Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей: Сафоновой С.Н., Борзенковой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича (ОГРН 304660527200023, ИНН 660500017783) - Чуприян Ю.В., доверенность от 17.08.2012, Барабанщиков О.В., предъявил паспорт
от ответчика ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (ОГРН 102660525093, ИНН 6661064100) - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года
по делу N А60-36779/2012,
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича
к ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
о взыскании 227161 руб. 50 коп.
по встречному иску ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
к индивидуальному предпринимателю Барабанщикову Олегу Викторовичу
о взыскании неосновательного обогащения в размере 70 000 руб.
установил:
Индивидуальный предприниматель Барабанщиков Олег Викторович (далее - предприниматель, ИП Барабанщиков О.В.) с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (далее - общество) о расторжении договора аренды N 2 от 01.12.2010, и обязании общество возвратить арендованные помещения по акту приема-передачи, о взыскании 390 000 руб. задолженность по арендным платежам и 8966 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также просит взыскать с общества в возмещение расходов на оплату услуг представителя 35 000 руб.
В порядке ст. 132 АПК РФ обществом к предпринимателю предъявлены встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 70 000 руб., составляющих переплату арендной платы за период с ноября 2011 года по май 2012 года включительно.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года первоначальный иск удовлетворен: договор аренды N 2 от 01.12.2010, заключенный между предпринимателем и обществом, расторгнут, на общество возложена обязанность по возврату предпринимателю объекта аренды общей площадью 434,9 кв. м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Богданович, ул. Чкалова, д. 21 А, литер "2А", включающий в себя: складские помещения N 1, 2, 3 расположенные на 1 этаже здания, общей площадью 290,7 кв. м; офисные помещения, включающие в себя: комнату N 4 на первом этаже здания и комнаты N 1, 2, 3 на втором этаже здания, общем площадью 144,2 кв. м по акту приема-передачи.
Судом с общества в пользу предпринимателя взысканы 390 000 руб. задолженности по арендным платежам, 8966 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 7600 руб. расходов на оплату госпошлины и 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. Также с общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 3379, 32 руб.
Встречный иск удовлетворен: с предпринимателя в пользу общества взыскано 70 000 руб. неосновательного обогащения, 2800 руб. расходов по уплате госпошлины.
В результате зачета требований по первоначальному и встречному искам с общества в пользу предпринимателя взыскано 328 966 руб. 10 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4800 руб., расходов на оплату услуг представителя 35 000 руб.
Не согласившись с судебным актом в части удовлетворения иска предпринимателя, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.
Заявитель жалобы считает незаконным удовлетворение судом требований предпринимателя о расторжении договора, взыскании с общества долга за период с 01.06.2012 по 30.11.2012, и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как, по его мнению, суд необоснованно не учел то обстоятельство, что с 30.05.2012 договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, поэтому признание его расторгнутым в судебном порядке не требовалось.
Указывает на то, что общество не уведомляло предпринимателя о намерении продолжать арендные отношения за два месяца до окончания срока действия договора, что предусмотрено пунктом 10.2. договора, поэтому о том, что договор не будет продлен на новый срок, предприниматель должен был знать. Однако ссылается на то, что данное обстоятельство не исследовалось судом первой инстанции.
Также ссылается на не исследование судом представленных обществом доказательств освобождения обществом арендуемых помещений и прекращения их использования после истечения срока действия договора, направления в адрес предпринимателя акта приема-передачи помещений, уклонения предпринимателя от подписания акта приема-передачи.
Сообщает, что поведение предпринимателя является недобросовестным, так как, последний знал о том, что у общества отсутствовало намерение продолжать арендные отношения и общество предпринимало действия по передаче обратно предпринимателю арендуемых помещений в связи с тем, что Барабанщиков О.В. также являлся и работником общества, между тем он искусственно уклонялся от приема помещения и создавал видимость невозможности пользования арендуемым помещением.
Указывает на то, что заявления предпринимателя о невозможности использования помещения в связи с отсутствием ключей и постановкой помещений на сигнализацию не соответствуют действительности, так как ключи от помещения находились в распоряжении предпринимателя в связи с характером работы как сотрудника ответчика, договор на охрану помещений расторгнут 06.06.2012.
