Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Журавлевой Т.Г., Кочергиной Т.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе К. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 июня 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска К. к ООО "Империя-тур" об изменении договора, взыскании задолженности, - отказать,
К. обратился с иском к ООО "Империя-тур" об изменении заключенного между сторонами 7 декабря 2009 г. договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь в обоснование на то, что он, истец, является собственником помещения N.... общей площадью 22,8 кв. м в торговом комплексе "...." по адресу: .... Между ним и ООО "Империя-тур" заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком на 10 лет. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. Вступившим в законную силу решением Коломенского городского суда от 30.06.2010 г. установлено, что фактически стороны договорились о размере арендной платы в размере 18000 руб., 30000 руб. из которых подлежали перечислению на его расчетный счет, а 15000 руб. выплачиваются наличными. Однако в нарушение договоренности ответчик часть арендной платы в сумме 15000 руб. с февраля 2010 г. не выплачивает, в связи с чем по состоянию на 1.09.2010 г. задолженность по арендной плате составляет 105000 руб. В договор аренды включены положения, не соответствующие действующему законодательству: п. 3.5 договора аренды, предусматривающий право арендатора на частичную перепланировку помещения в необходимых для его деятельности целях без письменного согласия арендатора, противоречит ч. 2 ст. 623 ГК РФ, а п. 5.7 договора, устанавливающий, что постоянная составляющая арендной платы может быть изменена по соглашению сторон один раз в год, если уровень инфляции превысит 40 процентов в год, - положениям ст. 614 ГК РФ, которая не ограничивает арендную плату каким-либо максимальным размером, а также не содержит дополнительных условий для ее повышения. По мнению истца, условие договора аренды, изложенное в п. 5.4, о том. что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не ранее, чем со второго года аренды и не более, чем на 1%, противоречит смыслу сдачи имущества в аренду - извлечению дохода.
С учетом изложенного, К. просил изменить договор от 7 декабря 2009 г. аренды нежилого помещения, изложив в следующей редакции: п. 3.5 договора - арендатор имеет право на частичную перепланировку помещения в необходимых для его деятельности целях с письменного согласия арендодателя; п. 5.1.1. - размер постоянной составляющей арендной платы за помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, составляет 18 000 руб. в месяц; п. 5.4 - размер арендной платы, указанной в п. 5.1. настоящего договора, может изменяться не чаще одного раза в год, не ранее, чем со второго года аренды; п. 5.7 - постоянная составляющая арендной платы может быть изменена арендодателем один раз в год; взыскать с ООО "Империя-тур" задолженность по арендной плате в сумме 105000 руб., в счет возмещения расходов на оплату услуг адвоката 16450 руб., почтовые расходы в сумме 479,74 руб., в счет оплаты государственной пошлины 3500 руб.
13 апреля 2012 г. к производству суда принято заявление К. об увеличении размера исковых требований, согласно которому истец просил взыскать в его пользу задолженность по арендной плате за период с февраля 2010 г. по апрель 2012 г. в сумме 375 000 руб.
Истец К. и его представитель О. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО "Империя-Тур", извещавшегося о времени и месте судебного заседания.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого и принятии нового решения об удовлетворении иска по доводам апелляционной жалобы просит К., ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права и неправильное применение судом норм материального права.
Представитель ООО "Империя-тур" в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела ответчик извещался надлежащим образом. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание повторную неявку ответчика в заседание апелляционной инстанции, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ООО "Империя-Тур".
Выслушав К., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основанию пп. 1, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Согласно п. 3 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельства, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу положений ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
П. 1 ст. 196 ГПК РФ предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. В соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельства; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Приведенным требованиям закона решение суда не соответствует.
Так, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, по сути, судом не рассмотрены, обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, в решении суда оценка утверждению истца о заключении между сторонами соглашения о размере арендной платы в сумме 18000 руб. не содержится, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, в решении суда не приведены.
