Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2013 по делу N А47-14564/2012 (судья Миллер И.Э.).
В заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича - лично (паспорт), Фахретдинова Г.Р. (доверенность от 03.02.2013);
- индивидуального предпринимателя Занина Андрея Викторовича - Щепачев Е.А. (доверенность от 15.03.2013).
Индивидуальный предприниматель Занин Андрей Викторович (далее по тексту - истец, ИП Занин А.В.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Марату Мунировичу (далее - ответчик, ИП Фахретдинов М.М.) о взыскании 281 250 руб., из которых 135 000 руб. - сумма основного долга по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2012, 146 250 руб. - пени за ненадлежащее исполнения обязательств по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.12.2012 (резолютивная часть объявлена 09.01.2013) исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича в пользу индивидуального предпринимателя Занина Андрея Викторовича взыскано 281 250 руб., составляющие 135 000 руб. - сумма основного долга, 146 250 руб. - пени.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Фахретдинов М.М. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное определение истцом размера предъявленной ко взысканию суммы задолженности - 135 000 руб., поскольку за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 (2 месяца) сумма арендной платы по договору составляет 90 000 руб. из расчета 45 000 руб. за 1 месяц. Указывает на невозможность взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в период с 11.07.2012 по 11.08.2012, поскольку арендуемое нежилое помещение с 11.07.2012 не использовалось и было закрыто арендодателем. Ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора.
Кроме того, указывает на необоснованное неприменение судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чрезмерно высокого размера неустойки, установленного договором аренды.
От ИП Занина А.В. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывает на отсутствие со стороны ответчика возражений в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции относительно наличия задолженности. Указывает на невозможность снижения договорной неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие заявления ответчика о несоразмерности неустойки и доказательств ее несоразмерности.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. ИП Занин А.В. настаивал на доводах отзыва на апелляционную жалобу.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств.
В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны, мотивированного необходимостью предоставления дополнительных доказательств.
Однако, в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Поскольку такого обоснования заявителем ходатайства не представлено, оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Занину А.В. принадлежит на праве собственности 2-х этажный блок обслуживания к жилому дому общей площадью 521,5 кв. м лит. Е, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Лабужского, д. 14, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2009 сделана запись регистрации за номером 56-56-01/041/2009-281 (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2009 на л.д. 37).
12.04.2012 между индивидуальными предпринимателями Заниным А.В. (арендодатель) и Фахретдиновым М.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м, расположенное в подвальном этаже, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Лабужского, д. 14, для физкультурно-оздоровительной деятельности (пункты 1.1, 1.2 договора, приложением N 1 к договору л.д. 10-17).
Срок действия договора аренды установлен с 12.04.2012 по 31.12.2012 (пункт 1.8 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: твердого размера арендной платы в размере 45 000 руб. за полный календарный месяц и переменной части, которая включает в себя затраты согласно показаниям узлов учета по действующим тарифам поставщиков услуг (электроэнергия).
Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж, вторая - переменная часть уплачивается арендатором в течение трех рабочих дней с момента выставления счетов арендатору перечислением на расчетный счет поставщиков услуг.
В соответствии с пунктом 4.2 договора, досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон, по инициативе арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору, с уведомлением последнего за месяц до предполагаемой даты расторжения и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, по инициативе арендатора, в одностороннем порядке, с уведомлением письменно арендодателя за два календарных месяца до предполагаемой даты расторжения договора. По истечении двух месяцев с момента уведомления арендодателя арендатором договор считается расторгнутым.
Согласно пункту 5.4 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный пунктом 3.2. договора: в течение месяца - начисляется пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, установленной пунктом 3.1 договора, свыше 30 дней - 5% за каждый день просрочки от суммы, установленной в пункте 3.1 договора.
В пункте 6.1 договора сторонами предусмотрено, что все споры и разногласия, возникшие между сторонами по настоящему договору и в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Оренбургской области.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2012 (л. д. 18).