ИП Барабанщиков О.В. на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, так как указывает на недоказанность обществом факт возврата помещений предпринимателю, поэтому суд первой инстанции правильно взыскал с общества арендные платежи, проценты по ст. 395 ГК РФ, расторгнул договор по требованию предпринимателя и обязал общество возвратить объект аренды.
Поясняет, что направленные обществом акты приема-передачи помещений, относятся к разным договорам и подпись директора общества Гоглева Г.М. разная.
От общества в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителей, также в нем указано, что общество поддерживает указанные в жалобе доводы в полном объеме.
В судебном заседании Барабанщиков О.В. и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 01.12.2010 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2, в соответствии с которым обществу в аренду предоставлено для размещения складского помещения и офиса объект аренды (далее "склад") общей площадью 434,9 кв. м, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Богданович, ул. Чкалова, д. 21 А, литер "2А", включающий в себя: складские помещения N 1, 2, 3 расположенные на 1 этаже здания, общей площадью 290,7 кв. м; офисные помещения, включающие в себя: комнату N 4 на первом этаже здания и комнаты N 1, 2, 3 на втором этаже здания, общем площадью 144,2 кв. м.
Указанные помещения арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2010.
Согласно п. 12.1. договор действует с 01.12.2010 до 15.11.2011, в связи с чем, не подлежал государственной регистрации.
Дополнительным соглашением N 01 от 01.11.2011 к договору аренды N 2 от 01.12.2010 внесены изменения в договор в части общей площади арендуемых помещений, которая составила 416,7 кв. м, изменен размер постоянной части арендной платы - 75 000 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 02 от 16.11.2011 к договору аренды N 2 от 01.12.2010 стороны продлили действие договора с 16.11.2011 по 30.05.2012, установили, что оплата постоянной части арендной платы производится до 20 числа текущего месяца.
В претензиях от 27.06.2012, от 16.07.2012 предприниматель просил у общества составить и подписать акт приема передачи имущества, вывести принадлежащее обществу имущество, внести арендную плату по фактический день использования арендованных помещений, произвести текущий ремонт или соответствующую денежную компенсацию (л.д. 24, 25).
В ответном письме от 09.07.2012 (л.д. 27) общество указывало, что 30.05.2012 срок договора аренды истек, общество не уведомляло предпринимателя о намерении продлить договор на новый срок как того требуют положения п. 10.2. договора. Указало, что о прекращении договора и о перемещении склада в другое место предприниматель осведомлен, так как по 09.06.2012 Барабанщиков О.В. являлся руководителем филиала ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург" и как руководитель обязан был организовать и контролировать документальное подтверждение прекращения договора и передачу занимаемых помещений по акту приема-передачи.
Проинформировало предпринимателя о том, что до 09.06.2012 имущество общества вывезено, помещения подготовлены к передаче, договор на охрану помещений расторгнут 06.06.2012, ключи находятся в распоряжении предпринимателя и его работников, однако предприниматель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещений, так как подписанный со стороны общества акт приема-передачи помещений до сих пор не подписан.
Предложило с целью разрешения конфликтной ситуации оплатить предпринимателю стоимость аренды за период с 01.06. по 09.06.2012 и подписать мировое соглашение об этом.
В письме от 20.07.2012 общество кратко изложило обстоятельства, ранее сообщенные в письме от 09.07.2012, повторно предложило подписать мировое соглашение (л.д. 28).
ИП Барабанщиков О.В., ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании общества возвратить предпринимателю объект аренды.
Обращаясь со встречным требованием к предпринимателю, общество сослалось на возникновение на стороне предпринимателя неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной обществом арендной платы за период с ноября 2011 года по май 2012 года включительно.
Принимая решение, суд первой инстанции удовлетворил как первоначальный, так и встречный иски, путем зачета требований по первоначальному и встречному искам взыскал с общества в пользу предпринимателя 328 966 руб. 10 коп. долга и процентов, 4800 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Заявителем жалобы на рассмотрение арбитражного апелляционного суда поставлен вопрос о законности и обоснованности решение суда в части удовлетворения исковых требований предпринимателя.
Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности за период с 01.06.2012 по 30.11.2012 подтверждается материалами дела, доказательств возврата помещений не представлено, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2012 по 17.12.2012 рассчитаны правомерно, основания для расторжения договора аренды и обязании возвратить имущество имеются, так как в претензиях от 27.06.2012, от 16.07.2012 предприниматель предлагал обществу оплатить задолженность, однако долг не погашен.
Изучив материалы дела, оценив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения Барабанщикова О.В. и его представителя, проверив правильность соблюдения и применение судом норм материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон возникли из договора аренды N 2 от 01.12.2010.
Исследовав содержание указанного договора на соответствие его требованиям статей 432, 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что существенные условия для данного вида договора соблюдены, поэтому договор аренды N 2 от 01.12.2010 является заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно дополнительного соглашения N 02 от 16.11.2011 стороны пришли к соглашению о возобновлении действия договора аренды N 2 от 01.12.2010 на период с 16.11.2011 по 30.05.2012 на прежних условиях (л.д. 23).
Следовательно, срок аренды определен с 16.11.2011 по 30.05.2012, что не отрицается сторонами.
В разделе 10 договора аренды стороны определили условия для продления действия договора.
Так, в п. 10.2 договора аренды указано, что арендатор, надлежащим образом, исполнявший обязанности по настоящему договору, по истечении его срока действия, вправе предложить арендодателю заключение договора на новый срок. Он должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за два месяца до истечения срока действия настоящего договора.
Таким образом, намерение арендатора о заключении договора на новый срок должно быть оформлено письменно и о нем арендатор должен предупредить арендодателя за два месяца до истечения срока договора.
Соответствующих доказательств в материалах дела не имеется, поэтому 30.05.2012 срок договора аренды истек, соответственно, с указанной даты договор аренды N 2 от 01.12.2010 является прекращенным.
Данное обстоятельство было указано обществом в отзывах на иск, однако ошибочно оставлено судом первой инстанции без внимания, в связи с чем, у суда первой инстанции не имелось законных оснований удовлетворять требование истца о расторжении договора аренды и обязании общества возвратить объект аренды.
Кроме того, из искового заявления предпринимателя видно, что в качестве спорного в отношении задолженности по арендным платежам предпринимателем заявлен период после прекращения действия договора, а именно с 01.06.2012 по 30.11.2012.
При этом предприниматель ссылается на невозможность пользования имуществом, так как объект аренды арендатором арендодателю не возвращен по акту приема-передачи, в помещениях находится имущество арендатора, помещение поставлено под охрану, ключи не переданы.
В опровержение данных доводов общество указывало на то, что после прекращения договора аренды помещение в установленный в договоре срок аренды было освобождено от принадлежащего обществу имущества, подготовлено к передаче по акту, подписанный акт приема-передачи помещений со стороны общества передан на подписание предпринимателю, однако последним не подписан.
В указанной части арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Таким образом, уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества исключает возможность взыскания с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора.
В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства позволяют суду прийти к выводу об имеющемся со стороны предпринимателя уклонении от приемки помещения.
В рассматриваемом случае арбитражный апелляционный суд принимает во внимание то, что общество совершило действия по освобождению помещения от принадлежащего ему имущества, направило в адрес предпринимателя по почте, подписанный обществом акт приема-передачи помещений к договору, датировав его 09.06.2012, однако акт приема-передачи помещений от 09.06.2012 без указания каких-либо причин не подписан предпринимателем (л.д. 138).
При этом согласно приказов ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург" N 3-115-к от 25.06.2007 и N 3-106/2-к от 09.06.2012 (л.д. 163-164), Барабанщиков О.В. в период с 25.06.2007 по 09.06.2012 также являлся и работником структурного подразделения Богдановического филиала ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург", занимал должность руководителя группы операций, поэтому он не мог не знать о намерениях общества не продлять договор аренды в связи с решением общества перевести складское хозяйство Богдановического филиала в Камышловский филиал.
Ссылки предпринимателя на то, что доступ в спорные помещения у него отсутствовал, так как обществом не переданы ключи и помещение поставлено под охрану, не соответствуют действительности, так как договор на охрану объекта расторгнут обществом 06.06.2012, ключи от помещения находились у Барабанщикова О.В., так как он был сотрудником общества.
