Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256629142),
от ответчика: представитель Семенов А.С. по доверенности от 09.02.2012, паспорт,
от третьих лиц:
- от общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская фабрика картонажных изделий": представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256629197),
- от Чепилевского М.М.: представитель Чепилевский В.М. по доверенности от 25.10.2012, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475)
к обществу с ограниченной ответственностью "Михаил" (ИНН 2312004734, ОГРН 1022301626357)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская фабрика картонажных изделий" (ИНН 2310055684, ОГРН 1022301606139), Чепилевского М.М.
о взыскании задолженности и пени
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Михаил"
к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
о взыскании неосновательного обогащения, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании договора аренды незаключенным,
принятое в составе судьи Журавского О.А.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Михаил" (далее - ООО "Михаил") о взыскании за период с 01.04.2008 по 01.10.2008 задолженности по арендной плате за помещения NN 2-4, 7, 7/1 по ул. Горького/Красноармейской, 113/74 в размере 130 250 руб. 28 коп., задолженности по пене за период с 11.01.2006 по 01.10.2008 в размере 11 018 руб. 86 коп., задолженности по арендной плате за помещение N 7 за период с 02.10.2008 по 03.09.2010 в размере 514 240 руб. 87 коп., задолженности по пене за период с 02.10.2008 по 03.09.2010 в размере 247 417 руб. 12 коп. (требования, уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 1, л.д. 40, 67, 118, том 2, л.д. 23).
Определением суда первой инстанции от 03.05.2011 принято встречное исковое заявление ООО "Михаил" к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара о признании договора аренды N 731/2 от 08.12.2003 незаключенным, взыскании суммы неосновательно приобретенных денежных средств в размере 222 954 руб., взыскании сумму упущенной выгоды равной сумме неосновательно приобретенных денежных средств в размере 222 954 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 197 руб., взыскании суммы неосновательно приобретенных денежных средств за аренду земельного участка в размере 91 766 руб. (требования, уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 2, л.д. 40-43).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 в удовлетворении основного и встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования департамента в полном объеме.
В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Подписывая договор аренды муниципального имущества от 08.12.2003 ООО "Михаил" согласилось с его условиями и обязано оплачивать арендную плату согласно площади помещений и земельного участка, указанных в договоре, протокол разногласий к договору аренды от 08.12.2003 N 731/2 не составлялся. Все существенные условия договора аренды муниципального имущества от 08.12.2003 N 731/2 согласованы сторонами, договор продлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. Заявителем указано, что в соответствии с актами обследования муниципального имущества от 22.12.2008 N 385 и от 14.07.2010 N 196 в арендуемых помещениях ответчик незаконно произвел самовольные перепланировки, не оформленные в установленном законом порядке, чем нарушил условия договора. В адрес ООО "Михаил" направлены письма от 02.10.2008 N 22185.49, от 16.02.2010 N 2652.49, от 31.05.2010 N 11911.49, в соответствии с которыми последнему предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и пене, устранить перепланировки арендованного имущества, а также освободить занимаемые помещения в связи с отказом департамента от договора аренды. Поскольку указанные требования оставлены ответчиком без исполнения, общество "Михаил" обязано освободить муниципальные нежилые помещения по ул. Горького/Красноармейской, 113/74, а также оплатить в бюджет муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате и пене.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Михаил" просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, вступившим в силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 03.06.2008 договор аренды в части передачи в аренду помещений N 2, 3, 4 признан недействительным. В отношении помещений N 7, 7/1 и земельного участка принято решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19.12.2011, вступившее в законную силу, которым признано право собственности за Чепилевским М.М. на реконструированные помещения в спорном домовладении, в том числе на помещение N 7, с охватом заявленного истцом периода. Кроме того, общество указало, что с момента сноса спорного объекта недвижимости в силу ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору N 731/2 от 08.12.2003 в части предоставления ООО "Михаил" в аренду помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Горького/Красноармейская, 113/76 прекратились.
