Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Солодкевич Ю.М., Литвинцевой Л.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1250/2013) индивидуального предпринимателя Буминой Лидии Федоровны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25 декабря 2012 года по делу N А75-5452/2012 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Бакай Лилии Николаевны (ОГРНИП 310861935000035) к индивидуальному предпринимателю Буминой Лидии Федоровне (ОГРНИП 304860436600114) о взыскании 416 000 руб., при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Бакай Сергея Валериевича, индивидуального предпринимателя Галяминских Ирины Владимировны,
представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
индивидуальный предприниматель Бакай Лилия Николаевна (далее - истец, предприниматель Бакай Л.Н.) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Буминой Лидии Федоровне (далее - ответчик, предприниматель Бумина Л.Ф.) о взыскании основного долга в размере 416 000 руб. 00 коп.
Определением от 08.10.2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальных предпринимателей Бакай Сергей Валериевич (далее - предприниматель Бакай С.В.), Галяминских Ирина Владимировна (далее - предприниматель Галяминских И.В.).
Решением от 25.12.2012 по делу N А75-5452/2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования предпринимателя Бакай Л.Н. удовлетворил частично. С предпринимателя Буминой Л.Ф. в пользу предпринимателя Бакай Л.Н. взыскано неосновательное обогащение в размере 69 320 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 886 руб. 30 коп., судебные издержки в размере 4 999 руб. 04 коп.
В удовлетворении остальной части иска арбитражным судом отказано.
Предпринимателю Бакай Л.Н. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб. 00 коп., уплаченная по платежному поручению от 20.04.2012 N 362.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Бумина Л.Ф. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить.
Податель апелляционной жалобы в обоснование своей позиции приводит следующие доводы: поскольку предприниматель Бакай Л.Н. не является собственником спорного помещения (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.08.2006, помещение N 15 расположенное в здании торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, 10 мкр., дом 19, принадлежит на праве собственности Бакай С.В.), а в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то предприниматель Бакай Л.Н. не имела права сдачи данного помещения в аренду, соответственно, у истца не возникло право на взыскание неосновательного обогащения.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что объект торгово-развлекательного центра является объектом незавершенного строительства, процент готовности-32%. В соответствии с договором аренды N 1 от 22.11.2010, заключенного между Бакай С.В. и предприниматель Бакай Л.Н., последней передается в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 201 кв. м, находящегося по адресу: г. Нефтеюганск, 10 мкр., строение 19. Из условий договора не возможно установить, является ли Бакай С.В. собственником помещения N 15 и входит ли оно в 32% готовности строения.
Предприниматель Бумина Л.Ф., предприниматель Бакай С.В., предприниматель Галяминских И.В. отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Предприниматель Бакай Л.Н. (по тексту договора - арендодатель) и предприниматель Буминой Л.Ф. (по тексту договора - арендатор) подписан договор аренды от 25.04.2011 N 49 (далее - договор N 49), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, а арендатор принимает, принадлежащее арендодателю нежилое помещение N 15 (приложение N 1), общей площадью 30 кв. м, находящееся по адресу: Российская Федерация Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, город Нефтеюганск, мкр. 10, 19 строение, 1 этаж (пункт 1.1. договора N 49).
Торговая площадь передается арендатору для осуществления торговли товарами (одежда для женщин) (пункт 1.2. договора N 49).
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 49 размер арендной платы установлен из расчета 700 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ежемесячная арендная плата за пользование помещением устанавливается в сумме 21 000 руб. (пункт 2.2. договора N 49). В указанную сумму включена стоимость потребляемых арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании пункта 2.9. договора N 49 арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 25 числа месяца перед расчетным месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.05.2011 по 31.08.2011 (пункт 5.1. договора N 49).
25.04.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещения по договору N 49 (том 1 л.д. 11-20).
Наряду с этим, предпринимателем Бакай Л.Н. (по тексту договора - арендодатель) и предпринимателем Буминой Л.Ф. (по тексту договора - арендатор) подписан договор аренды от 25.04.2011 N 48 (далее - договор N 48), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, а арендатор принимает, принадлежащее арендодателю нежилое помещение N 15 (приложение N 1), общей площадью 30 кв. м, находящееся по адресу: Российская Федерация Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, город Нефтеюганск, мкр. 10, 19 строение, 1 этаж (пункт 1.1. договора N 49).
