Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы К. и общества с ограниченной ответственностью "НеваСтройИнвест" на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по делу N 2-399/2013 по иску К. к ООО "НеваСтройИнвест" о взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителей ответчика У. и К., поддержавших жалобу, судебная коллегия
установила:
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2013 г. по настоящему делу частично удовлетворено требование К. о взыскании с ООО "НеваСтройИнвест" неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры в жилом комплексе по строительному адресу <адрес> предусмотренной заключенным сторонами 25.11.2008 г. договором участия в долевом строительстве N 22/К9. Постановлено взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.07.2011 г. по 01.09.2012 г. в размере 500.000 рублей, взыскать с ответчика государственную пошлину в доход государства в размере 8.200 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "НеваСтройИнвест" просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Истец в апелляционной жалобе просит изменить решение суда первой инстанции, увеличив размер неустойки до 1.831.899 руб., считая незаконным произведенное судом снижение этого размера в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца и его представителя, заблаговременно извещенных о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции (л.д. 254). Заявленное истцом ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с выездом за границу его представителя Ш. отклонено судебной коллегией с учетом того, что доводов об уважительных причинах неявки самого истца им не приведено, при этом отсутствуют какие-либо препятствия для рассмотрения дела по доводам апелляционных жалоб, в отношении которых у сторон имелась возможность представить суду имеющиеся объяснения и возражения в письменной форме в соответствии с ч. 2 ст. 325 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы ООО "НеваСтройИнвест".
Разрешая спор, суд первой инстанции сделал вывод о неправомерности действий ответчика, связанных с расторжением в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, заключенного с К., ввиду неисполнения последним обязательства по оплате договора (внесению второго платежа в сумме 157.092 руб. 00 коп. в срок до 25.12.2009 г.), в связи с чем исходил из сохранения действия договора и факта несоблюдения ответчиком установленного договором срока передачи квартиры истцу - 01.07.2011 г.
Указанный выше вывод суда нельзя признать правильным, поскольку он основан на ошибочном суждении о том, что в силу договора основанием для его расторжения застройщиком в одностороннем порядке может быть только просрочка внесения долевого взноса, подлежавшего уплате единовременно, в то время как договором была предусмотрена его оплата двумя платежами.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Однако помимо приведенного основания для одностороннего отказа застройщика от договора пунктом 5 той же статьи предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Эти положения закона воспроизведены в пунктах 7.6.1. и 7.6.2. договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами 25.11.2008 г. (л.д. 6 - 16).
Как правильно указывается в апелляционной жалобе ответчика, условия пункта 7.6.2. договора суд не принял во внимание и возможность использования застройщиком предусмотренного им основания для одностороннего отказа от договора не оценил.
При этом факт неуплаты второго предусмотренного договором взноса в сумме 157.092 руб. в установленный срок, а также после направления ответчиком 04.10.2012 г. письменного уведомления в адрес истца о необходимости погашения задолженности, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (л.д. 55 - 58), К. не оспаривал.
Вместе с тем, независимо от определения права ответчика на односторонний отказ от договора, указанный факт во всяком случае имел юридическое значение и подлежал оценке при разрешении вопроса о праве истца требовать привлечения ООО "НеваСтройИнвест" к ответственности за неисполнение обязательства по передаче объекта строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 вышеназванного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве, был предусмотрен срок завершения строительства объекта - 4 квартал 2010 года (п. 1.5. договора) и срок передачи квартиры по акту приема-передачи - не позднее 01.07.2011 г., а для исполнения дольщиком обязанности по оплате долевого взноса были установлены сроки 25.11.2008 г. и 25.12.2009 г. (л.д. 16 - копия графика платежей - приложения к договору).
