Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Андреев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе Председательствующего Гедыгушева М.И.
судей краевого суда Переверзевой В.А., Криволаповой Е.А.
при секретаре судебного заседания Б.Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С.С.В. на решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года по иску Б.Г.А. к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
по докладу судьи Гедыгушева М.И.,
установила:
Б.Г.А. обратилась в Кировский районный суд СК с исковым заявлением к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Из искового заявления, заявления об увеличении исковых требований и пояснений истицы Б.Г.А. в судебном заседании следует, что домовладение, расположенное по адресу: станица М., улица Д., д. N, они с супругом Б.А.Ф. совместно приобрели в 1992 году, и с указанного времени постоянно проживали в нем. Вместе с ними в доме проживают: сын, Б.Н.Ф., со своей женой, П.Р.П. и четырьмя несовершеннолетними детьми.
В 2010 г. членами семьи было принято совместное решение - благоустроить дом, осуществить строительные работы по его достройке. Нужной суммы денег не было, поэтому по совету знакомых они обратились за деньгами в долг к С.С.В., который, как им было известно, занимает деньги под проценты.
Для выдачи их семье займа в сумме *** рублей, С.С.В. поставил следующее условие: переоформить на него дом. При этом пояснил, что она остается фактически хозяйкой данного дома, и продолжает проживать в нем со своей семьей. Сразу же после выплаты долга, дом по документам опять будет переоформлен на нее, Б.Г.А.
Понимая, что С.С.В. нужны гарантии того, что такая большая сумма займа будет ему возвращена, зная, что даже в банках при оформлении займа может передаваться имущество в залог, ничего не заподозрив, она согласилась на его условия. В последующем ими, то есть ею, а также членами ее семьи, в основном снохой П.Р.П., так как она постоянно находится дома, были подписаны договора займа частями на общую сумму в *** руб. При этом оговорена была ежемесячная выплата за взятый займ по 5% в месяц. Они понимали, что такой кредит в банке, либо другие их знакомые дать им не могли.
Она и члены ее семьи, будучи не сильно грамотными, доверяя С.С.В., подписали все необходимые бумаги, которые от них он требовал. Занимался оформлением документов и имущества Ф.Р.Г. - знакомый С.С.В., на имя которого ею была выдана доверенность.
Всю обещанную сумму займа в размере *** рублей С.С.В. передавал им частями с июня до конца 2010 года. С момента получения от С.С.В. части суммы они и начали выплачивать ему проценты по долгу (по 5% от суммы, которую он передавал). Все это время вплоть до ноября 2012 года она выплачивала С.С.В. как проценты, так и основную сумму долга (как правило, это было по *** рублей в месяц). Всего оплачено ею С.С.В. *** рублей, из которых *** рублей - сумма основного долга по займу, *** рублей - проценты.
С момента покупки дома, то есть с 1992 года, по настоящее время она и члены ее семьи постоянно проживают в доме по ул. Д. ст. М., иного жилья у них не имеется.
В связи с изложенным, просила суд расторгнуть Договор купли-продажи (купчая) от 22.07.2010 года жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, заключенный ею, Б.Г.А., в лице ее представителя по доверенности Ф.Р.Г., и С.С.В., и возвратить ей недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Ставропольского края, Кировский отдел:
1. исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество произведенные 05.08.2010 года записи регистрации права собственности С.С.В. на земельный участок, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер 26:35:020605:94, площадью 1060.00 кв.м, за N <...>, запись регистрации права собственности С.С.В. на жилой дом по адресу: станица М.К. района СК ул. Д. N за N,
2. восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи регистрации права собственности Б.Г.А. на земельный участок, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер, площадью 1060.00 кв.м, за N, запись регистрации права собственности Б.Г.А. на жилой дом по адресу: станица М.К. района СК ул. Д. N за N.
Решением Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года исковые требования Б.Г.А. удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда ответчик С.С.В. подал апелляционную жалобу, в которой указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просил его отменить и принять по делу новое решение которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Мотивируя доводы жалобы заявитель указал, что заключенный с истцами договор в действительности является договором купли-продажи, соответствующим требованиям закона. Судом установлены все признаки, свидетельствующие о намерении истицы продать спорное имущество. Взаимосвязи между договором займа и договором купли-продажи нет.