В отзыве на апелляционную жалобу Чепилевский М.М. указал на необоснованность и несоответствие закону доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание 12.12.2012 департамент и ООО "Краснодарская фабрика картонажных изделий", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Общество "Краснодарская фабрика картонажных изделий" направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с невозможностью выезда к месту судебного разбирательства.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Михаил" указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Чепилевского М.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил копию свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом, общей площадью 225, 2 кв. м, инв. N 3784-179, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 74 за Чепилевским М.М. от 13.11.2012 N 255901.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2003 между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Михаил" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, в соответствии с которым, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 88,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Горького/Красноармейская, 113/74 литер А, помещения N 2, 3, 4, 7, 71 для использования под магазин (том 1, л.д. 30-34).
В пункте 2.1 договора сторонами согласован срок его действия: с 02.10.2003 по 30.09.2004.
02.12.2003 нежилые помещения площадью 88,5 кв. м в удовлетворительном техническом состоянии переданы арендатору Чепилевскому М.М., что подтверждается актом приема-передачи (том 1, л.д. 35).
К указанному договору сторонами заключено дополнительное соглашение от 11.04.2006, меняющее размер и порядок начисления арендных платежей.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Считая договор незаключенным, а полученные истцом денежные средства по договору неосновательным обогащением, ООО "Михаил" обратился в рамках настоящего иска со встречными требованиями.
Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Факт передачи ответчику недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи от 02.10.2003, представленным в материалах дела.
Срок действия договора, как было указано выше, сторонами установлен с 02.10.2003 по 30.09.2004, то есть менее года. По правилам ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор аренды недвижимого имущества не подлежал государственной регистрации.
В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя и продолжением использования предмета аренды судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что спорный договор был продлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание также, что воля сторон была направлена на продолжение договорных отношений, о чем свидетельствует заключенное сторонами дополнительное соглашение от 11.04.2006 к спорному договору, а также отсутствие документальных доказательств, свидетельствующих о наличии возражений со стороны арендодателя относительно занятия ответчиком помещений и наличие платежей со стороны арендатора.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, оценив в совокупности все доказательства по делу с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды незаключенными.
Судебная коллегия также соглашается с выводами суда о пропуске обществом срока исковой давности к требованиям о взыскании неосновательного обогащения применительно к платежам в период с 2004 по 2007 год.
В указанной части решение суда департаментом не оспорено.
В отношении требований истца (по первоначальному иску) суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, ч. 1 ст. 64 АПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
В этой связи, в соответствии с ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ, для арбитражного суда, рассматривающего конкретное дело, преюдициальное значение имеют установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции обстоятельства, составляющие фактическую основу вынесенного им судебного акта
В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Первомайского районного суда г. Краснодар от 03.06.2008, из содержания которого усматривается, что спорный договор аренды признан недействительным в части передачи в аренду помещений N 2,3,4 (том 1, л.д. 122-127).
Таким образом, требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Решением Первомайского районного суда от 19.12.2011, вступившим в законную силу, признано право собственности за Чепилевским М.М. на реконструированные помещения в спорном домовладении, в том числе на помещение N 7 (том 3, л.д. 31-32). Из текста решения также следует, что Чепилевским М.М. произведен капитальный ремонт и реконструкция помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Горького, 113/ ул. Красноармейская, 74, в связи с чем, помещение N 7/1 вообще перестало существовать. Как следует из текста решения, Чепилевский М.М. на протяжении длительного времени пользуется открыто и непрерывно владеет указанными нежилыми помещениями как своим собственным имуществом. Кроме того, Чепилевскому М.М. по данному адресу принадлежит 608 кв. м земельного участка.
Поскольку объект договора аренды, как верно отмечено судом первой инстанции, прекратил свое существование, прекращается и действие договора аренды.
Создание ответчиком нового объекта гражданского права не означает распространения на него правового режима ранее существовавшего договора аренды.
