Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2013.
Полный текст постановления изготовлен 12.04.2013.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Назаровой Н.А.,
судей Казаковой Н.А., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тесалкиной А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2012 по делу N А43-2631/2012, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармассоциация", г. Н. Новгород (ИНН 5263047216; ОГРН 1025203731497), к администрации города Нижнего Новгорода о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений и понуждении ответчика заключить договор купли-продажи помещения,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - администрации города Нижнего Новгорода - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания;
- от истца - ООО "Фармассоциация" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания,
общество с ограниченной ответственностью "Фармассоциация" (далее - ООО "Фармассоциация", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации г. Нижнего Новгорода (далее - Администрация, ответчик) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений литер А: N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных, расположенных в одноэтажном пристрое к дому N 13 по ул. Лопатина г. Н. Новгорода, определенной в Отчете об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11 в сумме 16 768 644 руб. 07 коп. (без учета НДС), в том числе помещения N 1 - 12 896 610 руб. 17 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 3 872 033 руб. 90 коп. (без учета НДС), и обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанных помещений по рыночной стоимости, а именно: помещения N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 2 040 678 руб. (без учета НДС) (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы завышением рыночной стоимости помещений, указанной в проекте договора на основе отчета об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11.
Решением от 20.08.2012 Арбитражный суд Нижегородской области определил выкупную стоимость в целях заключения договора купли-продажи помещения N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и встроенно-пристроенного помещения N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных по адресу: г. Н. Новгород, ул. Германа Лопатина, д. 13, литер А, в следующих размерах:
- помещение N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без НДС);
- помещение N 3 - 2 040 678 руб. (без НДС);
- взыскал с Администрации в пользу ООО "Фармассоциация" расходы по госпошлине в сумме 1395 руб. 46 коп. и расходы на оплату экспертизы в сумме 10465 руб. 97 коп., возвратил ООО "Фармассоциация" из федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб., оплаченную по платежному поручению от 03.02.2012 N 272.
Дополнительным решением от 22.01.2013 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых помещений литер А: N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных, расположенных в одноэтажном пристрое к дому N 13 по ул. Лопатина г. Н. Новгорода, в собственность ООО "Фармассоциация" по рыночной стоимости, а именно: помещения N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 2 040 678 руб. (без учета НДС).
Не согласившись с принятым решением от 20.08.2012, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт.
Оспаривая решение, заявитель поясняет, что отчет об оценке ИП Панкова Б.А. от 12.07.2011 N 118-Н/11 был составлен на основании технической документации и осмотра оценщиком объекта оценки, с учетом технического состояния объекта на дату выхода оценщика на место. Администрация не обладает полномочиями по изменению цены объекта, указанной в отчете, а ее изменение по соглашению сторон законодательно не предусмотрено. Данный отчет является достоверным, соответствующим действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности.
Апеллянт считает, что отчет об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11 не признан недействительным в судебном порядке, следовательно, требования ООО "Фармассоциация" являются незаконными и необоснованными.
Заявитель считает, что у суда отсутствовала необходимость в назначении судебной экспертизы по настоящему делу. Помимо этого, у Администрации имеются многочисленные замечания к экспертному заключению от 27.03.2012 N 00050100042 д.
Представитель истца в судебных заседаниях от 09.11.2012 и 07.12.2012 возразил против доводов, изложенных апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, участие представителей в судебном заседании 05.04.2013 не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции рассмотрено дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.05.2010 между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода (арендодатель) и ООО "Фармассоциация" (арендатор) заключен договор N 5/3461 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью г. Н. Новгорода, в соответствии с которым на основании постановления Администрации от 07.05.2010 N 2460 истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 390,30 квадратных метров по адресу: г. Н. Новгород, Нижегородский район, ул. Лопатина, д. 13, литер А1, в том числе помещение N 1 площадью 267,10 метров квадратных и помещение N 3 площадью 123,20 метров квадратных, для использования под офис и склад медицинских препаратов (т. 1, л. д. 82 - 85).