В возражениях на апелляционную жалобу, представитель Б.Г.А. по доверенности Я.О.М. выразила согласие с постановленным решением, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, выслушав в заседании суда апелляционной инстанции позиции сторон в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что Б.Г.А. является собственником недвижимости по ул. Д., д. ст. М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 21 апреля 2010 года <...> и <...>, на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1060.00 кв.м, с кадастровым N 26:35:020605:94 и жилой дом литер "А,а" общей площадью 91.00 кв.м, с надворными постройками и сооружениями.
В соответствии с доверенностью от 23 апреля 2010 года, удостоверенной Н.Н.В. Вр.и.о. нотариуса по Кировскому районному нотариальному округу С.О.В. 23.04.2010 г., N в реестре 3543, Б.Г.А. уполномочивает Ф.Р.Г. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу, ст. М., ул. Д., д., для чего предоставляет право делать от ее имени заявления, предоставлять и получать необходимые документы, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия.
Из Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ст. М., ул. Д., д., усматривается, что гр. Б.Г.А., именуемая "Продавец", и гр. С.С.В., именуемый "Покупатель" 14 июля 2010 года заключили договор о том, что продавец имеет намерение продать покупателю, а покупатель желает купить у продавца вышеуказанное недвижимое имущество, и заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не позднее 14.10.2010 года.
Согласно п. 2 Предварительного договора сторонами согласована продажная цена указанного жилого дома и земельного участка в размере *** рублей.
Пункт 3 Предварительного договора содержит указание на то, что в счет установленной сторонами продажной цены покупатель передал продавцу сумму в размере *** рублей наличными деньгами в день подписания договора. Остальная сумма в размере *** рублей будет выплачена до 14.10.2010 года.
Предварительный договор подписан сторонами Б.Г.А. и С.С.В..
Факт составления и подписания вышеуказанного документа, а также факт передачи денежной суммы в размере *** рублей С.С.В. Б.Г.В. сторонами по делу не оспаривается.
Из Договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г. в г. Новопавловске Кировского района Ставропольского края между гр. Б.Г.В., действующей через своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности Ф.Р.Г., продавцом, и гр. С.С.В., покупателем, усматривается, что Продавец продал, а Покупатель купил жилой дом литер "А,а" общей площадью 91,0 кв.м, и земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, на котором он расположен, площадью 1060 кв.м, по адресу: СК, Кировский район, ст. М., ул. Д., д. Продажная цена указанного недвижимого имущества составляет *** рублей. Расчет состоялся полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами (п. 4 договора).
Пункт 6 содержит указание на то, что настоящий Договор одновременно является документом, имеющим силу передаточного акта.
Согласно пункту 5 Договора в жилом доме зарегистрирована П.Р.П., о чем "Покупателю" известно и претензий по данному обстоятельству к "Продавцу" он не имеет.
Договор подписан сторонами и имеет штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок 05.08.2010 года, номера регистрации <...>.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем допустил существенное нарушение договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца - истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи. Более того, Б.Г.А., Б.А.Ф., Б.Н.А. и П.Р.П., а также четверо несовершеннолетних внуков истицы, были зарегистрированы и фактически проживали при отчуждении недвижимого имущества (и проживают в настоящее время) в жилом доме по ул. Д. ст. М., с учетом отсутствия оплаты по договору со стороны покупателя, их конституционное право на жилье нарушено.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными, обоснованными и не подлежащими отмене по доводам апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как правомерно установил суд первой инстанции и в результате проверки материалов дела подтверждается судом апелляционной инстанции покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем существенно нарушил условия договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца - истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи.
К указанному выводу судебная коллегия пришла в связи с тем, что С.С.В. о наличии у него на дату заключения договора купли-продажи 22 июля 2010 года денежной суммы в размере 1,5 миллиона рублей в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств не предоставил.