При таких обстоятельствах, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты госпошлины, госпошлина взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.12.2012 N 15АП-13445/2012 ПО ДЕЛУ N А32-25504/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2012 г. N 15АП-13445/2012
Дело N А32-25504/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256629142),
от ответчика: представитель Семенов А.С. по доверенности от 09.02.2012, паспорт,
от третьих лиц:
- от общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская фабрика картонажных изделий": представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400256629197),
- от Чепилевского М.М.: представитель Чепилевский В.М. по доверенности от 25.10.2012, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475)
к обществу с ограниченной ответственностью "Михаил" (ИНН 2312004734, ОГРН 1022301626357)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская фабрика картонажных изделий" (ИНН 2310055684, ОГРН 1022301606139), Чепилевского М.М.
о взыскании задолженности и пени
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Михаил"
к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
о взыскании неосновательного обогащения, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании договора аренды незаключенным,
принятое в составе судьи Журавского О.А.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Михаил" (далее - ООО "Михаил") о взыскании за период с 01.04.2008 по 01.10.2008 задолженности по арендной плате за помещения NN 2-4, 7, 7/1 по ул. Горького/Красноармейской, 113/74 в размере 130 250 руб. 28 коп., задолженности по пене за период с 11.01.2006 по 01.10.2008 в размере 11 018 руб. 86 коп., задолженности по арендной плате за помещение N 7 за период с 02.10.2008 по 03.09.2010 в размере 514 240 руб. 87 коп., задолженности по пене за период с 02.10.2008 по 03.09.2010 в размере 247 417 руб. 12 коп. (требования, уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 1, л.д. 40, 67, 118, том 2, л.д. 23).
Определением суда первой инстанции от 03.05.2011 принято встречное исковое заявление ООО "Михаил" к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара о признании договора аренды N 731/2 от 08.12.2003 незаключенным, взыскании суммы неосновательно приобретенных денежных средств в размере 222 954 руб., взыскании сумму упущенной выгоды равной сумме неосновательно приобретенных денежных средств в размере 222 954 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 197 руб., взыскании суммы неосновательно приобретенных денежных средств за аренду земельного участка в размере 91 766 руб. (требования, уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 2, л.д. 40-43).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 в удовлетворении основного и встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования департамента в полном объеме.
В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Подписывая договор аренды муниципального имущества от 08.12.2003 ООО "Михаил" согласилось с его условиями и обязано оплачивать арендную плату согласно площади помещений и земельного участка, указанных в договоре, протокол разногласий к договору аренды от 08.12.2003 N 731/2 не составлялся. Все существенные условия договора аренды муниципального имущества от 08.12.2003 N 731/2 согласованы сторонами, договор продлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. Заявителем указано, что в соответствии с актами обследования муниципального имущества от 22.12.2008 N 385 и от 14.07.2010 N 196 в арендуемых помещениях ответчик незаконно произвел самовольные перепланировки, не оформленные в установленном законом порядке, чем нарушил условия договора. В адрес ООО "Михаил" направлены письма от 02.10.2008 N 22185.49, от 16.02.2010 N 2652.49, от 31.05.2010 N 11911.49, в соответствии с которыми последнему предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и пене, устранить перепланировки арендованного имущества, а также освободить занимаемые помещения в связи с отказом департамента от договора аренды. Поскольку указанные требования оставлены ответчиком без исполнения, общество "Михаил" обязано освободить муниципальные нежилые помещения по ул. Горького/Красноармейской, 113/74, а также оплатить в бюджет муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате и пене.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Михаил" просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, вступившим в силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 03.06.2008 договор аренды в части передачи в аренду помещений N 2, 3, 4 признан недействительным. В отношении помещений N 7, 7/1 и земельного участка принято решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19.12.2011, вступившее в законную силу, которым признано право собственности за Чепилевским М.М. на реконструированные помещения в спорном домовладении, в том числе на помещение N 7, с охватом заявленного истцом периода. Кроме того, общество указало, что с момента сноса спорного объекта недвижимости в силу ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору N 731/2 от 08.12.2003 в части предоставления ООО "Михаил" в аренду помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Горького/Красноармейская, 113/76 прекратились.
