Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коваленко Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Куликовой О.В., Переверзиной Е.Б.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К.Т. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований К.Т. к ООО <...> о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя ООО <...> Е.,
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.Т. обратилась в суд с иском к ООО <...> об обязании выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор N купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью по проекту <...> кв. м на 1 - 3 этаже, в доме инв. N по адресу: <адрес>, а ответчик обязался заключить с ней основной договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию.
Она свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, уплатила в кассу ООО <...> <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от <...> и N от <...>.
В соответствии с актом приема-передачи от <...> ответчик признал ее обязательства по договору выполненными и передал ей квартиру. Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, однако, до настоящего времени предложения о заключении основного договора от него не поступало.
В процессе рассмотрения дела истица изменила предмет иска, просила взыскать с ООО <...> в ее пользу денежные средства в размере <...> рублей в соответствии с пунктом 7 предварительного договора купли-продажи <адрес> от <...>, предусматривающим, что в случае невозможности заключения основного договора, продавец обязан выплатить покупателю уплаченные по настоящему договору денежные средства в двойном размере и уплатить неустойку в размере стоимости квартиры.
Представители ответчика в удовлетворении исковых требований просили отказать.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований К.Т. отказано.
Суд взыскал с К.Т. в бюджет муниципального образования Тосненский район Ленинградской области государственную пошлину в размере <...> рублей, отменил обеспечительные меры по иску.
В апелляционной жалобе представитель истицы просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что в предварительном договоре содержатся данные, позволяющие установить объект, подлежащий продаже, и срок заключения основного договора.
В материалы дела также представлен акт приема-передачи квартиры от <...>, в котором кроме прочих характеристик указаны строительные оси, а также содержится подтверждение ответчиком того факта, что стоимость квартиры истицей оплачена.
Разрешая дело, суд не дал надлежащей оценке указанному документу.
Истица выполнила обязательства по оплате квартиры передав денежные средства генеральному директору ООО <...> Ч. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось. То обстоятельство, что указанные денежные средства не поступили на расчетный счет ответчика, не влияет на права истицы по договору.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов гражданского дела, <...> между К.Т. (покупатель) и ООО <...> (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, предварительный N, расположенной в осях N на 1 - 3 этаже трехэтажного дома по адресу: <адрес> путем направления почтового уведомления в течение одного месяца после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты стоимости квартиры покупателем. Срок сдачи дома определяется <...> года (п. 3). Цена квартиры составляет <...> руб. (п. 2).
Согласно п. 6.1, 6.2, 6.3 указанного предварительного договора, покупатель осуществляет оплату в кассу продавца в размере <...> руб. в срок до <...>; оставшуюся сумму в размере <...> руб. покупатель оплачивает в течение шести месяцев после подписания настоящего договора; указанная сумма оплаты по договору является задатком.
В соответствии с п. 7 предварительного договора в случае уклонения продавца от заключении основного договора, а также уклонения от предоставления всех необходимых документов для государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Главное управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области более 3 месяцев продавец обязан уплатить покупателю всю сумму, уплаченную по настоящему договору в качестве неустойки. В случае невозможности заключения настоящего договора продавец обязан вернуть покупателю уплаченные по настоящему договору денежные средства в двойном размере и уплатить неустойку в размере стоимости квартиры, а покупатель только после получения вышеуказанной суммы в течение 30 дней передать квартиру продавцу.
В подтверждение полной оплаты стоимости квартиры истицей представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N от <...> на сумму <...> и N от <...> на сумму <...> рублей, подписанные за главного бухгалтера и кассира ООО <...> генеральным директором общества Ч. (л.д. 13).
<...> во исполнение обязательств по предварительному договору, между ООО <...>, в лице генерального директора Ч., и К.Т., в лице представителя, составлен акт приема-передачи трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, предварительный номер <адрес>, расположенной на 1 - 3 этаже трехэтажного дома по адресу: <адрес> в безвозмездное пользование покупателя до полного исполнения продавцом своих обязательств по договору.
Согласно п. 2 указанного акта продавец подтверждает, что покупатель выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме (л.д. 14).
Судом установлено, что трехэтажный жилой дом (без номера), незавершенный строительством, готовность 67%, инв. N по адресу: <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> N принадлежит на праве собственности ООО <...>. По состоянию на <...> процент готовности объекта незавершенного строительства составляет 78%. В эксплуатацию объект незавершенного строительства не сдан.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами по делу и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Отказывая истице в удовлетворении заявленных исковых требований суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от <...> не содержит условия, позволяющие установить предмет договора, а также другие существенные условия основного договора, а поскольку соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, предварительный договор купли-продажи квартиры следует считать незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в указанной части, поскольку, по мнению судебной коллегии, данные о квартире, содержащиеся в предварительном договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры от <...>, позволяют определить предмет договора
Вместе с тем, указанные ошибочные выводы суда не повлияли на правильность постановленного решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Так, последствия, предусмотренные п. 8 предварительного договора (возврат уплаченных покупателем по настоящему договору денежных средств в двойном размере и уплата неустойки в размере стоимости квартиры) применяются при условии невозможности заключения основного договора по вине ответчика.
