Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.И. Ждановой, М.Х. Музыкантовой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Лачиновой с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчика - А.С. Сыров по доверенности от 19.11.2012, паспорт,
от третьих лиц:
от ОАО "Сбербанк России" - В.Г. Осипов по доверенности от 09.11.2010, паспорт,
от иных третьих лиц - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод"
на решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012 (судья С.В. Воронина)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" (ИНН 7017287450, ОГРН 1117017011210, 634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Томский инструмент" (ИНН 7017104770, ОГРН 1047000267797, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2; 630011, г. Новосибирск, а/я 6)
третьи лица - 1) ООО "Промэксплуатация" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 2) ООО "ТИЗ инжиниринг" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 3) ООО "ТИ Менеджмент" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 4) ООО "ТП Томский инструмент" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 5) ООО "Томский инструмент", 6) ООО "Лукри" (г. Москва, Фрунзенская набережная, д. 44/2), 7) ООО "КСП Плюс" (г. Москва, Угрешский 3-й проезд, д. 8а), 8) ООО "ЛинТех" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 9) ОАО "Сбербанк России" (634061, г. Томск, ул. Фрунзе, д. 90/1)
о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012
по встречному исковому заявлению ООО "УК "Томский инструмент"
к ООО "Томский инструментальный завод"
об освобождении и передаче имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" (далее - истец, ООО "ТИЗ") обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Томский инструмент" (далее - ответчик, ООО "УК "Томский инструмент") о признании незаконным отказа от 09.08.2012 конкурсного управляющего ООО "УК "Томский инструмент" от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ООО "УК "Томский инструмент" заявлен встречный иск об обязании ООО "Томский инструментальный завод" освободить и передать ООО "УК "Томский инструмент" по передаточному акту следующее имущество ООО "УК "Томский инструмент": здание, назначение: нежилое, 1-этажное, кадастровый (условный) номер 70-70-01/035/2007-506, расположенное по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, 1/2; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий и сооружений, площадью 10939 кв. м, кадастровый номер 70:14:0314003:0245, расположенный по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, 1/2.
К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Промэксплуатация", ООО "ТИЗ инжиниринг", ООО "ТИ Менеджмент", ООО "ТП Томский инструмент", ООО "Томский инструмент", ООО "Лукри", ООО "КСП Плюс", ООО "ЛинТех", ОАО "Сбербанк России".
Решением от 12.12.2012 требования по первоначальному иску суд первой инстанции оставил без удовлетворения, встречное исковое заявлению ООО "УК "Томский инструмент" к ООО "Томский инструментальный завод" об освобождении и передаче имущества суд удовлетворил в полном объеме.
26 декабря 2012 г. в Седьмой арбитражный апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "УК "Томский инструмент" на решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012.
После принятия апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции 24.01.2013 поступило ходатайство, в котором данный апеллянт со ссылкой на статьи 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от своей апелляционной жалобы.
Определением суда от 30.01.2013 отказ ООО "УК "Томский инструмент" от апелляционной жалобы принят апелляционным судом, производство по данной апелляционной жалобе прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Томский инструментальный завод" также обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
ООО "ТИЗ" в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Апеллянт считает, что суд при рассмотрении настоящего спора не доказал законность оспариваемого отказа, суд неправильно истолковал закон. По мнению апеллянта, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора в соответствии со статьей 10, абзацем 3 части 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве) должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также отсутствие обстоятельств препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
ООО "УК "Томский инструмент" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, решение суда законно и обоснованно.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица - ОАО "Сбербанк России" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве ответчика, просили решение суда оставить без изменения.
Истец и иные третьи лица о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом с учетом положений статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей указанных лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика и третьего лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "УК "Томский инструмент" (арендодателем) и ООО "ТИЗ" (арендатором) заключен договор аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору здание, нежилое, одноэтажное, общей площадью 6808,90 кв. м, находящееся по адресу: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, Советская улица, 1/2 (далее - имущество) (пункт 1.1 договора).
Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости N 1 от 06.09.2006 и справки Томского областного центра технической инвентаризации N 461 от 23.03.2007 (пункт 1.2 договора).
Срок аренды установлен до 15 апреля 2013 г.
Размер арендной платы с 31.05.2012 составляет 1475000 руб. в месяц (с учетом НДС) за все здание, что составляет 216 руб. (с учетом НДС) за один кв. м (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.1.1 размер арендной платы с 01.08.2012 составляет 544712 руб. в месяц (с учетом НДС) за все здание, что составляет 80 руб. (с учетом НДС) за один кв. м. При этом стороны пришли к соглашению и решили установить с 01.08.2012 следующий порядок оплаты аренды: арендная плата за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 оплачивается не позднее 15.04.2013, но не менее 200000 руб. (с учетом НДС) ежемесячно не позднее 30 числа месяца аренды.
По акту приема-передачи от 31.05.2012 имущество передано ООО "ТИЗ".
Решением Арбитражного суда Томской области от 19.07.2012 по делу N А67-5375/2011 ООО "УК "Томский инструмент" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.
09.08.2012 комитетом кредиторов ООО "УК "Томский инструмент" принято решение об обязании конкурсного управляющего заявить отказ от исполнения договора аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК.
10.08.2012 в адрес арендатора (ООО "ТИЗ") от конкурсного управляющего ООО "УК "Томский инструмент" поступило заявление об отказе от исполнения договора аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК, на основании пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Полагая, что отказ от исполнения договора является незаконным, ООО "ТИЗ" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Поскольку спорное имущество истцом передано не было, ответчик на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд со встречным иском.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении конкурсным управляющим требований статей 129, 102 Закона о банкротстве, в связи с чем посчитал отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012 законным. Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции обоснованно, применив положения статей 102, 129 Закона о банкротстве, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязал арендатора возвратить арендованное помещение.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.
В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.
Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами, что в силу Закона о банкротстве влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.
Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.
В силу абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Исходя из смысла данных норм права, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также наличие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 102 Закона о банкротстве конкурсный управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Закона о банкротстве).
Таким образом, приведенными нормами Закона предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление внешнего управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления внешним управляющим такого заявления: - сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; - исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 150 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с отстранением конкурсных управляющих" разъяснено, что под убытками, причиненными должнику, а также его кредиторам, понимается любое уменьшение или утрата возможности увеличения конкурсной массы, которое произошли вследствие неправомерных действия (бездействия) конкурсного управляющего, при этом права должника и конкурсных кредиторов считаются нарушенными всякий раз при причинении убытков.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 31.05.2012 ООО "УК "Томский инструмент" был заключен договор аренды недвижимости N 2-УК с ООО "ТИЗ".
Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.1 данного договора аренды с 01.08.2012 установлен в размере 544712 руб. в месяц с учетом НДС за все здание, что составляет 80 руб. с учетом НДС за один кв. м.
Согласно пункту 1.5 договора и пункту 2 статьи 654 ГК РФ плата за пользование зданием, предусмотренная пунктом 3.1.1 договора, включает плату за аренду земельного участка площадью 10939 кв. м, а также плату за канализацию, воду.
Арендная плата за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 оплачивается не позднее 15.04.2013 (пункт 3.1.1 договора).
Как следует из материалов дела, арендатор по договору ни разу не вносил ежемесячную арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором от 31.05.2012 N 2-УК. В связи с этим для арендодателя, не получающего арендную плату с момента заключения договора в течение длительного периода времени, сделка является экономически нецелесообразной (убыточной), следовательно, не поступление в конкурсную массу арендных платежей в течение длительного времени и предоставление в период банкротства арендодателя апеллянту (арендатору) возможности пользования имуществом без оплаты арендных платежей, противоречит целям и последствиям осуществления процедуры банкротства, а также препятствует восстановлению платежеспособности арендодателя в установленный шестимесячный срок.
