...>, так и К., проверенные судебной коллегией, не свидетельствуют о неправильности постановленного решения в остальной части, аналогичны позициям при рассмотрении спора по существу, следовательно оценивались судом первой инстанции. Выводы суда подробно мотивированны. Доводы, изложенные в кассационных жалобах направлены на иную оценку в деле доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Перми от 30.11.2011 года в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить.
Во исполнение обязательства по договору займа от 29.01.2008 года, заключенного между П. и КПКГ <...> в сумме 2 562 330 руб. (часть взысканной суммы по договорам займа от 29.01.2008 г., 29.03.2008 г., 5.09.2008 г., по договору инвестирования от 29.03.2008 г. - от 15 480 764 руб.) - обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее П. - земельный участок под строительство жилого дома с кадастровым номером <...>, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу <...>, установив начальную продажную стоимость - 641 888 руб., а также на незавершенный строительством жилой дом общей площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, расположенный по адресу <...>, установив его начальную продажную стоимость в размере 44 095 526 руб.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Перми от 30.11.2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Кредитного потребительского кооператива граждан <...>, К. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1785
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2012 г. по делу N 33-1785
Судья Терентьева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Балуевой Н.А. судей Сергеева В.А., Судневой В.Н. при секретаре Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Кредитного потребительского кооператива граждан <...>, К. на решение Кировского районного суда г. Перми от 30 ноября 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Кредитного потребительского кооператива граждан <...> к П. удовлетворить частично.
Встречные исковые требования П. к Кредитному потребительскому кооперативу граждан <...> удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан <...> задолженность в размере 10 914 400 рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору инвестирования в размере 700 000 рублей, проценты за пользование займами в размере 3 566 364 рублей, 300 000 рублей - за нарушение сроков возврата денежных средств. Всего 15 480 764 рубля.
В остальной части иска Кредитного потребительского кооператива граждан <...> к П. и встречного иска П. к Кредитному потребительскому кооперативу <...> - отказать.
Взыскать государственную пошлину в доход бюджета в размере 60 000 рублей, из которых с Кредитного потребительского кооператива граждан <...> - 31843,28 рублей, с П. - 28 156,72 рублей.
Исковые требования Д. к П. удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу Д. 5 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1058 384 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 700 рублей.
Взыскать с П. государственную пошлину в доход бюджета в размере 5 291,92 рублей.
В остальной части иска отказать.
Исковые требования К. к П. удовлетворить частично.
Взыскать с П. в пользу К. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 323 535 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 435.35 рублей.
В остальной части иска отказать.
Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., представителя КПКГ <...> Ж., поддерживающего доводы кассационной жалобы, представителя П. - М., возражающего против кассационной жалобы, пояснения Д., оставляющего разрешение кассационной жалобы на усмотрение судебной коллегии, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
КПКГ <...> обратился в суд с иском о взыскании с П. суммы задолженности 32 988 425, 81 руб., убытков, вызванных составлением оценочного отчета в размере 17 000 руб., обращении взыскания на имущество, принадлежащее П.: земельный участок под строительство жилого дома, кадастровый номер <...>, общей площадью 1200 кв. м. расположенный по адресу: <...>, установлении начальной продажной стоимости в размере 641 688 руб., а также на незавершенный строительством жилой дом, имеющий кадастровый номер <...>, общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, расположенный по адресу: <...>, установлении начальной продажной стоимости объекта в размере 44 095 526 руб.
В обоснование иска указывают, что 29 января 2008 года между КПКГ <...> и П. заключен предварительный договор инвестирования строительства жилого дома по адресу <...>. В силу п. 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора инвестирования строительства жилого дома по адресу: <...> по которому КПКГ <...> будет выступать инвестором, а ответчик заказчиком. Объектом финансирования по договору является строительство жилых помещений, общей проектной площадью 389, 8 кв. м в доме <...>. Согласно п. 2.1 договора по предварительной договоренности стоимость объектов, являющихся предметом договора определена 10 914 400 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра - 28 000 руб.
29 января 2008 года между КПКГ <...> и ответчиком заключен договор N 2 денежного целевого займа на сумму 1 500 000 руб. на строительство объекта по адресу <...>. Пунктом 1.1 договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0, 2% в день) в срок до 1 января 2009 года либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность КПКГ <...> часть построенного объекта площадью не менее 53 кв. м на первом этаже. Согласно п 3. 2 договора в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1., ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы займа за каждый день просрочки. Во исполнение обеспечения обязательств по указанному договору, стороны заключили договор залога (ипотеки) N 1 от 29 января 2008 г. на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, находящийся на землях населенных пунктов по адресу: <...>. Договор залога зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 7 февраля 2008 г. N <...>. В соответствии с п. 2.4. договора N 1 от 29 января 2008 г. залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.