Решение суда содержит суждение об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительной сделкой, то есть по требованию, которое истцом в данном деле не заявлялось, а также ссылку на нормы материального права, ст. 178, 179, 619 ГК РФ, не подлежащие применению при разрешении настоящего спора с учетом предмета и основания заявленных истцом требований согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
При разрешения спора суд нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, - ст. 450, 451 ГК РФ, устанавливающими основания для изменения договора, не руководствовался.
При таких обстоятельствах, учитывая, что имеющие значение для разрешения спора обстоятельства судом не установлены, а нормы материального права применены неправильно, допущены существенные нарушения норм процессуального права, решение суда подлежит отмене.
При вынесении нового решения судебная коллегия исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, К. является собственником нежилого помещения N..... общей площадью 22,8 кв. м инв. 27-3704, расположенного по адресу: ...., торговый комплекс "...."... очер.
01 декабря 2009 г. между К. и Обществом с ограниченной ответственностью "Империя-тур" заключен договор аренды, согласно которому истец передал ответчику указанное нежилое помещение во временное возмездное владение и пользование (в аренду) сроком на 10 лет. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2009 г.
Согласно акту приема-передачи здания от 07 декабря 2009 г. предмет договора аренды передан ООО "Империя-тур" К. 07 декабря 2009 г.
Ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
В соответствии со ст. 651 вышеназванного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 5.1 заключенного между сторонами договора аренды размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю, состоит из постоянной и переменной составляющих.
П. 5.1.1 договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной
платы составляет 3000 руб. в месяц, а в силу п. 5.1.2 договора переменная составляющая арендной платы равна сумме расходов арендодателя по обеспечению помещения коммунальными услугами (водой, отоплением, электроэнергией, канализацией, вывозом мусора), которая определяется по счетам организаций - поставщиков соответствующих услуг, а электроэнергия - по данным прибора учета, установленного в помещении и по тарифам организации - поставщика электроэнергии.
Арендная плата за пользование помещением в соответствии с п. 5.2 договора уплачивается арендатором ежемесячно до 20-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в договоре.
Таким образом, из содержания договора аренды следует, что размер постоянной части арендной платы составляет 3000 руб. Доказательств, свидетельствующих о том, что сторонами договора в предусмотренной ст. 651 ГК РФ форме, было достигнуто соглашение о размере арендной платы в сумме 18000 руб., истцом не представлено.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска в части требования К. о взыскании с ООО "Империя-Тур" задолженности за период с февраля 2010 г. по апрель 2012 г. в сумме 375 000 руб. не имеется.
Довод истца о том, что вступившим в законную силу решением Коломенского городского суда от 30 июня 2010 г. установлено, что стороны фактически достигли договоренности о размере арендной платы в сумме 18000 руб., из которых 15000 руб. выплачивалось К. наличными денежными средствами, а остальная часть в сумме 3000 руб. перечислялась на расчетный счет, основанием для взыскания в пользу истца задолженности по арендной плате за указанный период служить не может.
Как усматривается из вступившего в законную силу решения Коломенского городского суда от 30 июня 2010 г. по делу по иску К. к ООО "Империя-тур" о признании недействительным договора аренды помещения, указанным решением установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 3000 руб., что по сложившейся между сторонами договоренности арендная плата ответчиком истцу выплачивалась в течение некоторого времени в размере, превышающем установленную договором сумму.
Между тем, выплата ООО "Империя-Тур" арендной платы в размере, превышающем установленную договором сумму, не влечет изменение условий договора аренды и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по выплате арендной платы в размере, не предусмотренном договором, поскольку в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Что касается требования К. об изменении договора аренды, в указанной части иск не подлежит удовлетворению в силу следующего.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в силу п. 1 ст. 451 указанного выше Кодекса является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В обоснование требования об изменении условий договора аренды истец указал на несоответствие условий договора требованиям действующего законодательства.
Однако несоответствие условий договора закону в качестве оснований для изменения договора нормам гражданского законодательства не предусмотрено.
