Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.
судей Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии:
- от истца - заместителя прокурора Свердловской области: Демотко С.А., служебное удостоверение <...>, судебное поручение N 8-195А-12 от 06.03.2013;
- от ответчика - Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил": Климцев А.В., удостоверение <...>, доверенность N 2 от 25.01.2013;
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Христофорофа Гарри Михайловича: Христофоров Г.М., паспорт; Копаева Ю.Ю., ордер от 03.06.2013 N 009, удостоверение,
от третьего лица - Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения Средняя общеобразовательная школа N 50: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании
дело N А60-43929/2012
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации г. Нижний Тагил
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил", индивидуальному предпринимателю Христофорофу Гарри Михайловичу (ОГРНИП 305662301400021, ИНН 666800007025)
третье лицо: Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение Средняя общеобразовательная школа N 50 (ИНН 6623006097, ОГРН 1026601378979)
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил" к МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (далее Комитет), предпринимателю Христофорову Г.М. (ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Г.М. и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя Христофорова Г.М. возвратить Комитету недвижимое имущество - здание гаража (литер Б), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м, а Комитет - возвратить предпринимателю Христофорову Г.М. 36 945 руб. 85 коп.
В результате уточнения истцом предмета иска (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом первой инстанции были рассмотрены требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом и предпринимателем Христофоровым Г.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по возвратить предпринимателю Христофорову Г.М. 51 178 руб. 65 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Г.М. на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м.
Решением суда от 01.03.2013 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции исходил из доказанности факта владения предпринимателем Христофоровым Г.М. недвижимым имуществом на основании договора аренды более двух лет, вследствие чего, последний был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить.
Указал, что спорное здание гаража 07.12.200 было передано в оперативное управление МОУ СОШ N 50, договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006. При этом изъятие данного имущества из оперативного управления на основании дополнительного соглашения от 30.09.2009 было произведено с нарушением установленных законом особенностей распоряжения имуществом образовательных учреждений, данное изъятие не согласовывалось с Министерством образования Российской Федерации. Кроме того, собственник имущества, передав данное имущество в оперативное управление, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия либо отсутствия согласия учреждения. Таким образом, предприниматель Христофоров Г.М. на момент вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не владел спорным помещения на законных основаниях не менее 2 лет, преимущественным правом на приобретения здания не обладал.
Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.
Дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (определение о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции от 07.05.2013).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечено Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение Средняя общеобразовательная школа N 50 (МОУ СОШ N 50).
Как следует из представленного данным лицом отзыва, правовая позиция третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, соответствует позиции ответчиков.
В отзыве третье лицо указывает на то, что до передачи здания предпринимателю Христофорову Г.М. по договору аренды в 2002 году на данной территории располагался разрушенный тепличный комплекс, который образовательным учреждением не использовался, впоследствии объект был реконструирован ответчиком в гараж; претензий по использованию им данного имущества у образовательного учреждения не возникало. В 2006 году комиссией, в состав которой входил директор Департамента образования, было принято решение о продлении договора аренды с предпринимателем Христофоровым Г.М. В 2008 году комиссией положительно разрешен вопрос о возможности приватизации предпринимателем здания гаража для строительства "Детского оздоровительно комплекса". Возражений против приватизации данного имущества МОУ СОШ N 50 не выражало. В настоящий момент у образовательного учреждения отсутствует потребность в использовании указанного имущества.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 07.12.2000 между Комитетом и МОУ СОШ N 50 заключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180, в соответствии с условиями которого в оперативное управление МОУ СОШ N 50 передано, в том числе, здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
19.01.2006 Комитетом и МОУ СОШ N 50 перезаключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180; договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006, имущество передано по акту приема-передачи.
14.07.2009 Администрацией города Нижнего Тагила издано постановление об исключении имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50, в соответствии с п. 1 которого из оперативного управления исключено здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
30.09.2009 заключено дополнительное соглашение к договору N 180 от 19.01.2006 о передаче муниципального имущества в оперативное управление, в соответствии с условиями которого из оперативного управления исключено здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
28.03.2002 Комитетом и предпринимателем Христофоровым Г.М. заключен договор аренды нежилого помещения N 44, в соответствии с условиями которого в аренду предпринимателю предоставлен гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенный по ул. Фрунзе, 25 А.
В п. 4.1 договора аренды указано, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.04.2002 и действует до 29.03.2003. В последующем действие договора продлено на неопределенный срок.