29 марта 2008 г. между истцом и ответчик был заключен договор инвестирования строительства объекта по адресу: <...>. В соответствии с условиями указанного договора, истец обязался оплатить затраты, связанные со строительством объекта в размере 10 914 400 руб. в сроки и порядке согласно приложению N 2 и приложения N 3 к договору. Ответчик, согласно п. 1.1 договора обязался за счет средств истца организовать и обеспечить строительство объекта, а также в соответствии с п. 2.1. договора ввести в эксплуатацию жилой дом - 1 сентября 2008 г. В п. 6.4. договора указывается, что при задержке ввода в эксплуатацию объекта на срок более одного месяца от срока указанного в п. 2.1., или в случае ненадлежащего исполнения договора заказчиком, по письменному заявлению заказчик возвращает инвестору выплаченный им взнос согласно действующему законодательству.
29 марта 2008 г. между КПКГ <...> и ответчиком был заключен договор N 4 денежного целевого займа на сумму 2 800 000 руб., на строительство объекта по адресу: <...>. Согласно п. 1.1. договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3% в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность КПКГ <...> часть построенного объекта, площадью не менее 100 кв. м, на втором этаже - в срок до 1 сентября 2008 г. Согласно п. 3.2. договора, в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1., ответчик уплачивает пеню в размере 0.1% от суммы займа за каждый день просрочки.
5.09.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор N 21 денежного целевого займа на сумму 1 645 430 руб. на строительство объекта по адресу <...>. Согласно п. 1.1 договора, ответчик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3% в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность истца часть построенного объекта, площадью не менее 52, 1 кв. м, на третьем этаже в срок до 1 февраля 2009 г. В силу п. 3.2 договора, в случае неисполнения условий договора в сроки, указанные в п. 1.1. ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы займа за каждый день просрочки. В установленные сроки обязательства ответчиком не исполнены.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2011 г. за N 24/010/201 1-875, правообладателем земельного участка является - П. Согласно отчету N 180/11-1 1 об оценке рыночной стоимости земельного участка для строительства жилого дома, кадастровый номер: <...>, назначение: категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 18 июля 2011 г. составляет 641 688 руб. (оценка произведена ООО <...>). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2011 г. за N 24/010/2011-876, правообладателем незавершенного строительством жилого дома является - П. Согласно отчету N 180/11-1 1 об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома, кадастровый номер: <...>, общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по адресу: <...>. по состоянию на 18 июля 2011 г. составляет 44 095 526 руб. (оценка произведена ООО <...>).
Д. обратился в суд с иском о взыскании с П. суммы по договору финансирования (инвестирования) строительства объекта в размере 5 300 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 058 384 руб., обращении взыскания и передаче Д. путем признания за ним права собственности на долю равную 1/7 в праве собственности на незавершенный строительством объект в 3-этажном жилом доме с цокольным этажом (лит. А) N <...>, общей площадью 1808.9 кв. м, степень готовности 50%. и долю равную 1/7, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, входящий в состав земель поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование иска указывает, что 16 апреля 2009 года между ним и П. был заключен договор финансирования строительства объекта. Согласно п. 1.1. договора Д. осуществлял целевое финансирование П. как застройщика для осуществления строительства встроенного помещения общей площадью 212 кв. м в незавершенном строительстве жилом доме N 76 общей площадью 1808, 9 кв. м по <...>, кадастровый номер <...>. На основании договора Д. принял на себя обязательство целевого финансирования П. на строительство объекта в общей сумме 5 300 000 руб., а П. по условиям п. 4 договора, принял на себя обязательство в срок до конца 2009 года завершить строительство дома без отделки и сантехники и передать по акту приемки-передачи истцу в собственность завершенные строительством жилые помещения общей площадью 212 кв. м в состоянии пригодном для проживания. Одновременно с переходом права собственности на объект, к истцу должно было перейти право собственности на долю, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на помещения мест общего пользования дома. Поскольку им обязательства исполнены в полном объеме, а П. обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, считает, что П. обязан ему вернуть 5 300 000 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ и учитывая обстоятельства финансовой несостоятельности П., отсутствия у него возможности завершить строительство дома либо вернуть ему деньги, просит обратить взыскание на имущество П. и передать ему 1/7 долю в праве на объект - незавершенный строительством жилой дом общей площадью 1808, 9 кв. м, расположенный <...>.