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований К. отказано, не подлежат возмещению согласно ст. 98 ГПК РФ и понесенные им судебные расходы.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении иска К. к обществу с ограниченной ответственности "Империя-тур" об изменении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.12.2012 N 11-24938/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2012 г. N 11-24938/2012
Судья Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Журавлевой Т.Г., Кочергиной Т.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе К. на решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 июня 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска К. к ООО "Империя-тур" об изменении договора, взыскании задолженности, - отказать,
установила:
К. обратился с иском к ООО "Империя-тур" об изменении заключенного между сторонами 7 декабря 2009 г. договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь в обоснование на то, что он, истец, является собственником помещения N.... общей площадью 22,8 кв. м в торговом комплексе "...." по адресу: .... Между ним и ООО "Империя-тур" заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком на 10 лет. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. Вступившим в законную силу решением Коломенского городского суда от 30.06.2010 г. установлено, что фактически стороны договорились о размере арендной платы в размере 18000 руб., 30000 руб. из которых подлежали перечислению на его расчетный счет, а 15000 руб. выплачиваются наличными. Однако в нарушение договоренности ответчик часть арендной платы в сумме 15000 руб. с февраля 2010 г. не выплачивает, в связи с чем по состоянию на 1.09.2010 г. задолженность по арендной плате составляет 105000 руб. В договор аренды включены положения, не соответствующие действующему законодательству: п. 3.5 договора аренды, предусматривающий право арендатора на частичную перепланировку помещения в необходимых для его деятельности целях без письменного согласия арендатора, противоречит ч. 2 ст. 623 ГК РФ, а п. 5.7 договора, устанавливающий, что постоянная составляющая арендной платы может быть изменена по соглашению сторон один раз в год, если уровень инфляции превысит 40 процентов в год, - положениям ст. 614 ГК РФ, которая не ограничивает арендную плату каким-либо максимальным размером, а также не содержит дополнительных условий для ее повышения. По мнению истца, условие договора аренды, изложенное в п. 5.4, о том. что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не ранее, чем со второго года аренды и не более, чем на 1%, противоречит смыслу сдачи имущества в аренду - извлечению дохода.
С учетом изложенного, К. просил изменить договор от 7 декабря 2009 г. аренды нежилого помещения, изложив в следующей редакции: п. 3.5 договора - арендатор имеет право на частичную перепланировку помещения в необходимых для его деятельности целях с письменного согласия арендодателя; п. 5.1.1. - размер постоянной составляющей арендной платы за помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, составляет 18 000 руб. в месяц; п. 5.4 - размер арендной платы, указанной в п. 5.1. настоящего договора, может изменяться не чаще одного раза в год, не ранее, чем со второго года аренды; п. 5.7 - постоянная составляющая арендной платы может быть изменена арендодателем один раз в год; взыскать с ООО "Империя-тур" задолженность по арендной плате в сумме 105000 руб., в счет возмещения расходов на оплату услуг адвоката 16450 руб., почтовые расходы в сумме 479,74 руб., в счет оплаты государственной пошлины 3500 руб.
13 апреля 2012 г. к производству суда принято заявление К. об увеличении размера исковых требований, согласно которому истец просил взыскать в его пользу задолженность по арендной плате за период с февраля 2010 г. по апрель 2012 г. в сумме 375 000 руб.
Истец К. и его представитель О. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика ООО "Империя-Тур", извещавшегося о времени и месте судебного заседания.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого и принятии нового решения об удовлетворении иска по доводам апелляционной жалобы просит К., ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права и неправильное применение судом норм материального права.
Представитель ООО "Империя-тур" в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела ответчик извещался надлежащим образом. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание повторную неявку ответчика в заседание апелляционной инстанции, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ООО "Империя-Тур".
Выслушав К., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основанию пп. 1, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Согласно п. 3 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельства, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу положений ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
П. 1 ст. 196 ГПК РФ предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. В соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельства; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Приведенным требованиям закона решение суда не соответствует.
Так, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, по сути, судом не рассмотрены, обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены, в решении суда оценка утверждению истца о заключении между сторонами соглашения о размере арендной платы в сумме 18000 руб. не содержится, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, в решении суда не приведены.