Торговая площадь передается арендатору для осуществления торговли товарами (одежда для женщин) (пункт 1.2. договора N 48).
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 48 размер арендной платы установлен из расчета 1 100 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ежемесячная арендная плата за пользование помещением устанавливается в сумме 33 000 руб. (пункт 2.2. договора N 48). В указанную сумму включена стоимость потребляемых арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании пункта 2.9. договора N 48 арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 25 числа месяца перед расчетным месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.05.2011 по 31.12.2011 (пункт 5.1. договора N 48).
25.04.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещения по договору N 48 (том 1 л.д. 21-30).
Как следует из иска и расчета истца (том 1 л.д. 133), по договору N 49 размер арендной платы за период с мая 2011 года по апрель 212 года составил 252 000 руб. (21 000 руб. * 12 мес.)
С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты по договору N 49 в общей сумме 232 000 руб. (том 1 л.д. 31-36), задолженность предпринимателя Буминой Л.Ф. перед предпринимателем Бакай Л.Н. составила 20 000 руб. (252 000 руб. - 232 000 руб.).
Размер арендной платы за период с мая 2011 года по апрель 2012 года по договору N 48 составил 396 000 руб. (33 000 руб. * 12 мес.).
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 49 ответчиком не исполнены.
Таким образом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом по арендной плате по договорам NN 48 и 49, по мнению предпринимателя Бакай Л.Н., составляет 416 000 руб.
12.05.2012 истец направил ответчику претензию с требованием об оплате задолженности в указанном размере (том 1 л.д. 37-40).
Поскольку ответчик в добровольном порядке требования истца не исполнил, предприниматель Бакай Л.Н. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.
25.12.2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По правилам пункта 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в качестве предмета договоров аренды NN 48 и 49, подписанных сторонами, указано помещение N 15, общей площадью 30 кв. м, расположенное на 1 этаже объекта незавершенного строительством.
Вместе с тем, согласно представленной истцом экспликации плана первого этажа незавершенного строительством объекта, площадь помещения N 15 составляет 27,9 кв. м.
Какие-либо пояснения истца относительно наличия расхождений в размере площади объекта аренды и соответствующего ему помещения, указанному в поэтажной экспликации, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, невозможно определенно установить площадь имущества, подлежащего передаче в аренду.
Кроме того, несмотря на то, что предметом договоров NN 48 и 49 выступало одно и то же помещение, размер арендной платы по договору N 49 установлен в сумме 21 000 руб. в месяц, из расчета 700 руб. за 1 кв. м, а по договору N 49 - в сумме 33 000 руб. в месяц из расчета 1 100 руб. за кв. м.
Учитывая наличие двух подписанных договоров в отношении одного предмета аренды, но с установлением иного размера арендной платы, правомерным является вывод суда первой инстанции о несогласовании сторонами размера арендной платы за пользованием помещением, что также является существенным условием договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции путем толкования указанных норм и исходя из установленных фактических обстоятельств дела обоснованно пришел к выводу о том, что договорами NN 48 и 49 установлен различный срок аренды имущества, в связи с чем признал договоры незаключенными, ввиду несогласования существенных условий о предмете и размере арендной платы.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом, ответчик обязан оплатить истцу такое пользование. Факт пользования подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут.
Утверждение предпринимателя Буминой Л.Ф. о том, что предприниматель Бакай Л.Н. не имела права сдачи данного помещения в аренду, поскольку предприниматель Бакай Л.Н. не является собственником спорного помещения со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2006, статью 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, соответственно, у истца не возникло право на взыскание неосновательного обогащения, не нашло подтверждения имеющимися в материалах дела документами.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2006 Бакай С.В. на праве собственности принадлежит незавершенное строительством здание торгово-развлекательного центра, процент готовности 32 процента, микрорайон 10, здание N 19, г. Нефтеюганск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия (том 1 л.д. 45).