В то же время условия аналогичной сделки арендодателя в отношении одного и того же имущества, совершенной ранее 01.07.2011 (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора Семеновым Г.В.), предусматривали размер ежемесячной арендной платы 300 руб. с учетом НДС за одни кв. м, размер арендной платы 568800 руб. в месяц за помещения площадью 1896 кв. м, ежемесячную в полном объеме оплату арендной платы до 15 числа месяца аренды, несение арендатором за свой счет расходов по оплате коммунальных платежей (электроэнергии, тепловой энергии, воды, уборки и т.п.) в зависимости от количества потребленных коммунальных услуг арендатором. Такие условия аналогичной сделки существенно в лучшую для арендодателя сторону отличаются от условий договора от 31.05.2012 N 2-УК.
При таких обстоятельствах, отказ от исполнения договора аренды от 31.05.2012 N 2-УК является правомерным, поскольку условия договора не предполагают предоставления со стороны апеллянта равноценного встречного исполнения обязательств, вследствие того, что цена договора и условия договора существенно в худшую для арендодателя сторону отличаются от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки по аренде.
Кроме того условия договора от 31.05.2012 N 2-УК не предусматривают регулярного (ежемесячного) внесения арендной платы, а предусматривают оплату арендной платы в полном объеме за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 не позднее 15.04.2013 (пункт 3.1.1. договора), что лишает арендодателя возможности получать за использование его имущества в полном объеме денежные средства регулярно - ежемесячно и производить расчеты с кредиторами.
Таким образом, предоставление в период банкротства арендодателя ООО "ТИЗ" (арендатору) возможности оплаты арендных платежей в рассрочку на 9 месяцев (то есть освобождение арендатора от оплаты арендной платы в полном объеме ежемесячно), противоречит целям и последствиям осуществления процедуры несостоятельности (банкротства), а также препятствует восстановлению платежеспособности арендодателя в установленный шестимесячный срок.
Также апелляционный суд учитывает, что согласно решению от 24.12.2004 N 815 Томской городской думы ставка арендной платы в месяц за один кв. м площади здания (с учетом НДС), находящегося в муниципальной собственности в д. Лоскутово, составляет 100 руб. Согласно решению от 19.08.2008 N 965 ставка арендной платы в месяц за один кв. м площади земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в д. Лоскутово, составляет 1,41 руб. (16,9: 12). Так, исходя из регулируемых тарифов, утвержденных нормативным правовым актом г. Томска, размер арендной платы в месяц за здание площадью 6808,90 кв. м составляет 680890 руб., за земельный участок площадью 10939 кв. м составляет 15424 руб., в общем 696314 руб.
Указанное свидетельствует о том, что предусмотренный договором от 31.05.2012 N 2-УК размер арендной платы значительно занижен по сравнению с ценами, установленными в соответствии с действующим законодательством, в отношении аналогичных сделок с объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Томска.
