Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дунаевой Л.А.,
судей: Борисова Г.Н., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии:
от заявителя: Пешковой В.С., представителя по доверенности от 11.06.2013 N 05,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "19" августа 2013 года по делу N А33-10056/2013, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ" (далее - ООО "ПКФ "АТФ", заявитель, общество), ИНН 2457006862, ОГРН 1022401622770) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (далее - управление, ответчик, ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м, выраженного в письме от 23.05.2013 исх. N 150-1813\\154, об обязании произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 августа 2013 года требования общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ" удовлетворены, признан незаконным отказ Управления имущества Администрации города Норильска в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м, выраженный в письме от 23.05.2013 исх. N 150-1813\\154. Суд обязал Управление имущества Администрации города Норильска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ": произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 19.08.2013 не согласно, ссылается на то, что у общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку договор аренды не содержал условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и является незаключенным до внесения в него 20.03.2013 сведений о том, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране; между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения с 05.07.2005 по 12.10.2006, в связи с чем данный срок не может быть включен в срок временного владения и (или) пользования имуществом для целей применения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие управления.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между Департаментом по управлению собственностью Администрации города Норильска и обществом с ограниченной ответственностью "ПКФ "АТФ" заключен договор от 11.06.2002 N 916-А сроком действия с 11.06.2002 до 05.06.2005, согласно которому в аренду передана часть нежилого встроенного помещения II по адресу: г. Норильск, Ленинский пр., д. 5, пом. II площадью 263,28 кв. м. В соответствии с пунктом 6.1 указанного договора он может быть перезаключен сторонами на новый срок. Между управлением и обществом заключены договоры аренды от 05.07.2005 N 2559-А сроком до 01.07.2010, от 22.09.2010 N 4599-А сроком до 01.07.2015; площадь арендуемого помещения составила 231,30 кв. м. Соглашением от 20.03.2013 внесены изменения в договор аренды от 22.09.2010 N 4599-А.
ООО "ПКФ "АТФ" 10.04.2013 (вх. N 150/2247) обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения.
Письмом от 23.05.2013 N 150-1813/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права" управление отказало обществу в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 5, помещение 109, общей площадью 233,10 кв. м, в связи с тем, что спорное нежилое помещение находится в пользовании общества менее двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", так как договор аренды от 05.07.2005 N 2559-А зарегистрирован 12.10.2006.
Общество, полагая, что указанный отказ, изложенный в письме от 23.05.2013 N 150-1813/154, является незаконным и нарушает его права, обратилось в установленный срок в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об Управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Управление имущества администрации города Норильска является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам. Следовательно, оспариваемое обществом решение об отказе в предоставлении преимущественного права вынесено уполномоченным органом в пределах его компетенции.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ управления в реализации преимущественного права общества на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м (далее - спорный объект), выраженный в письме от 23.05.2013 N 150-1813\\154, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Порядок приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, находящегося в муниципальной или государственной собственности субъектов Российской Федерации, установлен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с названной статьей субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Материалами дела подтверждается и управлением не оспаривается, что заявитель является субъектом малого (среднего) предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; общество не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; общество владеет спорным помещением общей площадью 233,10 кв. м, не превышающим установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв. м); спорное помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из оспариваемого отказа, изложенного в письме от 23.05.2013 N 150-1813/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права", следует, что управление отказало обществу в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 5, помещение 109, общей площадью 233,10 кв. м (далее - спорный объект), в связи с тем, что спорное нежилое помещение находится в пользовании общества менее двух лет со дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, так как договор аренды от 05.07.2005 N 2559-А зарегистрирован 12.10.2006. Иные основания отказа в преимущественном праве в оспариваемом письме управлением не указаны.
Закон N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.
Как следует из материалов дела, с момента заключения договора аренды от 11.06.2002 N 916-а, зарегистрированного 08.08.2002, и передачи по акту приема-передачи от 11.06.2002 спорный объект находится во владении и пользовании общества, то есть общество непрерывно в течение более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения (договор аренды от 22.09.2010 N 4599-А зарегистрирован 29.09.2010).
Довод управления о том, что между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения с 05.07.2005 по 12.10.2006, в связи с чем данный срок не может быть включен в срок временного владения и (или) пользования имуществом для целей применения статьи 3 Закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции не принимает на основании следующего.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В части вопросов практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в одноименном постановлении от 17.11.2011 N 73 в пункте 14 дал следующие разъяснения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается и обратное не доказано, что фактически правоотношения сторон по передаче обществу во владение и пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 11.06.2002 на основании договора аренды от 11.06.2002 N 916-А, зарегистрированного 08.08.2002. В последующем договор аренды между обществом и управлением перезаключался на новый срок, в том числе подписан договор от 05.07.2005 N 2559-А (с учетом соглашений о внесении изменений), который зарегистрирован 12.10.2006. В период с момента подписания договора аренды и передачи 05.07.2005 спорного объекта обществу и до момента регистрации 12.10.2006 договора от 05.07.2005 N 2559-А сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что спорное имущество выбывало из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 05.07.2005, в материалы дела не представлено.
Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 05.07.2005 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке - с государственной регистрацией договора аренды от 05.07.2005 N 2559-А, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что управление неправомерно отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта.
Кроме того, из пояснений общества следует, что регистрация договора аренды от 05.07.2005 N 2559-А произведена только 12.10.2006 в связи с тем, что надлежащий пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации договора аренды, не передан управлением обществу после заключения договора аренды и получен заявителем самостоятельно, что потребовало времени; в договоре аренды от 05.07.2005 N 2559-А была выявлена техническая ошибка в части неверного указания площади помещения.
В рассматриваемом споре суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, применительно к положениям Закона N 159-ФЗ, правомерно пришел к выводу о том, что арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно, начиная с 11.06.2002, в том числе в период с 05.07.2005 по 12.10.2006 и до момента обращения с заявлением о реализации преимущественного права.
Довод управления о том, что у общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку договор аренды не содержит условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), и является незаключенным до внесения в него 20.03.2013 сведений о том, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Закона N 73-ФЗ правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 48 Закона N 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации (часть 2).
Частью 3 статьи 48 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
Согласно части 4 статьи 50 Закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.
Статьей 55 Закона N 73-ФЗ урегулирован порядок заключения договора аренды объекта культурного наследия. Согласно части 1 указанной статьи, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. При этом в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта (часть 2).
В соответствии с пунктом 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
- органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования город Норильск.
В соответствии с пунктом 2.4.14 Положения об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории муниципального образования город Норильск, утвержденного решением Норильского городского Совета депутатов от 28.06.2011 N 34-818, администрация города Норильска в пределах своей компетенции осуществляет контроль за содержанием и использованием объектов культурного наследия, переданных во владение и пользование юридическим и физическим лицам.
Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что обязанность по обеспечению включения в договор аренды условий охранного обязательства лежит на собственнике имущества, то есть, в данном случае, на муниципальном образовании город Норильск в лице его соответствующих органов.
Из содержания договора аренды от 22.09.2010 N 4599-А следует, что сторонами согласованы условия, позволяющие определенно установить имущество, переданное в аренду. Указанный договор с последующими изменениями зарегистрирован в установленном порядке.
Заявителем в течение всего срока аренды уплачивались арендные платежи. При этом арендодатель в лице управления не заявлял о незаключенности договора в течение всего периода владения обществом нежилым помещением, не обращался в суд с заявлением о признании договора незаключенным, не предлагал освободить нежилое помещение, то есть считал договор заключенным и исполнял его.
Возложение управлением на общество ответственности за невключение в договор аренды сведений о предмете аренды как объекте культурного наследия и соответствующих данному статусу объекта обязательств, является неправомерным. При этом общество оформило охранное обязательство от 17.07.2012 N 796 самостоятельно.
Кроме того, невключение в договор аренды условия охранного обязательства и требований к сохранению объекта культурного наследия является устранимым нарушением, стороны не лишены права внести в договор соответствующие изменения, что и было фактически сделано при заключении 20.03.2013 соглашения о внесении изменений в договор аренды (в том числе внесены сведения о том, что спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра, 1940 - 1960 годы", предусмотрены соответствующие обязанности общества по содержанию спорного объекта имущества).
Тот факт, что соответствующие требования законодательства выполнены после подписания договора аренды от 22.09.2010 N 4599-А, его государственной регистрации, по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о незаключенности данного договора, поскольку, как указано выше, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто фактическое наличие арендных правоотношений и исполнение условий заключенного договора аренды.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Кроме того, указанное обстоятельство об отсутствии в договоре аренды на момент его заключения сведений о том, что спорное имущество является объектом культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра, 1940 - 1960 годы", не приведено в оспариваемом решении в качестве основания отказа в реализации обществом преимущественного права.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно расценил отказ управления в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, как нарушающий права и интересы заявителя, добросовестно владевшего нежилым помещением и исполнявшего возложенные на него обязательства по договору аренды.
Поскольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого отказа, на ответчика правомерно возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "19" августа 2013 года по делу N А33-10056/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.А.ДУНАЕВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N А33-10056/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N А33-10056/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "24" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дунаевой Л.А.,
судей: Борисова Г.Н., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии:
от заявителя: Пешковой В.С., представителя по доверенности от 11.06.2013 N 05,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "19" августа 2013 года по делу N А33-10056/2013, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ" (далее - ООО "ПКФ "АТФ", заявитель, общество), ИНН 2457006862, ОГРН 1022401622770) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (далее - управление, ответчик, ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м, выраженного в письме от 23.05.2013 исх. N 150-1813\\154, об обязании произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 августа 2013 года требования общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ" удовлетворены, признан незаконным отказ Управления имущества Администрации города Норильска в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м, выраженный в письме от 23.05.2013 исх. N 150-1813\\154. Суд обязал Управление имущества Администрации города Норильска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "АТФ": произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 19.08.2013 не согласно, ссылается на то, что у общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку договор аренды не содержал условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и является незаключенным до внесения в него 20.03.2013 сведений о том, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране; между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения с 05.07.2005 по 12.10.2006, в связи с чем данный срок не может быть включен в срок временного владения и (или) пользования имуществом для целей применения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие управления.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между Департаментом по управлению собственностью Администрации города Норильска и обществом с ограниченной ответственностью "ПКФ "АТФ" заключен договор от 11.06.2002 N 916-А сроком действия с 11.06.2002 до 05.06.2005, согласно которому в аренду передана часть нежилого встроенного помещения II по адресу: г. Норильск, Ленинский пр., д. 5, пом. II площадью 263,28 кв. м. В соответствии с пунктом 6.1 указанного договора он может быть перезаключен сторонами на новый срок. Между управлением и обществом заключены договоры аренды от 05.07.2005 N 2559-А сроком до 01.07.2010, от 22.09.2010 N 4599-А сроком до 01.07.2015; площадь арендуемого помещения составила 231,30 кв. м. Соглашением от 20.03.2013 внесены изменения в договор аренды от 22.09.2010 N 4599-А.
ООО "ПКФ "АТФ" 10.04.2013 (вх. N 150/2247) обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения.
Письмом от 23.05.2013 N 150-1813/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права" управление отказало обществу в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 5, помещение 109, общей площадью 233,10 кв. м, в связи с тем, что спорное нежилое помещение находится в пользовании общества менее двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", так как договор аренды от 05.07.2005 N 2559-А зарегистрирован 12.10.2006.
Общество, полагая, что указанный отказ, изложенный в письме от 23.05.2013 N 150-1813/154, является незаконным и нарушает его права, обратилось в установленный срок в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об Управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Управление имущества администрации города Норильска является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам. Следовательно, оспариваемое обществом решение об отказе в предоставлении преимущественного права вынесено уполномоченным органом в пределах его компетенции.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ управления в реализации преимущественного права общества на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, 5, пом. 109, общей площадью 233,10 кв. м (далее - спорный объект), выраженный в письме от 23.05.2013 N 150-1813\\154, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Порядок приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, находящегося в муниципальной или государственной собственности субъектов Российской Федерации, установлен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с названной статьей субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Материалами дела подтверждается и управлением не оспаривается, что заявитель является субъектом малого (среднего) предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; общество не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; общество владеет спорным помещением общей площадью 233,10 кв. м, не превышающим установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв. м); спорное помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из оспариваемого отказа, изложенного в письме от 23.05.2013 N 150-1813/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права", следует, что управление отказало обществу в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 5, помещение 109, общей площадью 233,10 кв. м (далее - спорный объект), в связи с тем, что спорное нежилое помещение находится в пользовании общества менее двух лет со дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, так как договор аренды от 05.07.2005 N 2559-А зарегистрирован 12.10.2006. Иные основания отказа в преимущественном праве в оспариваемом письме управлением не указаны.
Закон N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.
Как следует из материалов дела, с момента заключения договора аренды от 11.06.2002 N 916-а, зарегистрированного 08.08.2002, и передачи по акту приема-передачи от 11.06.2002 спорный объект находится во владении и пользовании общества, то есть общество непрерывно в течение более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения (договор аренды от 22.09.2010 N 4599-А зарегистрирован 29.09.2010).