Предприниматель Бакай Л.Н. владеет спорным помещением на основании нотариально заверенной доверенности от 02.12.2010, сроком действия три года, выданной Бакай С.В. на ведение строительства объекта незавершенного строительства с правом сдачи в аренду (том 1 л.д. 88), а также на основании договоров аренды между Бакай Л.Н. и Бакай С.В. от 22.11.2010 NN 1 и 2 (том 2 л.д. 10-19). При этом, факт пользования спорным помещением не оспаривается.
Нотариально заверенная доверенность от 02.12.2010, предусматривающая право ответчика сдавать объект в аренду, а также договоры аренды между Бакай Л.Н. и Бакай С.В. от 22.11.2010 NN 1 и 2, не были оспорены, не были признаны недействительными в установленном законом порядке.
В апелляционной жалобе предприниматель Бумина Л.Ф., ссылаясь на то, что объект торгово-развлекательного центра является объектом незавершенного строительства, процент готовности-32%, отмечает, что из условий договора аренды N 1 от 22.11.2010, заключенного между Бакай С.В. и предприниматель Бакай Л.Н. не возможно установить, является ли Бакай С.В. собственником помещения N 15 и входит ли оно в 32% готовности строения, указанные в свидетельстве о праве собственности на незавершенный строительством объект, выданном 17.08.2006.
Какие-либо доказательства того, что предприниматель Бумина Л.Ф. в обоснование своей позиции указывала на обозначенные выше доводы, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что данные доводы предпринимателя Буминой Л.Ф. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлялись, в связи с чем не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Новые доказательства могут быть приняты судом апелляционной инстанции только в том случае, если они не могли быть представлены заявителем в суд первой инстанции по независящим от заявителя причинам (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку предприниматель Бумина Л.Ф. не обосновала невозможность предоставления объяснений, данных в апелляционной жалобе, суду первой инстанции, она не вправе ссылаться на них в обоснование своей жалобы.
Вместе с тем, суд апелляционный инстанции считает необходимым отметить, что согласно утвержденной 27.04.2010 ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" технической характеристике на объект, незавершенный строительством: здание торгово-развлекательного центра, микрорайон 10, здание N 19, г. Нефтеюганск (т. 1, л.д. 145), строительная готовность объекта составляла 88%, в связи с чем какие-либо сомнения о готовности спорного помещения у суда отсутствуют.
Суд первой инстанции, признав договоры аренды NN 48, 49 незаключенными, и, принимая во внимание представленное в исковом заявлении материально-правовое обоснование иска, обоснованно посчитал необходимым оценить заявленные требования с позиции норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательств вследствие неосновательного обогащения).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Факт занятия помещения N 15 на первом этаже объекта незавершенного строительством, ответчиком не отрицается.
Как указано выше, судом первой инстанции установлено, что согласно выкопировке из поэтажного плана объекта незавершенного строительством, общая площадь помещения N 15 на первом этаже составляет 27,9 кв. м.
Вместе с тем, между сторонами возник спор относительно периода использования данного помещения.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что периодом пользования ответчиком спорного помещения N 15 площадью 27,9 кв. м является период с мая по октябрь 2011 года, то есть 6 месяцев.
По правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договорах NN 48 и 49, согласно которым она составляет 1 800 руб. за 1 кв. м в месяц.
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не представлено.
Заявленный размер арендной платы подтвержден истцом представленными в дело договорами аренды, подписанными в спорный период с другими арендаторами помещений того же объекта, следует из отзыва Галяминских И.В., а также из воли сторон, выраженной в подписании двух договоров из расчета арендной платы 700 руб. и 1 100 руб. за 1 кв. м в месяц.
Расчет платы за пользование помещением судом произведен следующим образом:
27,9 кв. м * 1 800 руб. * 6 мес. = 301 320 руб.
Принимая во внимание, что ответчиком оплата произведена на сумму 232 000 руб., размер задолженности составит 69 320 руб. (301 320 руб. - 232 000 руб.).
Установив указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства по делу, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании стоимости пользования помещением N 15 в сумме 69 320 руб.