Учитывая изложенное, оценив условия договора аренды недвижимого имущества от 31.05.2012 N 2-УК, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при прочих равных условиях, с учетом сложившейся средней рыночной цены арендной платы, договор аренды мог быть заключен на более выгодных условиях, с более высокой арендной платой, и с условием оплаты в текущем месяце, а не с отсрочкой платежа, как установлено в договоре от 31.05.2012 N 2-УК. Данная судом первой инстанции оценка соответствует представленным заявителем доказательствам - договорам аренды нежилых помещений в указанном объекте недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что данная сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника, а также исполнение должником этой сделки могло повлечь за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, является правильным.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ООО "ТИЗ" не доказало обоснованность доводов своей апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Новых обстоятельств, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, при рассмотрении дела в апелляционном суде не возникло.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2013 ПО ДЕЛУ N А67-5626/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2013 г. по делу N А67-5626/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.И. Ждановой, М.Х. Музыкантовой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Лачиновой с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчика - А.С. Сыров по доверенности от 19.11.2012, паспорт,
от третьих лиц:
от ОАО "Сбербанк России" - В.Г. Осипов по доверенности от 09.11.2010, паспорт,
от иных третьих лиц - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод"
на решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012 (судья С.В. Воронина)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" (ИНН 7017287450, ОГРН 1117017011210, 634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Томский инструмент" (ИНН 7017104770, ОГРН 1047000267797, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2; 630011, г. Новосибирск, а/я 6)
третьи лица - 1) ООО "Промэксплуатация" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 2) ООО "ТИЗ инжиниринг" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 3) ООО "ТИ Менеджмент" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 4) ООО "ТП Томский инструмент" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 5) ООО "Томский инструмент", 6) ООО "Лукри" (г. Москва, Фрунзенская набережная, д. 44/2), 7) ООО "КСП Плюс" (г. Москва, Угрешский 3-й проезд, д. 8а), 8) ООО "ЛинТех" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, д. 1/2), 9) ОАО "Сбербанк России" (634061, г. Томск, ул. Фрунзе, д. 90/1)
о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012
по встречному исковому заявлению ООО "УК "Томский инструмент"
к ООО "Томский инструментальный завод"
об освобождении и передаче имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" (далее - истец, ООО "ТИЗ") обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Томский инструмент" (далее - ответчик, ООО "УК "Томский инструмент") о признании незаконным отказа от 09.08.2012 конкурсного управляющего ООО "УК "Томский инструмент" от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ООО "УК "Томский инструмент" заявлен встречный иск об обязании ООО "Томский инструментальный завод" освободить и передать ООО "УК "Томский инструмент" по передаточному акту следующее имущество ООО "УК "Томский инструмент": здание, назначение: нежилое, 1-этажное, кадастровый (условный) номер 70-70-01/035/2007-506, расположенное по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, 1/2; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий и сооружений, площадью 10939 кв. м, кадастровый номер 70:14:0314003:0245, расположенный по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Советская, 1/2.
К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Промэксплуатация", ООО "ТИЗ инжиниринг", ООО "ТИ Менеджмент", ООО "ТП Томский инструмент", ООО "Томский инструмент", ООО "Лукри", ООО "КСП Плюс", ООО "ЛинТех", ОАО "Сбербанк России".
Решением от 12.12.2012 требования по первоначальному иску суд первой инстанции оставил без удовлетворения, встречное исковое заявлению ООО "УК "Томский инструмент" к ООО "Томский инструментальный завод" об освобождении и передаче имущества суд удовлетворил в полном объеме.
26 декабря 2012 г. в Седьмой арбитражный апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "УК "Томский инструмент" на решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012.
После принятия апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции 24.01.2013 поступило ходатайство, в котором данный апеллянт со ссылкой на статьи 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от своей апелляционной жалобы.
Определением суда от 30.01.2013 отказ ООО "УК "Томский инструмент" от апелляционной жалобы принят апелляционным судом, производство по данной апелляционной жалобе прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Томский инструментальный завод" также обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
ООО "ТИЗ" в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Апеллянт считает, что суд при рассмотрении настоящего спора не доказал законность оспариваемого отказа, суд неправильно истолковал закон. По мнению апеллянта, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора в соответствии со статьей 10, абзацем 3 части 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве) должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также отсутствие обстоятельств препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
ООО "УК "Томский инструмент" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, решение суда законно и обоснованно.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица - ОАО "Сбербанк России" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве ответчика, просили решение суда оставить без изменения.
Истец и иные третьи лица о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом с учетом положений статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей указанных лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика и третьего лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "УК "Томский инструмент" (арендодателем) и ООО "ТИЗ" (арендатором) заключен договор аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору здание, нежилое, одноэтажное, общей площадью 6808,90 кв. м, находящееся по адресу: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, Советская улица, 1/2 (далее - имущество) (пункт 1.1 договора).
Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости N 1 от 06.09.2006 и справки Томского областного центра технической инвентаризации N 461 от 23.03.2007 (пункт 1.2 договора).
Срок аренды установлен до 15 апреля 2013 г.
Размер арендной платы с 31.05.2012 составляет 1475000 руб. в месяц (с учетом НДС) за все здание, что составляет 216 руб. (с учетом НДС) за один кв. м (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.1.1 размер арендной платы с 01.08.2012 составляет 544712 руб. в месяц (с учетом НДС) за все здание, что составляет 80 руб. (с учетом НДС) за один кв. м. При этом стороны пришли к соглашению и решили установить с 01.08.2012 следующий порядок оплаты аренды: арендная плата за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 оплачивается не позднее 15.04.2013, но не менее 200000 руб. (с учетом НДС) ежемесячно не позднее 30 числа месяца аренды.
По акту приема-передачи от 31.05.2012 имущество передано ООО "ТИЗ".
Решением Арбитражного суда Томской области от 19.07.2012 по делу N А67-5375/2011 ООО "УК "Томский инструмент" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.
09.08.2012 комитетом кредиторов ООО "УК "Томский инструмент" принято решение об обязании конкурсного управляющего заявить отказ от исполнения договора аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК.
10.08.2012 в адрес арендатора (ООО "ТИЗ") от конкурсного управляющего ООО "УК "Томский инструмент" поступило заявление об отказе от исполнения договора аренды недвижимости от 31.05.2012 N 2-УК, на основании пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Полагая, что отказ от исполнения договора является незаконным, ООО "ТИЗ" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Поскольку спорное имущество истцом передано не было, ответчик на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд со встречным иском.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении конкурсным управляющим требований статей 129, 102 Закона о банкротстве, в связи с чем посчитал отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды недвижимости N 2-УК от 31.05.2012 законным. Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции обоснованно, применив положения статей 102, 129 Закона о банкротстве, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязал арендатора возвратить арендованное помещение.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.
В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.
Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами, что в силу Закона о банкротстве влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.
Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.
В силу абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Исходя из смысла данных норм права, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также наличие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 102 Закона о банкротстве конкурсный управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Закона о банкротстве).
Таким образом, приведенными нормами Закона предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление внешнего управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления внешним управляющим такого заявления: - сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; - исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 150 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с отстранением конкурсных управляющих" разъяснено, что под убытками, причиненными должнику, а также его кредиторам, понимается любое уменьшение или утрата возможности увеличения конкурсной массы, которое произошли вследствие неправомерных действия (бездействия) конкурсного управляющего, при этом права должника и конкурсных кредиторов считаются нарушенными всякий раз при причинении убытков.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 31.05.2012 ООО "УК "Томский инструмент" был заключен договор аренды недвижимости N 2-УК с ООО "ТИЗ".
Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1.1 данного договора аренды с 01.08.2012 установлен в размере 544712 руб. в месяц с учетом НДС за все здание, что составляет 80 руб. с учетом НДС за один кв. м.
Согласно пункту 1.5 договора и пункту 2 статьи 654 ГК РФ плата за пользование зданием, предусмотренная пунктом 3.1.1 договора, включает плату за аренду земельного участка площадью 10939 кв. м, а также плату за канализацию, воду.
Арендная плата за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 оплачивается не позднее 15.04.2013 (пункт 3.1.1 договора).
Как следует из материалов дела, арендатор по договору ни разу не вносил ежемесячную арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором от 31.05.2012 N 2-УК. В связи с этим для арендодателя, не получающего арендную плату с момента заключения договора в течение длительного периода времени, сделка является экономически нецелесообразной (убыточной), следовательно, не поступление в конкурсную массу арендных платежей в течение длительного времени и предоставление в период банкротства арендодателя апеллянту (арендатору) возможности пользования имуществом без оплаты арендных платежей, противоречит целям и последствиям осуществления процедуры банкротства, а также препятствует восстановлению платежеспособности арендодателя в установленный шестимесячный срок.