Из имеющейся в деле переписки видно, что между сторонами возник конфликт в связи с тем, что общество не стало продолжать арендные отношения с предпринимателем, при этом общество неоднократно в письмах от 09.07.2012 и от 20.07.2012 указывало предпринимателю, что спорное помещение освобождено от принадлежащего обществу имущества, и готово к передаче по акту, однако акты приема-передачи, как врученные Барабанщикову О.В. лично, но не под роспись, так и направленные ему по почте, им не подписывались.
Указание предпринимателем на необходимость осуществления арендатором на складе текущего ремонта признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не может являться причиной для отказа в приемке помещений.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
По смыслу статьи 622 ГК РФ следует, что арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.
Арбитражный апелляционный суд отмечает, что несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).
Таким образом, из материалов дела, в том числе представленной переписки сторон следует, что общество освободило арендованное помещение, выразило волю на его возврат арендодателю и готовность его передачи с оформлением акта, как это предусмотрено договором аренды.
Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии спорного имущества арендодателем не было предпринято каких-либо активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя и об отсутствии вины общества в несвоевременном возврате арендованного помещения.
Таким образом, взыскание с общества арендных платежей за период после прекращения договора аренды, а именно с 01.06.2012 по 30.11.2012, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2012 по 17.12.2012, является неправомерным.
При данных обстоятельствах, удовлетворение судом первой инстанции требований истца по первоначальному иску является незаконным, в связи с чем, решение суда в части удовлетворения первоначального иска следует отменить, в удовлетворении исковых требований ИП Барабанщикова О.В. отказать.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска судом апелляционной инстанции не пересматривается, так как данная часть судебного акта не обжалуется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ уплаченная обществом за подачу апелляционной жалобы госпошлина в размере 2000 руб. подлежит возмещению предпринимателем обществу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года по делу N А60-36779/2012 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича (ОГРН 304660527200023, ИНН 660500017783) в пользу ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (ОГРН 102660525093, ИНН 6661064100) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) по платежному поручению N 27 от 24.01.2013.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 N 17АП-1610/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-36779/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N 17АП-1610/2013-АК
Дело N А60-36779/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей: Сафоновой С.Н., Борзенковой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича (ОГРН 304660527200023, ИНН 660500017783) - Чуприян Ю.В., доверенность от 17.08.2012, Барабанщиков О.В., предъявил паспорт
от ответчика ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (ОГРН 102660525093, ИНН 6661064100) - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года
по делу N А60-36779/2012,
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича
к ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
о взыскании 227161 руб. 50 коп.
по встречному иску ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург"
к индивидуальному предпринимателю Барабанщикову Олегу Викторовичу
о взыскании неосновательного обогащения в размере 70 000 руб.
установил:
Индивидуальный предприниматель Барабанщиков Олег Викторович (далее - предприниматель, ИП Барабанщиков О.В.) с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (далее - общество) о расторжении договора аренды N 2 от 01.12.2010, и обязании общество возвратить арендованные помещения по акту приема-передачи, о взыскании 390 000 руб. задолженность по арендным платежам и 8966 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также просит взыскать с общества в возмещение расходов на оплату услуг представителя 35 000 руб.
В порядке ст. 132 АПК РФ обществом к предпринимателю предъявлены встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 70 000 руб., составляющих переплату арендной платы за период с ноября 2011 года по май 2012 года включительно.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года первоначальный иск удовлетворен: договор аренды N 2 от 01.12.2010, заключенный между предпринимателем и обществом, расторгнут, на общество возложена обязанность по возврату предпринимателю объекта аренды общей площадью 434,9 кв. м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Богданович, ул. Чкалова, д. 21 А, литер "2А", включающий в себя: складские помещения N 1, 2, 3 расположенные на 1 этаже здания, общей площадью 290,7 кв. м; офисные помещения, включающие в себя: комнату N 4 на первом этаже здания и комнаты N 1, 2, 3 на втором этаже здания, общем площадью 144,2 кв. м по акту приема-передачи.
Судом с общества в пользу предпринимателя взысканы 390 000 руб. задолженности по арендным платежам, 8966 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 7600 руб. расходов на оплату госпошлины и 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. Также с общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 3379, 32 руб.
Встречный иск удовлетворен: с предпринимателя в пользу общества взыскано 70 000 руб. неосновательного обогащения, 2800 руб. расходов по уплате госпошлины.