20.07.2012 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.04.2012, согласно которому истец уведомил ответчика о том, что по истечении одного месяца с момента получения письма договор аренды от 12.04.2012 будет расторгнут, а также сообщил о необходимости погасить задолженность по арендной плате и иным платежам (л. д. 19).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании 135 000 руб. задолженности по арендной плате за май, июнь, июль 2012 года обоснованными и подлежащими удовлетворению. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 146 250 руб. за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 также признано обоснованным, ввиду нарушения условий договора. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения анализируемого договора аренды от 12.04.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При установлении периода начисления арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2012.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, анализируемый договор аренды был заключен сторонами на срок до 31.12.2012.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с названной нормой в пункте 4.2 договора стороны установили, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору, с уведомлением последнего за месяц до предполагаемой даты расторжения и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Истцом в адрес ответчика направлено 20.07.2012 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.04.2012 по истечении 1 месяца с момента получения уведомления (л. д. 19).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 12.04.2012 считается расторгнутым с 20.08.2012.
Из текста искового заявления следует, что, обращаясь в суд, истец ссылался на нарушение арендатором условий договора аренды от 12.04.2012 по внесению арендных платежей за 3 месяца - май, июнь, июль 2012 года (л. д. 7).
Учитывая изложенное, довод заявителя жалобы о предъявлении истцом требований за 2 месяца за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 отклоняется арбитражным апелляционным судом.
Ссылка апеллянта о прекращении истцом доступа в арендуемое помещение с 11.07.2012 как основание, освобождающее ответчика от внесения арендных платежей с указанной даты, не подтверждена документально. Акт о закрытии помещения ответчиком суду не представлен. Доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий в пользовании и владении ИП Фахретдиновым М.М. указанным объектом недвижимости, отсутствуют.
Следует отметить, что отсутствие использования арендуемого нежилого помещения не исключает обязанность по внесению арендных платежей по спорному договору аренды. В силу положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата по договору аренды производится за время нахождения имущества в аренде. Основанием для прекращения арендных отношений является возврат арендованного нежилого помещения.
Между тем, доказательств возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи с 11.07.2012 по 11.08.2012, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 12.04.2012 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды за период с мая по июль 2012 года составляет 135 000 руб. из расчета 45 000 руб. за 1 месяц. Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 135 000 руб., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, сторонами в пункте 5.4 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный пунктом 3.2 договора в течение месяца - начисляется пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, установленной пунктом 3.1 договора, свыше 30 дней - 5% за каждый день просрочки от суммы, установленной в пункте 3.1 договора.
Поскольку имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.04.2012 за период с 11.05.2012 по 11.08.2012, суд первой инстанции правильно посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за период с 11.05.2012 по 20.07.2012 подлежащими удовлетворению.
Расчет пени в сумме 146 250 руб. произведен истцом, исходя из суммы фактической задолженности ответчика, установленного договором размера пени, периода просрочки с 11.05.2012 по 20.07.2012, а потому признан судом верным.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскиваемая неустойка должна быть снижена, несостоятелен.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции. Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) доказательств (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, ответчик, будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения искового заявления, отзыва на исковое заявление, ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств ее явной несоразмерности суду не представил. В этой связи оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Возражения ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, заявленные на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не могут быть приняты судом с учетом приведенных выше положений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
При оценке довода подателя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Одним из оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Из смысла названной нормы права следует, что условие договора об установлении обязательного досудебного урегулирования спора должно содержать определенно выраженное соглашение сторон об установлении такого порядка.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, возникшие между сторонами по настоящему договору и в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Оренбургской области.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Буквальное толкование пункта 6.1 договора аренды не позволяет сделать вывод о том, что стороны предусмотрели обязательный досудебный порядок урегулирования спора: порядок, сроки предъявления и сроки рассмотрения претензий сторонами не согласован; отсутствует указание на обязательность направления претензии заинтересованной стороне перед обращением в суд и право обращения в суд, только после совершения такого действия. Названное свидетельствует о рекомендательном характере условия о разрешении всех споров и разногласий, возникшие между сторонами, путем переговоров, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды от 12.04.2012.
Из последующих действий сторон не представляется возможным установить обстоятельство согласования ими при заключении договора обязательного претензионного порядка урегулирования споров.
Положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации для рассматриваемых правоотношений такой порядок также не предусмотрен, поэтому оснований для оставления иска без рассмотрения, в порядке статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2013 по делу N А47-14564/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 N 18АП-1765/2013 ПО ДЕЛУ N А47-14564/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. N 18АП-1765/2013
Дело N А47-14564/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2013 по делу N А47-14564/2012 (судья Миллер И.Э.).
В заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича - лично (паспорт), Фахретдинова Г.Р. (доверенность от 03.02.2013);
- индивидуального предпринимателя Занина Андрея Викторовича - Щепачев Е.А. (доверенность от 15.03.2013).
Индивидуальный предприниматель Занин Андрей Викторович (далее по тексту - истец, ИП Занин А.В.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фахретдинову Марату Мунировичу (далее - ответчик, ИП Фахретдинов М.М.) о взыскании 281 250 руб., из которых 135 000 руб. - сумма основного долга по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2012, 146 250 руб. - пени за ненадлежащее исполнения обязательств по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.12.2012 (резолютивная часть объявлена 09.01.2013) исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича в пользу индивидуального предпринимателя Занина Андрея Викторовича взыскано 281 250 руб., составляющие 135 000 руб. - сумма основного долга, 146 250 руб. - пени.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Фахретдинов М.М. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное определение истцом размера предъявленной ко взысканию суммы задолженности - 135 000 руб., поскольку за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 (2 месяца) сумма арендной платы по договору составляет 90 000 руб. из расчета 45 000 руб. за 1 месяц. Указывает на невозможность взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в период с 11.07.2012 по 11.08.2012, поскольку арендуемое нежилое помещение с 11.07.2012 не использовалось и было закрыто арендодателем. Ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора.
Кроме того, указывает на необоснованное неприменение судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чрезмерно высокого размера неустойки, установленного договором аренды.
От ИП Занина А.В. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывает на отсутствие со стороны ответчика возражений в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции относительно наличия задолженности. Указывает на невозможность снижения договорной неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие заявления ответчика о несоразмерности неустойки и доказательств ее несоразмерности.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. ИП Занин А.В. настаивал на доводах отзыва на апелляционную жалобу.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств.
В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны, мотивированного необходимостью предоставления дополнительных доказательств.
Однако, в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Поскольку такого обоснования заявителем ходатайства не представлено, оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Занину А.В. принадлежит на праве собственности 2-х этажный блок обслуживания к жилому дому общей площадью 521,5 кв. м лит. Е, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Лабужского, д. 14, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2009 сделана запись регистрации за номером 56-56-01/041/2009-281 (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2009 на л.д. 37).
12.04.2012 между индивидуальными предпринимателями Заниным А.В. (арендодатель) и Фахретдиновым М.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м, расположенное в подвальном этаже, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Лабужского, д. 14, для физкультурно-оздоровительной деятельности (пункты 1.1, 1.2 договора, приложением N 1 к договору л.д. 10-17).
Срок действия договора аренды установлен с 12.04.2012 по 31.12.2012 (пункт 1.8 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: твердого размера арендной платы в размере 45 000 руб. за полный календарный месяц и переменной части, которая включает в себя затраты согласно показаниям узлов учета по действующим тарифам поставщиков услуг (электроэнергия).
Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж, вторая - переменная часть уплачивается арендатором в течение трех рабочих дней с момента выставления счетов арендатору перечислением на расчетный счет поставщиков услуг.
В соответствии с пунктом 4.2 договора, досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон, по инициативе арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору, с уведомлением последнего за месяц до предполагаемой даты расторжения и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, по инициативе арендатора, в одностороннем порядке, с уведомлением письменно арендодателя за два календарных месяца до предполагаемой даты расторжения договора. По истечении двух месяцев с момента уведомления арендодателя арендатором договор считается расторгнутым.
Согласно пункту 5.4 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный пунктом 3.2. договора: в течение месяца - начисляется пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, установленной пунктом 3.1 договора, свыше 30 дней - 5% за каждый день просрочки от суммы, установленной в пункте 3.1 договора.
В пункте 6.1 договора сторонами предусмотрено, что все споры и разногласия, возникшие между сторонами по настоящему договору и в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Оренбургской области.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2012 (л. д. 18).