Решение суда содержит суждение об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительной сделкой, то есть по требованию, которое истцом в данном деле не заявлялось, а также ссылку на нормы материального права, ст. 178, 179, 619 ГК РФ, не подлежащие применению при разрешении настоящего спора с учетом предмета и основания заявленных истцом требований согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
При разрешения спора суд нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, - ст. 450, 451 ГК РФ, устанавливающими основания для изменения договора, не руководствовался.
При таких обстоятельствах, учитывая, что имеющие значение для разрешения спора обстоятельства судом не установлены, а нормы материального права применены неправильно, допущены существенные нарушения норм процессуального права, решение суда подлежит отмене.
При вынесении нового решения судебная коллегия исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, К. является собственником нежилого помещения N..... общей площадью 22,8 кв. м инв. 27-3704, расположенного по адресу: ...., торговый комплекс "...."... очер.
01 декабря 2009 г. между К. и Обществом с ограниченной ответственностью "Империя-тур" заключен договор аренды, согласно которому истец передал ответчику указанное нежилое помещение во временное возмездное владение и пользование (в аренду) сроком на 10 лет. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2009 г.
Согласно акту приема-передачи здания от 07 декабря 2009 г. предмет договора аренды передан ООО "Империя-тур" К. 07 декабря 2009 г.
Ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
В соответствии со ст. 651 вышеназванного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 5.1 заключенного между сторонами договора аренды размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю, состоит из постоянной и переменной составляющих.
П. 5.1.1 договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной
платы составляет 3000 руб. в месяц, а в силу п. 5.1.2 договора переменная составляющая арендной платы равна сумме расходов арендодателя по обеспечению помещения коммунальными услугами (водой, отоплением, электроэнергией, канализацией, вывозом мусора), которая определяется по счетам организаций - поставщиков соответствующих услуг, а электроэнергия - по данным прибора учета, установленного в помещении и по тарифам организации - поставщика электроэнергии.
Арендная плата за пользование помещением в соответствии с п. 5.2 договора уплачивается арендатором ежемесячно до 20-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в договоре.
Таким образом, из содержания договора аренды следует, что размер постоянной части арендной платы составляет 3000 руб. Доказательств, свидетельствующих о том, что сторонами договора в предусмотренной ст. 651 ГК РФ форме, было достигнуто соглашение о размере арендной платы в сумме 18000 руб., истцом не представлено.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска в части требования К. о взыскании с ООО "Империя-Тур" задолженности за период с февраля 2010 г. по апрель 2012 г. в сумме 375 000 руб. не имеется.
Довод истца о том, что вступившим в законную силу решением Коломенского городского суда от 30 июня 2010 г. установлено, что стороны фактически достигли договоренности о размере арендной платы в сумме 18000 руб., из которых 15000 руб. выплачивалось К. наличными денежными средствами, а остальная часть в сумме 3000 руб. перечислялась на расчетный счет, основанием для взыскания в пользу истца задолженности по арендной плате за указанный период служить не может.
Как усматривается из вступившего в законную силу решения Коломенского городского суда от 30 июня 2010 г. по делу по иску К. к ООО "Империя-тур" о признании недействительным договора аренды помещения, указанным решением установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 3000 руб., что по сложившейся между сторонами договоренности арендная плата ответчиком истцу выплачивалась в течение некоторого времени в размере, превышающем установленную договором сумму.
Между тем, выплата ООО "Империя-Тур" арендной платы в размере, превышающем установленную договором сумму, не влечет изменение условий договора аренды и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по выплате арендной платы в размере, не предусмотренном договором, поскольку в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Что касается требования К. об изменении договора аренды, в указанной части иск не подлежит удовлетворению в силу следующего.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в силу п. 1 ст. 451 указанного выше Кодекса является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В обоснование требования об изменении условий договора аренды истец указал на несоответствие условий договора требованиям действующего законодательства.
Однако несоответствие условий договора закону в качестве оснований для изменения договора нормам гражданского законодательства не предусмотрено.
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований К. отказано, не подлежат возмещению согласно ст. 98 ГПК РФ и понесенные им судебные расходы.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 13 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении иска К. к обществу с ограниченной ответственности "Империя-тур" об изменении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)