К. обратился в суд с иском о взыскании с П. процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 323 535 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 102 руб., признании права собственности на следующие объекты недвижимости: встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N <...>, кадастровый номер <...>, выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования, поименованное в техническом паспорте, выданном МУП "Верещагинское БТИ", как помещение N 28, на третьем этаже дома, общей площадью 67,2 кв. м; долю равную 1/27, не подлежащую выделу в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1200 кв. м по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.
В обоснование иска указывается, что 10.03.2009 года между К. и П. был заключен договор купли-продажи помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Согласно п. 1 договора П. обязался передать К. в собственность следующее недвижимое имущество: встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N 76 по <...>, выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования, поименованное в техническом паспорте, выданном МУП "Верещагинское БТИ" как помещение N 28 на третьем этаже дома, общей площадью 67, 2 кв. м; долю равную 1/27, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1200 кв. м, расположенный <...>, входящий в состав земель, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. По условиям п. 3 договора одновременно с переходом права собственности на объект, к К. должно было перейти право собственности на долю равную 1\\27, не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на помещения мест общего пользования дома. Сторонами договора была согласована цена продажи данного недвижимого имущества в размере 1 700 000 руб., а К. принял на себя обязательства уплатить вышеуказанную сумму в момент заключения договора. П. принял на себя обязательство в срок до 1 июля 2009 года завершить строительство дома без отделки и сантехники и передать по акту приемки-передачи К. завершенное строительством жилое помещение N 28 на третьем этаже общей площадью 67, 2 кв. м в состоянии пригодном для проживания. Поскольку свои обязательства по договору П. не исполнил, регистрация договора до настоящего времени не произведена, строительство дома не завершено, просит взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ. По причине отсутствия у П. реальной возможности завершить строительство дома просит признать за ним право собственности и передать помещение N 28 на третьем этаже общей площадью 67, 2 кв. м.
П. обратился в суд со встречным иском к КПКГ <...> и просит признать процентные ставки в договорах займа N 2 от 29 января 2008 года, N 4 от 29 марта 2008 года, N 21 от 5 сентября 2008 года - неустойкой, снизить сумму процентов, пеней и штрафных санкций за нарушение возврата займов до соразмерного размера, признать договор займов N 2 от 29 января 2008 года, N 4 от 29 марта 2008 года, N 21 от 5 сентября 2009 года договорами инвестирования строительства. В обоснование иска указывает, что процентные ставки, указанные в договорах инвестирования на строительство (0,2% в день по договору от 29 января 2008 г., N 2 и 0,3% в день по договору от 28 марта 2008 года N 4) являются мерой обеспечения исполнения взятых на себя обязательств по строительству объекта т.е. неустойкой. По своей правовой природе договоры займа таковыми не являются, а являются договорами инвестирования строительства. Ответчик в нарушение ст. 10 ГК РФ злоупотребляет правом.
Судом постановлено выше приведенное решение об отмене которого в части отказа в удовлетворении их требований к П., в части удовлетворения встречных исковых требований П. и в части удовлетворения требований Д. и К. просит КПКГ <...>. В жалобе указывают, что судом неправомерно снижена неустойка, предусмотренная договорами займа. Размер неустойки составил 6 028 66, 02 руб., суд уменьшил до 300 000 руб. без учета срока просрочки неисполнения обязательства, составившей 1014 дней т.е. более чем в 20 раз. Снижение неустойки возможно только в случае несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность должна быть очевидной. Полагают, что заявленный ими размер неустойки соответствует обычаям делового оборота, не является заведомо высоким и учитывает интересы должника. Не согласны с уменьшением как суммы на которую начислена неустойка до 4 968 970 руб., так и с размером взысканной неустойки по договору инвестирования строительства. Поскольку период просрочки исполнения обязательства ответчиком на момент вынесения решения составляет около трех лет, а сумма обеспеченного ипотекой обязательства от 29 марта 2008 года с начисленными процентами и пенями превышает 5% от стоимости заложенного имущества, суд неправомерно исходя из положений ст. 54.1 ФЗ РФ "Об ипотеке" отказал в обращении взыскания на предмет залога как на сам земельный участок, так и объект незавершенный строительством. Требования П. в части снижения размера пени по договорам займа и договору инвестирования не подлежали разрешению в исковом порядке. Обоснованно признавая договоры, подписанные между П. и Д., П. и К. незаключенными судом неправомерно удовлетворил требования о взыскании с П. как процентов по ст. 395 ГК РФ, так в пользу Д. и 5 300 000 руб., поскольку удовлетворяя требования в этой части суд сослался на положения о неосновательном обогащении, которые в качестве основания иска не были заявлены.