В результате зачета требований по первоначальному и встречному искам с общества в пользу предпринимателя взыскано 328 966 руб. 10 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4800 руб., расходов на оплату услуг представителя 35 000 руб.
Не согласившись с судебным актом в части удовлетворения иска предпринимателя, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.
Заявитель жалобы считает незаконным удовлетворение судом требований предпринимателя о расторжении договора, взыскании с общества долга за период с 01.06.2012 по 30.11.2012, и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как, по его мнению, суд необоснованно не учел то обстоятельство, что с 30.05.2012 договор аренды был прекращен в связи с истечением срока его действия, поэтому признание его расторгнутым в судебном порядке не требовалось.
Указывает на то, что общество не уведомляло предпринимателя о намерении продолжать арендные отношения за два месяца до окончания срока действия договора, что предусмотрено пунктом 10.2. договора, поэтому о том, что договор не будет продлен на новый срок, предприниматель должен был знать. Однако ссылается на то, что данное обстоятельство не исследовалось судом первой инстанции.
Также ссылается на не исследование судом представленных обществом доказательств освобождения обществом арендуемых помещений и прекращения их использования после истечения срока действия договора, направления в адрес предпринимателя акта приема-передачи помещений, уклонения предпринимателя от подписания акта приема-передачи.
Сообщает, что поведение предпринимателя является недобросовестным, так как, последний знал о том, что у общества отсутствовало намерение продолжать арендные отношения и общество предпринимало действия по передаче обратно предпринимателю арендуемых помещений в связи с тем, что Барабанщиков О.В. также являлся и работником общества, между тем он искусственно уклонялся от приема помещения и создавал видимость невозможности пользования арендуемым помещением.
Указывает на то, что заявления предпринимателя о невозможности использования помещения в связи с отсутствием ключей и постановкой помещений на сигнализацию не соответствуют действительности, так как ключи от помещения находились в распоряжении предпринимателя в связи с характером работы как сотрудника ответчика, договор на охрану помещений расторгнут 06.06.2012.
ИП Барабанщиков О.В. на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, так как указывает на недоказанность обществом факт возврата помещений предпринимателю, поэтому суд первой инстанции правильно взыскал с общества арендные платежи, проценты по ст. 395 ГК РФ, расторгнул договор по требованию предпринимателя и обязал общество возвратить объект аренды.
Поясняет, что направленные обществом акты приема-передачи помещений, относятся к разным договорам и подпись директора общества Гоглева Г.М. разная.
От общества в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителей, также в нем указано, что общество поддерживает указанные в жалобе доводы в полном объеме.
В судебном заседании Барабанщиков О.В. и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 01.12.2010 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2, в соответствии с которым обществу в аренду предоставлено для размещения складского помещения и офиса объект аренды (далее "склад") общей площадью 434,9 кв. м, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Богданович, ул. Чкалова, д. 21 А, литер "2А", включающий в себя: складские помещения N 1, 2, 3 расположенные на 1 этаже здания, общей площадью 290,7 кв. м; офисные помещения, включающие в себя: комнату N 4 на первом этаже здания и комнаты N 1, 2, 3 на втором этаже здания, общем площадью 144,2 кв. м.
Указанные помещения арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2010.
Согласно п. 12.1. договор действует с 01.12.2010 до 15.11.2011, в связи с чем, не подлежал государственной регистрации.
Дополнительным соглашением N 01 от 01.11.2011 к договору аренды N 2 от 01.12.2010 внесены изменения в договор в части общей площади арендуемых помещений, которая составила 416,7 кв. м, изменен размер постоянной части арендной платы - 75 000 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 02 от 16.11.2011 к договору аренды N 2 от 01.12.2010 стороны продлили действие договора с 16.11.2011 по 30.05.2012, установили, что оплата постоянной части арендной платы производится до 20 числа текущего месяца.
В претензиях от 27.06.2012, от 16.07.2012 предприниматель просил у общества составить и подписать акт приема передачи имущества, вывести принадлежащее обществу имущество, внести арендную плату по фактический день использования арендованных помещений, произвести текущий ремонт или соответствующую денежную компенсацию (л.д. 24, 25).