Указанные помещения переданы по акту приема-передачи объекта от 07.05.2010 (т. 1, л. д. 86).
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода уведомлением от 06.10.2011 N 20-04/3-295/11ш предложил ООО "Фармассоциация" в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 19-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выкупить в собственность по цене 16 768 644 руб. 07 коп. помещения, арендуемые по договору от 07.05.2010 N 5/3462 (т. 1, л. д. 15 - 16).
Рыночная стоимость помещений определена на основании Отчета об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11, выполненного независимым оценщиком ИП Панковым Б.А.
Согласно пункту 2.1 проекта договора, приложенного к уведомлению от 06.10.2011, цена отчуждаемого объекта составила 16 768 644 руб. 07 коп. (без НДС), в том числе: помещение N 1 - 12 896 610 руб. 17 коп. (без НДС) и помещение N 3 - 3 872 033 руб. 90 коп. (без НДС).
Полагая, что данная цена превышает рыночную, истец также произвел независимую оценочную экспертизу в ООО "Центр оценки "Выбор", согласно которой по состоянию на 03.02.2010 рыночная стоимость помещения N 1 составила 7 916 000 руб. (с учетом НДС), помещения N 3 - 1 956 000 руб. (с учетом НДС) (Отчет от 03.03.2010 N 34/02/10) (т. 1, л. д. 27 - 56).
Письмом от 03.11.2011 N 68 истец обратился к ответчику с предложением подписать протокол согласования разногласий от 01.11.2011, указав общую цену объектов 4 515 169 руб. 42 коп. (без учета НДС) исходя из 7-летней ставки арендной платы (т. 1, л. д. 21 - 24).
Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода было отказано ООО "Фармассоциация" в заключении договора на условиях, предложенных в протоколе разногласий.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федеральной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии альтернативной оценки того же объекта.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в Информационном письме N 92 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку между Администрацией и ООО "Фармассоциация" на стадии заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, возникли разногласия (преддоговорной спор) о цене, являющейся существенным условием данного договора и с учетом наличия альтернативной оценки спорного объекта с ценой меньшей, чем определено ИП Панковым Б.А., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости предмета сделки.
Экспертиза назначена ввиду значительного отличия выводов оценщиков в представленных сторонами отчетах, в отсутствие возражений со стороны ответчика против назначения по делу судебной экспертизы и поручения ее проведения Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
На основании экспертного заключения от 30.05.2012 N 00050100042д рыночная стоимость объекта оценки N 1 (помещения N 1) составила 10 476 000 руб. (с учетом НДС), объекта оценки N 2 (помещения N 3) - 2 408 000 руб. (с учетом НДС) (т. 2, л. д. 18 - 46).
Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материала дела отчеты об оценке (отчет N 118-Н/11 от 12.07.2011, составленный ИП Панковым Б.А., и отчет N 34/02/10 от 03.03.2010, выполненный ООО "Центр оценки "Выбор") и экспертное заключение N 00050100042д, письменные пояснения эксперта от 19.07.2012 суд первой инстанции пришел к выводу об объективности результатов судебной экспертизы и необходимости применения установленной в заключении Торгово-промышленной палатой Нижегородской области N 00050100042д цены объектов, не установив наличие противоречий либо иных недостатков в данном заключении.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования ООО "Фармассоциация".
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда необходимости в назначении судебной экспертизы по настоящему делу не может быть признан обоснованным в силу вышеизложенного.
В удовлетворении ходатайства Администрации о проведении повторной судебной экспертизы Арбитражным судом Нижегородской области было правомерно отказано в отсутствие оснований, предусмотренных статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не усматривается.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не имеется.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 167, 176, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2012 по делу N А43-2631/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 ПО ДЕЛУ N А43-2631/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. по делу N А43-2631/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2013.