Учитывая, что в апелляционной жалобе предприниматель Бумина Л.Ф. не приводит доводов относительно судебных издержек, понесенных агентством в связи с оплатой услуг представителя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в указанной части.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25 декабря 2012 года по делу N А75-5452/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А75-5452/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А75-5452/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Солодкевич Ю.М., Литвинцевой Л.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1250/2013) индивидуального предпринимателя Буминой Лидии Федоровны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25 декабря 2012 года по делу N А75-5452/2012 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Бакай Лилии Николаевны (ОГРНИП 310861935000035) к индивидуальному предпринимателю Буминой Лидии Федоровне (ОГРНИП 304860436600114) о взыскании 416 000 руб., при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Бакай Сергея Валериевича, индивидуального предпринимателя Галяминских Ирины Владимировны,
представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
индивидуальный предприниматель Бакай Лилия Николаевна (далее - истец, предприниматель Бакай Л.Н.) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Буминой Лидии Федоровне (далее - ответчик, предприниматель Бумина Л.Ф.) о взыскании основного долга в размере 416 000 руб. 00 коп.
Определением от 08.10.2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальных предпринимателей Бакай Сергей Валериевич (далее - предприниматель Бакай С.В.), Галяминских Ирина Владимировна (далее - предприниматель Галяминских И.В.).
Решением от 25.12.2012 по делу N А75-5452/2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования предпринимателя Бакай Л.Н. удовлетворил частично. С предпринимателя Буминой Л.Ф. в пользу предпринимателя Бакай Л.Н. взыскано неосновательное обогащение в размере 69 320 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 886 руб. 30 коп., судебные издержки в размере 4 999 руб. 04 коп.
В удовлетворении остальной части иска арбитражным судом отказано.
Предпринимателю Бакай Л.Н. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб. 00 коп., уплаченная по платежному поручению от 20.04.2012 N 362.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Бумина Л.Ф. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить.
Податель апелляционной жалобы в обоснование своей позиции приводит следующие доводы: поскольку предприниматель Бакай Л.Н. не является собственником спорного помещения (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.08.2006, помещение N 15 расположенное в здании торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, 10 мкр., дом 19, принадлежит на праве собственности Бакай С.В.), а в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то предприниматель Бакай Л.Н. не имела права сдачи данного помещения в аренду, соответственно, у истца не возникло право на взыскание неосновательного обогащения.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что объект торгово-развлекательного центра является объектом незавершенного строительства, процент готовности-32%. В соответствии с договором аренды N 1 от 22.11.2010, заключенного между Бакай С.В. и предприниматель Бакай Л.Н., последней передается в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 201 кв. м, находящегося по адресу: г. Нефтеюганск, 10 мкр., строение 19. Из условий договора не возможно установить, является ли Бакай С.В. собственником помещения N 15 и входит ли оно в 32% готовности строения.
Предприниматель Бумина Л.Ф., предприниматель Бакай С.В., предприниматель Галяминских И.В. отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Предприниматель Бакай Л.Н. (по тексту договора - арендодатель) и предприниматель Буминой Л.Ф. (по тексту договора - арендатор) подписан договор аренды от 25.04.2011 N 49 (далее - договор N 49), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, а арендатор принимает, принадлежащее арендодателю нежилое помещение N 15 (приложение N 1), общей площадью 30 кв. м, находящееся по адресу: Российская Федерация Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, город Нефтеюганск, мкр. 10, 19 строение, 1 этаж (пункт 1.1. договора N 49).
Торговая площадь передается арендатору для осуществления торговли товарами (одежда для женщин) (пункт 1.2. договора N 49).
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 49 размер арендной платы установлен из расчета 700 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ежемесячная арендная плата за пользование помещением устанавливается в сумме 21 000 руб. (пункт 2.2. договора N 49). В указанную сумму включена стоимость потребляемых арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании пункта 2.9. договора N 49 арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 25 числа месяца перед расчетным месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.05.2011 по 31.08.2011 (пункт 5.1. договора N 49).
25.04.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещения по договору N 49 (том 1 л.д. 11-20).
Наряду с этим, предпринимателем Бакай Л.Н. (по тексту договора - арендодатель) и предпринимателем Буминой Л.Ф. (по тексту договора - арендатор) подписан договор аренды от 25.04.2011 N 48 (далее - договор N 48), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, а арендатор принимает, принадлежащее арендодателю нежилое помещение N 15 (приложение N 1), общей площадью 30 кв. м, находящееся по адресу: Российская Федерация Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, город Нефтеюганск, мкр. 10, 19 строение, 1 этаж (пункт 1.1. договора N 49).