В ответном письме от 09.07.2012 (л.д. 27) общество указывало, что 30.05.2012 срок договора аренды истек, общество не уведомляло предпринимателя о намерении продлить договор на новый срок как того требуют положения п. 10.2. договора. Указало, что о прекращении договора и о перемещении склада в другое место предприниматель осведомлен, так как по 09.06.2012 Барабанщиков О.В. являлся руководителем филиала ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург" и как руководитель обязан был организовать и контролировать документальное подтверждение прекращения договора и передачу занимаемых помещений по акту приема-передачи.
Проинформировало предпринимателя о том, что до 09.06.2012 имущество общества вывезено, помещения подготовлены к передаче, договор на охрану помещений расторгнут 06.06.2012, ключи находятся в распоряжении предпринимателя и его работников, однако предприниматель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещений, так как подписанный со стороны общества акт приема-передачи помещений до сих пор не подписан.
Предложило с целью разрешения конфликтной ситуации оплатить предпринимателю стоимость аренды за период с 01.06. по 09.06.2012 и подписать мировое соглашение об этом.
В письме от 20.07.2012 общество кратко изложило обстоятельства, ранее сообщенные в письме от 09.07.2012, повторно предложило подписать мировое соглашение (л.д. 28).
ИП Барабанщиков О.В., ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании общества возвратить предпринимателю объект аренды.
Обращаясь со встречным требованием к предпринимателю, общество сослалось на возникновение на стороне предпринимателя неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной обществом арендной платы за период с ноября 2011 года по май 2012 года включительно.
Принимая решение, суд первой инстанции удовлетворил как первоначальный, так и встречный иски, путем зачета требований по первоначальному и встречному искам взыскал с общества в пользу предпринимателя 328 966 руб. 10 коп. долга и процентов, 4800 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Заявителем жалобы на рассмотрение арбитражного апелляционного суда поставлен вопрос о законности и обоснованности решение суда в части удовлетворения исковых требований предпринимателя.
Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности за период с 01.06.2012 по 30.11.2012 подтверждается материалами дела, доказательств возврата помещений не представлено, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2012 по 17.12.2012 рассчитаны правомерно, основания для расторжения договора аренды и обязании возвратить имущество имеются, так как в претензиях от 27.06.2012, от 16.07.2012 предприниматель предлагал обществу оплатить задолженность, однако долг не погашен.
Изучив материалы дела, оценив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения Барабанщикова О.В. и его представителя, проверив правильность соблюдения и применение судом норм материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон возникли из договора аренды N 2 от 01.12.2010.
Исследовав содержание указанного договора на соответствие его требованиям статей 432, 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что существенные условия для данного вида договора соблюдены, поэтому договор аренды N 2 от 01.12.2010 является заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно дополнительного соглашения N 02 от 16.11.2011 стороны пришли к соглашению о возобновлении действия договора аренды N 2 от 01.12.2010 на период с 16.11.2011 по 30.05.2012 на прежних условиях (л.д. 23).
Следовательно, срок аренды определен с 16.11.2011 по 30.05.2012, что не отрицается сторонами.
В разделе 10 договора аренды стороны определили условия для продления действия договора.
Так, в п. 10.2 договора аренды указано, что арендатор, надлежащим образом, исполнявший обязанности по настоящему договору, по истечении его срока действия, вправе предложить арендодателю заключение договора на новый срок. Он должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за два месяца до истечения срока действия настоящего договора.
Таким образом, намерение арендатора о заключении договора на новый срок должно быть оформлено письменно и о нем арендатор должен предупредить арендодателя за два месяца до истечения срока договора.
Соответствующих доказательств в материалах дела не имеется, поэтому 30.05.2012 срок договора аренды истек, соответственно, с указанной даты договор аренды N 2 от 01.12.2010 является прекращенным.
Данное обстоятельство было указано обществом в отзывах на иск, однако ошибочно оставлено судом первой инстанции без внимания, в связи с чем, у суда первой инстанции не имелось законных оснований удовлетворять требование истца о расторжении договора аренды и обязании общества возвратить объект аренды.
Кроме того, из искового заявления предпринимателя видно, что в качестве спорного в отношении задолженности по арендным платежам предпринимателем заявлен период после прекращения действия договора, а именно с 01.06.2012 по 30.11.2012.
