Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" директора Барышевой О.В. (протокол общего собрания участников от 09.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 (судья Карпова В.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А26-3468/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мадлен", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Титова, д. 12/6, 23, ОГРН 1031000041434 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просило пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи и пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к указанному договору принять в редакции истца согласно протоколу разногласий, и возложить на Администрацию обязанность заключить договор с учетом указанных условий.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Общество уточнило требования и просило суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи от 07.03.2012 с учетом протокола разногласий и принять пункты 3.1., 3.2. указанного договора, пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к договору в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора изложить: "цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС.
Цена продажи объекта определена следующим образом:
На основании отчета об оценке от 21.11.2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость объекта составила 3 997 457 руб. 63 коп. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. На основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком ГУП РК РГЦ "Недвижимость" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений приобретаемого имущества, осуществленных арендатором с согласия арендодателя, составила 2 291 000 (два миллиона двести девяносто одна тысяча) рублей.
В соответствии со статьей 5 пункта 6 от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Таким образом, цена продажи объекта составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС (рыночная стоимость 3 997 457 руб. 63 коп. минус стоимость неотделимых улучшений 2 291 000 руб.)".
- пункт 3.2 договора изложить: "на сумму 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев".
- пункт 3 приложения N 1 к договору купли-продажи изложить: "цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.)".
Кроме того Общество просило изменить приложение N 2 к указанному договору и рассчитать график ежемесячных платежей, исходя из цены объекта 1706457 руб. 63 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр "Недвижимость", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 4, ОГРН 1021000525260 (далее - ГУП РК РГЦ "Недвижимость").
Решением от 24.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.05.2013, суд принял пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи и пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к договору в редакции Администрации.
В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Барышева Ольга Викторовна заключили договор аренды муниципального имущества от 22.06.2000 N 197 (далее - договор N 197), в соответствии с которым арендатору передано в аренду помещение площадью 260,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий сроком до 24.06.2001. По акту приема-передачи от 26.06.2000 указанное помещение передано арендатору.
Пунктом 3.2.9. договора N 197 определено, что арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений с письменного согласия арендодателя. По окончании срока действия договора аренды стоимость неотделимых улучшений не компенсируется, все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя (пункт 3.2.11 договора N 197).
Постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 10.07.2000 N 2541 (далее - постановление N 2541) предпринимателю Барышевой О.В. разрешена реконструкция помещения, арендуемого по договору N 197.
В соответствии с экспертным заключением Управления государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое Республики Карелия от 14.05.2001 N 01-04/160 рабочий проект перепланировки арендуемых помещений под бар-кафе рекомендован к утверждению.
По ходатайству предпринимателя Барышевой О.В. постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 14.03.2001 N 905 срок проектирования кафе-бара продлен до 01.07.2001.
17.07.2003 между Администрацией и предпринимателем Барышевой О.В. заключен договор аренды муниципального имущества N 213 (далее - договор N 213), по которому арендатору передано в аренду нежилое помещение общей площадью 281,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, сроком до 28.06.2004.
Пунктом 3.3 договора N 213 предусмотрено, что арендатор не имеет права передавать помещения иным лицам на каком-либо праве без письменного согласия арендодателя.
Барышева О.В. обратилась 25.05.2004 в Администрацию с заявкой на передачу права аренды Обществу по договору переуступки.
12.10.2004 соглашением N 838 договор N 213 расторгнут в связи с передачей нежилого помещения другому лицу по ходатайству арендатора, и считается оконченным с момента сдачи имущества по актам приема-передачи.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 12.10.2004 N 280 (далее - договор N 280), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 283,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий сроком до 30.07.2005. По акту приема-передачи от 01.08.2004 указанные помещения переданы арендатору.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.07.2006 заключили договор N 210 (договор N 210), аренды нежилых помещений общей площадью 319,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий. По акту приема-передачи указанные помещения переданы арендатору.
27.04.2010 Общество в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность.
Администрация письмом от 28.06.2010 сообщила Обществу о наличии возможности приобретения им в собственность помещений общей площадью 283 кв. м, расположенных по указанному адресу.
Администрация приняла постановление от 30.12.2011 N 5733 "О предоставлении ООО "Мадлен" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" (далее - постановление N 5733), в соответствии с которым Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещение общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, и поручено заключить с Обществом договор купли-продажи указанного имущества. На основании отчета об оценке от 21.11.2011, установлена цена продажи муниципального имущества в размере 3 997 457 руб. 63 коп. без учета НДС. Обществу предоставлена рассрочка по оплате на пять лет.