В то же время условия аналогичной сделки арендодателя в отношении одного и того же имущества, совершенной ранее 01.07.2011 (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора Семеновым Г.В.), предусматривали размер ежемесячной арендной платы 300 руб. с учетом НДС за одни кв. м, размер арендной платы 568800 руб. в месяц за помещения площадью 1896 кв. м, ежемесячную в полном объеме оплату арендной платы до 15 числа месяца аренды, несение арендатором за свой счет расходов по оплате коммунальных платежей (электроэнергии, тепловой энергии, воды, уборки и т.п.) в зависимости от количества потребленных коммунальных услуг арендатором. Такие условия аналогичной сделки существенно в лучшую для арендодателя сторону отличаются от условий договора от 31.05.2012 N 2-УК.
При таких обстоятельствах, отказ от исполнения договора аренды от 31.05.2012 N 2-УК является правомерным, поскольку условия договора не предполагают предоставления со стороны апеллянта равноценного встречного исполнения обязательств, вследствие того, что цена договора и условия договора существенно в худшую для арендодателя сторону отличаются от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки по аренде.
Кроме того условия договора от 31.05.2012 N 2-УК не предусматривают регулярного (ежемесячного) внесения арендной платы, а предусматривают оплату арендной платы в полном объеме за период с 01.08.2012 по 15.04.2013 не позднее 15.04.2013 (пункт 3.1.1. договора), что лишает арендодателя возможности получать за использование его имущества в полном объеме денежные средства регулярно - ежемесячно и производить расчеты с кредиторами.
Таким образом, предоставление в период банкротства арендодателя ООО "ТИЗ" (арендатору) возможности оплаты арендных платежей в рассрочку на 9 месяцев (то есть освобождение арендатора от оплаты арендной платы в полном объеме ежемесячно), противоречит целям и последствиям осуществления процедуры несостоятельности (банкротства), а также препятствует восстановлению платежеспособности арендодателя в установленный шестимесячный срок.
Также апелляционный суд учитывает, что согласно решению от 24.12.2004 N 815 Томской городской думы ставка арендной платы в месяц за один кв. м площади здания (с учетом НДС), находящегося в муниципальной собственности в д. Лоскутово, составляет 100 руб. Согласно решению от 19.08.2008 N 965 ставка арендной платы в месяц за один кв. м площади земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в д. Лоскутово, составляет 1,41 руб. (16,9: 12). Так, исходя из регулируемых тарифов, утвержденных нормативным правовым актом г. Томска, размер арендной платы в месяц за здание площадью 6808,90 кв. м составляет 680890 руб., за земельный участок площадью 10939 кв. м составляет 15424 руб., в общем 696314 руб.
Указанное свидетельствует о том, что предусмотренный договором от 31.05.2012 N 2-УК размер арендной платы значительно занижен по сравнению с ценами, установленными в соответствии с действующим законодательством, в отношении аналогичных сделок с объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Томска.
Учитывая изложенное, оценив условия договора аренды недвижимого имущества от 31.05.2012 N 2-УК, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при прочих равных условиях, с учетом сложившейся средней рыночной цены арендной платы, договор аренды мог быть заключен на более выгодных условиях, с более высокой арендной платой, и с условием оплаты в текущем месяце, а не с отсрочкой платежа, как установлено в договоре от 31.05.2012 N 2-УК. Данная судом первой инстанции оценка соответствует представленным заявителем доказательствам - договорам аренды нежилых помещений в указанном объекте недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что данная сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника, а также исполнение должником этой сделки могло повлечь за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, является правильным.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ООО "ТИЗ" не доказало обоснованность доводов своей апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Новых обстоятельств, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, при рассмотрении дела в апелляционном суде не возникло.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 12 декабря 2012 г. по делу N А67-5626/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томский инструментальный завод" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
М.Х.МУЗЫКАНТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)