Довод управления о том, что между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения с 05.07.2005 по 12.10.2006, в связи с чем данный срок не может быть включен в срок временного владения и (или) пользования имуществом для целей применения статьи 3 Закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции не принимает на основании следующего.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В части вопросов практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в одноименном постановлении от 17.11.2011 N 73 в пункте 14 дал следующие разъяснения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается и обратное не доказано, что фактически правоотношения сторон по передаче обществу во владение и пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 11.06.2002 на основании договора аренды от 11.06.2002 N 916-А, зарегистрированного 08.08.2002. В последующем договор аренды между обществом и управлением перезаключался на новый срок, в том числе подписан договор от 05.07.2005 N 2559-А (с учетом соглашений о внесении изменений), который зарегистрирован 12.10.2006. В период с момента подписания договора аренды и передачи 05.07.2005 спорного объекта обществу и до момента регистрации 12.10.2006 договора от 05.07.2005 N 2559-А сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что спорное имущество выбывало из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 05.07.2005, в материалы дела не представлено.
Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 05.07.2005 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке - с государственной регистрацией договора аренды от 05.07.2005 N 2559-А, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что управление неправомерно отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта.
Кроме того, из пояснений общества следует, что регистрация договора аренды от 05.07.2005 N 2559-А произведена только 12.10.2006 в связи с тем, что надлежащий пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации договора аренды, не передан управлением обществу после заключения договора аренды и получен заявителем самостоятельно, что потребовало времени; в договоре аренды от 05.07.2005 N 2559-А была выявлена техническая ошибка в части неверного указания площади помещения.
В рассматриваемом споре суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, применительно к положениям Закона N 159-ФЗ, правомерно пришел к выводу о том, что арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно, начиная с 11.06.2002, в том числе в период с 05.07.2005 по 12.10.2006 и до момента обращения с заявлением о реализации преимущественного права.
Довод управления о том, что у общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку договор аренды не содержит условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), и является незаключенным до внесения в него 20.03.2013 сведений о том, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Закона N 73-ФЗ правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 48 Закона N 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации (часть 2).
Частью 3 статьи 48 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
Согласно части 4 статьи 50 Закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.
Статьей 55 Закона N 73-ФЗ урегулирован порядок заключения договора аренды объекта культурного наследия. Согласно части 1 указанной статьи, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. При этом в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта (часть 2).
В соответствии с пунктом 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
- органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования город Норильск.
В соответствии с пунктом 2.4.14 Положения об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории муниципального образования город Норильск, утвержденного решением Норильского городского Совета депутатов от 28.06.2011 N 34-818, администрация города Норильска в пределах своей компетенции осуществляет контроль за содержанием и использованием объектов культурного наследия, переданных во владение и пользование юридическим и физическим лицам.
Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что обязанность по обеспечению включения в договор аренды условий охранного обязательства лежит на собственнике имущества, то есть, в данном случае, на муниципальном образовании город Норильск в лице его соответствующих органов.
Из содержания договора аренды от 22.09.2010 N 4599-А следует, что сторонами согласованы условия, позволяющие определенно установить имущество, переданное в аренду. Указанный договор с последующими изменениями зарегистрирован в установленном порядке.
Заявителем в течение всего срока аренды уплачивались арендные платежи. При этом арендодатель в лице управления не заявлял о незаключенности договора в течение всего периода владения обществом нежилым помещением, не обращался в суд с заявлением о признании договора незаключенным, не предлагал освободить нежилое помещение, то есть считал договор заключенным и исполнял его.
Возложение управлением на общество ответственности за невключение в договор аренды сведений о предмете аренды как объекте культурного наследия и соответствующих данному статусу объекта обязательств, является неправомерным. При этом общество оформило охранное обязательство от 17.07.2012 N 796 самостоятельно.
Кроме того, невключение в договор аренды условия охранного обязательства и требований к сохранению объекта культурного наследия является устранимым нарушением, стороны не лишены права внести в договор соответствующие изменения, что и было фактически сделано при заключении 20.03.2013 соглашения о внесении изменений в договор аренды (в том числе внесены сведения о том, что спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра, 1940 - 1960 годы", предусмотрены соответствующие обязанности общества по содержанию спорного объекта имущества).
Тот факт, что соответствующие требования законодательства выполнены после подписания договора аренды от 22.09.2010 N 4599-А, его государственной регистрации, по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о незаключенности данного договора, поскольку, как указано выше, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто фактическое наличие арендных правоотношений и исполнение условий заключенного договора аренды.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Кроме того, указанное обстоятельство об отсутствии в договоре аренды на момент его заключения сведений о том, что спорное имущество является объектом культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра, 1940 - 1960 годы", не приведено в оспариваемом решении в качестве основания отказа в реализации обществом преимущественного права.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно расценил отказ управления в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, как нарушающий права и интересы заявителя, добросовестно владевшего нежилым помещением и исполнявшего возложенные на него обязательства по договору аренды.
Поскольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого отказа, на ответчика правомерно возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "19" августа 2013 года по делу N А33-10056/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.А.ДУНАЕВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)