Во исполнение постановления N 5733 Администрация 13.01.2012 направила в адрес Общество письмо N 5.2.3-01-46 с проектом договора купли-продажи.
Общество в сопроводительном письме от 10.02.2012 сообщило Администрации, что готово подписать договор на условиях, изложенных в приложенном к письму протоколе разногласий.
Администрация письмом от 24.03.2012 повторно направила Обществу проект договора купли-продажи в своей редакции, и просила его подписать, указав, что в случае неподписания договора купли-продажи преимущественное право на приобретение арендуемых помещений Общества утрачивается.
В связи с тем, что соглашение по стоимости арендуемого имущества не было достигнуто, Общество, обратилось в арбитражный суд с иском.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что стоимость выкупаемого имущества составляет 3 997 457 руб. 63 коп. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании экспертного заключения, приняли пункты 3.1., 3.2. договора купли-продажи от 07.03.2012, пункт 3 приложений N 1 и приложение N 2 к договору в редакции ответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в отношении нежилых помещений были последовательно заключены несколько договоров аренды с предпринимателем Барышевой О.В., а затем с Обществом. Постановлением N 2541 разрешена реконструкция арендуемых помещений арендатору - предпринимателю Барышевой О.В. в рамках действия договора N 197, то есть согласие арендодателя на улучшение арендуемого имущества было получено предпринимателем.
Судами установлено, что по истечении срока действия договора N 197, с предпринимателем Барышевой О.В, заключен новый договор N 213, который в свою очередь расторгнут, все обязательства по нему прекращены.
При таком положении судами обоснованно признано, что при заключении нового договора N 280 между Администраций и Обществом правопреемство по правам и обязанностям, вытекающим из заключенных ранее договоров между Администрацией и предпринимателем Барышевой О.В., не возникло.
Доказательства наличия согласия арендодателя на проведение Обществом неотделимых улучшений арендуемого имущества в рамках иных договоров аренды в отношении спорных помещений в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах судами обоснованно признано, что выкупная цена арендуемого имущества должна определяться без учета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, правильными, и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены решения от 24.12.2012 и постановления от 21.05.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу N А26-3468/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2013 ПО ДЕЛУ N А26-3468/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2013 г. по делу N А26-3468/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" директора Барышевой О.В. (протокол общего собрания участников от 09.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 (судья Карпова В.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А26-3468/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мадлен", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Титова, д. 12/6, 23, ОГРН 1031000041434 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просило пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи и пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к указанному договору принять в редакции истца согласно протоколу разногласий, и возложить на Администрацию обязанность заключить договор с учетом указанных условий.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Общество уточнило требования и просило суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи от 07.03.2012 с учетом протокола разногласий и принять пункты 3.1., 3.2. указанного договора, пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к договору в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора изложить: "цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС.
Цена продажи объекта определена следующим образом:
На основании отчета об оценке от 21.11.2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость объекта составила 3 997 457 руб. 63 коп. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. На основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком ГУП РК РГЦ "Недвижимость" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений приобретаемого имущества, осуществленных арендатором с согласия арендодателя, составила 2 291 000 (два миллиона двести девяносто одна тысяча) рублей.
В соответствии со статьей 5 пункта 6 от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Таким образом, цена продажи объекта составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС (рыночная стоимость 3 997 457 руб. 63 коп. минус стоимость неотделимых улучшений 2 291 000 руб.)".
- пункт 3.2 договора изложить: "на сумму 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев".
- пункт 3 приложения N 1 к договору купли-продажи изложить: "цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.)".
Кроме того Общество просило изменить приложение N 2 к указанному договору и рассчитать график ежемесячных платежей, исходя из цены объекта 1706457 руб. 63 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр "Недвижимость", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 4, ОГРН 1021000525260 (далее - ГУП РК РГЦ "Недвижимость").
Решением от 24.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.05.2013, суд принял пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи и пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к договору в редакции Администрации.
В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Барышева Ольга Викторовна заключили договор аренды муниципального имущества от 22.06.2000 N 197 (далее - договор N 197), в соответствии с которым арендатору передано в аренду помещение площадью 260,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий сроком до 24.06.2001. По акту приема-передачи от 26.06.2000 указанное помещение передано арендатору.
Пунктом 3.2.9. договора N 197 определено, что арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений с письменного согласия арендодателя. По окончании срока действия договора аренды стоимость неотделимых улучшений не компенсируется, все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя (пункт 3.2.11 договора N 197).
Постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 10.07.2000 N 2541 (далее - постановление N 2541) предпринимателю Барышевой О.В. разрешена реконструкция помещения, арендуемого по договору N 197.
В соответствии с экспертным заключением Управления государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое Республики Карелия от 14.05.2001 N 01-04/160 рабочий проект перепланировки арендуемых помещений под бар-кафе рекомендован к утверждению.
По ходатайству предпринимателя Барышевой О.В. постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 14.03.2001 N 905 срок проектирования кафе-бара продлен до 01.07.2001.
17.07.2003 между Администрацией и предпринимателем Барышевой О.В. заключен договор аренды муниципального имущества N 213 (далее - договор N 213), по которому арендатору передано в аренду нежилое помещение общей площадью 281,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, сроком до 28.06.2004.
Пунктом 3.3 договора N 213 предусмотрено, что арендатор не имеет права передавать помещения иным лицам на каком-либо праве без письменного согласия арендодателя.
Барышева О.В. обратилась 25.05.2004 в Администрацию с заявкой на передачу права аренды Обществу по договору переуступки.
12.10.2004 соглашением N 838 договор N 213 расторгнут в связи с передачей нежилого помещения другому лицу по ходатайству арендатора, и считается оконченным с момента сдачи имущества по актам приема-передачи.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 12.10.2004 N 280 (далее - договор N 280), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 283,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий сроком до 30.07.2005. По акту приема-передачи от 01.08.2004 указанные помещения переданы арендатору.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.07.2006 заключили договор N 210 (договор N 210), аренды нежилых помещений общей площадью 319,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий. По акту приема-передачи указанные помещения переданы арендатору.
27.04.2010 Общество в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность.
Администрация письмом от 28.06.2010 сообщила Обществу о наличии возможности приобретения им в собственность помещений общей площадью 283 кв. м, расположенных по указанному адресу.
Администрация приняла постановление от 30.12.2011 N 5733 "О предоставлении ООО "Мадлен" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" (далее - постановление N 5733), в соответствии с которым Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещение общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30, и поручено заключить с Обществом договор купли-продажи указанного имущества. На основании отчета об оценке от 21.11.2011, установлена цена продажи муниципального имущества в размере 3 997 457 руб. 63 коп. без учета НДС. Обществу предоставлена рассрочка по оплате на пять лет.
Во исполнение постановления N 5733 Администрация 13.01.2012 направила в адрес Общество письмо N 5.2.3-01-46 с проектом договора купли-продажи.
Общество в сопроводительном письме от 10.02.2012 сообщило Администрации, что готово подписать договор на условиях, изложенных в приложенном к письму протоколе разногласий.
Администрация письмом от 24.03.2012 повторно направила Обществу проект договора купли-продажи в своей редакции, и просила его подписать, указав, что в случае неподписания договора купли-продажи преимущественное право на приобретение арендуемых помещений Общества утрачивается.
В связи с тем, что соглашение по стоимости арендуемого имущества не было достигнуто, Общество, обратилось в арбитражный суд с иском.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что стоимость выкупаемого имущества составляет 3 997 457 руб. 63 коп. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании экспертного заключения, приняли пункты 3.1., 3.2. договора купли-продажи от 07.03.2012, пункт 3 приложений N 1 и приложение N 2 к договору в редакции ответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в отношении нежилых помещений были последовательно заключены несколько договоров аренды с предпринимателем Барышевой О.В., а затем с Обществом. Постановлением N 2541 разрешена реконструкция арендуемых помещений арендатору - предпринимателю Барышевой О.В. в рамках действия договора N 197, то есть согласие арендодателя на улучшение арендуемого имущества было получено предпринимателем.
Судами установлено, что по истечении срока действия договора N 197, с предпринимателем Барышевой О.В, заключен новый договор N 213, который в свою очередь расторгнут, все обязательства по нему прекращены.
При таком положении судами обоснованно признано, что при заключении нового договора N 280 между Администраций и Обществом правопреемство по правам и обязанностям, вытекающим из заключенных ранее договоров между Администрацией и предпринимателем Барышевой О.В., не возникло.
Доказательства наличия согласия арендодателя на проведение Обществом неотделимых улучшений арендуемого имущества в рамках иных договоров аренды в отношении спорных помещений в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах судами обоснованно признано, что выкупная цена арендуемого имущества должна определяться без учета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, правильными, и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены решения от 24.12.2012 и постановления от 21.05.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу N А26-3468/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадлен" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)