Более того, судебная коллегия усматривает взаимосвязь между договором купли-продажи и договорами займов, заключенных между сторонами, в частности усматривается, что по договорам займа членами семьи Б.Г.А. (самой Б.Г.А., сыном Б.Н.А., снохой П.Р.П.) в период с июня по ноябрь 2010 года от С.С.В. фактически получено в общей сумме *** рублей. Всего семьей Б. заимодавцу С.С.В. выплачено *** рублей, из которых *** рублей в период с июня по октябрь 2010 года, и *** рублей в период с декабря 2010 года по октябрь 2011 года. Состоявшийся расчет по заемным обязательствам подтверждается как записью на договорах С.С.В. "Погашено" с проставленной им росписью, так и выдаваемыми С.С.В. счет-справками, заверенными подписью и печатью ООО "Капитал". Данные обстоятельства ответчик С.С.В. не оспаривает.
В соответствии с Договором займа денежных средств, заключенным между С.С.В. и П.Р.П. 14 октября 2010 года, С.С.В. передал заемщику П.Р.П. *** рублей под 5% ежемесячно. Срок действия договора до 07.11.2010 года. Общая сумма долга составляет *** рублей, которую заемщик обязан погашать согласно графику платежей.
На основании изложенного судебная коллегия находит очевидной связь указанного договора с договорами займа, заключенными семьей Б.Г.А. с С.С.В.. При этом совпадает как оговариваемая в этих документах денежная сумма - *** рублей, так и срок, до которого она будет передана, а именно - 14 октября 2010 года.
Следовательно, как правомерно указал суд, переход права собственности на принадлежащее истице недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. Д., д. ст. М., - это не ее добровольное решение, выражающееся в намерении совершить отчуждение имущества, а условие заключения договора займа, продиктованное заимодавцем С.С.В.. Действия С.С.В. ею и членами ее семьи воспринимались, как желание получить гарантии возврата долга, выразившиеся в передачи ему указанной недвижимости в залог. В случае возврата долга имущество должно было быть "переоформлено" на ее имя, то есть возвращено в ее собственность.
При этом после заключения предварительного договора купли-продажи, только за июль месяц 2010 года С.С.В. было передано по договорам займа в общей сумме *** рублей.
В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия считает законным вывод суда о возврате спорных объектов продавцу, то есть истице Б.Г.А., на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).
На основании изложенного и в соответствие со ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, - судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.09.2013 N 33-4788\2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. N 33-4788\\2013
Судья Андреев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе Председательствующего Гедыгушева М.И.
судей краевого суда Переверзевой В.А., Криволаповой Е.А.
при секретаре судебного заседания Б.Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С.С.В. на решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года по иску Б.Г.А. к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
по докладу судьи Гедыгушева М.И.,
установила:
Б.Г.А. обратилась в Кировский районный суд СК с исковым заявлением к С.С.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Из искового заявления, заявления об увеличении исковых требований и пояснений истицы Б.Г.А. в судебном заседании следует, что домовладение, расположенное по адресу: станица М., улица Д., д. N, они с супругом Б.А.Ф. совместно приобрели в 1992 году, и с указанного времени постоянно проживали в нем. Вместе с ними в доме проживают: сын, Б.Н.Ф., со своей женой, П.Р.П. и четырьмя несовершеннолетними детьми.
В 2010 г. членами семьи было принято совместное решение - благоустроить дом, осуществить строительные работы по его достройке. Нужной суммы денег не было, поэтому по совету знакомых они обратились за деньгами в долг к С.С.В., который, как им было известно, занимает деньги под проценты.
Для выдачи их семье займа в сумме *** рублей, С.С.В. поставил следующее условие: переоформить на него дом. При этом пояснил, что она остается фактически хозяйкой данного дома, и продолжает проживать в нем со своей семьей. Сразу же после выплаты долга, дом по документам опять будет переоформлен на нее, Б.Г.А.
Понимая, что С.С.В. нужны гарантии того, что такая большая сумма займа будет ему возвращена, зная, что даже в банках при оформлении займа может передаваться имущество в залог, ничего не заподозрив, она согласилась на его условия. В последующем ими, то есть ею, а также членами ее семьи, в основном снохой П.Р.П., так как она постоянно находится дома, были подписаны договора займа частями на общую сумму в *** руб. При этом оговорена была ежемесячная выплата за взятый займ по 5% в месяц. Они понимали, что такой кредит в банке, либо другие их знакомые дать им не могли.
Она и члены ее семьи, будучи не сильно грамотными, доверяя С.С.В., подписали все необходимые бумаги, которые от них он требовал. Занимался оформлением документов и имущества Ф.Р.Г. - знакомый С.С.В., на имя которого ею была выдана доверенность.