В отзыве на апелляционную жалобу Чепилевский М.М. указал на необоснованность и несоответствие закону доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание 12.12.2012 департамент и ООО "Краснодарская фабрика картонажных изделий", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Общество "Краснодарская фабрика картонажных изделий" направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с невозможностью выезда к месту судебного разбирательства.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Михаил" указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Чепилевского М.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил копию свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом, общей площадью 225, 2 кв. м, инв. N 3784-179, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красноармейская, 74 за Чепилевским М.М. от 13.11.2012 N 255901.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2003 между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Михаил" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, в соответствии с которым, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 88,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Горького/Красноармейская, 113/74 литер А, помещения N 2, 3, 4, 7, 71 для использования под магазин (том 1, л.д. 30-34).
В пункте 2.1 договора сторонами согласован срок его действия: с 02.10.2003 по 30.09.2004.
02.12.2003 нежилые помещения площадью 88,5 кв. м в удовлетворительном техническом состоянии переданы арендатору Чепилевскому М.М., что подтверждается актом приема-передачи (том 1, л.д. 35).
К указанному договору сторонами заключено дополнительное соглашение от 11.04.2006, меняющее размер и порядок начисления арендных платежей.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Считая договор незаключенным, а полученные истцом денежные средства по договору неосновательным обогащением, ООО "Михаил" обратился в рамках настоящего иска со встречными требованиями.
Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Факт передачи ответчику недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи от 02.10.2003, представленным в материалах дела.
Срок действия договора, как было указано выше, сторонами установлен с 02.10.2003 по 30.09.2004, то есть менее года. По правилам ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор аренды недвижимого имущества не подлежал государственной регистрации.
В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя и продолжением использования предмета аренды судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что спорный договор был продлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание также, что воля сторон была направлена на продолжение договорных отношений, о чем свидетельствует заключенное сторонами дополнительное соглашение от 11.04.2006 к спорному договору, а также отсутствие документальных доказательств, свидетельствующих о наличии возражений со стороны арендодателя относительно занятия ответчиком помещений и наличие платежей со стороны арендатора.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, оценив в совокупности все доказательства по делу с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды незаключенными.
Судебная коллегия также соглашается с выводами суда о пропуске обществом срока исковой давности к требованиям о взыскании неосновательного обогащения применительно к платежам в период с 2004 по 2007 год.
В указанной части решение суда департаментом не оспорено.
В отношении требований истца (по первоначальному иску) суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, ч. 1 ст. 64 АПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
В этой связи, в соответствии с ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ, для арбитражного суда, рассматривающего конкретное дело, преюдициальное значение имеют установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции обстоятельства, составляющие фактическую основу вынесенного им судебного акта
В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Первомайского районного суда г. Краснодар от 03.06.2008, из содержания которого усматривается, что спорный договор аренды признан недействительным в части передачи в аренду помещений N 2,3,4 (том 1, л.д. 122-127).
Таким образом, требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Решением Первомайского районного суда от 19.12.2011, вступившим в законную силу, признано право собственности за Чепилевским М.М. на реконструированные помещения в спорном домовладении, в том числе на помещение N 7 (том 3, л.д. 31-32). Из текста решения также следует, что Чепилевским М.М. произведен капитальный ремонт и реконструкция помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Горького, 113/ ул. Красноармейская, 74, в связи с чем, помещение N 7/1 вообще перестало существовать. Как следует из текста решения, Чепилевский М.М. на протяжении длительного времени пользуется открыто и непрерывно владеет указанными нежилыми помещениями как своим собственным имуществом. Кроме того, Чепилевскому М.М. по данному адресу принадлежит 608 кв. м земельного участка.
Поскольку объект договора аренды, как верно отмечено судом первой инстанции, прекратил свое существование, прекращается и действие договора аренды.
Создание ответчиком нового объекта гражданского права не означает распространения на него правового режима ранее существовавшего договора аренды.
При таких обстоятельствах, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты госпошлины, госпошлина взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-25504/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)