Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя - колхоза "Восход" - представитель Рябов Максим Михайлович (доверенность от 30 января 2008 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея (судья Шебзухов З.М.)
от 17 января 2008 г. по делу N А01-3235/2007-1
по заявлению сельскохозяйственной артели (колхоза) "Восход"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея
при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования "Гиагинский район", Куровой Аминет Каплановны,
об обязании произвести государственную регистрацию договора субаренды,
установил:
Сельскохозяйственная артель (колхоз) "Восход (далее - колхоз "Восход") обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея (далее - Управление Росрегистрации), в котором просила признать незаконным бездействие и обязать произвести государственную регистрацию договора от 20 ноября 2005 года без номера субаренды земель сельскохозяйственного назначения, признав незаконным отказ в государственной регистрации договора субаренды.
Судом первой инстанции принято уточнение требований истца, принят отказ от требований в части признания незаконным бездействия Управления Росрегистрации по государственной регистрации договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года, производство по делу в этой части прекращено.
В качестве третьих лиц привлечены глава крестьянского (фермерского) хозяйства Курова Аминет Каплановна и Администрация муниципального образования "Гиагинский район" Республики Адыгея.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 января 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея обязано произвести государственную регистрацию договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года общей площадью 348 га, находящихся на территории бывшего СХА (колхоза) имени Ленина, бригада N 1, поле N 11-99 га, поле N 5-94 га, поле N 4-155 га, Гиагинский район, Республика Адыгея, заключенного между СХА (колхозом) "Восход" и предпринимателем без образования юридического лица Куровой Аминет Каплановной.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росрегистрации обжаловало решение суда в порядке апелляционного производства и просило решение отменить, в удовлетворении заявления отказать в связи с его необоснованностью. Основанием для отмены решения суда заявитель апелляционной жалобы считает, что договор субаренды заключен в тот период, когда договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, а поэтому на момент подписания договора субаренды Курова А.К. не могла еще считаться арендатором и соответственно заключать договор субаренды. Кроме того, в приложенных к договору субаренды кадастровых планах указаны адреса, отличные от тех, которые указаны в договоре субаренды.
На апелляционную жалобу поступил отзыв третьего лица - Администрации муниципального образования "Гиагинский район", в котором содержится просьба оставить решение суда без изменения, указывается, что договор субаренды заключен в пределах срока договора аренды. Также указывается, что межевание по земельному участку, предоставленному Куровой А.К., фактически производил колхоз "Восход", который и производит плату по договору аренды вместо Куровой А.К., что свидетельствует о фактически состоявшейся цессии по договору аренды земельного участка.
В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции явился представитель заявителя - колхоза "Восход" Рябов М.Е. (доверенность от 30 января 2008 года), против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на правильность решения суда.
В апелляционный суд третье лицо Курова А.К. не явилась, представителя не направила, о месте и времени судебного разбирательства уведомлена (уведомление телеграфа в деле). Третье лицо - Администрация муниципального образования "Гиагинский район" извещено (почтовое уведомление N 61835 от 13 мая 2008 года), письмом от 14 мая 2008 года просило о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Управление Росрегистрации также надлежаще уведомлено (почтовое уведомление N 61834 от 13 мая 2008 года), представителя не направило.
В отношении лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства и не явившихся в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 21 августа 2007 года в Гиагинский отдел Управления Росрегистрации представитель колхоза "Восход" обратился с заявлением о государственной регистрации договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года. 21 сентября 2007 года уведомлением N 08/008/2007-437 Управление Росрегистрации приостановило государственную регистрацию договора субаренды из-за несоответствия адресов в предоставленных документах, а также в связи с тем, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установит имущество, подлежащее передаче в качестве объекта субаренды.
22 октября 2007 года Управление Росрегистрации направило предпринимателю Куровой А.К. сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды от 20 ноября 2005 года, с указанием в качестве основания отказа на несоответствие объектов, передаваемых по договору, а также на то обстоятельство, что договор субаренды заключен 20 ноября 2005 года в период, когда договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию (т. 1, л.д. 130-131).
Из материалов дела также усматривается, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 90 от 20 ноября 2002 года был заключен между Администрацией муниципального образования "Гиагинский район" и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Куровой Аминет Каплановной. Согласно указанному договору Курова А.К. получает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 348 га на территории полей NN 1,5, 4 бригады N 1 бывшего СХА имени Ленина Гиагинского района Республики Адыгея. Договор аренды заключен на период с 20 ноября 2000 по 20 ноября 2010 года. Согласно пункту 8.4 договора расходы по государственной регистрации договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора.
Указанный договор аренды зарегистрирован только 16 июля 2007 года (т. 1, л.д. 13-об.)
Договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения между Куровой Аминет Каплановной и сельскохозяйственной артелью (колхозом) "Восход" был подписан сторонами 20 ноября 2005 года (т. 1, л.д. 14-15).