20.07.2012 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.04.2012, согласно которому истец уведомил ответчика о том, что по истечении одного месяца с момента получения письма договор аренды от 12.04.2012 будет расторгнут, а также сообщил о необходимости погасить задолженность по арендной плате и иным платежам (л. д. 19).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании 135 000 руб. задолженности по арендной плате за май, июнь, июль 2012 года обоснованными и подлежащими удовлетворению. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 146 250 руб. за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 также признано обоснованным, ввиду нарушения условий договора. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения анализируемого договора аренды от 12.04.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При установлении периода начисления арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2012.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, анализируемый договор аренды был заключен сторонами на срок до 31.12.2012.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с названной нормой в пункте 4.2 договора стороны установили, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору, с уведомлением последнего за месяц до предполагаемой даты расторжения и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Истцом в адрес ответчика направлено 20.07.2012 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.04.2012 по истечении 1 месяца с момента получения уведомления (л. д. 19).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 12.04.2012 считается расторгнутым с 20.08.2012.
Из текста искового заявления следует, что, обращаясь в суд, истец ссылался на нарушение арендатором условий договора аренды от 12.04.2012 по внесению арендных платежей за 3 месяца - май, июнь, июль 2012 года (л. д. 7).
Учитывая изложенное, довод заявителя жалобы о предъявлении истцом требований за 2 месяца за период с 11.05.2012 по 11.07.2012 отклоняется арбитражным апелляционным судом.
Ссылка апеллянта о прекращении истцом доступа в арендуемое помещение с 11.07.2012 как основание, освобождающее ответчика от внесения арендных платежей с указанной даты, не подтверждена документально. Акт о закрытии помещения ответчиком суду не представлен. Доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий в пользовании и владении ИП Фахретдиновым М.М. указанным объектом недвижимости, отсутствуют.
Следует отметить, что отсутствие использования арендуемого нежилого помещения не исключает обязанность по внесению арендных платежей по спорному договору аренды. В силу положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата по договору аренды производится за время нахождения имущества в аренде. Основанием для прекращения арендных отношений является возврат арендованного нежилого помещения.
Между тем, доказательств возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи с 11.07.2012 по 11.08.2012, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 12.04.2012 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды за период с мая по июль 2012 года составляет 135 000 руб. из расчета 45 000 руб. за 1 месяц. Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 135 000 руб., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, сторонами в пункте 5.4 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный пунктом 3.2 договора в течение месяца - начисляется пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, установленной пунктом 3.1 договора, свыше 30 дней - 5% за каждый день просрочки от суммы, установленной в пункте 3.1 договора.
Поскольку имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.04.2012 за период с 11.05.2012 по 11.08.2012, суд первой инстанции правильно посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за период с 11.05.2012 по 20.07.2012 подлежащими удовлетворению.
Расчет пени в сумме 146 250 руб. произведен истцом, исходя из суммы фактической задолженности ответчика, установленного договором размера пени, периода просрочки с 11.05.2012 по 20.07.2012, а потому признан судом верным.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскиваемая неустойка должна быть снижена, несостоятелен.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции. Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) доказательств (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, ответчик, будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения искового заявления, отзыва на исковое заявление, ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств ее явной несоразмерности суду не представил. В этой связи оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Возражения ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, заявленные на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не могут быть приняты судом с учетом приведенных выше положений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
При оценке довода подателя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Одним из оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Из смысла названной нормы права следует, что условие договора об установлении обязательного досудебного урегулирования спора должно содержать определенно выраженное соглашение сторон об установлении такого порядка.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что все споры и разногласия, возникшие между сторонами по настоящему договору и в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Оренбургской области.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Буквальное толкование пункта 6.1 договора аренды не позволяет сделать вывод о том, что стороны предусмотрели обязательный досудебный порядок урегулирования спора: порядок, сроки предъявления и сроки рассмотрения претензий сторонами не согласован; отсутствует указание на обязательность направления претензии заинтересованной стороне перед обращением в суд и право обращения в суд, только после совершения такого действия. Названное свидетельствует о рекомендательном характере условия о разрешении всех споров и разногласий, возникшие между сторонами, путем переговоров, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды от 12.04.2012.
Из последующих действий сторон не представляется возможным установить обстоятельство согласования ими при заключении договора обязательного претензионного порядка урегулирования споров.
Положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации для рассматриваемых правоотношений такой порядок также не предусмотрен, поэтому оснований для оставления иска без рассмотрения, в порядке статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2013 по делу N А47-14564/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Марата Мунировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)