В кассационной жалобе К. просит решение суда отменить, (изменить), поскольку полагает, что судом неправомерно было отказано в принятии заявления об уточнении исковых требований, в которых он заявлял о взыскании 1 700 000 руб. переданных П. по договору купли-продажи. В результате этого, исходя из принятого судом решения о признании договора купли-продажи помещения незаключенным, несмотря на то, что суд подтвердил его право требовать возврата оплаченных им денежных средств, оставил без разрешения вопрос о взыскании с него 1 700 000 руб. При таких обстоятельствах он будет вновь вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна нарушениям обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае не исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.
На основании ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Судом первой инстанции установлено, что 29.01.2008 года П. и КПКГ <...> заключили предварительный договор инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого они договорились о подготовке и заключении в последующем договора инвестирования строительства жилого дома по адресу <...>, по которому КПКГ <...> будет выступать инвестором, а П. заказчиком. Стороны договорились о том, что финансирование суммы 2 270 00 руб. будет производиться в сроки и порядке, согласно Приложению N 2 (л.д. 43 том 1)
29.01.2008 года по договору займа истец предоставил П. займ в сумме 1 500 000 руб. в срок до 1 января 2009 года с начислением процентов либо во исполнение обязательства передать в собственность истца часть построенного жилого дома площадью не менее 53 кв. м на первом этаже строящегося жилого дома по адресу <...>. Из пункта 3.2 указанного договора следует, что заемщик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки.
29.01.2008 г. П. и КПКГ <...> заключили договор залога земельного участка площадью 1 200 кв. м по <...>, принадлежащего П. в обеспечение исполнение договора займа от 29.01.2008 г.
29.03.2008 г. П. и КПКГ <...> заключили договор по которому П. будет выступать застройщиком, а КПКГ <...> инвестором жилых помещений общей площадью 389, 8 кв. м в доме N <...>.
29.03.2008 г. по договору займа N 4 истец предоставил ответчику заем в размере
2 800 000 руб. на строительство жилого помещения, а заемщик обязался вернуть полученную сумму займа с начисленными процентами (0,3 в день) в срок до 1 января 2009 г., либо во исполнение обязательства по выплате займа передать в собственность истца часть построенного жилого дома по адресу <...> в срок до 1 сентября 2008 г.
По договору от 5.09.2008 г. истец передал П. заем на сумму 1 645 430 руб. на срок до 1 января 2009 г. либо во исполнение договора по выплате займа передать в собственность истца часть построенного жилого помещения, площадью не менее 52, 1 кв. м на третьем этаже строящегося жилого дома по адресу <...> в срок до 1 февраля 2009 года.
16 апреля 2009 года между Д. и П. подписан договор финансирования (инвестиций) строительства объекта, предметом которого является финансирование застройщика для строительства встроенного помещения общей площадью 21 кв. м в незавершенном строительством жилом доме по <...> в течение 2009 года. Общая сумма финансирования определена сторонами в 5 300 000 рублей.
10 марта 2009 года между П. и К. подписан договор купли-продажи согласно которому П. обязался передать К. в собственность встроенное помещение в незавершенном строительством жилом доме N <...>, поименованное в техническом паспорте МУП "Верещагинское БТИ" как помещение N 28 на третьем этаже дома, общей площадью 67, 2 кв. м, долю равную 1\\27 не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 200 кв. м, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер <...>, входящий в состав земель, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
Суд первой инстанции на основе установленных по делу обстоятельств и приведенных выше положений закона, в связи с ненадлежащим исполнением П. обязательств по договору инвестирования от 29 марта 2008 года, по договору займа N 2 от 29 января 2008 года, по договору займа N 4 от 29 марта 2008 года, по договору N 21 от 5 сентября 2008 года взыскал в пользу КПКГ <...> задолженность в сумме 15 480 764 руб. Факт неисполнения обязательств по указанным договорам П. не оспаривался. Доказательств возврата денежных средств суду не было представлено, так же как и не представлено доказательств исполнения обязательств по договору инвестирования от 29 марта 2008 года.