Таким образом, обязательство по оплате долевого взноса должно было быть в полном объеме исполнено дольщиком до завершения строительства и передачи объекта, с чем связаны условия пункта 4.1. договора, в котором обязанность застройщика по передаче квартиры обусловлена надлежащим исполнением дольщиком обязательств, предусмотренных разделом 3 договора (т.е. обязательств по оплате), а также пункта 4.8. договора, которым предусмотрено право застройщика по правилам ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации удерживать квартиру и не передавать ее дольщику по акту приема-передачи до момента полного исполнения дольщиком обязательств, установленных разделом 3 договора (л.д. 9).
Пунктом 4.8. договора также предусмотрено, что, если обязательства, установленные разделом 3 договора, исполнены дольщиком после наступления срока, указанного в п. 4.1., застройщик будет обязан передать квартиру дольщику не позднее 1 месяца с момента фактического исполнения дольщиком всех перечисленных в данном пункте договора обязательств.
Приведенные условия договора, которые не противоречат нормам ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 14-ФЗ, свидетельствуют о том, что исполнение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства было обусловлено исполнением дольщиком своего обязательства по оплате цены договора.
Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
При этом обязательство К. по оплате долевого взноса (его второй части) не было прекращено по какому-либо из оснований, предусмотренных главой 26 ГК РФ (в частности, путем заявления о зачете - ст. 410 ГК РФ), что препятствует выводу о возникновении у застройщика обязанности передать истцу квартиру.
С учетом изложенного сам по себе факт существенной задержки завершения строительства застройщиком, имевший место к моменту возбуждения настоящего спора, как и то обстоятельство, что действие договора к этому моменту не было прекращено, не являются достаточным основанием для возложения на ООО "НеваСтройИнвест" имущественной ответственности перед истцом в виде неустойки за несоблюдение срока передачи ему квартиры, являвшейся объектом долевого строительства.
При таком положении вынесенное по настоящему делу решение нельзя признать соответствующим закону и фактическим обстоятельствам дела, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска К., апелляционная жалоба которого в связи с этим удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по настоящему делу отменить. В удовлетворении иска К. к ООО "НеваСтройИнвест" о взыскании неустойки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.05.2013 N 33-7156/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. N 33-7156/2013
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы К. и общества с ограниченной ответственностью "НеваСтройИнвест" на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по делу N 2-399/2013 по иску К. к ООО "НеваСтройИнвест" о взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителей ответчика У. и К., поддержавших жалобу, судебная коллегия
установила:
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2013 г. по настоящему делу частично удовлетворено требование К. о взыскании с ООО "НеваСтройИнвест" неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры в жилом комплексе по строительному адресу <адрес> предусмотренной заключенным сторонами 25.11.2008 г. договором участия в долевом строительстве N 22/К9. Постановлено взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.07.2011 г. по 01.09.2012 г. в размере 500.000 рублей, взыскать с ответчика государственную пошлину в доход государства в размере 8.200 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "НеваСтройИнвест" просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Истец в апелляционной жалобе просит изменить решение суда первой инстанции, увеличив размер неустойки до 1.831.899 руб., считая незаконным произведенное судом снижение этого размера в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца и его представителя, заблаговременно извещенных о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции (л.д. 254). Заявленное истцом ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с выездом за границу его представителя Ш. отклонено судебной коллегией с учетом того, что доводов об уважительных причинах неявки самого истца им не приведено, при этом отсутствуют какие-либо препятствия для рассмотрения дела по доводам апелляционных жалоб, в отношении которых у сторон имелась возможность представить суду имеющиеся объяснения и возражения в письменной форме в соответствии с ч. 2 ст. 325 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы ООО "НеваСтройИнвест".
Разрешая спор, суд первой инстанции сделал вывод о неправомерности действий ответчика, связанных с расторжением в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, заключенного с К., ввиду неисполнения последним обязательства по оплате договора (внесению второго платежа в сумме 157.092 руб. 00 коп. в срок до 25.12.2009 г.), в связи с чем исходил из сохранения действия договора и факта несоблюдения ответчиком установленного договором срока передачи квартиры истцу - 01.07.2011 г.