14.10.2011 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Христофоровым Г.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 136, по условиям которого продавец продает на основании Постановления Администрации города Нижний Тагил от 14.09.2011 N 1840 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, а покупатель, являющийся субъектом малого предпринимательства, приобретает в собственность объект недвижимости, находящийся в его владении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, - здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м (далее - Объект). Площадь Объекта не превышает установленное Законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (п. 1.1 договора).
Заместитель прокурора, полагая, что данный договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному Законом положению; кроме того, спорное здание не подлежало приватизации, так как в соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ относится к объектам, на которые действие этого Закона не распространяется, в связи с чем оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 6 названного Информационного письма разъяснено, что согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Так, имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что спорным объектом предприниматель Христофоров Г.М. владел на основании договора аренды нежилого помещения от 28.03.2002 N 44 с учетом акта приема-передачи помещения (от 28.03.2002).
Установленные обстоятельства, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, достаточны для признания того, что предприниматель соответствует условиям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и владел спорным имуществом на основании договора аренды от 28.03.2002 N 44.
Доводы истца о том, что предметом договора аренды от 28.03.2002 N 44 являлось имущество, принадлежащее МОУ СОШ N 50 на праве оперативного управления, подлежат отклонению на основании следующего.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В силу ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Поскольку доказательств государственной регистрации права оперативного управления по договору о передаче имущества от 07.12.2000 N 180 в материалах дела не имеется, следовательно, такое право у МОУ СОШ N 50 не возникло на момент заключения спорного договора аренды.
С учетом изложенного арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено обстоятельств, установление которых могло бы повлечь признание договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указания истца на то, что как полагает эта сторона, изъятие спорного имущества из оперативного управления на основании дополнительного соглашения от 30.09.2009 было произведено с нарушением установленных законом особенностей распоряжения имуществом образовательных учреждений, данное изъятие не согласовывалось с Министерством образования Российской Федерации; собственник имущества, передав данное имущество в оперативное управление, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия либо отсутствия согласия учреждения, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Таким образом, установленные обстоятельства возможность удовлетворения иска исключают.
Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), является основанием для отмены обжалуемого решения (п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - нарушение норм процессуального права).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 по делу N А60-43929/2012 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 17АП-14375/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-43929/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 17АП-14375/2012-ГК
Дело N А60-43929/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.
судей Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии:
- от истца - заместителя прокурора Свердловской области: Демотко С.А., служебное удостоверение <...>, судебное поручение N 8-195А-12 от 06.03.2013;
- от ответчика - Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил": Климцев А.В., удостоверение <...>, доверенность N 2 от 25.01.2013;
- от ответчика - индивидуального предпринимателя Христофорофа Гарри Михайловича: Христофоров Г.М., паспорт; Копаева Ю.Ю., ордер от 03.06.2013 N 009, удостоверение,
от третьего лица - Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения Средняя общеобразовательная школа N 50: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании
дело N А60-43929/2012
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации г. Нижний Тагил
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил", индивидуальному предпринимателю Христофорофу Гарри Михайловичу (ОГРНИП 305662301400021, ИНН 666800007025)
третье лицо: Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение Средняя общеобразовательная школа N 50 (ИНН 6623006097, ОГРН 1026601378979)
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил" к МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (далее Комитет), предпринимателю Христофорову Г.М. (ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Г.М. и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя Христофорова Г.М. возвратить Комитету недвижимое имущество - здание гаража (литер Б), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м, а Комитет - возвратить предпринимателю Христофорову Г.М. 36 945 руб. 85 коп.
В результате уточнения истцом предмета иска (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом первой инстанции были рассмотрены требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом и предпринимателем Христофоровым Г.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по возвратить предпринимателю Христофорову Г.М. 51 178 руб. 65 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Г.М. на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м.
Решением суда от 01.03.2013 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции исходил из доказанности факта владения предпринимателем Христофоровым Г.М. недвижимым имуществом на основании договора аренды более двух лет, вследствие чего, последний был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить.
Указал, что спорное здание гаража 07.12.200 было передано в оперативное управление МОУ СОШ N 50, договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006. При этом изъятие данного имущества из оперативного управления на основании дополнительного соглашения от 30.09.2009 было произведено с нарушением установленных законом особенностей распоряжения имуществом образовательных учреждений, данное изъятие не согласовывалось с Министерством образования Российской Федерации. Кроме того, собственник имущества, передав данное имущество в оперативное управление, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия либо отсутствия согласия учреждения. Таким образом, предприниматель Христофоров Г.М. на момент вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не владел спорным помещения на законных основаниях не менее 2 лет, преимущественным правом на приобретения здания не обладал.
Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.
Дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (определение о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции от 07.05.2013).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечено Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение Средняя общеобразовательная школа N 50 (МОУ СОШ N 50).
Как следует из представленного данным лицом отзыва, правовая позиция третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, соответствует позиции ответчиков.
В отзыве третье лицо указывает на то, что до передачи здания предпринимателю Христофорову Г.М. по договору аренды в 2002 году на данной территории располагался разрушенный тепличный комплекс, который образовательным учреждением не использовался, впоследствии объект был реконструирован ответчиком в гараж; претензий по использованию им данного имущества у образовательного учреждения не возникало. В 2006 году комиссией, в состав которой входил директор Департамента образования, было принято решение о продлении договора аренды с предпринимателем Христофоровым Г.М. В 2008 году комиссией положительно разрешен вопрос о возможности приватизации предпринимателем здания гаража для строительства "Детского оздоровительно комплекса". Возражений против приватизации данного имущества МОУ СОШ N 50 не выражало. В настоящий момент у образовательного учреждения отсутствует потребность в использовании указанного имущества.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 07.12.2000 между Комитетом и МОУ СОШ N 50 заключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180, в соответствии с условиями которого в оперативное управление МОУ СОШ N 50 передано, в том числе, здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
19.01.2006 Комитетом и МОУ СОШ N 50 перезаключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180; договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006, имущество передано по акту приема-передачи.
14.07.2009 Администрацией города Нижнего Тагила издано постановление об исключении имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50, в соответствии с п. 1 которого из оперативного управления исключено здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
30.09.2009 заключено дополнительное соглашение к договору N 180 от 19.01.2006 о передаче муниципального имущества в оперативное управление, в соответствии с условиями которого из оперативного управления исключено здание гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25 А.
28.03.2002 Комитетом и предпринимателем Христофоровым Г.М. заключен договор аренды нежилого помещения N 44, в соответствии с условиями которого в аренду предпринимателю предоставлен гаража (лит. Б) площадью 43,3 кв. м, расположенный по ул. Фрунзе, 25 А.
В п. 4.1 договора аренды указано, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.04.2002 и действует до 29.03.2003. В последующем действие договора продлено на неопределенный срок.
14.10.2011 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Христофоровым Г.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 136, по условиям которого продавец продает на основании Постановления Администрации города Нижний Тагил от 14.09.2011 N 1840 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, а покупатель, являющийся субъектом малого предпринимательства, приобретает в собственность объект недвижимости, находящийся в его владении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, - здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25 А, общей площадью 43,3 кв. м (далее - Объект). Площадь Объекта не превышает установленное Законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (п. 1.1 договора).
Заместитель прокурора, полагая, что данный договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному Законом положению; кроме того, спорное здание не подлежало приватизации, так как в соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ относится к объектам, на которые действие этого Закона не распространяется, в связи с чем оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 6 названного Информационного письма разъяснено, что согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Так, имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что спорным объектом предприниматель Христофоров Г.М. владел на основании договора аренды нежилого помещения от 28.03.2002 N 44 с учетом акта приема-передачи помещения (от 28.03.2002).
Установленные обстоятельства, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, достаточны для признания того, что предприниматель соответствует условиям, установленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и владел спорным имуществом на основании договора аренды от 28.03.2002 N 44.
Доводы истца о том, что предметом договора аренды от 28.03.2002 N 44 являлось имущество, принадлежащее МОУ СОШ N 50 на праве оперативного управления, подлежат отклонению на основании следующего.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В силу ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Поскольку доказательств государственной регистрации права оперативного управления по договору о передаче имущества от 07.12.2000 N 180 в материалах дела не имеется, следовательно, такое право у МОУ СОШ N 50 не возникло на момент заключения спорного договора аренды.
С учетом изложенного арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено обстоятельств, установление которых могло бы повлечь признание договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указания истца на то, что как полагает эта сторона, изъятие спорного имущества из оперативного управления на основании дополнительного соглашения от 30.09.2009 было произведено с нарушением установленных законом особенностей распоряжения имуществом образовательных учреждений, данное изъятие не согласовывалось с Министерством образования Российской Федерации; собственник имущества, передав данное имущество в оперативное управление, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия либо отсутствия согласия учреждения, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Таким образом, установленные обстоятельства возможность удовлетворения иска исключают.
Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), является основанием для отмены обжалуемого решения (п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - нарушение норм процессуального права).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 по делу N А60-43929/2012 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)