Торговая площадь передается арендатору для осуществления торговли товарами (одежда для женщин) (пункт 1.2. договора N 48).
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 48 размер арендной платы установлен из расчета 1 100 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ежемесячная арендная плата за пользование помещением устанавливается в сумме 33 000 руб. (пункт 2.2. договора N 48). В указанную сумму включена стоимость потребляемых арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании пункта 2.9. договора N 48 арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 25 числа месяца перед расчетным месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.05.2011 по 31.12.2011 (пункт 5.1. договора N 48).
25.04.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещения по договору N 48 (том 1 л.д. 21-30).
Как следует из иска и расчета истца (том 1 л.д. 133), по договору N 49 размер арендной платы за период с мая 2011 года по апрель 212 года составил 252 000 руб. (21 000 руб. * 12 мес.)
С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты по договору N 49 в общей сумме 232 000 руб. (том 1 л.д. 31-36), задолженность предпринимателя Буминой Л.Ф. перед предпринимателем Бакай Л.Н. составила 20 000 руб. (252 000 руб. - 232 000 руб.).
Размер арендной платы за период с мая 2011 года по апрель 2012 года по договору N 48 составил 396 000 руб. (33 000 руб. * 12 мес.).
Обязательства по внесению арендной платы по договору N 49 ответчиком не исполнены.
Таким образом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом по арендной плате по договорам NN 48 и 49, по мнению предпринимателя Бакай Л.Н., составляет 416 000 руб.
12.05.2012 истец направил ответчику претензию с требованием об оплате задолженности в указанном размере (том 1 л.д. 37-40).
Поскольку ответчик в добровольном порядке требования истца не исполнил, предприниматель Бакай Л.Н. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.
25.12.2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По правилам пункта 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в качестве предмета договоров аренды NN 48 и 49, подписанных сторонами, указано помещение N 15, общей площадью 30 кв. м, расположенное на 1 этаже объекта незавершенного строительством.
Вместе с тем, согласно представленной истцом экспликации плана первого этажа незавершенного строительством объекта, площадь помещения N 15 составляет 27,9 кв. м.
Какие-либо пояснения истца относительно наличия расхождений в размере площади объекта аренды и соответствующего ему помещения, указанному в поэтажной экспликации, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, невозможно определенно установить площадь имущества, подлежащего передаче в аренду.
Кроме того, несмотря на то, что предметом договоров NN 48 и 49 выступало одно и то же помещение, размер арендной платы по договору N 49 установлен в сумме 21 000 руб. в месяц, из расчета 700 руб. за 1 кв. м, а по договору N 49 - в сумме 33 000 руб. в месяц из расчета 1 100 руб. за кв. м.
Учитывая наличие двух подписанных договоров в отношении одного предмета аренды, но с установлением иного размера арендной платы, правомерным является вывод суда первой инстанции о несогласовании сторонами размера арендной платы за пользованием помещением, что также является существенным условием договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции путем толкования указанных норм и исходя из установленных фактических обстоятельств дела обоснованно пришел к выводу о том, что договорами NN 48 и 49 установлен различный срок аренды имущества, в связи с чем признал договоры незаключенными, ввиду несогласования существенных условий о предмете и размере арендной платы.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом, ответчик обязан оплатить истцу такое пользование. Факт пользования подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут.
Утверждение предпринимателя Буминой Л.Ф. о том, что предприниматель Бакай Л.Н. не имела права сдачи данного помещения в аренду, поскольку предприниматель Бакай Л.Н. не является собственником спорного помещения со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2006, статью 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, соответственно, у истца не возникло право на взыскание неосновательного обогащения, не нашло подтверждения имеющимися в материалах дела документами.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2006 Бакай С.В. на праве собственности принадлежит незавершенное строительством здание торгово-развлекательного центра, процент готовности 32 процента, микрорайон 10, здание N 19, г. Нефтеюганск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия (том 1 л.д. 45).