Полный текст постановления изготовлен 12.04.2013.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Назаровой Н.А.,
судей Казаковой Н.А., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тесалкиной А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2012 по делу N А43-2631/2012, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармассоциация", г. Н. Новгород (ИНН 5263047216; ОГРН 1025203731497), к администрации города Нижнего Новгорода о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений и понуждении ответчика заключить договор купли-продажи помещения,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - администрации города Нижнего Новгорода - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания;
- от истца - ООО "Фармассоциация" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фармассоциация" (далее - ООО "Фармассоциация", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации г. Нижнего Новгорода (далее - Администрация, ответчик) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений литер А: N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных, расположенных в одноэтажном пристрое к дому N 13 по ул. Лопатина г. Н. Новгорода, определенной в Отчете об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11 в сумме 16 768 644 руб. 07 коп. (без учета НДС), в том числе помещения N 1 - 12 896 610 руб. 17 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 3 872 033 руб. 90 коп. (без учета НДС), и обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанных помещений по рыночной стоимости, а именно: помещения N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 2 040 678 руб. (без учета НДС) (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы завышением рыночной стоимости помещений, указанной в проекте договора на основе отчета об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11.
Решением от 20.08.2012 Арбитражный суд Нижегородской области определил выкупную стоимость в целях заключения договора купли-продажи помещения N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и встроенно-пристроенного помещения N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных по адресу: г. Н. Новгород, ул. Германа Лопатина, д. 13, литер А, в следующих размерах:
- помещение N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без НДС);
- помещение N 3 - 2 040 678 руб. (без НДС);
- взыскал с Администрации в пользу ООО "Фармассоциация" расходы по госпошлине в сумме 1395 руб. 46 коп. и расходы на оплату экспертизы в сумме 10465 руб. 97 коп., возвратил ООО "Фармассоциация" из федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб., оплаченную по платежному поручению от 03.02.2012 N 272.
Дополнительным решением от 22.01.2013 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых помещений литер А: N 1 общей площадью 267,10 метров квадратных и N 3 общей площадью 123,20 метров квадратных, расположенных в одноэтажном пристрое к дому N 13 по ул. Лопатина г. Н. Новгорода, в собственность ООО "Фармассоциация" по рыночной стоимости, а именно: помещения N 1 - 8 877 966 руб. 10 коп. (без учета НДС) и помещения N 3 - 2 040 678 руб. (без учета НДС).
Не согласившись с принятым решением от 20.08.2012, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт.
Оспаривая решение, заявитель поясняет, что отчет об оценке ИП Панкова Б.А. от 12.07.2011 N 118-Н/11 был составлен на основании технической документации и осмотра оценщиком объекта оценки, с учетом технического состояния объекта на дату выхода оценщика на место. Администрация не обладает полномочиями по изменению цены объекта, указанной в отчете, а ее изменение по соглашению сторон законодательно не предусмотрено. Данный отчет является достоверным, соответствующим действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности.
Апеллянт считает, что отчет об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11 не признан недействительным в судебном порядке, следовательно, требования ООО "Фармассоциация" являются незаконными и необоснованными.
Заявитель считает, что у суда отсутствовала необходимость в назначении судебной экспертизы по настоящему делу. Помимо этого, у Администрации имеются многочисленные замечания к экспертному заключению от 27.03.2012 N 00050100042 д.
Представитель истца в судебных заседаниях от 09.11.2012 и 07.12.2012 возразил против доводов, изложенных апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, участие представителей в судебном заседании 05.04.2013 не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции рассмотрено дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.05.2010 между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода (арендодатель) и ООО "Фармассоциация" (арендатор) заключен договор N 5/3461 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью г. Н. Новгорода, в соответствии с которым на основании постановления Администрации от 07.05.2010 N 2460 истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 390,30 квадратных метров по адресу: г. Н. Новгород, Нижегородский район, ул. Лопатина, д. 13, литер А1, в том числе помещение N 1 площадью 267,10 метров квадратных и помещение N 3 площадью 123,20 метров квадратных, для использования под офис и склад медицинских препаратов (т. 1, л. д. 82 - 85).