Указанный выше вывод суда нельзя признать правильным, поскольку он основан на ошибочном суждении о том, что в силу договора основанием для его расторжения застройщиком в одностороннем порядке может быть только просрочка внесения долевого взноса, подлежавшего уплате единовременно, в то время как договором была предусмотрена его оплата двумя платежами.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Однако помимо приведенного основания для одностороннего отказа застройщика от договора пунктом 5 той же статьи предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Эти положения закона воспроизведены в пунктах 7.6.1. и 7.6.2. договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами 25.11.2008 г. (л.д. 6 - 16).
Как правильно указывается в апелляционной жалобе ответчика, условия пункта 7.6.2. договора суд не принял во внимание и возможность использования застройщиком предусмотренного им основания для одностороннего отказа от договора не оценил.
При этом факт неуплаты второго предусмотренного договором взноса в сумме 157.092 руб. в установленный срок, а также после направления ответчиком 04.10.2012 г. письменного уведомления в адрес истца о необходимости погашения задолженности, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (л.д. 55 - 58), К. не оспаривал.
Вместе с тем, независимо от определения права ответчика на односторонний отказ от договора, указанный факт во всяком случае имел юридическое значение и подлежал оценке при разрешении вопроса о праве истца требовать привлечения ООО "НеваСтройИнвест" к ответственности за неисполнение обязательства по передаче объекта строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 вышеназванного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве, был предусмотрен срок завершения строительства объекта - 4 квартал 2010 года (п. 1.5. договора) и срок передачи квартиры по акту приема-передачи - не позднее 01.07.2011 г., а для исполнения дольщиком обязанности по оплате долевого взноса были установлены сроки 25.11.2008 г. и 25.12.2009 г. (л.д. 16 - копия графика платежей - приложения к договору).
Таким образом, обязательство по оплате долевого взноса должно было быть в полном объеме исполнено дольщиком до завершения строительства и передачи объекта, с чем связаны условия пункта 4.1. договора, в котором обязанность застройщика по передаче квартиры обусловлена надлежащим исполнением дольщиком обязательств, предусмотренных разделом 3 договора (т.е. обязательств по оплате), а также пункта 4.8. договора, которым предусмотрено право застройщика по правилам ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации удерживать квартиру и не передавать ее дольщику по акту приема-передачи до момента полного исполнения дольщиком обязательств, установленных разделом 3 договора (л.д. 9).
Пунктом 4.8. договора также предусмотрено, что, если обязательства, установленные разделом 3 договора, исполнены дольщиком после наступления срока, указанного в п. 4.1., застройщик будет обязан передать квартиру дольщику не позднее 1 месяца с момента фактического исполнения дольщиком всех перечисленных в данном пункте договора обязательств.
Приведенные условия договора, которые не противоречат нормам ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 14-ФЗ, свидетельствуют о том, что исполнение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства было обусловлено исполнением дольщиком своего обязательства по оплате цены договора.
Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
При этом обязательство К. по оплате долевого взноса (его второй части) не было прекращено по какому-либо из оснований, предусмотренных главой 26 ГК РФ (в частности, путем заявления о зачете - ст. 410 ГК РФ), что препятствует выводу о возникновении у застройщика обязанности передать истцу квартиру.
С учетом изложенного сам по себе факт существенной задержки завершения строительства застройщиком, имевший место к моменту возбуждения настоящего спора, как и то обстоятельство, что действие договора к этому моменту не было прекращено, не являются достаточным основанием для возложения на ООО "НеваСтройИнвест" имущественной ответственности перед истцом в виде неустойки за несоблюдение срока передачи ему квартиры, являвшейся объектом долевого строительства.
При таком положении вынесенное по настоящему делу решение нельзя признать соответствующим закону и фактическим обстоятельствам дела, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска К., апелляционная жалоба которого в связи с этим удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по настоящему делу отменить. В удовлетворении иска К. к ООО "НеваСтройИнвест" о взыскании неустойки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)