При этом предприниматель ссылается на невозможность пользования имуществом, так как объект аренды арендатором арендодателю не возвращен по акту приема-передачи, в помещениях находится имущество арендатора, помещение поставлено под охрану, ключи не переданы.
В опровержение данных доводов общество указывало на то, что после прекращения договора аренды помещение в установленный в договоре срок аренды было освобождено от принадлежащего обществу имущества, подготовлено к передаче по акту, подписанный акт приема-передачи помещений со стороны общества передан на подписание предпринимателю, однако последним не подписан.
В указанной части арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со статей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Таким образом, уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества исключает возможность взыскания с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора.
В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства позволяют суду прийти к выводу об имеющемся со стороны предпринимателя уклонении от приемки помещения.
В рассматриваемом случае арбитражный апелляционный суд принимает во внимание то, что общество совершило действия по освобождению помещения от принадлежащего ему имущества, направило в адрес предпринимателя по почте, подписанный обществом акт приема-передачи помещений к договору, датировав его 09.06.2012, однако акт приема-передачи помещений от 09.06.2012 без указания каких-либо причин не подписан предпринимателем (л.д. 138).
При этом согласно приказов ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург" N 3-115-к от 25.06.2007 и N 3-106/2-к от 09.06.2012 (л.д. 163-164), Барабанщиков О.В. в период с 25.06.2007 по 09.06.2012 также являлся и работником структурного подразделения Богдановического филиала ЗАО "Компания "Юнилэнд-Екатеринбург", занимал должность руководителя группы операций, поэтому он не мог не знать о намерениях общества не продлять договор аренды в связи с решением общества перевести складское хозяйство Богдановического филиала в Камышловский филиал.
Ссылки предпринимателя на то, что доступ в спорные помещения у него отсутствовал, так как обществом не переданы ключи и помещение поставлено под охрану, не соответствуют действительности, так как договор на охрану объекта расторгнут обществом 06.06.2012, ключи от помещения находились у Барабанщикова О.В., так как он был сотрудником общества.
Из имеющейся в деле переписки видно, что между сторонами возник конфликт в связи с тем, что общество не стало продолжать арендные отношения с предпринимателем, при этом общество неоднократно в письмах от 09.07.2012 и от 20.07.2012 указывало предпринимателю, что спорное помещение освобождено от принадлежащего обществу имущества, и готово к передаче по акту, однако акты приема-передачи, как врученные Барабанщикову О.В. лично, но не под роспись, так и направленные ему по почте, им не подписывались.
Указание предпринимателем на необходимость осуществления арендатором на складе текущего ремонта признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не может являться причиной для отказа в приемке помещений.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
По смыслу статьи 622 ГК РФ следует, что арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.
Арбитражный апелляционный суд отмечает, что несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).
Таким образом, из материалов дела, в том числе представленной переписки сторон следует, что общество освободило арендованное помещение, выразило волю на его возврат арендодателю и готовность его передачи с оформлением акта, как это предусмотрено договором аренды.
Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии спорного имущества арендодателем не было предпринято каких-либо активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя и об отсутствии вины общества в несвоевременном возврате арендованного помещения.
Таким образом, взыскание с общества арендных платежей за период после прекращения договора аренды, а именно с 01.06.2012 по 30.11.2012, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2012 по 17.12.2012, является неправомерным.
При данных обстоятельствах, удовлетворение судом первой инстанции требований истца по первоначальному иску является незаконным, в связи с чем, решение суда в части удовлетворения первоначального иска следует отменить, в удовлетворении исковых требований ИП Барабанщикова О.В. отказать.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска судом апелляционной инстанции не пересматривается, так как данная часть судебного акта не обжалуется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ уплаченная обществом за подачу апелляционной жалобы госпошлина в размере 2000 руб. подлежит возмещению предпринимателем обществу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2012 года по делу N А60-36779/2012 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Барабанщикова Олега Викторовича (ОГРН 304660527200023, ИНН 660500017783) в пользу ЗАО "Компания "ЮНИЛЭНД-Екатеринбург" (ОГРН 102660525093, ИНН 6661064100) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) по платежному поручению N 27 от 24.01.2013.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)