Из материалов дела следует и установлено судом, что в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 29 января 2008 года между П. и КПКГ <...> был заключен договор залога земельного участка, площадью 1200 кв. м по <...>. Стоимость залогового имущества определена сторонами в 1500 000 руб. Договор залога зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 7 февраля 2008 года. Как пояснили стороны на заседании судебной коллегии договор залога содержит описку относительно даты договора в обеспечение которого он заключен. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору от 29 января 2008 года, тогда как в нем ошибочно указано на договор от 29 января 2007 года. Из выписки из Единого государственного реестра от 28.06.2011 г. (л.д. 17 том 1) следует, что за П. зарегистрирован незавершенный строительством жилой дом площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, который расположен на земельном участке площадью 1200 кв. м по адресу <...>.
Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты прав. Суд считает, что оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества, а объект инвестирования площадью, согласованной сторонами отсутствует. Земельный участок был сформирован для эксплуатации этого объекта и он не может быть отдельно отчужден без расположенного на нем принадлежащего П. объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Таким образом, поскольку договор об ипотеке, заключенный между П. и КПКГ <...> не содержит иных условий, в связи с возведением на заложенном земельном участке здания (сооружения) в силу закона ипотека распространяется и на возведенный объект недвижимости.
Судом установлено, что задолженность по договору займа от 29 января 2008 года составляет: сумма займа - 1 500 000 руб., проценты по договору 984 000 руб. Кроме того, судом взыскана неустойка, при этом размер взысканной судом неустойки определен исходя из общей задолженности (включая проценты) по трем договорам займа, а именно: по договору от 29.01.008 года, по договору от 29.03.2008 г., по договору N 21 от 5.09.2008 года. При определении задолженности с учетом неустойки по договору от 29.01.2008 года судебная коллегия, соглашаясь с размером взысканной пени по указанным выше обязательствам, судебная коллегия считает возможным размер взысканной судом неустойки по договору от 29.01.2008 г. определить пропорционально размеру взысканной задолженности и задолженности по договору от 21.09.2008 г. (Взысканная задолженность с учетом процентов по трем договорам составляет 9 511 794 руб. x 100: 2484 000 (1500 000 + 984 000) = 26, 11%. Таким образом, в связи с неисполнением обязательств по договору от 29.01.2008 г. неустойка взыскана в сумме 300 000 руб. x 26.11% = 78 330 руб. Следовательно, задолженность по договору займа от 29.01.2008 г. с учетом неустойки составляет 2 562 330 руб. (1500 000 + 984 000 + 78 330).
По договору залога земельного участка стоимость заложенного имущества - земельного участка определена 1500 000 руб. Согласно отчету N 180\\H-11 ООО <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка для строительства жилого дома площадью 1200 кв. м по адресу <...> составляет 641 688 руб. Согласно отчету N 180/Н-11 ООО <...> об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома общей площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по адресу <...> по состоянию на 18.07.2011 г. составляет 44 095 526 руб. Пять процентов от стоимости заложенного имущества, установленной договором залога 1 500 000 руб. составляет 75 000 руб. Пять процентов от стоимости объекта незавершенного строительства, на который ипотека возникла в силу закона - ст. 65 ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" составляет от суммы оценки по отчету ООО <...> 44 095 526 руб. x 5% = 2 204 776 руб. 30 коп.
В соответствии со ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев,
Поскольку сумма неисполненного обязательства по договору залога от 29.01.2008 г., в обеспечение которого и заключен договор ипотеки составляет с учетом размера пени 2 562 330 руб. т.е. более пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору об ипотеке от 29.01.2008 г. (л.д. 46 том 1) и по оценке ООО <...>, составляющий 2 279 776 руб. 30 коп. (75 000 руб. + 2 204 776 руб. 30 коп.), а просрочка неисполнения обязательств составляет более трех месяцев оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. у суда не имелось, в связи с чем решение в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене.
Учитывая, что стоимость оценки в отношении предметов залога не оспаривается, судебная коллегия обращая взыскание на заложенное имущество как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства во исполнение обязательств по договору займа от 29.01.2008 г., исходя из положений ст. 54 ФЗ РФ "Об ипотеке" определяет начальную продажную цену земельного участка 641 688 руб., объекта незавершенного строительством, степень готовности 50%, расположенных по адресу <...> - 44 095 526 руб. в соответствии с представленными отчетами ООО <...>. В обеспечение исполнения других обязательств, договор залога не заключался.