Всю обещанную сумму займа в размере *** рублей С.С.В. передавал им частями с июня до конца 2010 года. С момента получения от С.С.В. части суммы они и начали выплачивать ему проценты по долгу (по 5% от суммы, которую он передавал). Все это время вплоть до ноября 2012 года она выплачивала С.С.В. как проценты, так и основную сумму долга (как правило, это было по *** рублей в месяц). Всего оплачено ею С.С.В. *** рублей, из которых *** рублей - сумма основного долга по займу, *** рублей - проценты.
С момента покупки дома, то есть с 1992 года, по настоящее время она и члены ее семьи постоянно проживают в доме по ул. Д. ст. М., иного жилья у них не имеется.
В связи с изложенным, просила суд расторгнуть Договор купли-продажи (купчая) от 22.07.2010 года жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, заключенный ею, Б.Г.А., в лице ее представителя по доверенности Ф.Р.Г., и С.С.В., и возвратить ей недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: станица М.К. района Ставропольского края улица Д., д. N, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Ставропольского края, Кировский отдел:
1. исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество произведенные 05.08.2010 года записи регистрации права собственности С.С.В. на земельный участок, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер 26:35:020605:94, площадью 1060.00 кв.м, за N <...>, запись регистрации права собственности С.С.В. на жилой дом по адресу: станица М.К. района СК ул. Д. N за N,
2. восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи регистрации права собственности Б.Г.А. на земельный участок, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер, площадью 1060.00 кв.м, за N, запись регистрации права собственности Б.Г.А. на жилой дом по адресу: станица М.К. района СК ул. Д. N за N.
Решением Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года исковые требования Б.Г.А. удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда ответчик С.С.В. подал апелляционную жалобу, в которой указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просил его отменить и принять по делу новое решение которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Мотивируя доводы жалобы заявитель указал, что заключенный с истцами договор в действительности является договором купли-продажи, соответствующим требованиям закона. Судом установлены все признаки, свидетельствующие о намерении истицы продать спорное имущество. Взаимосвязи между договором займа и договором купли-продажи нет.
В возражениях на апелляционную жалобу, представитель Б.Г.А. по доверенности Я.О.М. выразила согласие с постановленным решением, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, выслушав в заседании суда апелляционной инстанции позиции сторон в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что Б.Г.А. является собственником недвижимости по ул. Д., д. ст. М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 21 апреля 2010 года <...> и <...>, на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1060.00 кв.м, с кадастровым N 26:35:020605:94 и жилой дом литер "А,а" общей площадью 91.00 кв.м, с надворными постройками и сооружениями.
В соответствии с доверенностью от 23 апреля 2010 года, удостоверенной Н.Н.В. Вр.и.о. нотариуса по Кировскому районному нотариальному округу С.О.В. 23.04.2010 г., N в реестре 3543, Б.Г.А. уполномочивает Ф.Р.Г. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу, ст. М., ул. Д., д., для чего предоставляет право делать от ее имени заявления, предоставлять и получать необходимые документы, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия.
Из Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ст. М., ул. Д., д., усматривается, что гр. Б.Г.А., именуемая "Продавец", и гр. С.С.В., именуемый "Покупатель" 14 июля 2010 года заключили договор о том, что продавец имеет намерение продать покупателю, а покупатель желает купить у продавца вышеуказанное недвижимое имущество, и заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не позднее 14.10.2010 года.
Согласно п. 2 Предварительного договора сторонами согласована продажная цена указанного жилого дома и земельного участка в размере *** рублей.
Пункт 3 Предварительного договора содержит указание на то, что в счет установленной сторонами продажной цены покупатель передал продавцу сумму в размере *** рублей наличными деньгами в день подписания договора. Остальная сумма в размере *** рублей будет выплачена до 14.10.2010 года.
Предварительный договор подписан сторонами Б.Г.А. и С.С.В..
Факт составления и подписания вышеуказанного документа, а также факт передачи денежной суммы в размере *** рублей С.С.В. Б.Г.В. сторонами по делу не оспаривается.