Предприниматель Бакай Л.Н. владеет спорным помещением на основании нотариально заверенной доверенности от 02.12.2010, сроком действия три года, выданной Бакай С.В. на ведение строительства объекта незавершенного строительства с правом сдачи в аренду (том 1 л.д. 88), а также на основании договоров аренды между Бакай Л.Н. и Бакай С.В. от 22.11.2010 NN 1 и 2 (том 2 л.д. 10-19). При этом, факт пользования спорным помещением не оспаривается.
Нотариально заверенная доверенность от 02.12.2010, предусматривающая право ответчика сдавать объект в аренду, а также договоры аренды между Бакай Л.Н. и Бакай С.В. от 22.11.2010 NN 1 и 2, не были оспорены, не были признаны недействительными в установленном законом порядке.
В апелляционной жалобе предприниматель Бумина Л.Ф., ссылаясь на то, что объект торгово-развлекательного центра является объектом незавершенного строительства, процент готовности-32%, отмечает, что из условий договора аренды N 1 от 22.11.2010, заключенного между Бакай С.В. и предприниматель Бакай Л.Н. не возможно установить, является ли Бакай С.В. собственником помещения N 15 и входит ли оно в 32% готовности строения, указанные в свидетельстве о праве собственности на незавершенный строительством объект, выданном 17.08.2006.
Какие-либо доказательства того, что предприниматель Бумина Л.Ф. в обоснование своей позиции указывала на обозначенные выше доводы, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что данные доводы предпринимателя Буминой Л.Ф. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлялись, в связи с чем не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Новые доказательства могут быть приняты судом апелляционной инстанции только в том случае, если они не могли быть представлены заявителем в суд первой инстанции по независящим от заявителя причинам (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку предприниматель Бумина Л.Ф. не обосновала невозможность предоставления объяснений, данных в апелляционной жалобе, суду первой инстанции, она не вправе ссылаться на них в обоснование своей жалобы.
Вместе с тем, суд апелляционный инстанции считает необходимым отметить, что согласно утвержденной 27.04.2010 ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" технической характеристике на объект, незавершенный строительством: здание торгово-развлекательного центра, микрорайон 10, здание N 19, г. Нефтеюганск (т. 1, л.д. 145), строительная готовность объекта составляла 88%, в связи с чем какие-либо сомнения о готовности спорного помещения у суда отсутствуют.
Суд первой инстанции, признав договоры аренды NN 48, 49 незаключенными, и, принимая во внимание представленное в исковом заявлении материально-правовое обоснование иска, обоснованно посчитал необходимым оценить заявленные требования с позиции норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательств вследствие неосновательного обогащения).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Факт занятия помещения N 15 на первом этаже объекта незавершенного строительством, ответчиком не отрицается.
Как указано выше, судом первой инстанции установлено, что согласно выкопировке из поэтажного плана объекта незавершенного строительством, общая площадь помещения N 15 на первом этаже составляет 27,9 кв. м.
Вместе с тем, между сторонами возник спор относительно периода использования данного помещения.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что периодом пользования ответчиком спорного помещения N 15 площадью 27,9 кв. м является период с мая по октябрь 2011 года, то есть 6 месяцев.
По правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договорах NN 48 и 49, согласно которым она составляет 1 800 руб. за 1 кв. м в месяц.
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не представлено.
Заявленный размер арендной платы подтвержден истцом представленными в дело договорами аренды, подписанными в спорный период с другими арендаторами помещений того же объекта, следует из отзыва Галяминских И.В., а также из воли сторон, выраженной в подписании двух договоров из расчета арендной платы 700 руб. и 1 100 руб. за 1 кв. м в месяц.
Расчет платы за пользование помещением судом произведен следующим образом:
27,9 кв. м * 1 800 руб. * 6 мес. = 301 320 руб.
Принимая во внимание, что ответчиком оплата произведена на сумму 232 000 руб., размер задолженности составит 69 320 руб. (301 320 руб. - 232 000 руб.).
Установив указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства по делу, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании стоимости пользования помещением N 15 в сумме 69 320 руб.
Учитывая, что в апелляционной жалобе предприниматель Бумина Л.Ф. не приводит доводов относительно судебных издержек, понесенных агентством в связи с оплатой услуг представителя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в указанной части.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25 декабря 2012 года по делу N А75-5452/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)