Судебная коллегия полагает, что невозможность заключения основного договора истицей не доказана.
Как следует из содержания предварительного договора, сторонами согласован срок, в который они обязуются заключить основной договор - один месяц после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты стоимости квартиры.
Материалами дела подтверждается, что трехэтажный жилой дом по адресу: <адрес> в эксплуатацию до настоящего времени не сдан, в связи с чем, срок, установленный для заключения основного договора купли-продажи не наступил.
Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию не свидетельствует о невозможности в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи квартиры и требует иного способа защиты права.
Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры.
Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи покупатель осуществляет оплату стоимости квартиры в кассу продавца.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.
Унифицированные формы первичной учетной документации по учету кассовых операций были утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года N 88 (ред. от 03.05.2000 г), согласно которому для оформления поступления наличных денег в кассу организации применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1), приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
В соответствии с п. 14 Приказа Минфина РФ от 29 июля 1998 года N 34н (ред. от 26.03.2007 г.) "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ", без подписи главного бухгалтера или уполномоченного им на то лица денежные и расчетные документы считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению.
Судом установлено, что денежные средства в размере <...> рублей в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО <...> не поступали.
Указанные денежные средства были переданы представителем истицы генеральному директору ООО <...> Ч. в его кабинете. Он же, Ч., расписался за главного бухгалтера Б. и кассира в квитанциях к приходным кассовым ордерам от <...> и <...>.
Куда в дальнейшем Ч. направил указанные денежные средства неизвестно, однако в кассу ООО <...> он их не внес. Передача денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры генеральному директору, в нарушение п. 6 предварительного договора, нельзя расценивать как надлежащее исполнение покупателем условий договора, порождающее обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Приговором Тосненского городского суда Ленинградской области от <...> по уголовному делу N Ч. осужден по <...>
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что предоставленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру, по форме и содержанию не соответствует установленным требованиям, и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.03.2013 N 33-1192/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. N 33-1192/2013
Судья Коваленко Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Куликовой О.В., Переверзиной Е.Б.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К.Т. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований К.Т. к ООО <...> о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя ООО <...> Е.,
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.Т. обратилась в суд с иском к ООО <...> об обязании выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор N купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью по проекту <...> кв. м на 1 - 3 этаже, в доме инв. N по адресу: <адрес>, а ответчик обязался заключить с ней основной договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию.
Она свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, уплатила в кассу ООО <...> <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от <...> и N от <...>.
В соответствии с актом приема-передачи от <...> ответчик признал ее обязательства по договору выполненными и передал ей квартиру. Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, однако, до настоящего времени предложения о заключении основного договора от него не поступало.
В процессе рассмотрения дела истица изменила предмет иска, просила взыскать с ООО <...> в ее пользу денежные средства в размере <...> рублей в соответствии с пунктом 7 предварительного договора купли-продажи <адрес> от <...>, предусматривающим, что в случае невозможности заключения основного договора, продавец обязан выплатить покупателю уплаченные по настоящему договору денежные средства в двойном размере и уплатить неустойку в размере стоимости квартиры.
Представители ответчика в удовлетворении исковых требований просили отказать.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований К.Т. отказано.
Суд взыскал с К.Т. в бюджет муниципального образования Тосненский район Ленинградской области государственную пошлину в размере <...> рублей, отменил обеспечительные меры по иску.
В апелляционной жалобе представитель истицы просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что в предварительном договоре содержатся данные, позволяющие установить объект, подлежащий продаже, и срок заключения основного договора.
В материалы дела также представлен акт приема-передачи квартиры от <...>, в котором кроме прочих характеристик указаны строительные оси, а также содержится подтверждение ответчиком того факта, что стоимость квартиры истицей оплачена.
Разрешая дело, суд не дал надлежащей оценке указанному документу.
Истица выполнила обязательства по оплате квартиры передав денежные средства генеральному директору ООО <...> Ч. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось. То обстоятельство, что указанные денежные средства не поступили на расчетный счет ответчика, не влияет на права истицы по договору.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов гражданского дела, <...> между К.Т. (покупатель) и ООО <...> (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, предварительный N, расположенной в осях N на 1 - 3 этаже трехэтажного дома по адресу: <адрес> путем направления почтового уведомления в течение одного месяца после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты стоимости квартиры покупателем. Срок сдачи дома определяется <...> года (п. 3). Цена квартиры составляет <...> руб. (п. 2).