Из Договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г. в г. Новопавловске Кировского района Ставропольского края между гр. Б.Г.В., действующей через своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности Ф.Р.Г., продавцом, и гр. С.С.В., покупателем, усматривается, что Продавец продал, а Покупатель купил жилой дом литер "А,а" общей площадью 91,0 кв.м, и земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, на котором он расположен, площадью 1060 кв.м, по адресу: СК, Кировский район, ст. М., ул. Д., д. Продажная цена указанного недвижимого имущества составляет *** рублей. Расчет состоялся полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами (п. 4 договора).
Пункт 6 содержит указание на то, что настоящий Договор одновременно является документом, имеющим силу передаточного акта.
Согласно пункту 5 Договора в жилом доме зарегистрирована П.Р.П., о чем "Покупателю" известно и претензий по данному обстоятельству к "Продавцу" он не имеет.
Договор подписан сторонами и имеет штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок 05.08.2010 года, номера регистрации <...>.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем допустил существенное нарушение договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца - истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи. Более того, Б.Г.А., Б.А.Ф., Б.Н.А. и П.Р.П., а также четверо несовершеннолетних внуков истицы, были зарегистрированы и фактически проживали при отчуждении недвижимого имущества (и проживают в настоящее время) в жилом доме по ул. Д. ст. М., с учетом отсутствия оплаты по договору со стороны покупателя, их конституционное право на жилье нарушено.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными, обоснованными и не подлежащими отмене по доводам апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как правомерно установил суд первой инстанции и в результате проверки материалов дела подтверждается судом апелляционной инстанции покупатель С.С.В. не оплатил продавцу Б.Г.А. стоимость проданного имущества по Договору купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, заключенного 22 июля 2010 г., чем существенно нарушил условия договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца - истца по делу Б.Г.А., а также членов ее семьи.
К указанному выводу судебная коллегия пришла в связи с тем, что С.С.В. о наличии у него на дату заключения договора купли-продажи 22 июля 2010 года денежной суммы в размере 1,5 миллиона рублей в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств не предоставил.
Более того, судебная коллегия усматривает взаимосвязь между договором купли-продажи и договорами займов, заключенных между сторонами, в частности усматривается, что по договорам займа членами семьи Б.Г.А. (самой Б.Г.А., сыном Б.Н.А., снохой П.Р.П.) в период с июня по ноябрь 2010 года от С.С.В. фактически получено в общей сумме *** рублей. Всего семьей Б. заимодавцу С.С.В. выплачено *** рублей, из которых *** рублей в период с июня по октябрь 2010 года, и *** рублей в период с декабря 2010 года по октябрь 2011 года. Состоявшийся расчет по заемным обязательствам подтверждается как записью на договорах С.С.В. "Погашено" с проставленной им росписью, так и выдаваемыми С.С.В. счет-справками, заверенными подписью и печатью ООО "Капитал". Данные обстоятельства ответчик С.С.В. не оспаривает.
В соответствии с Договором займа денежных средств, заключенным между С.С.В. и П.Р.П. 14 октября 2010 года, С.С.В. передал заемщику П.Р.П. *** рублей под 5% ежемесячно. Срок действия договора до 07.11.2010 года. Общая сумма долга составляет *** рублей, которую заемщик обязан погашать согласно графику платежей.
На основании изложенного судебная коллегия находит очевидной связь указанного договора с договорами займа, заключенными семьей Б.Г.А. с С.С.В.. При этом совпадает как оговариваемая в этих документах денежная сумма - *** рублей, так и срок, до которого она будет передана, а именно - 14 октября 2010 года.
Следовательно, как правомерно указал суд, переход права собственности на принадлежащее истице недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. Д., д. ст. М., - это не ее добровольное решение, выражающееся в намерении совершить отчуждение имущества, а условие заключения договора займа, продиктованное заимодавцем С.С.В.. Действия С.С.В. ею и членами ее семьи воспринимались, как желание получить гарантии возврата долга, выразившиеся в передачи ему указанной недвижимости в залог. В случае возврата долга имущество должно было быть "переоформлено" на ее имя, то есть возвращено в ее собственность.
При этом после заключения предварительного договора купли-продажи, только за июль месяц 2010 года С.С.В. было передано по договорам займа в общей сумме *** рублей.
В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия считает законным вывод суда о возврате спорных объектов продавцу, то есть истице Б.Г.А., на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).
На основании изложенного и в соответствие со ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, - судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)