Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шадже Р.Н. по доверенности N 01-6-2727 от 15.05.2013 г., удостоверение;
- от ответчика: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 по делу N А01-1415/2012
по иску Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
о расторжении договора, взыскании задолженности и обязании возвратить земельный участок
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
к Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
о признании недействительным пункта договора и применении последствий недействительности
принятое в составе судьи Парасюк Е.А.
установил:
Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" о расторжении договора аренды земельного участка N 771 от 23.11.2011, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 785 323 рублей 29 копеек, обязании возвратить земельный участок.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.11.2012 приняты к производству встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" о признании недействительным договора аренды в части установления размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 расторгнут договор аренды земельного участка от 23.11.2011 N 771 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36, общей площадью 11027 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н, заключенный между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район", Республика Адыгея, п. Тахтамукай, ул. Гагарина и обществом с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп". С общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" в пользу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" взыскана задолженность по договору аренды в сумме 5 580 892 рублей 50 копеек. Общество с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" обязано возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36, общей площадью 11027 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н в десятидневный срок с момента вступления решения в силу. С общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 54 904 рублей 46 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил изменить решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно принят дополнительный коэффициент "5" при расчете арендной платы, поскольку спорный земельный участок является предоставленным для строительства. Вывод суда о том, что истец по встречному иску не представил доказательства обращения по встречному иску за изменениями положений договора к администрации необоснованны, поскольку общество направило администрации письмо о необоснованном увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка, признании недействительным п. 2.1 договора и внесении соответствующих изменений в договора аренды.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.11.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36 (далее - договор), общей площадью 11027 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н.
Согласно разделу 2 договора размер годовой арендной платы составляет 5 060 758 рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Адыгея и муниципального образования "Тахтамукайский район", не более одного раза в год.
Согласно разделу 5 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки. В соответствии с разделом 6 договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Договор подписан сторонами без возражений, зарегистрирован в установленном порядке.
Судом первой инстанции установлено, что истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2012.
Ответчик, в свою очередь, свои обязательства по внесению арендной платы, исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 5 580 892 рублей 50 копеек.
В порядке досудебного урегулирования спора 03.05.2012 г. истцом направлена в адрес ответчика претензия N 01-6-1780 о добровольном погашении образовавшейся задолженности по арендной плате.
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" подлежат удовлетворению.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка N 771 от 23.11.2011 сумма ежегодной арендной платы составляет 5 060 758 рублей 94 копейки.
Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 следует, что договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжением главы Администрации МО "Тахтамукайский район" N 817 от 10.07.2008 на основании постановления кабинета Министров Республики Адыгея N 56 от 02.04.2008 были утверждены размеры арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по территории МО "Тахтамукайский район". Согласно утвержденной методике, годовая арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для целей размещения объектов торговли и общественного питания, определяется в 5% отношении от кадастровой стоимости предоставляемого земельного участка.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт наличия у ответчика задолженности в сумме заявленной к взысканию, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 5 580 892 рублей 50 копеек.
Администрацией заявлено также требование о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно материалам дела, первоначальный истец предпринял все возможные меры по урегулированию спора с первоначальным ответчиком: направил претензию, предоставил срок для устранения нарушений, и только по истечении всех разумных сроков обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку претензионный порядок по настоящему спору администрацией соблюден, доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 771 от 23.11.2011 и возврату земельного участка. При этом, суд учел, что общество не оплатило арендную плату в полном объеме, в том числе в признаваемой части.
ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды N 771 от 23.11.2011 в части установления размера арендной платы, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (статья 614 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Судом установлено, что распоряжением главы Администрации МО "Тахтамукайский район" N 817 от 10.07.2008 на основании постановления кабинета Министров Республики Адыгея N 56 от 02.04.2008 были утверждены размеры арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по территории МО "Тахтамукайский район". Согласно утвержденной методике, годовая арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для целей размещения объектов торговли и общественного питания, определяется в 5% отношении от кадастровой стоимости предоставляемого земельного участка.
Поскольку спорный земельный участок предоставлялся в аренду именно для размещения объекта торговли, указанный коэффициент применен арендодателем правомерно, следовательно, судом правомерно отказано ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" в удовлетворении встречного иска.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что судом неправомерно принят дополнительный коэффициент "5" при расчете арендной платы, поскольку спорный земельный участок является предоставленным для строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду несостоятельности.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои права своей волей и в своем интересе, свободны в заключении договора.
В соответствии п. 2.2 договора, размер арендной платы, установленный на момент подписания договора, может изменяться с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Республики Адыгея.
Таким образом, при заключении договора аренды, стороны пришли к соглашению по всем условиям договора, в том числе о размере арендной платы, порядке ее изменений. Общество, подписав указанный договор, приняло на себя обязанность вносить арендные платежи в установленном договором размере, с учетом ее возможной индексации.
Как указано ранее, подпунктом 3.2 распоряжения главы администрации МО "Тахтамукайский район" от 10.07.2008 г. установлено, что размер арендной платы рассчитывается с применением дополнительного коэффициента "5".
Так как, спорный земельный участок является предоставленным для размещения объектов торговли капитального строительства, следовательно, расчет арендных платежей с применением дополнительного коэффициента "5" произведен истцом правомерно.
Доводы жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении встречного иска, так как общество направило в адрес администрации письмо о необоснованном увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка, признании недействительным п. 2.1 договора и внесении соответствующих изменений в договора аренды, не могут приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не влияют на правомерность заявленных Администрацией требований о взыскании задолженности и расторжении договора, подтвержденных материалами дела.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 по делу N А01-1415/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2013 N 15АП-6778/2013 ПО ДЕЛУ N А01-1415/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. N 15АП-6778/2013
Дело N А01-1415/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шадже Р.Н. по доверенности N 01-6-2727 от 15.05.2013 г., удостоверение;
- от ответчика: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 по делу N А01-1415/2012
по иску Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
о расторжении договора, взыскании задолженности и обязании возвратить земельный участок
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп"
к Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
о признании недействительным пункта договора и применении последствий недействительности
принятое в составе судьи Парасюк Е.А.