Согласно п. 6.1, 6.2, 6.3 указанного предварительного договора, покупатель осуществляет оплату в кассу продавца в размере <...> руб. в срок до <...>; оставшуюся сумму в размере <...> руб. покупатель оплачивает в течение шести месяцев после подписания настоящего договора; указанная сумма оплаты по договору является задатком.
В соответствии с п. 7 предварительного договора в случае уклонения продавца от заключении основного договора, а также уклонения от предоставления всех необходимых документов для государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Главное управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области более 3 месяцев продавец обязан уплатить покупателю всю сумму, уплаченную по настоящему договору в качестве неустойки. В случае невозможности заключения настоящего договора продавец обязан вернуть покупателю уплаченные по настоящему договору денежные средства в двойном размере и уплатить неустойку в размере стоимости квартиры, а покупатель только после получения вышеуказанной суммы в течение 30 дней передать квартиру продавцу.
В подтверждение полной оплаты стоимости квартиры истицей представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N от <...> на сумму <...> и N от <...> на сумму <...> рублей, подписанные за главного бухгалтера и кассира ООО <...> генеральным директором общества Ч. (л.д. 13).
<...> во исполнение обязательств по предварительному договору, между ООО <...>, в лице генерального директора Ч., и К.Т., в лице представителя, составлен акт приема-передачи трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, предварительный номер <адрес>, расположенной на 1 - 3 этаже трехэтажного дома по адресу: <адрес> в безвозмездное пользование покупателя до полного исполнения продавцом своих обязательств по договору.
Согласно п. 2 указанного акта продавец подтверждает, что покупатель выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме (л.д. 14).
Судом установлено, что трехэтажный жилой дом (без номера), незавершенный строительством, готовность 67%, инв. N по адресу: <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> N принадлежит на праве собственности ООО <...>. По состоянию на <...> процент готовности объекта незавершенного строительства составляет 78%. В эксплуатацию объект незавершенного строительства не сдан.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами по делу и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Отказывая истице в удовлетворении заявленных исковых требований суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от <...> не содержит условия, позволяющие установить предмет договора, а также другие существенные условия основного договора, а поскольку соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, предварительный договор купли-продажи квартиры следует считать незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в указанной части, поскольку, по мнению судебной коллегии, данные о квартире, содержащиеся в предварительном договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры от <...>, позволяют определить предмет договора
Вместе с тем, указанные ошибочные выводы суда не повлияли на правильность постановленного решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Так, последствия, предусмотренные п. 8 предварительного договора (возврат уплаченных покупателем по настоящему договору денежных средств в двойном размере и уплата неустойки в размере стоимости квартиры) применяются при условии невозможности заключения основного договора по вине ответчика.
Судебная коллегия полагает, что невозможность заключения основного договора истицей не доказана.
Как следует из содержания предварительного договора, сторонами согласован срок, в который они обязуются заключить основной договор - один месяц после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты стоимости квартиры.
Материалами дела подтверждается, что трехэтажный жилой дом по адресу: <адрес> в эксплуатацию до настоящего времени не сдан, в связи с чем, срок, установленный для заключения основного договора купли-продажи не наступил.
Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию не свидетельствует о невозможности в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи квартиры и требует иного способа защиты права.
Кроме того, истицей не представлены допустимые доказательства, подтверждающие оплату стоимости приобретаемой квартиры.
Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи покупатель осуществляет оплату стоимости квартиры в кассу продавца.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.
Унифицированные формы первичной учетной документации по учету кассовых операций были утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года N 88 (ред. от 03.05.2000 г), согласно которому для оформления поступления наличных денег в кассу организации применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1), приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
В соответствии с п. 14 Приказа Минфина РФ от 29 июля 1998 года N 34н (ред. от 26.03.2007 г.) "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ", без подписи главного бухгалтера или уполномоченного им на то лица денежные и расчетные документы считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению.
Судом установлено, что денежные средства в размере <...> рублей в счет оплаты стоимости спорной квартиры в кассу ответчика истицей не вносились и на расчетный счет ООО <...> не поступали.
Указанные денежные средства были переданы представителем истицы генеральному директору ООО <...> Ч. в его кабинете. Он же, Ч., расписался за главного бухгалтера Б. и кассира в квитанциях к приходным кассовым ордерам от <...> и <...>.
Куда в дальнейшем Ч. направил указанные денежные средства неизвестно, однако в кассу ООО <...> он их не внес. Передача денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры генеральному директору, в нарушение п. 6 предварительного договора, нельзя расценивать как надлежащее исполнение покупателем условий договора, порождающее обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Приговором Тосненского городского суда Ленинградской области от <...> по уголовному делу N Ч. осужден по <...>
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что предоставленные истицей квитанции к приходному кассовому ордеру, по форме и содержанию не соответствует установленным требованиям, и не подтверждают выполнение истицей своих обязательств по предварительному договору.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)