Указанные помещения переданы по акту приема-передачи объекта от 07.05.2010 (т. 1, л. д. 86).
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода уведомлением от 06.10.2011 N 20-04/3-295/11ш предложил ООО "Фармассоциация" в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 19-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выкупить в собственность по цене 16 768 644 руб. 07 коп. помещения, арендуемые по договору от 07.05.2010 N 5/3462 (т. 1, л. д. 15 - 16).
Рыночная стоимость помещений определена на основании Отчета об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11, выполненного независимым оценщиком ИП Панковым Б.А.
Согласно пункту 2.1 проекта договора, приложенного к уведомлению от 06.10.2011, цена отчуждаемого объекта составила 16 768 644 руб. 07 коп. (без НДС), в том числе: помещение N 1 - 12 896 610 руб. 17 коп. (без НДС) и помещение N 3 - 3 872 033 руб. 90 коп. (без НДС).
Полагая, что данная цена превышает рыночную, истец также произвел независимую оценочную экспертизу в ООО "Центр оценки "Выбор", согласно которой по состоянию на 03.02.2010 рыночная стоимость помещения N 1 составила 7 916 000 руб. (с учетом НДС), помещения N 3 - 1 956 000 руб. (с учетом НДС) (Отчет от 03.03.2010 N 34/02/10) (т. 1, л. д. 27 - 56).
Письмом от 03.11.2011 N 68 истец обратился к ответчику с предложением подписать протокол согласования разногласий от 01.11.2011, указав общую цену объектов 4 515 169 руб. 42 коп. (без учета НДС) исходя из 7-летней ставки арендной платы (т. 1, л. д. 21 - 24).
Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода было отказано ООО "Фармассоциация" в заключении договора на условиях, предложенных в протоколе разногласий.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федеральной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии альтернативной оценки того же объекта.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в Информационном письме N 92 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку между Администрацией и ООО "Фармассоциация" на стадии заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, возникли разногласия (преддоговорной спор) о цене, являющейся существенным условием данного договора и с учетом наличия альтернативной оценки спорного объекта с ценой меньшей, чем определено ИП Панковым Б.А., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости предмета сделки.
Экспертиза назначена ввиду значительного отличия выводов оценщиков в представленных сторонами отчетах, в отсутствие возражений со стороны ответчика против назначения по делу судебной экспертизы и поручения ее проведения Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
На основании экспертного заключения от 30.05.2012 N 00050100042д рыночная стоимость объекта оценки N 1 (помещения N 1) составила 10 476 000 руб. (с учетом НДС), объекта оценки N 2 (помещения N 3) - 2 408 000 руб. (с учетом НДС) (т. 2, л. д. 18 - 46).
Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материала дела отчеты об оценке (отчет N 118-Н/11 от 12.07.2011, составленный ИП Панковым Б.А., и отчет N 34/02/10 от 03.03.2010, выполненный ООО "Центр оценки "Выбор") и экспертное заключение N 00050100042д, письменные пояснения эксперта от 19.07.2012 суд первой инстанции пришел к выводу об объективности результатов судебной экспертизы и необходимости применения установленной в заключении Торгово-промышленной палатой Нижегородской области N 00050100042д цены объектов, не установив наличие противоречий либо иных недостатков в данном заключении.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования ООО "Фармассоциация".
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда необходимости в назначении судебной экспертизы по настоящему делу не может быть признан обоснованным в силу вышеизложенного.
В удовлетворении ходатайства Администрации о проведении повторной судебной экспертизы Арбитражным судом Нижегородской области было правомерно отказано в отсутствие оснований, предусмотренных статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не усматривается.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не имеется.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 167, 176, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2012 по делу N А43-2631/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.А.НАЗАРОВА
Н.А.НАЗАРОВА
Судьи
Н.А.КАЗАКОВА
Т.И.ТАРАСОВА
Н.А.КАЗАКОВА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)