установил:
Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" о расторжении договора аренды земельного участка N 771 от 23.11.2011, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 785 323 рублей 29 копеек, обязании возвратить земельный участок.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.11.2012 приняты к производству встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" о признании недействительным договора аренды в части установления размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 расторгнут договор аренды земельного участка от 23.11.2011 N 771 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36, общей площадью 11027 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н, заключенный между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район", Республика Адыгея, п. Тахтамукай, ул. Гагарина и обществом с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп". С общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" в пользу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" взыскана задолженность по договору аренды в сумме 5 580 892 рублей 50 копеек. Общество с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" обязано возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36, общей площадью 11027 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н в десятидневный срок с момента вступления решения в силу. С общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Строй Инвест Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 54 904 рублей 46 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил изменить решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно принят дополнительный коэффициент "5" при расчете арендной платы, поскольку спорный земельный участок является предоставленным для строительства. Вывод суда о том, что истец по встречному иску не представил доказательства обращения по встречному иску за изменениями положений договора к администрации необоснованны, поскольку общество направило администрации письмо о необоснованном увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка, признании недействительным п. 2.1 договора и внесении соответствующих изменений в договора аренды.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.11.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:0200185:36 (далее - договор), общей площадью 11027 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. Шоссейная, б/н.
Согласно разделу 2 договора размер годовой арендной платы составляет 5 060 758 рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Адыгея и муниципального образования "Тахтамукайский район", не более одного раза в год.
Согласно разделу 5 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки. В соответствии с разделом 6 договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Договор подписан сторонами без возражений, зарегистрирован в установленном порядке.
Судом первой инстанции установлено, что истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2012.
Ответчик, в свою очередь, свои обязательства по внесению арендной платы, исполнил ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 5 580 892 рублей 50 копеек.
В порядке досудебного урегулирования спора 03.05.2012 г. истцом направлена в адрес ответчика претензия N 01-6-1780 о добровольном погашении образовавшейся задолженности по арендной плате.
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" подлежат удовлетворению.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка N 771 от 23.11.2011 сумма ежегодной арендной платы составляет 5 060 758 рублей 94 копейки.
Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 следует, что договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжением главы Администрации МО "Тахтамукайский район" N 817 от 10.07.2008 на основании постановления кабинета Министров Республики Адыгея N 56 от 02.04.2008 были утверждены размеры арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по территории МО "Тахтамукайский район". Согласно утвержденной методике, годовая арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для целей размещения объектов торговли и общественного питания, определяется в 5% отношении от кадастровой стоимости предоставляемого земельного участка.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт наличия у ответчика задолженности в сумме заявленной к взысканию, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 5 580 892 рублей 50 копеек.
Администрацией заявлено также требование о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Согласно материалам дела, первоначальный истец предпринял все возможные меры по урегулированию спора с первоначальным ответчиком: направил претензию, предоставил срок для устранения нарушений, и только по истечении всех разумных сроков обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку претензионный порядок по настоящему спору администрацией соблюден, доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 771 от 23.11.2011 и возврату земельного участка. При этом, суд учел, что общество не оплатило арендную плату в полном объеме, в том числе в признаваемой части.
ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды N 771 от 23.11.2011 в части установления размера арендной платы, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (статья 614 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Судом установлено, что распоряжением главы Администрации МО "Тахтамукайский район" N 817 от 10.07.2008 на основании постановления кабинета Министров Республики Адыгея N 56 от 02.04.2008 были утверждены размеры арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена по территории МО "Тахтамукайский район". Согласно утвержденной методике, годовая арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для целей размещения объектов торговли и общественного питания, определяется в 5% отношении от кадастровой стоимости предоставляемого земельного участка.
Поскольку спорный земельный участок предоставлялся в аренду именно для размещения объекта торговли, указанный коэффициент применен арендодателем правомерно, следовательно, судом правомерно отказано ООО "Ренессанс Строй Инвест Групп" в удовлетворении встречного иска.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что судом неправомерно принят дополнительный коэффициент "5" при расчете арендной платы, поскольку спорный земельный участок является предоставленным для строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду несостоятельности.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои права своей волей и в своем интересе, свободны в заключении договора.
В соответствии п. 2.2 договора, размер арендной платы, установленный на момент подписания договора, может изменяться с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Республики Адыгея.
Таким образом, при заключении договора аренды, стороны пришли к соглашению по всем условиям договора, в том числе о размере арендной платы, порядке ее изменений. Общество, подписав указанный договор, приняло на себя обязанность вносить арендные платежи в установленном договором размере, с учетом ее возможной индексации.
Как указано ранее, подпунктом 3.2 распоряжения главы администрации МО "Тахтамукайский район" от 10.07.2008 г. установлено, что размер арендной платы рассчитывается с применением дополнительного коэффициента "5".
Так как, спорный земельный участок является предоставленным для размещения объектов торговли капитального строительства, следовательно, расчет арендных платежей с применением дополнительного коэффициента "5" произведен истцом правомерно.
Доводы жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении встречного иска, так как общество направило в адрес администрации письмо о необоснованном увеличении арендной платы по договору аренды земельного участка, признании недействительным п. 2.1 договора и внесении соответствующих изменений в договора аренды, не могут приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не влияют на правомерность заявленных Администрацией требований о взыскании задолженности и расторжении договора, подтвержденных материалами дела.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.04.2013 по делу N А01-1415/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)