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отсюда следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды от 20 ноября 2002 года считается заключенным и порождающим соответствующие правоотношения только с момента его государственной регистрации - 16 июля 2007 года. До момента его государственной регистрации договор, существуя как документ, не существует как правоотношение, не порождает субъективных прав и обязанностей. Поэтому у Куровой А.К. до момента государственной регистрации договора аренды отсутствовало какое-либо право в отношении земельного участка, в том числе, право распоряжения. Акт распоряжения несуществующим правом ничтожен.
Поскольку Курова А.К. из-за отсутствия государственной регистрации договора аренды не имела прав и обязанностей арендатора, она не могла и передать такие права по договору субаренды, поэтому договор субаренды от 20 ноября 2005 года является ничтожным. В связи с эти положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не применимы.
Не может быть принят и довод отзыва Администрации Гиагинского района о том, что фактически имела уступка права требования. Как уже было отмечено, ввиду отсутствия у Куровой А.К. прав арендатора из-за незаключенности договора на момент подписания договора субаренды она не могла передать указанные права. Уступка несуществующего или недействительного права невозможна.
При таких обстоятельствах последующая государственная регистрация договора аренды земельного участка не может исцелить правового порока, существовавшего в момент подписания договора субаренды, - отсутствия у Куровой А.К. права распоряжаться юридической судьбой земельного участка. Акт государственной регистрации договора аренды не имеет ретроактивного действия.
Колхоз "Восход" и Курова А.К. не лишены возможности защитить свои экономические интересы путем заключения договора субаренды после государственной регистрации договора аренды.
Арбитражный суд первой инстанции неправильно истолковал материальный закон, не учел особенности заключения договора аренды недвижимого имущества, считающегося заключенным в момент государственной регистрации. При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене в части обязания Управления Росрегистрации провести государственную регистрация договора субаренды.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная заявителем при подаче заявления, относится на его счет, в связи с чем подлежит исключению из решения указание на отнесение расходов по государственной пошлине на Управление Федеральной регистрационной службы. Поскольку Управление было освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с колхоза "Восход" надлежит взыскать государственную пошлину в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 января 2008 года по делу А01-3235/07-1 отменить в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы произвести государственную регистрацию договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года, в этой части принять новый судебный акт.
Сельскохозяйственной артели (колхозу) "Восход" отказать в удовлетворении заявления об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея зарегистрировать договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между сельскохозяйственной артелью (колхозом) "Восход" и Куровой Аминет Каплановной.
Исключить из решения указание на отнесение расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей на Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с сельскохозяйственной артели (колхоза) "Восход" (станица Гиагинская Республики Адыгея) в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2008 N 15АП-1085/2008 ПО ДЕЛУ N А01-3235/2007-1
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2008 г. N 15АП-1085/2008
Дело N А01-3235/2007-1
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя - колхоза "Восход" - представитель Рябов Максим Михайлович (доверенность от 30 января 2008 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея (судья Шебзухов З.М.)
от 17 января 2008 г. по делу N А01-3235/2007-1
по заявлению сельскохозяйственной артели (колхоза) "Восход"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея
при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования "Гиагинский район", Куровой Аминет Каплановны,
об обязании произвести государственную регистрацию договора субаренды,
установил:
Сельскохозяйственная артель (колхоз) "Восход (далее - колхоз "Восход") обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея (далее - Управление Росрегистрации), в котором просила признать незаконным бездействие и обязать произвести государственную регистрацию договора от 20 ноября 2005 года без номера субаренды земель сельскохозяйственного назначения, признав незаконным отказ в государственной регистрации договора субаренды.
Судом первой инстанции принято уточнение требований истца, принят отказ от требований в части признания незаконным бездействия Управления Росрегистрации по государственной регистрации договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года, производство по делу в этой части прекращено.
В качестве третьих лиц привлечены глава крестьянского (фермерского) хозяйства Курова Аминет Каплановна и Администрация муниципального образования "Гиагинский район" Республики Адыгея.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 января 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея обязано произвести государственную регистрацию договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года общей площадью 348 га, находящихся на территории бывшего СХА (колхоза) имени Ленина, бригада N 1, поле N 11-99 га, поле N 5-94 га, поле N 4-155 га, Гиагинский район, Республика Адыгея, заключенного между СХА (колхозом) "Восход" и предпринимателем без образования юридического лица Куровой Аминет Каплановной.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росрегистрации обжаловало решение суда в порядке апелляционного производства и просило решение отменить, в удовлетворении заявления отказать в связи с его необоснованностью. Основанием для отмены решения суда заявитель апелляционной жалобы считает, что договор субаренды заключен в тот период, когда договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, а поэтому на момент подписания договора субаренды Курова А.К. не могла еще считаться арендатором и соответственно заключать договор субаренды. Кроме того, в приложенных к договору субаренды кадастровых планах указаны адреса, отличные от тех, которые указаны в договоре субаренды.
На апелляционную жалобу поступил отзыв третьего лица - Администрации муниципального образования "Гиагинский район", в котором содержится просьба оставить решение суда без изменения, указывается, что договор субаренды заключен в пределах срока договора аренды. Также указывается, что межевание по земельному участку, предоставленному Куровой А.К., фактически производил колхоз "Восход", который и производит плату по договору аренды вместо Куровой А.К., что свидетельствует о фактически состоявшейся цессии по договору аренды земельного участка.