Доводы кассационной жалобы КПКГ <...> о необоснованном уменьшении размера неустойки по договорам займа с 6 028 666 руб. 02 коп. до 300000 руб. отмену судебного решения в этой части не влекут. Суд первой инстанции, с учетом положений ст. 333 ГК РФ посчитал, что заявленная ко взысканию сумма неустойки явно несоразмерна и не соответствует последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшил ее до 300 000 руб. Оснований не согласиться с выводам суда судебная коллегия, с учетом обстоятельств дела, длительности неисполнения обязательства и явной несоразмерности заявленной суммы последствиям нарушения обязательства, не находит.
Доводы жалобы КПКГ <...> о несогласии с решением суда в части определения суммы, на которую подлежит начислению неустойка по договору инвестирования от 29.03.2008 г. путем ее снижения с 10 914 400 руб. до 4 968 970 руб., так и в части снижения размера неустойки, не свидетельствуют о незаконности постановленного судом решения в этой части. Судом установлено, что во исполнение обязательств по договору инвестирования от 29.03.2008 г. истцом путем оплаты счетов организаций и строительных материалов было перечислено 4 968 970 руб., в связи с чем суд первой инстанции обоснованно определил неустойку исходя из указанной суммы. В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд уменьшил неустойку с 5 674 563, 74 руб. до 700 000 руб. Оснований не согласиться с размером неустойки по договору инвестирования, с учетом размера задолженности, длительности неисполнения, обстоятельств по делу, судебная коллегия не находит. Выводы суда в этой части основаны на положениях ст. 333 ГК РФ, должным образом мотивированны.
Доводы жалобы о том, что требования П. о снижении размера неустойки предметом искового заявления быть не могут, следовательно их удовлетворение судом в исковом порядке было невозможно, также не влекут отмену судебного решения в указанной части. Порядок разрешения заявленных требований о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом установления судебной коллегии законности уменьшения ее размера как по договорам займа, так и по договору инвестирования строительства, права КПКГ <...> не нарушает и отмену решения суда в данной части не влечет.
Доводы жалобы КПКГ <...> о том, что суд необоснованно взыскал в пользу П. и К. проценты по ст. 395 ГК РФ, а также взыскал в пользу Д. денежные средства в размере 5 300 000 руб. на законе не основаны. Удовлетворение требований К. в части взыскания процентов ст. 395 ГК РФ и взыскание в пользу Д. 5 300 000 руб. также каких-либо законных прав и интересов КПКГ <...> не нарушает. Отсутствие согласия КПКГ <...> как залогодержателя на заключение договора купли-продажи между П. и К. от 10.03.2009 г., так и договора финансирования строительства объекта - встроенного помещения общей площадью 212 кв. м по адресу <...> от 16.04.2009 г., заключенного с Д. не препятствует восстановлению их нарушенных прав.
Доводы жалобы К. о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о принятии дополнительного искового заявления, которые содержали требования о взыскании в его пользу процентов по ст. 395 ГК РФ, а также уплаченной им по договору купли-продажи суммы 1700 000 руб. не влекут ни изменения судебного решения, ни его отмену т.к. за разрешением указанных требований К. вправе обратиться в суд. Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела К. уточнял свои исковые требования, ходатайство о принятии дополнительного заявления заявил непосредственно в ходе судебного заседания, поэтому суд первой инстанции, с учетом длительности разрешения дела, обоснованно отказал в его принятии. Необходимость повторного обращения в суд поводом к отмене законного решения в остальной части явиться не может.
Другие доводы кассационных жалоб как КПКГ <...>, так и К., проверенные судебной коллегией, не свидетельствуют о неправильности постановленного решения в остальной части, аналогичны позициям при рассмотрении спора по существу, следовательно оценивались судом первой инстанции. Выводы суда подробно мотивированны. Доводы, изложенные в кассационных жалобах направлены на иную оценку в деле доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Перми от 30.11.2011 года в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить.
Во исполнение обязательства по договору займа от 29.01.2008 года, заключенного между П. и КПКГ <...> в сумме 2 562 330 руб. (часть взысканной суммы по договорам займа от 29.01.2008 г., 29.03.2008 г., 5.09.2008 г., по договору инвестирования от 29.03.2008 г. - от 15 480 764 руб.) - обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее П. - земельный участок под строительство жилого дома с кадастровым номером <...>, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу <...>, установив начальную продажную стоимость - 641 888 руб., а также на незавершенный строительством жилой дом общей площадью 1808, 9 кв. м, степень готовности 50%, расположенный по адресу <...>, установив его начальную продажную стоимость в размере 44 095 526 руб.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Перми от 30.11.2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Кредитного потребительского кооператива граждан <...>, К. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)