В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции явился представитель заявителя - колхоза "Восход" Рябов М.Е. (доверенность от 30 января 2008 года), против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на правильность решения суда.
В апелляционный суд третье лицо Курова А.К. не явилась, представителя не направила, о месте и времени судебного разбирательства уведомлена (уведомление телеграфа в деле). Третье лицо - Администрация муниципального образования "Гиагинский район" извещено (почтовое уведомление N 61835 от 13 мая 2008 года), письмом от 14 мая 2008 года просило о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Управление Росрегистрации также надлежаще уведомлено (почтовое уведомление N 61834 от 13 мая 2008 года), представителя не направило.
В отношении лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства и не явившихся в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 21 августа 2007 года в Гиагинский отдел Управления Росрегистрации представитель колхоза "Восход" обратился с заявлением о государственной регистрации договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года. 21 сентября 2007 года уведомлением N 08/008/2007-437 Управление Росрегистрации приостановило государственную регистрацию договора субаренды из-за несоответствия адресов в предоставленных документах, а также в связи с тем, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установит имущество, подлежащее передаче в качестве объекта субаренды.
22 октября 2007 года Управление Росрегистрации направило предпринимателю Куровой А.К. сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды от 20 ноября 2005 года, с указанием в качестве основания отказа на несоответствие объектов, передаваемых по договору, а также на то обстоятельство, что договор субаренды заключен 20 ноября 2005 года в период, когда договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию (т. 1, л.д. 130-131).
Из материалов дела также усматривается, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 90 от 20 ноября 2002 года был заключен между Администрацией муниципального образования "Гиагинский район" и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Куровой Аминет Каплановной. Согласно указанному договору Курова А.К. получает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 348 га на территории полей NN 1,5, 4 бригады N 1 бывшего СХА имени Ленина Гиагинского района Республики Адыгея. Договор аренды заключен на период с 20 ноября 2000 по 20 ноября 2010 года. Согласно пункту 8.4 договора расходы по государственной регистрации договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора.
Указанный договор аренды зарегистрирован только 16 июля 2007 года (т. 1, л.д. 13-об.)
Договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения между Куровой Аминет Каплановной и сельскохозяйственной артелью (колхозом) "Восход" был подписан сторонами 20 ноября 2005 года (т. 1, л.д. 14-15).
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отсюда следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды от 20 ноября 2002 года считается заключенным и порождающим соответствующие правоотношения только с момента его государственной регистрации - 16 июля 2007 года. До момента его государственной регистрации договор, существуя как документ, не существует как правоотношение, не порождает субъективных прав и обязанностей. Поэтому у Куровой А.К. до момента государственной регистрации договора аренды отсутствовало какое-либо право в отношении земельного участка, в том числе, право распоряжения. Акт распоряжения несуществующим правом ничтожен.
Поскольку Курова А.К. из-за отсутствия государственной регистрации договора аренды не имела прав и обязанностей арендатора, она не могла и передать такие права по договору субаренды, поэтому договор субаренды от 20 ноября 2005 года является ничтожным. В связи с эти положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не применимы.
Не может быть принят и довод отзыва Администрации Гиагинского района о том, что фактически имела уступка права требования. Как уже было отмечено, ввиду отсутствия у Куровой А.К. прав арендатора из-за незаключенности договора на момент подписания договора субаренды она не могла передать указанные права. Уступка несуществующего или недействительного права невозможна.
При таких обстоятельствах последующая государственная регистрация договора аренды земельного участка не может исцелить правового порока, существовавшего в момент подписания договора субаренды, - отсутствия у Куровой А.К. права распоряжаться юридической судьбой земельного участка. Акт государственной регистрации договора аренды не имеет ретроактивного действия.
Колхоз "Восход" и Курова А.К. не лишены возможности защитить свои экономические интересы путем заключения договора субаренды после государственной регистрации договора аренды.
Арбитражный суд первой инстанции неправильно истолковал материальный закон, не учел особенности заключения договора аренды недвижимого имущества, считающегося заключенным в момент государственной регистрации. При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене в части обязания Управления Росрегистрации провести государственную регистрация договора субаренды.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная заявителем при подаче заявления, относится на его счет, в связи с чем подлежит исключению из решения указание на отнесение расходов по государственной пошлине на Управление Федеральной регистрационной службы. Поскольку Управление было освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с колхоза "Восход" надлежит взыскать государственную пошлину в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 января 2008 года по делу А01-3235/07-1 отменить в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы произвести государственную регистрацию договора субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года, в этой части принять новый судебный акт.
Сельскохозяйственной артели (колхозу) "Восход" отказать в удовлетворении заявления об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея зарегистрировать договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между сельскохозяйственной артелью (колхозом) "Восход" и Куровой Аминет Каплановной.
Исключить из решения указание на отнесение расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей на Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с сельскохозяйственной артели (колхоза) "Восход" (станица Гиагинская Республики Адыгея) в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)